Polonya'da uzaktan daire satın alma — adım adım nasıl işler

Varşova’da bir daireyi Londra’dan, Berlin’den ya da Kiev’den mi satın alıyorsunuz? Sürecin tamamı, Polonya’ya bir kez bile uçmadan uzaktan yürütülebilir — Ağustos 2026 itibarıyla. AB dışından bir vatandaş, tipik bir daire alımı için genellikle hiçbir MSWiA (İçişleri Bakanlığı) izni gerektirmez (24 Mart 1920 tarihli kanun, md. 8 fık. 1 bent 1). Üç unsur belirleyicidir: apostil (1961 tarihli Lahey Sözleşmesi) ve yeminli tercüme taşıyan noter vekaletnamesi, ekw.ms.gov.pl sistemi üzerinden księga wieczysta (tapu sicili) kontrolü ve paranın güvenli bir mekanizmayla ödenmesi — ikinci el piyasada noter depozitosu (maliyeti en fazla noter ücretinin yarısı, örneğin 600 bin zł fiyatta yaklaşık 1 585 zł net + KDV) ya da birincil piyasada konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy). PCC (medeni hukuk işlemleri vergisi) piyasa değerinin %2’sidir; ancak ikinci el piyasadan ilk konut alımında 0 zł’dir — PCC kanunu md. 9 bent 17’deki muafiyet 31 Ağustos 2023’ten beri yürürlüktedir ve değişmeden geçerliliğini korur. Gerçekçi takvim: nakit alımda karardan akt notarialny’ye kadar 2–4 hafta, konut kredisinde buna 4–8 hafta eklenir. Aşağıda prosedürün tamamı adım adım.

Bir yabancının daire alması için izin gerekir mi?

Konuyu, taşınmazların yabancılar tarafından edinilmesine dair 24 Mart 1920 tarihli kanun düzenler. AEA ülkeleri ve İsviçre vatandaşları Polonya’da izinsiz satın alır. AB dışındaki kişiler için kanun, uygulamada en önemli istisnayı öngörür: bağımsız bir konut biriminin edinilmesi (md. 8 fık. 1 bent 1) MSWiA iznini gerektirmez — vatandaşlıktan bağımsız olarak. Bu, apartman ya da rezidanstaki tipik bir daireyi kapsadığı gibi, alıcının konut ihtiyacına hizmet etmesi koşuluyla garajı ya da kapalı otopark payını da kapsar. İzin başlıca sınır bölgesindeki taşınmazlarda ve — AEA dışından alıcılar için — arsasıyla birlikte müstakil evlerde gerekli olmayı sürdürür. Dolayısıyla hedef Varşova’da bir daireyse, “yabancı” formalitelerinin çoğu zaman hiçbiri yoktur.

Yerinde görmeden, uzaktan daire nasıl seçilir?

Uzaktan alım, somut verilere dayalı bir eleme ile başlar. Talep etmeye değer standart şudur: canlı video gezinti (soru sorarsınız, pencerelere, tesisat kolonlarına, ortak alanlara yakın çekim istersiniz), ölçüm ve fotoğraf içeren bir rapor ve eksiksiz hukuki inceleme. Księga wieczysta numarasını edindiğinizde daireyi ekw.ms.gov.pl sisteminde ücretsiz olarak çevrimiçi kontrol edebilirsiniz (bölümlerin nasıl okunacağı): II. bölüm maliki, III. bölüm talepleri ve takyidatları, IV. bölüm ipotekleri gösterir. Buna aidat borcu bulunmadığına ve dairede kayıtlı kimse olmadığına dair belgeler eklenir; birincil piyasada ise müteahhidin geliştirici kanunu uyarınca vermekle yükümlü olduğu bilgilendirme prospektüsü. Kararı tek bir ziyaretin izlenimine göre değil, belgelere bakarak verirsiniz.

Yurt dışından daire alımı için vekaletname nasıl hazırlanır?

Polonya’da taşınmaz satış sözleşmesi akt notarialny (noter senedi) biçimini gerektirir (Medeni Kanun md. 158); buna ilişkin vekaletname ise kural olarak aynı biçimi (MK md. 99 § 1). Yurt dışındayken üç yolunuz var:

• Bulunduğunuz ülkedeki noter — en yaygın seçenek. Vekaletnameyi oradaki hukukun öngördüğü biçimde düzenlersiniz (buna Milletlerarası Özel Hukuk Kanunu md. 25 imkân verir), ardından apostil şerhi (1961 tarihli Lahey Sözleşmesi) koydurur ve Lehçeye yeminli tercümesini yaptırırsınız.
• Polonya konsolosu — Polonya konsolosu önünde düzenlenen belge apostil ya da tercüme gerektirmez. Pratik uyarı: konsolos akt notarialny’yi yalnızca Adalet Bakanı’nın yazılı yetkilendirmesiyle düzenler; bu nedenle bu yolun açık olup olmadığını konsolosluktan önceden teyit edin.
• Polonya’ya tek bir ziyaret — Polonyalı bir noterde imzalanan vekaletname anında işler ve sürecin geri kalanını tamamen uzaktan yürütürsünüz.

Belgenin metninde daireyi, azami fiyatı ve koşulları (örneğin ödemenin noter depozitosu üzerinden yapılmasını) tam olarak tarif edin. Vekaletname taslağını, yabancı notere gitmeden önce Polonya’daki noterlik bürosuyla mutabık kılmakta fayda var — bu, belgenin senet sırasında itiraza uğrama riskini ortadan kaldırır.

Uzaktan daire alımı ne kadara mal olur: vergiler ve noter masrafları

Kalem	İkinci el piyasa	Birincil piyasa
PCC	piyasa değerinin %2’si — 600 bin zł’lik dairede 12 000 zł	yok (KDV fiyata dahil); %6 PCC ancak aynı projedeki altıncı ve sonraki daireler için geçerlidir
Noter ücreti (taksa)	600 bin zł fiyatta en fazla yaklaşık 3 170 zł net + %23 KDV	benzer; müteahhit sözleşmesinde masraflar genellikle yarı yarıya paylaşılır
Mahkeme harçları	200 zł mülkiyet kaydı, kredide 200 zł ipotek kaydı	ayrıca księga wieczysta açılışı için 100 zł
Senet suretleri	başlanan her sayfa için 6 zł net	aynı

Tablodaki oranlar 2026 yılı için günceldir (Adalet Bakanlığı’nın 28 Haziran 2004 tarihli yönetmeliği, Dz.U. 2024 poz. 1566 — değişiklik yok). Önemli bir muafiyet: 31 Ağustos 2023’ten bu yana, ikinci el piyasadan ilk dairesini ya da evini satın alan gerçek kişi hiç PCC ödemez (PCC kanunu md. 9 bent 17). Koşul — daha önce konut niteliğinde bir taşınmaza sahip olmamak; uygulamada vergi idareleri yurt dışında sahip olunan taşınmazları da dikkate alır, dolayısıyla bu noktayı senetten önce doğrulayın. Muafiyeti noterde verilen bir beyanla teyit edersiniz; verginin kendisini — ödenmesi gerektiğinde — noter sizin adınıza tahsil eder ve beyan eder.

Yurt dışından daire parası nasıl güvenli şekilde transfer edilir?

İkinci el piyasada uzaktan işlemin standardı noter depozitosudur (Noterlik Kanunu md. 108). Bedeli, senet imzalanmadan önce noterlik bürosunun depozito hesabına yatırırsınız; noter parayı satıcıya ancak tutanakta tarif edilen koşullar yerine getirildikten sonra — örneğin sözleşme imzalanıp daire teslim edildikten sonra — serbest bırakır. Maliyeti, depozito tutarı üzerinden hesaplanan noter ücretinin en fazla yarısıdır: 600 bin zł’de yaklaşık 1 585 zł net artı KDV. Birincil piyasada sizi, konut ya da müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Deweloperski Fundusz Gwarancyjny’ye dair 20 Mayıs 2021 tarihli kanun uyarınca zorunlu olan konut emanet hesabı korur: banka parayı müteahhide inşaatın ilerlemesine göre aşamalı olarak öder, alıcıların ödemelerini ise ayrıca DFG güvenceye alır.

Transferin kendisini dört adımda planlayın:

1. Döviz dönüşümünü planlayın. Döviz bürosu kuru ile bankanın spread’i arasındaki fark, 600 bin zł mertebesindeki bir tutarda birkaç bin zlotiyi bulabilir — döviz platformlarını ve kendi bankanızda pazarlık edilebilen kuru karşılaştırın.
2. Bankanızı önceden bilgilendirin ve fon kaynağı belgelerini hazırlayın. Noter, kara para aklamayla mücadele mevzuatı anlamında yükümlü kurumdur ve sermayenin kaynağına ilişkin açıklama isteyebilir.
3. Hesaba geçiş süresini hesaba katın. Euro cinsinden SEPA transferi genellikle 1 iş gününde ulaşır, diğer para birimlerinden SWIFT ise 2–5 günde. Paranın senetten önce depozitoda görünmesi gerekir, dolayısıyla kendinize bir tampon bırakın.
4. Transferi açıklayın. Açıklama kısmında tarafları ve sözleşme ya da repertuvar numarasını belirtin — büro parayı hemen işleme eşleştirir.

Polonya’da uzaktan daire alımı ne kadar sürer?

Nakit uzaktan alımın gerçekçi takvimi, karardan senede kadar 2–4 haftadır (2026 yılı itibarıyla): apostilli ve yeminli tercümeli vekaletname yaklaşık bir hafta, hukuki inceleme ve ön sözleşme birkaç gün, vekil tarafından imzalanan akt notarialny bir gün alır. Konut kredisinde banka prosedürü için 4–8 hafta ekleyin. İşlemden sonra noter, mülkiyetin księga wieczysta’ya kaydı için elektronik talebi sunar — hiçbir aşamada artık orada bulunmanız gerekmez.

allproperty olarak uzaktan alımları uçtan uca yürütüyoruz: ilk video sunumdan vekaletnamenin koordinasyonuna ve tapu sicili kontrollerine, oradan noter depozitosuna ve anahtarların tesliminde eşlik etmeye kadar. Müteahhitten daire alımında alıcıdan komisyon almıyoruz (%0), ikinci el piyasada komisyon %2’dir. Nereden satın aldığınızı ve ne aradığınızı bize yazın — süreci sizin takviminize ve saat diliminize göre kurgulayalım. Varşova ile bulunduğunuz yer arasındaki saat farkı bir engel değil: iletişim hattımızı 7/24 açık tutuyoruz, yani gecenin bir yarısı vekaletname ya da senet tarihi hakkında bir soru doğduğunda basitçe arayabilirsiniz — +48 666 866 468 veya +48 692 649 839.