Come verificare il costruttore prima di firmare il contratto

Verificare il costruttore prima di firmare il contratto si riduce a cinque passi gratuiti: scarichi la visura della società dal KRS (il registro giudiziario nazionale) e i suoi bilanci (ekrs.ms.gov.pl), controlli il Krajowy Rejestr Zadłużonych (il registro nazionale dei debitori) e le decisioni dell’UOKiK, consulti la księga wieczysta (il registro fondiario) del terreno su ekw.ms.gov.pl e il permesso di costruire definitivo, legga il prospetto informativo che il costruttore deve consegnarle gratuitamente ancor prima del contratto di prenotazione, e visiti i complessi realizzati in precedenza dall’impresa. Il tutto richiede una o due serate e non costa neppure uno złoty.

A questo si aggiungono tre numeri-salvagente della ustawa deweloperska (la legge sulla tutela dell’acquirente): i suoi versamenti devono finire sul rachunek powierniczy abitativo (il conto vincolato di garanzia) tutelato dal Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (contributo del costruttore: 0,1% con il conto chiuso, 0,45% con quello aperto — dati ad agosto 2026), la quota di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’unità, e dall’11 settembre 2025 ogni costruttore ha l’obbligo di pubblicare sul proprio sito i prezzi di offerta e lo storico delle loro variazioni. Di seguito l’intero percorso passo dopo passo — lo compia prima di versare il primo złoty.

Come verificare il costruttore nel KRS e nei registri dei debitori?

La prima tappa è il motore di ricerca gratuito del Krajowy Rejestr Sądowy (ekrs.ms.gov.pl). Scarichi la visura aggiornata della società e verifichi tre cose:

• la forma giuridica e la data di costituzione — una società registrata sei mesi fa, senza storia, richiede prudenza;
• il capitale sociale e la composizione del consiglio di amministrazione — chi firmerà effettivamente il contratto con lei;
• le annotazioni su liquidazione, fallimento o ristrutturazione — sono segnali di allarme netti.

Nello stesso servizio troverà il Repozytorium Dokumentów Finansowych (l’archivio dei documenti finanziari) — scaricherà gratuitamente i bilanci degli ultimi anni e vedrà se l’impresa guadagna oppure se le cresce solo l’indebitamento. Integri il quadro con il Krajowy Rejestr Zadłużonych (procedure fallimentari e di ristrutturazione) e con le decisioni dell’UOKiK riguardanti il costruttore.

Un’annotazione pratica: i costruttori realizzano spesso ogni iniziativa tramite una società veicolo separata. È una prassi di mercato normale, ma in tal caso verifichi anche la società madre e i suoi progetti precedenti — è lei a rispondere della reputazione dell’intero gruppo.

Come valutare gli investimenti precedenti del costruttore?

Il fascicolo di vendita mostra i rendering; la verità la mostrano i complessi consegnati alcuni anni fa. Vada sugli investimenti precedenti del costruttore e valuti lo stato della facciata, delle parti comuni e del verde dopo anni di utilizzo. Cerchi su Facebook i gruppi degli abitanti di quei complessi e i forum locali — scoprirà se i lavori si sono conclusi nei termini e come il costruttore ha reagito ai difetti segnalati in garanzia legale.

Dall’11 settembre 2025 ha anche un nuovo strumento: ogni costruttore deve pubblicare sul proprio sito i prezzi di offerta di tutte le unità insieme allo storico completo delle variazioni, e riportare quotidianamente i dati al portale governativo dane.gov.pl. Se il listino è nascosto oppure disponibile „solo nell’ufficio vendite”, l’impresa viola la legge — lo consideri una bandiera rossa.

Verifichi inoltre se l’impresa appartiene al Polski Związek Firm Deweloperskich — l’adesione obbliga al rispetto del codice di buone pratiche. Non è una certezza assoluta, ma è un altro tassello del quadro.

Come funzionano il rachunek powierniczy e il Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Dal 1° luglio 2022 vale la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. I suoi versamenti devono finire sul mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP, il conto vincolato di garanzia abitativo) e non direttamente sul conto del costruttore.

Tipo di conto	Quando il costruttore riceve il denaro	Contributo del costruttore al DFG
MRP chiuso	Solo dopo il trasferimento della proprietà a suo favore	0,1% di ogni versamento
MRP aperto	A tranche, dopo il controllo bancario di ciascuna fase dei lavori	0,45% di ogni versamento

Le aliquote derivano dal regolamento del 21 giugno 2022 e valgono tuttora nel 2026. Il contributo al Deweloperski Fundusz Gwarancyjny lo versa il costruttore — lei non paga nulla in più a questo titolo. In caso di fallimento del costruttore o della banca il DFG restituisce agli acquirenti i versamenti effettuati sul conto aperto. Ricordi soltanto che la tutela del DFG riguarda gli investimenti la cui vendita è partita dal 1° luglio 2022 — le iniziative più vecchie possono operare secondo regole precedenti, quindi chieda espressamente quale regime giuridico si applica al suo contratto.

Bandiera rossa assoluta: qualsiasi costruzione che aggiri la legge — la richiesta di versamento fuori dal rachunek powierniczy, un „contratto di investimento” al posto di quello con il costruttore, cambiali a titolo di garanzia.

Che cosa verificare nella księga wieczysta del terreno e nel permesso di costruire?

Il numero della księga wieczysta della particella lo trova nel prospetto informativo. Lo inserisca nel motore di consultazione gratuito ekw.ms.gov.pl e scorra tutte le sezioni — come leggere la księga wieczysta lo spieghiamo in una guida a parte:

1. Sezione II — se il costruttore è proprietario del terreno o titolare dell’usufrutto perpetuo;
2. Sezione III — pretese, avvertenze, servitù;
3. Sezione IV — ipoteche. L’ipoteca della banca che finanzia i lavori è lo standard, ma nel contratto deve esserci il consenso del creditore all’enucleazione della sua unità libera da pesi. Le ipoteche a favore di altri soggetti richiedono un chiarimento.

Chieda anche la decisione definitiva di permesso di costruire e confronti il suo numero e la sua data con i dati del prospetto. Conviene consultare il piano urbanistico locale (MPZP) — scoprirà che cosa potrà sorgere fuori dalla finestra tra cinque anni.

Che cos’è il prospetto informativo e quando deve riceverlo?

Il costruttore ha l’obbligo di legge di consegnarle il prospetto informativo gratuitamente, su supporto durevole, ancor prima della stipula del contratto di prenotazione. Vi troverà tra l’altro l’esperienza e gli investimenti realizzati dal costruttore, il cronoprogramma dell’iniziativa, i dati sul terreno e sul permesso di costruire, il tipo di rachunek powierniczy e le informazioni sugli investimenti previsti nelle vicinanze.

Il rifiuto di consegnare il prospetto o il ritardo nel farlo è un segnale per ringraziare e cercare altrove. Se il costruttore modifica il prospetto e non gliene dà notizia, lei ha diritto alla restituzione immediata della quota di prenotazione.

Quali limiti e termini le riconosce la ustawa deweloperska?

Alcuni dati concreti facili da farsi sfuggire (situazione giuridica ad agosto 2026):

• La quota di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’unità indicato nel prospetto — per un appartamento da 600 mila zł significa al massimo 6 mila zł. Viene imputata al prezzo e, in caso di diniego del mutuo per una valutazione negativa della capacità creditizia, va restituita.
• Il contratto con il costruttore richiede la forma dell’akt notarialny (atto notarile), e le spese notarili gravano a metà sul costruttore e sull’acquirente — a cosa fare attenzione nel contratto stesso ne scriviamo più ampiamente qui.
• Al momento della consegna segnala i difetti a verbale; il costruttore ha 14 giorni per dichiarare se li riconosce (l’assenza di risposta = riconoscimento) e 30 giorni dalla firma del verbale per eliminarli.
• In caso di difetto essenziale può rifiutare la consegna e, se il costruttore non lo elimina nonostante i termini successivi — recedere dal contratto (per la seconda consegna serve il parere di un perito edile).
• La rękojmia (garanzia legale per i vizi) dell’unità opera secondo le regole del Codice civile — per gli immobili è di 5 anni dalla consegna.

Breve lista di controllo prima della prenotazione

Prima di firmare qualsiasi cosa, spunti: visura del KRS e bilanci, księga wieczysta del terreno, permesso di costruire definitivo, prospetto informativo con gli allegati, tipo di rachunek powierniczy e banca che lo gestisce, copertura dell’investimento da parte del DFG, listino con lo storico delle variazioni sul sito del costruttore, visita a un complesso precedente e analisi della bozza di contratto — preferibilmente con un legale o un consulente esperto. Gli investimenti che hanno superato da noi tale verifica li abbiamo raccolti tra gli appartamenti dai costruttori a Warszawa.

In allproperty lavoriamo quotidianamente con i costruttori e conosciamo la loro storia realizzativa — le suggeriremo a che cosa fare attenzione nel prospetto e nel contratto di uno specifico investimento, prima che versi la quota di prenotazione. Sul mercato primario l’acquirente non ci paga provvigione (0%). Se durante la lettura serale del prospetto o del contratto si imbatte in qualcosa di inquietante, non aspetti fino a lunedì: operiamo 24 ore su 24, ci chiami al +48 666 866 468 oppure al +48 692 649 839 a qualsiasi ora. Ci scriva — verificheremo il costruttore insieme, con calma e per ordine.