Księga wieczysta — satın almadan veya kiralamadan önce nasıl okunur

Księga wieczysta (tapu sicili) kaydını ekw.ms.gov.pl adresinde ücretsiz ve giriş yapmadan kontrol edebilirsiniz — WA1M/00123456/7 biçimindeki numara yeterlidir; bu numarayı size satıcı veya kiraya veren vermelidir. Sicil dört bölümden oluşur: I. bölüm taşınmazı tanımlar, II. bölüm maliki gösterir, III. bölüm üçüncü kişilerin hak ve taleplerini (irtifaklar, dożywocie, icra) açıklar, IV. bölüm ise ipotekleri içerir. Okuması yaklaşık yirmi dakika sürer ve sizi arka planında icra memuru bulunan ya da hukuken çıkarılması mümkün olmayan bir sakini olan bir daireden koruyabilir.

Sicili yalnızca görüntülemek ücretsizdir; resmî olağan örnek 31 Mart 2026 tarihinden itibaren 30 zł (e-belge) veya 45 zł (kâğıt sürüm) tutar. En önemli kırmızı bayraklar şunlardır: icra başlatıldığına dair uyarı, cebrî ipotek, III. bölümdeki dożywocie ve henüz karara bağlanmamış wzmianka kayıtları — bunların her biri sözleşme imzalanmadan önce açıklığa kavuşturulmalıdır. Aşağıda sicili bölüm bölüm ele alıyoruz; tam olarak allproperty’de her işlemde yaptığımız gibi.

Księga wieczysta nedir ve internetten ücretsiz nasıl kontrol edilir?

Księga wieczysta, bölge mahkemelerinin tapu sicili daireleri tarafından tutulan, taşınmazın hukuki durumunu gösteren alenî bir sicildir. Kuralları 6 Temmuz 1982 tarihli księgi wieczyste ve ipotek kanunu belirler. Kanunun 2. maddesi açıkça şunu söyler: siciller alenîdir ve hiç kimse kayıtları bilmediğini ileri süremez. Uygulamada bu şu anlama gelir: III. bölümünde dożywocie (ölünceye kadar oturma ve bakım hakkı) bulunan bir daireyi satın alırsanız, “bilmiyordum” argümanıyla kendinizi savunamazsınız.

Sicilin içeriğini ekw.ms.gov.pl adresinde ücretsiz görüntülersiniz. Yalnızca şu biçimdeki numaraya ihtiyacınız var: daire kodu / sekiz rakam / kontrol rakamı, örneğin Warszawa-Mokotów mahkemesinin tuttuğu siciller için WA1M/00123456/7. Numarayı satıcıdan veya kiraya verenden isteyin — vermeyi reddetmek başlı başına bir kırmızı bayraktır, çünkü malikin burada gizleyecek bir şeyi yoktur. Sistem iki görünüm sunar: “aktualna treść” (yalnızca yürürlükteki kayıtlar) ve “treść zupełna” (silinmiş kayıtlarla birlikte — taşınmazın geçmişini izlemek istediğinizde işe yarar).

İkinci temel ilke ise księgi wieczyste sicillerinin aleniyetine duyulan güvenin korunmasıdır — rękojmia wiary publicznej (kanunun 5. maddesi): sicilde malik olarak kayıtlı kişiden satın alıyorsanız, sicilin durumu gerçeğe uymasa bile hukuk sizi korur. Ancak bu korumanın istisnaları vardır — birazdan onlara geliyoruz.

I. ve II. bölümler ne içerir — neyi ve kimden satın alıyorsunuz?

I-O bölümü (taşınmazın tanımı) konunun kendisini anlatır: konum, kadastral parsel numarası, yüzölçümü, kullanım şekli (konut, imarlı arsa vb.). Metrekareyi ilan ve sözleşmeyle karşılaştırın — farklılıklar olabiliyor ve bunları akt notarialny öncesinde açıklığa kavuşturmak daha iyidir. I-Sp bölümü, taşınmaza bağlı hakları sayar: ortak mülkiyetteki pay, arsa üzerindeki użytkowanie wieczyste (intifa benzeri süreli kullanım hakkı), bu taşınmaz lehine kurulmuş irtifaklar (örneğin komşu parselden geçiş hakkı).

II. bölüm “bu kimin?” sorusunu yanıtlar. Pazarlık ettiğiniz kişinin gerçekten malik olarak göründüğünü kontrol edin — adı, soyadı, anne-baba adları veya PESEL numarasını kimlik belgesiyle karşılaştırın. Paylı mülkiyette satış için tüm paydaşların onayı gerekir. Daire mirastan geliyorsa ve II. bölümde hâlâ vefat eden kişi görünüyorsa, satıcının önce mirasçılık belgesine (akt poświadczenia dziedziczenia) veya mahkeme kararına dayanarak kendi hakkını sicile işletmesi gerekir.

Kiralamada da kural aynıdır: sözleşmeyi II. bölümdeki kişiyle ya da onun yazılı olarak yetkilendirdiği vekiliyle imzalayın — bu, kiracı sözleşme taslağını görmeden önce daire kiralama desteği kapsamında doğruladığımız ilk noktadır. Sicilin doğrulanması zaten güvenli bir işlemin yalnızca bir aşamasıdır — tüm süreci adım adım daire satın alma rehberinde anlattık.

III. bölüm hangi hak ve talepleri gizler?

Bu, en “yoğun” bölüm ve sürprizlerin en sık kaynağıdır. Burada şunları bulabilirsiniz:

• arazi irtifakları (örneğin zorunlu geçit) — yeni malike geçer ve satışla sona ermez;
• kişisel oturma irtifakı ve dożywocie hakkı — belirtilen kişi, malik değişse de ömrünün sonuna kadar konutta oturabilir;
• ön sözleşmelerden doğan talepler — biri daha önce bu taşınmazı satın almak üzere anlaşmıştır;
• önalım hakkı (prawo pierwokupu) — belirli bir kişi veya kurum satın almada önceliğe sahiptir;
• icra takibinin başlatıldığına dair uyarı — icra memuru taşınmaza haciz koymuştur ve satışa çıkması söz konusu olabilir;
• sicil içeriğinin gerçek hukuki duruma uymadığına dair uyarı — kanunun 8. maddesine göre böyle bir uyarı, rękojmia wiary publicznej’i, yani alıcının korumasını devre dışı bırakır.

Boş bir III. bölüm iyi haberdir. Her kayıt ise durup, bir avukat veya noterle birlikte tam olarak ne anlama geldiğini ve işlem öncesinde terkin edilip edilemeyeceğini belirlemeniz için bir işarettir.

IV. bölümdeki ipotek satın almayı imkânsız kılar mı?

İpotek, bir alacağın taşınmaz üzerinde teminat altına alınmasıdır. Kayıt, türünü (sözleşmeye dayalı veya cebrî), tutarını, para birimini ve alacaklıyı gösterir. Bankanın sözleşmeye dayalı ipoteğinin kendisi sizi korkutmamalı — ikinci el piyasadaki dairelerin büyük bölümü kredi ile alınmıştır ve akt notarialny içinde mahsuplaşan bir ipotekle satılır. Yalnızca şunu unutmayın: ipotek tutarı genellikle kredinin fiilî bakiyesinden yüksektir, bu nedenle mahsuplaşmanın dayanağı bankanın güncel borç yazısıdır.

Örnek senaryo: 600 bin zł değerinde ipotekli bir daire, bankanın yazısına göre kredi bakiyesi 320 bin zł. Akt notarialny içinde 320 bin zł doğrudan satıcının banka hesabına, kalan 280 bin zł ise satıcıya gider. Banka ipoteğin terkinine muvafakat verir ve terkin talebi 100 zł mahkeme harcı tutar (2026’da da geçerli olan tarife). İşlemdeki masrafların tam listesini daire satın alımının noter masrafları yazısında bulabilirsiniz.

Cebrî ipotek (hipoteka przymusowa, kanunun 109. maddesi) ise farklıdır: alacaklı tarafından malikin onayı olmadan, bir icra belgesine dayanarak konulur — bu, vergi dairesi, ZUS veya kesinleşmiş bir mahkeme kararına sahip bir alacaklı olabilir. Bu, satıcının gerçek mali sıkıntılarının işaretidir ve bir avukatla konuşulacak bir konudur. Kiralamada ise cebrî ipoteğin icra uyarısıyla birleşmesi, dairenin sözleşmeniz sürerken açık artırmaya çıkması riskini taşır.

Księga wieczysta’da wzmianka ne anlama gelir?

Sicilin kapak sayfasında ve tek tek bölümlerin yanında wzmianka kayıtları görünebilir. Wzmianka, mahkemeye bir kayıt, değişiklik veya terkin talebinin ulaştığını ve henüz incelenmediğini gösterir — içeriğini internette göremezsiniz. Açıklığa kavuşana kadar wzmianka da rękojmia wiary publicznej’i devre dışı bırakır.

Bazen tehlikeli bir şey değildir (örneğin ödenmiş ipoteğin terkin talebi), ama arkasında bir icra veya mülkiyet uyuşmazlığı gizlendiği de olur. Kural basittir: wzmianka’nın neye ilişkin olduğunu — noterde, mahkemede ya da satıcı aracılığıyla — öğrenmeden sözleşme imzalamayın.

Księga wieczysta örneği 2026 yılında ne kadar tutuyor?

Sicili yalnızca görüntülemek ücretsizdir. Ücretli olan, Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych biriminden alınan resmî belgelerdir — ve 31 Mart 2026 tarihinden itibaren, tarifeleri aşağı yukarı yarı yarıya artıran yeni bir Adalet Bakanlığı yönetmeliği yürürlüktedir:

Belge	Yazdırılabilir e-belge	Kâğıt sürüm
Olağan örnek (güncel kayıtlar)	30 zł	45 zł
Tam örnek (kayıt geçmişiyle)	75 zł	90 zł
Tek bölümün özeti	10 zł	25 zł
Sicilin kapatıldığına dair belge	10 zł	15 zł

Elektronik örnek, kâğıt olanla aynı hukuki güce sahiptir ve anında gelir — bankalar ipotekli kredide standart olarak olağan örnek ister. Sicilin merkezî veri tabanında aranması talebi (noterler ve icra memurları gibi kişilere açık bir hizmet) 30 zł tutar.

Księga wieczysta adım adım nasıl kontrol edilir?

1. Księga wieczysta numarasını isteyin ve ekw.ms.gov.pl adresinde güncel içeriği açın.
2. II. bölümü satıcının veya kiraya verenin kimlik belgesiyle karşılaştırın.
3. I-O bölümündeki metrekareyi ve taşınmazın tanımını doğrulayın.
4. III. ve IV. bölümlerdeki tüm kayıtları not edin — her biri açıklama gerektirir.
5. Bölümlerin yanında karara bağlanmamış taleplere ilişkin wzmianka olup olmadığını kontrol edin.
6. Tüm doğrulamayı senedin imzalandığı gün tekrarlayın — sicil değişmiş olabilir.
7. Anlamadığınız kayıtları noterle veya avukatla görüşün.

allproperty’de księga wieczysta analizi, yürüttüğümüz her işlemin standart bir parçasıdır — sicili iş birliğinin başında ve senet imzalanmadan önce yeniden kontrol ederiz. Kiracılara ayrıca kira sözleşmesi — nelere dikkat etmeli rehberini öneririz. İlan kataloğumuzda sunduğumuz daireler de aynı doğrulamadan geçer. Warszawa’da satın alma veya kiralama planlıyorsanız ve akşam księga wieczysta kaydını incelerken anlamadığınız bir wzmianka, cebrî ipotek ya da icra uyarısına rastladıysanız — sabahı beklemeyin. 7/24 çalışıyoruz, dilediğiniz saatte arayın: +48 666 866 468 veya +48 692 649 839.