Як зняти квартиру у Варшаві до приїзду: шлях від заявки до ключів

Так, звичайну оренду у Варшаві можна підготувати, не приїжджаючи: обрати квартиру за відео, перевірити власника, підписати umowę najmu паперовими примірниками через кур’єра та сплатити на рахунок із договору. Винятки становлять najem okazjonalny і najem instytucjonalny: до обох додається нотаріальний акт наймача (art. 19a ust. 2 pkt 1 та art. 19f ust. 3 закону про захист прав наймачів), а нотаріус зазвичай приймає у своїй конторі. Ключі в день приїзду зазвичай вдається отримати, якщо kaucja і перший czynsz уже сплачені, а protokół zdawczo-odbiorczy (акт приймання-передачі) готовий. Проте багато чого залежить від власника, банку та дороги, тому обіцяти цей день як факт не можна.

Статтю написала агенція allproperty, яка підбирає квартири для орендарів, тому в останньому розділі ми називаємо свої умови. Де в тексті сказано «закон вимагає», поруч стоїть посилання на норму, а слово «зазвичай» означає практику. Норми звірено з текстами актів на eli.gov.pl 07.10.2026.

Чи можна зняти квартиру у Варшаві, не приїжджаючи?

Можна, якщо це звичайний najem. Закон не вимагає особистої присутності під час укладення договору: щоб дотриматися письмової форми, кожна сторона підписує свій примірник, а потім сторони обмінюються документами (art. 78 § 1 Kodeksu cywilnego). Договір оренди приміщення на строк понад рік має бути письмовим, а якщо форму порушено, закон вважає його укладеним на невизначений строк (art. 660 k.c.). Тож на довгий строк підписуйте папір, а не погоджуйтеся в месенджері.

Формальності після заселення влаштовані інакше. Якщо ви громадянин країни поза ЄС, ЄАВТ і Швейцарією й у вас іще немає номера PESEL, закон вимагає вашої особистої явки і для заяви про PESEL (art. 18 ust. 1a ustawy o ewidencji ludności), і для реєстрації за адресою, тобто meldunku (art. 40 ust. 3). Зареєструватися за адресою потрібно не пізніше четвертого дня після приїзду (art. 41 ust. 3), якщо тільки ви не перебуваєте в Польщі не довше 30 днів (art. 42 ust. 2). Громадянам країн ЄС і ЄАВТ та Швейцарії дано строк у 30 днів (art. 41 ust. 1). Із заявою про PESEL ми допомагаємо й супроводжуємо, але рішення ухвалює відомство. Усю послідовність розібрано в статті про перші дні у Варшаві.

Які кроки робляться дистанційно, а які ні?

Крок	Дистанційно?	Що важливо
Заявка: бюджет, район, кімнати, дата заїзду	Так	Що точніший бриф, то швидший добір
Перегляд квартири	Так, за відео	Відео не замінює огляд: шум і запахи з нього не оцінити
Перевірка власника	Так	Księga wieczysta онлайн на ekw.ms.gov.pl, документ особи та повноваження того, хто підписує
Підписання umowy najmu	Так	Паперові примірники й кур’єр; кваліфікований електронний підпис, якщо він у вас уже є
Нотаріальний акт, najem okazjonalny	Ні	Нотаріус особисто; плюс вказівка на інше житло та згода його власника; kaucja до 6 місячних czynszów (art. 19a ust. 4)
Нотаріальний акт, najem instytucjonalny	Ні	Нотаріус особисто; запасне житло не потрібне; kaucja до 6 місячних czynszów (art. 19f ust. 5)
Оплата kaucji та czynszu	Так	Переказ на рахунок із договору
Protokół і ключі	Ні	Робляться на місці: protokół складають до видачі житла (art. 6c)

Najem okazjonalny власник може запропонувати, лише якщо він фізична особа і не здає житло як бізнес (art. 19a ust. 1). До договору тоді додають нотаріальний акт наймача, вказівку на інше житло, де ви зможете мешкати в разі виселення, і письмову згоду власника того житла або іншої особи, яка має на нього право; на вимогу наймодавця підпис на цій згоді має бути засвідчений нотаріально (art. 19a ust. 2). Najem instytucjonalny призначений для наймодавців, які здають житло як бізнес, зокрема для великих компаній. Нотаріальний акт наймача додається і тут (art. 19f ust. 3), але запасного житла не вимагають. В обох випадках без письмової форми договір недійсний (art. 19a ust. 6, art. 19g ust. 1). Який тип договору вам запропонують, залежить від наймодавця, тому спитайте про це вже під час першого дзвінка: від відповіді залежить, чи потрібен вам нотаріус у день приїзду.

Нотаріальний акт не можна оформити дистанційно передусім тому, що підписи на ньому ставлять у присутності нотаріуса (art. 88 Prawo o notariacie). Якщо ви не говорите польською, акт перекладає нотаріус або присяжний перекладач (art. 87 § 1 pkt 1). Суть ми пояснимо усно, але наш усний переклад присяжним не є. Докладніше читайте в путівнику по najem okazjonalny. Чи можна оформити акт через представника, краще спитати в нотаріуса заздалегідь.

Як обрати квартиру з-за кордону?

Ми приймаємо заявку (бюджет, район, кімнати, дата заїзду) і добираємо варіанти під ваш запит. Онлайн-перегляд іде за відео й докладно: агент ставить власнику ті запитання, які поставили б ви, говорить із ним напряму та перекладає усно, це не присяжний переклад. Відео не доводить, що людина має право здавати саме цю квартиру. Запитання для дзвінка та чек-лист огляду зібрано в статті про онлайн-перегляд. Якщо хочете побачити квартири самі, можливий приїзд на кілька оглядів: це наш тур оглядів, його описано в статті про переїзд за тиждень. Житло на час туру — наша квартира подобової оренди; її оплачують окремо, за умовами подобової оренди. Коли починати пошук і як поводиться ринок, ми розписали окремо в статті про строки пошуку.

Як підписати договір з-за кордону?

Основний шлях такий: ви підписуєте свій примірник, відправляєте кур’єром, власник підписує свій, і сторони обмінюються документами. Кваліфікований електронний підпис прирівнюється до письмової форми (art. 78¹ § 2 k.c.), але користуватися ним варто, лише якщо він у вас уже є, а чи визнають в ЄС підпис, виданий у вашій країні, краще перевірити наперед. Договір зазвичай складено польською, а його зміст ми пояснюємо вашою мовою усно. Деталі про підписання через кур’єра й онлайн зібрано в статті про дистанційне підписання.

Коли і кому платити kaucję та перший czynsz?

У нашій статті про підроблені оголошення сказано, що поки ви не бачили квартиру, платити не треба ні злотого. У дистанційній угоді це правило залишається чинним, але «побачити» тоді означає три речі: живий відеоперегляд із самої квартири, перевірене в księga wieczysta право власника її здавати та договір, підписаний обома сторонами. Переказ до договору, чи то «бронь», чи «передоплата», і далі червоний прапорець.

Платіть після перевірки власника й підписання договору та лише на рахунок, указаний у договорі. Варшавська поліція радить платити лише під час отримання ключів; із-за кордону це не завжди можливо, тож спитайте, чи згоден власник прийняти платіж у день заселення. Не платіть за посиланням із месенджера. Порядок платежів і різницю між zadatek, zaliczka та kaucja ми розібрали в статті про платежі до приїзду. Kaucja за законом не може перевищувати дванадцятикратного місячного czynszu (art. 6 ust. 1), а при najem okazjonalny (art. 19a ust. 4) і najem instytucjonalny (art. 19f ust. 5) шестикратного. Повернути її власник має протягом місяця після звільнення житла, за вирахуванням того, що ви винні за договором (art. 6 ust. 4; при najem okazjonalny art. 19a ust. 5, при najem instytucjonalny art. 19f ust. 6). Міжнародні перекази можуть іти кілька робочих днів (оцінка), тож платіть заздалегідь, а не напередодні вильоту.

Що відбувається в день приїзду: зустріч, protokół, лічильники, ключі?

Закон тут вимагає одного: перед видачею житла сторони складають protokół з описом технічного стану та зносу інженерних систем і обладнання, і він править за основу розрахунків під час повернення (art. 6c). Решта нижче описує практику й те, як цей день минає в нас. Звичайний порядок такий.

1. Зустріч. Агент зустрічає вас на вокзалі чи в аеропорту, місце й час узгоджуються заздалегідь.
2. Дорога до квартири. Заздалегідь домовляємося, як ви дістанетеся і хто платить за дорогу. У квартирі на вас чекає власник або його представник; повноваження представника перевіряються до вашого приїзду.
3. Огляд. Квартиру звіряють із відео та описом, фотографують стан і перевіряють перелік речей.
4. Protokół. Записують показники лічильників (електрика, вода, газ, опалення), кількість комплектів ключів, пультів і карток, дефекти. Два примірники підписують обидві сторони, фото додають. Як це оформити, описано в статті про protokół.
5. Ключі. Їх передають після підписання protokołu.

Meldunek, PESEL та інтернет робляться в наступні дні, їх винесено в окрему статтю.

Що може зірвати отримання ключів у день приїзду?

• Платіж іще не дійшов або власник його не підтвердив.
• Договір підписали не обидві сторони: кур’єр затримався.
• Договір належить до najem okazjonalny або najem instytucjonalny, а до нотаріуса не записалися на день приїзду чи раніше. При najem okazjonalny потрібно ще підписати згоду власника іншого житла.
• Власник чи представник не може приїхати або не показує документів на право здавати квартиру.
• Сторони не домовилися щодо protokołu: знайшли дефект або бракує речей зі списку.
• Ваш рейс чи потяг запізнився, а власник обмежений у часі.

Усе, що можна закрити до вильоту, варто закрити наперед: підписаний договір, підтверджений платіж, дата й час зустрічі, перелік речей і контакти власника.

Як це організуємо ми і скільки це коштує?

allproperty підбирає квартири для орендарів і веде угоду до ключів. Ми приймаємо заявку й добираємо квартири під ваш запит, проводимо онлайн-перегляди за відео, говоримо з власником напряму й перекладаємо усно (не присяжний переклад), пояснюємо договір вашою мовою (українською, російською, англійською, польською, німецькою, італійською, іспанською чи турецькою), домовляємося про зустріч на вокзалі чи в аеропорту й лишаємося з вами до ключів. За підготовленої угоди ключі зазвичай видають у день приїзду. Після заселення ми можемо піти з вами до urzędu й допомогти заповнити документи на PESEL та meldunek; ця допомога входить у 70%, а рішення ухвалює відомство. Замінити нотаріуса чи присяжного перекладача ми не можемо, а якщо угода не готова, конкретного дня не обіцятимемо.

Винагорода становить 70% одного місячного czynszu najmu (czynsz administracyjny і комунальні платежі в розрахунок не входять), сплачується один раз після підписання umowy najmu, рахунок виставляємо як faktura bez VAT. Якщо ви підписуєте договір підбору з-за кордону, діють такі правила:

• Форма. Договір підбору має бути укладений письмово або в електронній формі, інакше він недійсний (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). З-за кордону це означає папір з обміном примірниками через кур’єра або кваліфікований електронний підпис. Скан чи звичайний лист на e-mail не відповідають жодній із форм.
• Відмова. Споживач, який уклав договір на відстані, може відмовитися від нього протягом 14 днів без пояснення причин (art. 27 ustawy o prawach konsumenta). Якщо ви просите почати роботу до закінчення цього строку, закон вимагає вашої прямої вимоги та вашого підтвердження, що після повного виконання послуги право на відмову втрачається (art. 21 ust. 2, art. 38 ust. 1 pkt 1). Якщо ви відмовитеся після початку роботи, ви оплатите те, що вже зроблено (art. 35).
• Страхування. За законом до договору підбору додається копія поліса цивільної відповідальності посередника; попросіть її (art. 181 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Залишити заявку на підбір: дата заїзду, бюджет, район, кількість кімнат. 70% одного місячного czynszu najmu після підписання umowy najmu, faktura bez VAT. Телефон: +48 666 866 468.

Джерела

Перевірено 07.10.2026.

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 6c, 19a, 19f, 19g.
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 78 § 1, 78¹, 660.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3a.
• Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614: art. 2 § 3, 3 § 1, 87 § 1, 88, 94 § 1.
• Ustawa o ewidencji ludności, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384: art. 18 ust. 1a, art. 40 ust. 3, art. 41 ust. 1 i 3, art. 42 ust. 2.
• Ustawa o prawach konsumenta, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244: art. 12, 21 ust. 2, 27, 35, 38 pkt 1.

Обкладинка: ілюстрація створена ШІ.