Adım adım daire satın alma — ilandan akt notarialny aşamasına

Adım adım daire satın alma süreci — ilk ilandan księga wieczysta (tapu sicili) kaydına kadar sayıldığında — nakit alımda genellikle 4–8 hafta, konut kredisiyle 2–4 ay sürer. Süreç sekiz aşamadan oluşur: (1) bütçenin ve kredi kapasitesinin belirlenmesi, (2) arama ve yerinde görme, (3) rezervasyon ve zadatek (kapora, genellikle fiyatın %5–10’u), (4) ikinci el piyasada umowa przedwstępna (ön sözleşme) ya da birincil piyasada umowa deweloperska (müteahhit sözleşmesi — zorunlu olarak akt notarialny (noter senedi) biçiminde ve rachunek powierniczy (emanet hesabı) ile), (5) kredi başvurusu ve bankanın kararı (2–6 hafta), (6) due diligence, yani księga wieczysta kaydının ve borç bulunmadığına dair belgelerin kontrolü, (7) mülkiyeti devreden akt notarialny ve noter masrafları (ikinci el piyasada taşınmaz değerinin yaklaşık %2–4’ü, buna %2 PCC dahil), (8) księga wieczysta kaydı (200 zł harç) ve dairenin tutanakla teslim alınması. Standart öz kaynak taşınmaz değerinin %20’sidir; değişken faizli kredilerin faizini belirleyen WIBOR 3M ise Ocak 2025’te, NBP referans faizi %5,75 iken, yaklaşık %5,82 seviyesindeydi.

Adım adım daire satın alma ne kadar sürer?

Takvim her şeyden önce işlemin nakitle mi yoksa krediyle mi finanse edildiğine ve ikinci el piyasadan mı yoksa müteahhitten mi satın aldığınıza bağlıdır. Aşağıdaki tablo, Varşova’da ikinci el piyasadaki tipik bir işlem için yaklaşık süreleri gösteriyor.

Aşama	Süre
Bütçe, kredi kapasitesi, arama	2–6 hafta
Rezervasyon ve ön sözleşme	1 hafta
Kredi başvurusu ve bankanın kararı	2–6 hafta
Due diligence (KW, belgeler)	krediyle eş zamanlı
Akt notarialny	1 gün
Księga wieczysta kaydı	birkaç hafta – birkaç ay
Dairenin teslim alınması	senet günü ya da anahtar tesliminden sonra

Nakit alımda sürecin tamamı genellikle 4–6 hafta içinde kapanır. Kredide gerçekçi süre 2–4 aydır, çünkü bankanın başvuruyu incelemek, taşınmazı değerlemek ve karar vermek için zamana ihtiyacı olur.

Daire aramaya başlamadan önce bütçe ve kredi kapasitesi nasıl hesaplanır?

Daireleri gezmeye başlamadan önce iki rakamı hesaplamakta fayda var: öz kaynak ve işlem masrafları için elinizde ne kadar nakit olduğu ve bankanın hangi taksiti güvenli sayacağı. İstenen standart öz kaynak taşınmaz değerinin %20’sidir (Ocak 2025 itibarıyla), ancak bankaların bir kısmı ek teminat koşuluyla %10’u da kabul eder. Bankalar kredi kapasitesini sözde stres uygulanmış faizle, yani güncel faize KNF’nin Rekomendacja S belgesine uygun olarak yaklaşık 2,5 puanlık bir tampon ekleyerek hesaplar; tüm taksitlerin toplamı da hane halkının net gelirinin %40–50’sini aşmamalıdır.

Bütçeyi önden tahmin etmenin ve banka tekliflerini karşılaştırmanın pratik yolunu Varşova’da krediyle daire nasıl alınır başlıklı yazımızda anlatıyoruz. Bütçeye noter masraflarını ve tadilat ya da taşınma için bir yedek payı baştan ekleyin — bu, sık atlanan ama son derece gerçek bir gider kalemidir.

Umowa przedwstępna ile umowa deweloperska arasındaki fark nedir?

İkinci el piyasada umowa przedwstępna (ön sözleşme, Medeni Kanun md. 389) imzalanır — yazılı ya da noter biçiminde olabilir; kilit unsurları fiyat, asıl satış sözleşmesinin yapılacağı tarih ve yatırılan tutarın niteliğidir. Zadatek genellikle fiyatın %5–10’u kadardır ve iki tarafı da fiilen güvenceye alır: alıcı vazgeçerse kaporayı kaybeder, satıcı vazgeçerse iki katı olarak iade eder. Zaliczka’nın böyle bir yaptırım işlevi yoktur ve her durumda iade edilir.

Birincil piyasada, yani müteahhitten daire alımında, umowa deweloperska için akt notarialny biçimini ve zorunlu rachunek powierniczy’yi dayatan geliştirici kanunu (ustawa deweloperska) geçerlidir. Bu hesap açık (banka, inşaatın ilerlemesine göre parayı müteahhide aşamalı olarak öder) ya da kapalı (ödeme ancak mülkiyet devrinden sonra yapılır) olabilir. Müteahhidin mali sorun yaşaması ihtimaline karşı alıcının ödemelerini koruyan gerçek bir güvencedir.

Kredi süreci ne kadar sürer ve konut kredisi ne kadara mal olur?

Ön sözleşmeyi ya da müteahhit sözleşmesini imzaladıktan sonra kredi başvurusunda bulunursunuz — banka, taşınmazın değerlemesi ve gelir doğrulaması dahil olmak üzere başvuruyu genellikle 2–6 hafta inceler. Ocak 2025’te değişken faizli kredilerin dayanağı olan WIBOR 3M, NBP referans faizi %5,75 (Ekim 2023’ten beri geçerli) iken yaklaşık %5,82 seviyesindeydi. Bankaların 1,9–2,3 puanlık tipik kâr marjı da eklendiğinde, değişken faizli kredilerin nominal faizi o dönemde yıllık %7,5–8 civarındaydı.

Karar olumlu çıktıktan sonra banka parayı, sözleşmedeki takvime uygun olarak doğrudan satıcıya ya da müteahhidin rachunek powierniczy hesabına aktarır.

Due diligence kapsamında neler kontrol edilmeli — księga wieczysta ve belgeler?

Księga wieczysta numarasını satıcı daha rezervasyondan önce vermelidir — kaydın içeriğini ekw.ms.gov.pl portalında ücretsiz ve giriş yapmadan görebilirsiniz. Dört bölümün hepsini gözden geçirmekte fayda var: I. bölüm (adres, metrekare, ortak mülkiyetteki pay), II. bölüm (KW’deki malik gerçekten satış yapan kişi mi), III. bölüm (talepler, irtifak hakları) ve IV. bölüm (ipotekler ve ödenecek bakiye). İşlemekte olan bir talebe ilişkin her şerh, sözleşme imzalanmadan önce açıklığa kavuşturulmalıdır; çünkü kayıtta yaklaşan bir değişikliğe işaret edebilir.

Kaydın yanı sıra, site yönetiminden ya da kooperatiften ödeme borcu bulunmadığına dair belge istemek ve satıcının bilgilerini taşınmazın iktisap belgesiyle karşılaştırmak yerinde olur. Bölümlerin nasıl okunacağına dair eksiksiz kılavuzu księga wieczysta — nasıl okunur yazısında bulabilirsiniz. Kaydı iki kez kontrol etmek en doğrusudur: kapora öncesinde ve senedin hemen öncesinde.

Noter ne kadar tutar ve akt notarialny sırasında hangi vergiler ödenir?

İkinci el piyasada daire alırken noter masrafları genellikle dairenin değerinin %2–4’ü kadardır. Azami noter ücreti (taksa notarialna) kademelidir ve işlem fiyatına bağlıdır (aşağıdaki net tutarlara %23 KDV eklenir):

Taşınmazın değeri	Azami ücret (net)
3 000 zł’ye kadar	100 zł
3 000–10 000 zł	100 zł + aşan kısmın %3’ü
10 000–30 000 zł	310 zł + aşan kısmın %2’si
30 000–60 000 zł	710 zł + aşan kısmın %1’i
60 000–1 000 000 zł	1 010 zł + aşan kısmın %0,4’ü
1 000 000–2 000 000 zł	4 770 zł + aşan kısmın %0,2’si

Bu ücrete, ikinci el piyasada taşınmaz değerinin %2’si oranındaki PCC (medeni hukuk işlemleri vergisi) eklenir — ilk dairenizi alıyorsanız hariç, çünkü 31 Ağustos 2023’ten bu yana bu durumda muafiyet geçerlidir. Birincil piyasada PCC yoktur, zira müteahhidin fiyatı zaten KDV içerir. Buna mahkeme harçları da eklenir: mülkiyet kaydı için 200 zł ve (kredi varsa) ipotek kaydı için 200 zł, ayrıca senet suretleri için sayfa başına yaklaşık 6–7 zł net. Örnek üzerinden eksiksiz hesabı daire alımının noter masrafları yazısında bulabilirsiniz. Bu masrafların tamamını âdet olduğu üzere alıcı karşılar.

Akt notarialny sonrasında ne olur — KW kaydı ve dairenin teslim alınması?

Noter, senetle birlikte yeni malikin KW’ye kaydı için mahkemeye talep sunar — mahkeme harcı 200 zł’dir. İnceleme, tapu sicil dairesinin yoğunluğuna göre genellikle birkaç haftadan birkaç aya kadar sürer; ancak bu süre boyunca malik olmadığınız anlamına gelmez — mülkiyet hakkı daha senedin imzalandığı anda alıcıya geçer ve KW kaydı açıklayıcı (deklaratif) niteliktedir.

Son adım dairenin fiilen teslim alınmasıdır: protokół zdawczo-odbiorczy (teslim-tesellüm tutanağı), sayaç okumaları, anahtarların ve belgelerin devri. Müteahhitten alımda, kusur listesinin çıkarıldığı teknik kabul daha erken, mülkiyeti devreden senetten önce yapılır — bu ayrı ve önemli bir aşamadır.

Bu adımların her biri — księga wieczysta’yı okumaktan ön sözleşme koşullarını müzakere etmeye kadar — kendi başınıza da atılabilir; ancak deneyimli bir emlak danışmanı arama süresini kısaltır ve belgelerin doğrulanmasında hata yapmanızı önlemeye yardımcı olur. allproperty ekibi alıcılara sürecin tamamında eşlik eder: uygun ilanların seçilmesinden taşınmazın hukuki durumunun kontrolüne ve akt notarialny sırasında yanınızda bulunmaya kadar — ikinci el piyasada standart %2 oranıyla, birincil piyasada ise alıcıdan %0 komisyonla. Księga wieczysta’da ya da senet takviminde sizi tedirgin eden bir şey akşam veya hafta sonu ortaya çıkarsa pazartesiyi beklemeniz gerekmez — 7/24 çalışıyoruz, +48 666 866 468 veya +48 692 649 839 numaralarından arayın.