Купівля квартири в Польщі дистанційно — як це працює крок за кроком

Купуєте квартиру у Варшаві з Лондона, Берліна чи Києва? Увесь процес можна провести дистанційно, без жодного прильоту до Польщі — станом на серпень 2026 р. Громадянин країни поза ЄС зазвичай не потребує жодного дозволу MSWiA на купівлю типової квартири (закон від 24 березня 1920 р., ст. 8 ч. 1 п. 1). Ключових елементів три: нотаріальна довіреність з апостилем (Гаазька конвенція 1961 р.) і присяжним перекладом, перевірка księga wieczysta (поземельна книга) у системі ekw.ms.gov.pl та безпечний механізм розрахунку за гроші — depozyt notarialny (нотаріальний депозит) на вторинному ринку (вартість максимум половина такси, напр. близько 1585 zł нетто + VAT за ціни 600 тис. zł) або mieszkaniowy rachunek powierniczy (житловий ескроу-рахунок) на первинному. Податок PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, податок на цивільно-правові дії) становить 2% ринкової вартості, але при купівлі першої квартири з вторинного ринку дорівнює 0 zł — звільнення за ст. 9 п. 17 закону про PCC діє від 31 серпня 2023 р. і досі чинне без змін. Реальний графік: 2–4 тижні від рішення до akt notarialny (нотаріальний акт) при купівлі за готівку, плюс 4–8 тижнів при іпотечному кредиті. Нижче — уся процедура крок за кроком.

Чи потрібен іноземцю дозвіл на купівлю квартири?

Питання регулює закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями. Громадяни держав ЄЕП і Швейцарії купують у Польщі без дозволів. Для осіб з-поза ЄС закон передбачає найважливіший на практиці виняток: набуття самостійного житлового приміщення (ст. 8 ч. 1 п. 1) не потребує дозволу MSWiA — незалежно від громадянства. Це стосується типової квартири в блоці чи апартаментному будинку, а також гаража або частки в гаражній залі, якщо вони служать житловим потребам набувача. Дозвіл лишається необхідним, зокрема, для нерухомості в прикордонній зоні та — для покупців з-поза ЄЕП — для будинків із земельною ділянкою. Тож якщо мета — квартира у Варшаві, «іноземних» формальностей найчастіше немає взагалі.

Як обрати квартиру на відстані, не бачачи її наживо?

Дистанційна купівля починається з відбору за твердими даними. Стандарт, якого варто вимагати: відеоперегляд наживо (ви ставите запитання, просите наблизити вікна, стояки, спільні частини), звіт із замірами та фотографіями, а також повна юридична перевірка. Маючи номер księgi wieczystej, приміщення перевірите безкоштовно онлайн у системі ekw.ms.gov.pl (як читати окремі розділи): розділ II показує власника, розділ III — вимоги та обтяження, розділ IV — іпотеки. До комплекту додаються довідки про відсутність заборгованості з czynszu та про відсутність зареєстрованих осіб, а на первинному ринку — prospekt informacyjny (інформаційний проспект), який забудовник зобов’язаний видати на підставі ustawy deweloperskiej (закону про забудовників). Рішення ухвалюєте на документах, а не на враженні від одного візиту.

Як підготувати довіреність на купівлю квартири з-за кордону?

Договір купівлі-продажу нерухомості в Польщі вимагає форми akt notarialny (нотаріальний акт, ст. 158 Цивільного кодексу), а довіреність до нього — за загальним правилом тієї самої форми (ст. 99 § 1 ЦК). Перебуваючи за кордоном, ви маєте три шляхи:

• Нотаріус у країні перебування — найчастіший варіант. Довіреність складаєте у формі, передбаченій тамтешнім правом (це дозволяє ст. 25 закону «Міжнародне приватне право»), далі проставляєте на ній клаузулу апостиля (Гаазька конвенція 1961 р.) і замовляєте присяжний переклад польською мовою.
• Консул РП — документ, складений перед польським консулом, не потребує ані апостиля, ані перекладу. Практична заувага: akt notarialny консул складає виключно за письмовим уповноваженням Міністра юстиції, тому доступність цього шляху підтвердьте в консульстві заздалегідь.
• Один візит до Польщі — довіреність, підписана в польського нотаріуса, діє одразу, а решту процесу ведете вже повністю дистанційно.

У тексті документа точно опишіть приміщення, максимальну ціну та умови (напр., розрахунок через depozyt notarialny). Проєкт довіреності варто узгодити з нотаріальною конторою в Польщі ще до візиту до закордонного нотаріуса — це усуває ризик, що документ буде оскаржено під час підписання акта.

Скільки коштує дистанційна купівля квартири: податки та нотаріальні збори?

Позиція	Вторинний ринок	Первинний ринок
PCC	2% ринкової вартості — за квартиру вартістю 600 тис. zł це 12 000 zł	немає (VAT включений у ціну); 6% PCC стосується лише шостого та наступних приміщень в одній інвестиції
Нотаріальна такса	за ціни 600 тис. zł максимум близько 3 170 zł нетто + 23% VAT	подібно; при umowa deweloperska витрати зазвичай діляться навпіл
Судові збори	200 zł за внесення права власності, 200 zł за внесення іпотеки при кредиті	додатково 100 zł за відкриття księgi wieczystej
Витяги акта	6 zł нетто за кожну розпочату сторінку	те саме

Ставки в таблиці актуальні на 2026 рік (розпорядження Міністра юстиції від 28 червня 2004 р., Dz.U. 2024 poz. 1566 — без змін). Важливе звільнення: від 31 серпня 2023 р. фізична особа, яка купує свою першу квартиру або будинок на вторинному ринку, не платить PCC взагалі (ст. 9 п. 17 закону про PCC). Умова — відсутність попереднього права власності на житлову нерухомість; на практиці податкові органи враховують також нерухомість, що перебуває у власності за кордоном, тож цей пункт перевірте до акта. Звільнення підтверджуєте заявою, поданою в нотаріуса, а сам податок — коли він належний — нотаріус стягує та розраховує за вас.

Як безпечно переказати гроші на купівлю квартири з-за кордону?

На вторинному ринку стандартом дистанційної угоди є depozyt notarialny (ст. 108 закону «Право про нотаріат»). Ви вносите ціну на депозитний рахунок контори до підписання акта, а нотаріус видає кошти продавцю лише після виконання умов, описаних у протоколі — напр., після підписання договору та передання приміщення. Вартість — максимум половина нотаріальної такси, порахованої від суми депозиту: за 600 тис. zł це близько 1 585 zł нетто плюс VAT. На первинному ринку вас захищає mieszkaniowy rachunek powierniczy, обов’язковий на підставі закону від 20 травня 2021 р. про охорону прав набувача житлового приміщення або одноквартирного будинку та Девелоперський гарантійний фонд: банк виплачує забудовнику гроші етапами, відповідно до поступу будівництва, а внески набувачів додатково захищає DFG.

Сам переказ сплануйте в чотири кроки:

1. Сплануйте конвертацію валюти. Різниця між курсом обмінника і банківським спредом за суми порядку 600 тис. zł здатна сягнути кількох тисяч злотих — порівняйте платформи обміну валют і договірний курс у своєму банку.
2. Попередьте банк і підготуйте документи про джерело коштів. Нотаріус є зобов’язаною установою в розумінні приписів про протидію відмиванню грошей і може попросити пояснити походження капіталу.
3. Урахуйте час зарахування. Переказ SEPA в євро надходить зазвичай за 1 робочий день, SWIFT в інших валютах — за 2–5 днів. Кошти мають бути зараховані на депозит до акта, тож залиште собі запас.
4. Опишіть переказ. У призначенні платежу вкажіть сторони та номер договору або репертуару — контора одразу зарахує кошти до вашої угоди.

Скільки триває дистанційна купівля квартири в Польщі?

Реальний графік дистанційної купівлі за готівку — 2–4 тижні від рішення до акта, станом на 2026 рік: близько тижня займає довіреність з апостилем і присяжним перекладом, кілька днів — юридична перевірка та попередній договір, один день — нотаріальний акт, підписаний повіреним. При іпотечному кредиті додайте 4–8 тижнів банківської процедури. Після угоди нотаріус подає електронну заяву про внесення права власності до księgi wieczystej — ваша присутність уже не потрібна на жодному етапі.

В allproperty ми ведемо дистанційні купівлі комплексно: від першої відеопрезентації, через координацію довіреності та перевірку ksiąg wieczystych, до нотаріального депозиту й передання ключів. При купівлі квартири від забудовника ми не беремо комісії з покупця (0%), на вторинному ринку комісія становить 2%. Напишіть нам, звідки купуєте і що шукаєте — складемо процес під ваш календар і часовий пояс. Різниця в годинах між Варшавою та вашим розташуванням не є перешкодою: контактну лінію тримаємо відкритою цілодобово, тож коли посеред вашої ночі виникне питання про довіреність або дату акта, ви просто телефонуєте — +48 666 866 468 або +48 692 649 839.