Купівля квартири крок за кроком — від оголошення до akt notarialny

Купівля квартири крок за кроком — це процес, який, рахуючи від першої пропозиції до запису в księdze wieczystej (поземельній книзі), триває зазвичай від 4–8 тижнів за готівки і 2–4 місяців за іпотечного кредиту. Він складається з восьми етапів: (1) визначення бюджету та кредитної спроможності, (2) пошук і огляди, (3) резервація і zadatek (завдаток, зазвичай 5–10% ціни), (4) umowa przedwstępna (попередній договір) на вторинному ринку або umowa deweloperska на первинному (обов’язково akt notarialny і rachunek powierniczy), (5) кредитна заявка й рішення банку (2–6 тижнів), (6) due diligence, тобто перевірка księgi wieczystej та довідок про відсутність заборгованостей, (7) akt notarialny (нотаріальний акт), що переносить право власності, разом із нотаріальними витратами (бл. 2–4% вартості нерухомості на вторинному ринку, зокрема PCC 2%), (8) запис до księgi wieczystej (збір 200 zł) і приймання приміщення за протоколом. Стандартний власний внесок — це 20% вартості нерухомості, а WIBOR 3M, від якого залежить відсоткова ставка кредитів зі змінною ставкою, становив у січні 2025 бл. 5,82% за референсної ставки NBP 5,75%.

Скільки часу займає купівля квартири крок за кроком?

Графік залежить передусім від того, чи транзакція фінансується готівкою, чи кредитом, а також від того, чи купуєш на вторинному ринку, чи від забудовника. Наведена нижче таблиця показує орієнтовні терміни для типової транзакції на вторинному ринку у Варшаві.

Етап	Тривалість
Бюджет, кредитна спроможність, пошук	2–6 тижнів
Резервація та umowa przedwstępna	1 тиждень
Кредитна заявка й рішення банку	2–6 тижнів
Due diligence (KW, довідки)	паралельно з кредитом
Akt notarialny	1 день
Запис до księgi wieczystej	кілька тижнів – кілька місяців
Приймання квартири	у день акта або після передачі ключів

За готівки весь процес зазвичай вкладається в 4–6 тижнів. За кредиту реалістичний термін — це 2–4 місяці, бо банку потрібен час на аналіз заявки, оцінку нерухомості та ухвалення рішення.

Як обчислити бюджет і кредитну спроможність перед пошуком квартири?

Перш ніж почнеш оглядати квартири, варто порахувати два числа: скільки маєш готівки на власний внесок і транзакційні витрати та яку виплату банк визнає безпечною. Стандартний вимаганий власний внесок — це 20% вартості нерухомості (стан на січень 2025), хоча частина банків приймає 10% за умови додаткового забезпечення. Банки рахують кредитну спроможність за так званою стресовою ставкою, тобто актуальною відсотковою ставкою, збільшеною на буфер бл. 2,5 в.п. згідно з Рекомендацією S KNF, а сума всіх виплат не має перевищувати 40–50% доходу нетто домогосподарства.

Практичний спосіб попередньої оцінки бюджету й порівняння пропозицій банків описуємо в статті як купити квартиру в кредит у Варшаві. До бюджету наперед додавай нотаріальні витрати та резерв на ремонт чи переїзд — це часто оминаний, але реальний видаток.

Чим відрізняється umowa przedwstępna від umowy deweloperskiej?

На вторинному ринку підписують umowę przedwstępną (попередній договір, ст. 389 ЦК) — вона може мати письмову або нотаріальну форму, а її ключові елементи — це ціна, строк укладення основного договору та характер сплаченої суми. Zadatek зазвичай становить 5–10% ціни і реально забезпечує обидві сторони: якщо покупець відступить, він втрачає завдаток, а якщо продавець — той віддає його в подвійному розмірі. Zaliczka не має цієї санкційної функції і завжди підлягає поверненню.

На первинному ринку, тобто при купівлі квартири від забудовника, діє девелоперський закон, який вимагає форми akt notarialny для umowy deweloperskiej та обов’язкового rachunku powierniczego (ескроу-рахунку) — відкритого (банк виплачує забудовнику кошти етапами, у міру просування будівництва) або закритого (виплата лише після перенесення права власності). Це реальне забезпечення платежів покупця на випадок фінансових проблем забудовника.

Скільки триває кредитний процес і скільки коштує іпотечний кредит?

Після підписання umowy przedwstępnej або deweloperskiej ти подаєш кредитну заявку — банк аналізує її зазвичай 2–6 тижнів, рахуючи оцінку нерухомості та перевірку доходів. У січні 2025 року WIBOR 3M, що є основою відсоткової ставки кредитів зі змінною ставкою, становив бл. 5,82% за референсної ставки NBP на рівні 5,75% (чинної від жовтня 2023 року). Додаючи типову маржу банку порядку 1,9–2,3 в.п., номінальна відсоткова ставка кредитів зі змінною ставкою була тоді в околицях 7,5–8% річних.

Після позитивного рішення банк виплачує кошти безпосередньо продавцеві або на rachunek powierniczy забудовника, згідно з графіком у договорі.

Що треба перевірити в межах due diligence — księga wieczysta і довідки?

Номер księgi wieczystej має подати продавець ще перед резервацією — зміст книги перевіриш безкоштовно і без входу в систему на порталі ekw.ms.gov.pl. Варто переглянути всі чотири розділи: розділ I (адреса, метраж, частка у спільній нерухомості), розділ II (чи власник у KW — це справді особа, яка продає), розділ III (вимоги, сервітути) та розділ IV (іпотеки разом із залишком до сплати). Кожну згадку про заяву, що перебуває на розгляді, треба з’ясувати перед підписанням договору, бо вона може означати зміну запису, що наближається.

Крім книги варто попросити довідку від спільноти власників або кооперативу про відсутність заборгованостей в оплатах та порівняти дані продавця з документом про набуття нерухомості. Повну інструкцію читання окремих розділів знайдеш у статті księga wieczysta — як читати. Книгу варто перевірити двічі: перед завдатком і безпосередньо перед актом.

Скільки коштує нотаріус і які податки платять при akcie notarialnym?

Нотаріальні витрати при купівлі квартири на вторинному ринку — це зазвичай 2–4% її вартості. Максимальна нотаріальна такса є прогресивною і залежить від ціни транзакції (суми нетто, до яких додають 23% VAT):

Вартість нерухомості	Максимальна такса (нетто)
до 3 000 zł	100 zł
3 000–10 000 zł	100 zł + 3% надлишку
10 000–30 000 zł	310 zł + 2% надлишку
30 000–60 000 zł	710 zł + 1% надлишку
60 000–1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% надлишку
1 000 000–2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% надлишку

До такси додається податок PCC (податок від цивільно-правових дій) у розмірі 2% вартості нерухомості на вторинному ринку — хіба що ти купуєш свою першу квартиру, бо від 31 серпня 2023 року діє звільнення з цього приводу. На первинному ринку PCC не виникає, бо ціна від забудовника вже містить VAT. До цього додаються судові збори: 200 zł за запис права власності і 200 zł за запис іпотеки (при кредиті), а також витяги акта по бл. 6–7 zł нетто за сторінку. Повний розрахунок на прикладі знайдеш у статті про нотаріальні витрати при купівлі квартири. Зазвичай усі ці витрати покриває покупець.

Що відбувається після akt notarialny — запис до KW і приймання квартири?

Нотаріус разом з актом подає до суду заяву про запис нового власника до KW — судовий збір становить 200 zł. Розгляд триває зазвичай від кількох тижнів до кількох місяців, залежно від завантаження відділу поземельних книг, але це не означає, що весь цей час ти не є власником — право власності переходить до покупця вже в момент підписання акта, а запис до KW має декларативний характер.

Останнім кроком є фізичне приймання квартири: protokół zdawczo-odbiorczy (акт приймання-передання), зчитування показників лічильників, передача ключів і документації. При купівлі від забудовника технічне приймання з переліком недоліків відбувається раніше, ще перед актом, що переносить право власності — це окремий, важливий етап.

Кожен із цих кроків — від читання księgi wieczystej до узгодження умов umowy przedwstępnej — можна пройти самостійно, але досвідчений посередник скорочує час пошуків і допомагає уникнути помилок при перевірці документів. Команда allproperty веде покупців через увесь процес: від добору пропозицій, через перевірку правового стану нерухомості, до присутності при akcie notarialnym — за стандартної ставки 2% на вторинному ринку і 0% від покупця на первинному. Якщо щось тривожне в księdze wieczystej або в графіку akt notarialny виявиться ввечері чи у вихідні, не мусиш чекати до понеділка — працюємо 24/7, дзвони за +48 666 866 468 або +48 692 649 839.