Müteahhitlik sözleşmesi — imzalamadan önce nelere dikkat etmeli

Umowa deweloperska (müteahhitlik sözleşmesi), alıcıyı müteahhide genellikle 2–3 yıl bağlayan ve birkaç yüz bin zloti mertebesindeki tutarları ilgilendiren bir akt notarialny’dir (noter senedi). İmzalamadan önce beş şeyi kontrol etmekte fayda var: (1) rachunek powierniczy (emanet hesabı) türü — açık (müteahhit parayı etaplar hâlinde alır, DFG primi ödemenin %0,45’i) ya da kapalı (para ancak mülkiyet devrinden sonra, prim %0,1); (2) inşaatın tamamlanması ve mülkiyetin devri için „yaklaşık” değil somut tarihler ve gecikme hâlinde simetrik cezai şartlar; (3) imalat sonrası ölçümden sonra alan farkının nasıl mahsup edileceği — 13 Şubat 2026’dan itibaren fiyat, Polonya Standardı’na göre hesaplanan kullanım alanı ile m² fiyatının çarpımı olmak zorunda, kanun değişikliğinden önceki „esnek” ölçüm yöntemleri olmadan; (4) sözleşmenin prospekt informacyjny (bilgilendirme prospektüsü) ile uyumu — her sapma, 30 gün içinde sözleşmeden dönmek için kanuni bir dayanaktır; (5) rezervasyon ücretinin tutarı (prospektüsteki fiyatın en fazla %1’i). Tüm bunları, 1 Temmuz 2022’den beri yürürlükte olan ve en son 13 Şubat 2026’da değiştirilen 20 Mayıs 2021 tarihli konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Deweloperski Fundusz Gwarancyjny hakkındaki kanun düzenliyor — hukuki durum Ağustos 2026 itibarıyla.

Rachunek powierniczy nedir ve DFG primi ne kadar?

Yaptığınız ödemeler doğrudan müteahhide değil, bir bankada tutulan konut emanet hesabına gider. Kanun iki seçenek öngörüyor:

Özellik	Açık hesap	Kapalı hesap
Paranın müteahhide ödenmesi	dilimler hâlinde, banka inşaat etabının tamamlandığını teyit ettikten sonra	ancak mülkiyet size devredildikten sonra
DFG primi	her ödemenin %0,45’i	her ödemenin %0,1’i
Alıcının riski	sınırlı, ancak kapalı hesaba göre daha yüksek	asgari düzeyde

Pratikte açık hesaplar baskın. Projenin takvimi en az dört etap içermeli ve bu etapların hiçbirinin maliyeti toplamın %10’undan az, %25’inden fazla olamaz — böylece müteahhit paranın büyük kısmını „peşin” tahsil edemez.

Korumanın ikinci ayağı Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (müteahhitlik teminat fonu). Primi siz değil müteahhit öder: 500 bin zł’lik bir dairede bu 2250 zł (açık hesap) veya 500 zł (kapalı hesap) olur — 21 Haziran 2022 tarihli MRiT yönetmeliğindeki oranlar Ağustos 2026’da da geçerli. DFG korumasının üst sınırı yoktur ve ödemelerinizin tamamını, örneğin müteahhidin ya da bankanın iflası hâline karşı kapsar. Sözleşmede bankanın adını, emanet hesabının numarasını ve paranın kullanım kurallarını kontrol edin — bunlar kanunun 35. maddesinde sayılan zorunlu sözleşme unsurlarıdır. Emanet hesabı mekanizmasını ve bankanın üçüncü taraf olarak rolünü daire alımında rachunek powierniczy (escrow) rehberimizde daha ayrıntılı anlatıyoruz.

Sözleşme hangi süreleri ve cezai şartları içermeli?

Sözleşmede iki somut tarih yer almak zorunda: inşaat işlerinin tamamlanma (ve konutun teslim alınma) tarihi ile mülkiyetin devir tarihi. Bunların „yumuşak” yazılıp yazılmadığına (örneğin „planlanan tarih”) ve müteahhidin gecikmesi hâlindeki cezai şartların sembolik değil gerçek olup olmadığına dikkat edin. İyi bir uygulama simetridir: ödemede geciktiğinizde siz faiz ödüyorsanız, müteahhit için öngörülen cezai şart da karşılaştırılabilir bir düzeyde belirlenmelidir.

Müteahhit mülkiyeti kararlaştırılan sürede devretmezse, kanunun 43. maddesi size açık bir prosedür veriyor: müteahhide ek 120 günlük bir süre verirsiniz ve bu süre sonuçsuz geçerse sözleşmeden dönebilirsiniz — gecikmenin tamamı için cezai şart talebinizi de koruyarak. Müteahhidin bu durumda ödenen tüm tutarları iade etmek için 30 günü vardır ve sözleşmeden dönmeniz size hiçbir „cayma bedeli” yüklemez.

Konutun alanı projeden farklı çıkarsa ne olur?

İmalat sonrası ölçümden sonra konutun alanı nadiren projeyle birebir örtüşür. Sözleşme, o zaman ne olacağını net biçimde belirlemeli: piyasa standardı, farkın her metresi için fiyatın oransal olarak mahsup edilmesi ve fark belirli bir eşiği (çoğunlukla yaklaşık %2) aştığında sözleşmeden dönme hakkıdır. Tek yanlı hükümlere dikkat edin — örneğin fazla metrekare için ek ödeme yapıp eksik metrekare için iade alamamak gibi.

13 Şubat 2026’dan itibaren, cumhurbaşkanı tarafından 7 Ocak 2026’da imzalanan müteahhitlik kanunu değişikliği yürürlükte; bu değişiklik madde 5a’yı getirdi: konutun fiyatı, kullanım alanı — inşaat bildiriminin yapıldığı ya da yapı ruhsatı başvurusunun verildiği gün yürürlükte olan Polonya Standardı’na göre hesaplanan alan — ile 1 m² fiyatının çarpımı olarak hesaplanmalı. Müteahhit artık başka, „esnek” bir ölçüm yöntemi (mahsup alanı ya da satış alanı denilen ölçüler) kullanamaz; yeni kural, ruhsatı bu tarihten sonra verilen projeleri kapsıyor.

Kural olarak fiyat sabit olmalıdır. Değerleme (endeksleme) klozları — örneğin inşaat maliyetlerindeki artışa bağlı olanlar — haksız şart sayılarak sıklıkla itiraza uğruyor; kabul edilebilir görülen tek durum KDV oranındaki değişiklikten kaynaklanan değişimdir, ancak o hâlde bile kabul etmediğiniz bir zam için sözleşmeden dönme hakkını müzakere edin. Belirli bir projede karar kılmadan önce müteahhidin kendisini de doğrulamakta fayda var — daire almadan önce müteahhit nasıl kontrol edilir rehberimize bakın.

Prospekt informacyjny nedir ve rezervasyon sözleşmesinde nelere dikkat etmeli?

Sözleşme kurulmadan önce müteahhit, prospekt informacyjny’yi (bilgilendirme prospektüsü) ekleriyle birlikte kalıcı bir veri taşıyıcısında ücretsiz olarak size teslim etmek zorundadır. İçinde başka şeylerin yanı sıra arsaya ve księga wieczysta’ya (tapu sicili), yapı ruhsatına ve komşulukta planlanan yatırımlara dair bilgiler bulunur. Prospektüsü sözleşmeyle karşılaştırın — her uyumsuzluk, sözleşmeden dönmek için kanuni bir dayanaktır.

Önce bir rezervasyon sözleşmesi imzalıyorsanız, kanundaki üç kuralı hatırlayın (Ağustos 2026 itibarıyla):

• rezervasyon ücreti, prospektüsteki konut fiyatının %1’ini aşamaz (600 bin zł’lik bir dairede — en fazla 6000 zł);
• müteahhitlik sözleşmesi kurulduktan sonra bu ücret fiyata mahsup edilir ve 7 gün içinde emanet hesabına aktarılır;
• müteahhit teslim sırasında bildirilen ayıpları gidermez ve bu yüzden mülkiyet devri gerçekleşmezse, ücret size iki katı olarak geri döner.

Müteahhitlik sözleşmesinden ne zaman dönülebilir?

Kanunun 43. maddesindeki sözleşmeden dönme dayanakları listesi sınırlıdır. Sözleşmenin kurulmasından itibaren 30 gününüzün olduğu en önemli hâller:

1. sözleşme, kanunun 35. maddesinde istenen unsurları (başta fiyat, süreler, emanet hesabı bilgileri) içermiyorsa;
2. sözleşmenin içeriği prospekt informacyjny veya ekleriyle uyumsuzsa;
3. müteahhit prospektüsü size hiç teslim etmediyse;
4. prospektüsteki bilgiler, sözleşmenin imzalandığı gündeki fiilî veya hukuki duruma aykırıysa;
5. prospektüs, kanuni örnekte istenen bilgileri içermiyorsa.

Sözleşmeden dönme beyanının kendisi, noterce onaylanmış imzalı yazılı şekilde yapılmayı ve talebinizin księga wieczysta’dan terkinine rıza gösterilmesini gerektirir — bunu önceden bilmekte fayda var, çünkü notere ek bir ziyaret anlamına gelir.

Konutun teslim alınması ve ayıpların giderilmesi nasıl işler?

Teslim bir tutanakla yapılır ve katı sürelere tabidir: müteahhidin, tutanağın imzalanmasından itibaren bildirilen ayıpları kabul etmek veya reddetmek için 14 günü (susması kabul anlamına gelir), kabul edilen ayıpları gidermek için ise 30 günü vardır. Bunu yapmaz ve gerekçeli yeni bir süre bildirmezse, süreyi siz belirlersiniz — ve bu süre de sonuçsuz geçerse ayıpları mahkeme kararına gerek olmadan müteahhidin masrafına giderebilirsiniz.

Esaslı bir ayıp varsa teslim almayı tümüyle reddedebilirsiniz. İkinci teslimde müteahhit ayıbı hâlâ kabul etmiyorsa, bir inşaat bilirkişisinin raporu gerekecek (ikinci reddi izleyen bir ay içinde talep edin) — doğrulanmış esaslı ayıp, sözleşmeden dönmenin yolunu açar. Teslim sırasındaki işlemlerin tam kontrol listesini, kontrol edilecek tipik kusurlar dâhil, adım adım dairenin teknik teslimi rehberinde bulabilirsiniz.

Akt notarialny ne kadar tutar?

Müteahhitlik sözleşmesi için noter, standart tarifenin en fazla yarısını alabilir ve kanun senedin masraflarını sizinle müteahhit arasında yarı yarıya paylaştırır. Örnek: 600 bin zł’lik bir fiyatta azami tarife 1010 zł + 60 bin zł’yi aşan kısmın %0,4’ü, yani net 3170 zł — müteahhitlik sözleşmesi için en fazla yaklaşık net 1585 zł. KDV (%23), suretler (sayfa başına net 6 zł’ye kadar) ve talebin księga wieczysta’ya şerhi için mahkeme harcı eklendikten sonra paketin tamamı genellikle yaklaşık 3–3,5 bin zł’de kapanır; bunun yarısını siz ödersiniz: yaklaşık 1,5–1,75 bin zł (noter tarifesi oranları 2004’ten beri değişmedi, 2026’da da geçerli).

Müteahhitlik sözleşmesi „15 dakikada imzalanacak” bir belge değil, ama sizi aşması da gerekmiyor. Birincil piyasada alım hizmetimiz kapsamında müteahhitlik sözleşmelerini ve bilgilendirme prospektüslerini rezervasyondan önce inceliyor, müzakere edilmeye değer hükümleri gösteriyor ve konutun tesliminde yanınızda oluyoruz. Teslim sırasında sizi tedirgin eden bir şeyle karşılaşırsanız — pazartesiyi beklemeyin, akşam ya da hafta sonu olsa bile hemen arayın: günün her saati, 7/24 şu numaradayız: +48 666 866 468 (veya +48 692 649 839). Birincil piyasada alıcıdan aldığımız komisyon %0’dır — Warszawa’da müteahhitten alım planlıyorsanız, imzalamadan önce bize yazın.