Sözleşme imzalamadan önce müteahhit nasıl kontrol edilir

Sözleşme imzalamadan önce müteahhidi kontrol etmek beş ücretsiz adıma iner: şirketin KRS kaydını ve mali tablolarını indirin (ekrs.ms.gov.pl), Krajowy Rejestr Zadłużonych (Ulusal Borçlular Sicili) ile UOKiK (Rekabet ve Tüketiciyi Koruma Kurumu) kararlarını kontrol edin, arsanın księga wieczysta (tapu sicili) kaydını ekw.ms.gov.pl üzerinden ve kesinleşmiş yapı ruhsatını inceleyin, müteahhidin daha rezervasyon sözleşmesinden önce ücretsiz teslim etmek zorunda olduğu prospekt informacyjny’yi (bilgilendirme prospektüsü) okuyun ve firmanın daha önceki sitelerini gezin. Tamamı bir–iki akşam sürer ve tek kuruş tutmaz.

Buna müteahhitlik kanunundan (ustawa deweloperska) gelen üç sayısal emniyet supabı eklenir: ödemeleriniz, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Müteahhitlik Garanti Fonu) tarafından korunan konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) gitmelidir (müteahhidin katkı payı: kapalı hesapta %0,1, açık hesapta %0,45 — Ağustos 2026 itibarıyla), rezervasyon ücreti daire fiyatının %1’ini aşamaz ve 11 Eylül 2025’ten itibaren her müteahhit liste fiyatlarını ve bunların değişim geçmişini kendi internet sitesinde yayımlamak zorundadır. Aşağıda yolun tamamı adım adım — ilk kuruşu ödemeden önce bu adımlardan geçin.

Müteahhit KRS ve borçlu sicillerinde nasıl kontrol edilir?

İlk durak, Ulusal Mahkeme Sicili’nin (Krajowy Rejestr Sądowy) ücretsiz arama motorudur (ekrs.ms.gov.pl). Şirketin güncel kaydını indirin ve üç şeyi kontrol edin:

• hukuki biçim ve kuruluş tarihi — altı ay önce tescil edilmiş, geçmişi olmayan bir şirket dikkat gerektirir;
• esas sermaye ve yönetim kurulu bileşimi — sizinle sözleşmeyi fiilen kim imzalayacak;
• tasfiye, iflas veya yeniden yapılandırma şerhleri — bunlar sert uyarı sinyalleridir.

Aynı sitede Mali Belgeler Deposu’nu (Repozytorium Dokumentów Finansowych) bulursunuz — son yılların mali tablolarını ücretsiz indirir ve firmanın kazanıp kazanmadığını, yoksa yalnızca borcunun mu büyüdüğünü görürsünüz. Bunu Krajowy Rejestr Zadłużonych (iflas ve yeniden yapılandırma davaları) ve müteahhitle ilgili UOKiK kararlarıyla tamamlayın.

Bir pratik not: müteahhitler her projeyi çoğu zaman ayrı bir özel amaçlı şirket üzerinden yürütür. Bu, piyasada olağan bir uygulamadır, ancak o zaman ana şirketi ve onun önceki projelerini de kontrol edin — tüm grubun itibarından sorumlu olan odur.

Müteahhidin önceki projeleri nasıl değerlendirilir?

Satış broşürü görselleri gösterir; gerçeği ise birkaç yıl önce teslim edilmiş siteler gösterir. Müteahhidin önceki projelerine gidin ve yıllarca kullanımdan sonra dış cephenin, ortak alanların ve yeşilin durumunu değerlendirin. Bu sitelerin sakinlerinin Facebook gruplarını ve yerel forumları arayın — inşaatın zamanında bitip bitmediğini ve müteahhidin ayıba karşı sorumluluk (rękojmia) kapsamında bildirilen kusurlara nasıl yanıt verdiğini öğrenirsiniz.

11 Eylül 2025’ten itibaren elinizde yeni bir araç daha var: her müteahhit, tüm dairelerin liste fiyatlarını eksiksiz değişim geçmişiyle birlikte kendi sitesinde yayımlamak ve verileri her gün devletin dane.gov.pl portalına raporlamak zorunda. Fiyat listesi gizliyse ya da „yalnızca satış ofisinde” erişilebilirse firma kanunu çiğniyor demektir — bunu bir kırmızı bayrak sayın.

Ayrıca firmanın Polski Związek Firm Deweloperskich’e (Polonya Müteahhit Firmaları Birliği) üye olup olmadığına bakın — üyelik, iyi uygulamalar kurallarına uymayı zorunlu kılar. Bu bir teminat değildir, ama yapbozdaki bir parça daha.

Emanet hesabı ve Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nasıl işler?

1 Temmuz 2022’den beri, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ile Deweloperski Fundusz Gwarancyjny hakkındaki 20 Mayıs 2021 tarihli kanun yürürlüktedir. Ödemeleriniz doğrudan müteahhidin hesabına değil, konut emanet hesabına (rachunek powierniczy) (MRP) gitmelidir.

Hesap türü	Müteahhit parayı ne zaman alır	Müteahhidin DFG katkı payı
Kapalı MRP	Ancak mülkiyet size devredildikten sonra	Her ödemenin %0,1’i
Açık MRP	İnşaatın her aşaması banka tarafından denetlendikten sonra dilimler hâlinde	Her ödemenin %0,45’i

Oranlar 21 Haziran 2022 tarihli yönetmelikten gelir ve 2026’da da yürürlüktedir. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny katkı payını müteahhit yatırır — siz bu başlıkta ek hiçbir şey ödemezsiniz. Müteahhidin veya bankanın iflası hâlinde DFG, açık hesaptaki ödemeleri alıcılara iade eder. Yalnızca şunu unutmayın: DFG koruması, satışı 1 Temmuz 2022’den itibaren başlayan projeleri kapsar — daha eski girişimler önceki kurallara göre işleyebilir, bu yüzden sözleşmenizin hangi hukuki rejime tabi olduğunu doğrudan sorun.

Mutlak kırmızı bayrak: kanunu dolanan her kurgu — emanet hesabının dışına ödeme talebi, müteahhit sözleşmesi yerine „yatırım sözleşmesi”, teminat olarak bono.

Arsanın księga wieczysta kaydında ve yapı ruhsatında neye bakmalı?

Parselin księga wieczysta numarasını prospekt informacyjny içinde bulursunuz. Numarayı ücretsiz ekw.ms.gov.pl görüntüleyicisine girin ve tüm bölümleri inceleyin — księga wieczysta nasıl okunur, ayrı bir rehberde anlatıyoruz:

1. II. Bölüm — müteahhit arsanın maliki mi yoksa daimî intifa hakkı sahibi mi;
2. III. Bölüm — talepler, uyarı şerhleri, irtifaklar;
3. IV. Bölüm — ipotekler. İnşaatı finanse eden bankanın ipoteği standarttır, ancak sözleşmede alacaklının, sizin dairenizin ipotekten arındırılmış olarak ayrılmasına onay verdiği yazmalıdır. Başka kişiler lehine ipotekler açıklama gerektirir.

Ayrıca kesinleşmiş yapı ruhsatı kararını isteyin ve numarasını ile tarihini prospektüsteki verilerle karşılaştırın. Yerel imar planına (MPZP) da bakmakta fayda var — beş yıl sonra pencerenizin önünde ne yükselebileceğini öğrenirsiniz.

Prospekt informacyjny nedir ve onu ne zaman almanız gerekir?

Müteahhidin, prospekt informacyjny’yi size ücretsiz, kalıcı bir veri taşıyıcısında ve daha rezervasyon sözleşmesi kurulmadan önce teslim etme yasal yükümlülüğü vardır. İçinde başka şeylerin yanı sıra müteahhidin deneyimini ve tamamladığı projeleri, girişimin takvimini, arsa ve yapı ruhsatına ilişkin verileri, emanet hesabının türünü ve komşulukta planlanan yatırımlara dair bilgileri bulursunuz.

Prospektüsü vermeyi reddetmek ya da işi ağırdan almak, teşekkür edip aramaya devam etmeniz gerektiğinin işaretidir. Müteahhit prospektüsü değiştirir ve sizi bundan haberdar etmezse, rezervasyon ücretinin gecikmeksizin iadesini isteme hakkınız doğar.

Müteahhitlik kanunu size hangi sınırları ve süreleri veriyor?

Gözden kaçması kolay birkaç somut nokta (Ağustos 2026 itibarıyla hukuki durum):

• Rezervasyon ücreti, prospektüsteki daire fiyatının %1’ini aşamaz — 600 bin zł’lik bir dairede en fazla 6 bin zł. Fiyata mahsup edilir ve kredi değerliliğinin olumsuz değerlendirilmesi nedeniyle kredi reddedilirse iade edilir.
• Müteahhit sözleşmesi akt notarialny (noter senedi) biçimini gerektirir ve noter masrafları müteahhit ile alıcı arasında yarı yarıya paylaşılır — sözleşmenin kendisinde nelere dikkat edileceğini burada ayrıntılı yazıyoruz.
• Teslim sırasında kusurları tutanağa geçirirsiniz; müteahhidin bunları kabul edip etmediğini bildirmek için 14 günü (yanıt yoksa = kabul), tutanağın imzalanmasından itibaren gidermek için 30 günü vardır.
• Esaslı bir kusurda teslim almayı reddedebilirsiniz; müteahhit verilen ek sürelere rağmen kusuru gidermezse — sözleşmeden dönebilirsiniz (ikinci teslimde bir inşaat bilirkişisinin görüşü gerekir).
• Rękojmia (ayıba karşı sorumluluk) dairenin kusurları için Medeni Kanun esaslarına göre işler — gayrimenkulde bu, teslimden itibaren 5 yıldır.

Rezervasyondan önce kısa kontrol listesi

Herhangi bir şey imzalamadan önce şunları işaretleyin: KRS kaydı ve mali tablolar, arsanın księga wieczysta kaydı, kesinleşmiş yapı ruhsatı, ekleriyle birlikte prospekt informacyjny, emanet hesabının türü ve onu tutan banka, projenin DFG kapsamında olması, müteahhidin sitesinde değişim geçmişiyle birlikte fiyat listesi, önceki bir siteye ziyaret ve sözleşme taslağının incelenmesi — tercihen bir avukat ya da deneyimli bir danışmanla. Bizde böyle bir doğrulamadan geçmiş projeleri Warszawa’da müteahhitten daireler sayfasında topladık.

allproperty’de müteahhitlerle her gün çalışıyoruz ve teslim geçmişlerini biliyoruz — rezervasyon ücretini ödemeden önce belirli bir projenin prospektüsünde ve sözleşmesinde nelere dikkat etmeniz gerektiğini söyleriz. Birincil piyasada alıcı bize komisyon ödemez (%0). Akşam prospektüsü ya da sözleşmeyi okurken tedirgin edici bir şeye denk gelirseniz pazartesiyi beklemeyin — 7/24 çalışıyoruz, dilediğiniz saatte +48 666 866 468 veya +48 692 649 839 numaralarını arayın. Bize yazın — müteahhidi birlikte, sakin sakin ve sırayla kontrol edelim.