Как проверить девелопера перед подписанием договора

Проверка девелопера перед подписанием договора сводится к пяти бесплатным шагам: скачайте выписку по компании из KRS (Государственного судебного реестра) и её финансовую отчётность (ekrs.ms.gov.pl), проверьте Krajowy Rejestr Zadłużonych (Национальный реестр должников) и решения UOKiK (антимонопольного ведомства), просмотрите księga wieczysta (поземельную книгу) участка на ekw.ms.gov.pl и окончательное разрешение на строительство, прочитайте информационный проспект, который девелопер обязан вручить бесплатно ещё до договора бронирования, и осмотрите прежние жилые комплексы фирмы. Всё вместе занимает один-два вечера и не стоит ни злотого.

К этому три числа-предохранителя из закона о девелоперах: ваши платежи должны поступать на жилищный rachunek powierniczy (эскроу-счёт), защищённый Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (взнос девелопера: 0,1% при закрытом счёте, 0,45% при открытом — по состоянию на август 2026 г.), плата за бронирование не может превышать 1% цены помещения, а с 11 сентября 2025 г. каждый девелопер обязан публиковать цены предложения и историю их изменений на собственном сайте. Ниже весь путь шаг за шагом — пройдите его, прежде чем внесёте первый злотый.

Как проверить девелопера в KRS и реестрах должников?

Первая остановка — бесплатный поиск по Krajowy Rejestr Sądowy (ekrs.ms.gov.pl). Скачайте актуальную выписку по компании и проверьте три вещи:

• правовую форму и дату основания — компания, зарегистрированная полгода назад, без истории, требует осторожности;
• уставный капитал и состав правления — кто реально подпишет с вами договор;
• отметки о ликвидации, банкротстве или реструктуризации — это жёсткие тревожные сигналы.

На том же сервисе вы найдёте Repozytorium Dokumentów Finansowych (Репозиторий финансовых документов) — бесплатно скачаете отчётность за последние годы и увидите, зарабатывает ли фирма или у неё лишь растёт задолженность. Дополните это Национальным реестром должников (дела о банкротстве и реструктуризации) и решениями UOKiK, касающимися девелопера.

Одно практическое замечание: девелоперы часто реализуют каждый проект через отдельную специальную компанию. Это нормальная рыночная практика, но тогда проверьте и материнскую компанию, и её прежние проекты — именно она отвечает за репутацию всей группы.

Как оценить прежние проекты девелопера?

Буклет отдела продаж показывает визуализации; правду показывают комплексы, сданные несколько лет назад. Съездите на прежние проекты девелопера и оцените состояние фасадов, мест общего пользования и озеленения после нескольких лет эксплуатации. Поищите группы жителей этих комплексов в Facebook и местные форумы — узнаете, закончилось ли строительство в срок и как девелопер реагировал на дефекты, заявленные в рамках rękojmia (ответственности за недостатки).

С 11 сентября 2025 г. у вас есть и новый инструмент: каждый девелопер обязан публиковать на своём сайте цены предложения всех помещений вместе с полной историей изменений, а данные ежедневно передавать на государственный портал dane.gov.pl. Если прайс-лист скрыт либо доступен «только в отделе продаж», фирма нарушает закон — считайте это красным флагом.

Проверьте также, входит ли фирма в Polski Związek Firm Deweloperskich (Польский союз девелоперских компаний) — членство обязывает соблюдать кодекс добросовестных практик. Само по себе это ничего не обеспечивает, но это ещё один фрагмент общей картины.

Как работают rachunek powierniczy и Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

С 1 июля 2022 г. действует закон от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ваши платежи должны поступать на жилищный rachunek powierniczy (MRP), а не напрямую на счёт девелопера.

Вид счёта	Когда девелопер получает деньги	Взнос девелопера в DFG
Закрытый MRP	Только после перехода к вам права собственности	0,1% каждого платежа
Открытый MRP	Траншами, после банковского контроля каждого этапа строительства	0,45% каждого платежа

Ставки следуют из постановления от 21 июня 2022 г. и действуют и в 2026 г. Взнос в Deweloperski Fundusz Gwarancyjny перечисляет девелопер — вы за это ничего дополнительно не платите. При банкротстве девелопера или банка DFG возвращает покупателям платежи с открытого счёта. Помните только, что защита DFG охватывает проекты, продажи по которым стартовали с 1 июля 2022 г. — более старые предприятия могут работать по прежним правилам, поэтому спросите прямо, какой правовой режим относится к вашему договору.

Абсолютный красный флаг: любая конструкция в обход закона — просьба заплатить мимо эскроу-счёта, «инвестиционный договор» вместо договора с девелопером, векселя в качестве обеспечения.

Что проверить в księga wieczysta участка и разрешении на строительство?

Номер księga wieczysta участка вы найдёте в информационном проспекте. Введите его в бесплатный просмотрщик ekw.ms.gov.pl и просмотрите все разделы — как читать księga wieczysta, объясняем в отдельном руководстве:

1. Раздел II — является ли девелопер собственником участка или бессрочным пользователем;
2. Раздел III — притязания, предупреждения, сервитуты;
3. Раздел IV — ипотеки. Ипотека банка, кредитующего строительство, — это стандарт, но в договоре должно быть согласие кредитора на выделение вашего помещения без обременений. Ипотеки в пользу других субъектов требуют объяснения.

Попросите также окончательное решение о разрешении на строительство и сравните его номер и дату с данными в проспекте. Стоит заглянуть в MPZP (местный план территориального развития) — узнаете, что может появиться за окном через пять лет.

Что такое информационный проспект и когда вы должны его получить?

Девелопер по закону обязан вручить вам информационный проспект бесплатно, на долговременном носителе, ещё до заключения договора бронирования. Вы найдёте в нём, среди прочего, опыт и реализованные проекты девелопера, график предприятия, данные об участке и разрешении на строительство, вид эскроу-счёта, а также информацию о планируемых проектах по соседству.

Отказ выдать проспект либо затягивание с ним — сигнал поблагодарить и искать дальше. Если девелопер изменит проспект и не сообщит вам об этом, вы имеете право на незамедлительный возврат платы за бронирование.

Какие лимиты и сроки даёт вам закон о девелоперах?

Несколько конкретных моментов, которые легко упустить (правовое состояние на август 2026 г.):

• Плата за бронирование не может превышать 1% цены помещения из проспекта — при квартире за 600 тыс. zł это максимум 6 тыс. zł. Она засчитывается в счёт цены, а при отказе в кредите из-за отрицательной оценки кредитоспособности подлежит возврату.
• Договор с девелопером требует формы akt notarialny (нотариального акта), а расходы нотариуса девелопер и покупатель несут пополам — на что обращать внимание в самом договоре, пишем подробнее здесь.
• При приёмке вы заявляете дефекты в протокол; у девелопера есть 14 дней на заявление, признаёт ли он их (отсутствие ответа = признание), и 30 дней с момента подписания протокола на их устранение.
• При существенном дефекте вы можете отказаться от приёмки, а если девелопер не устранит его несмотря на очередные сроки — отказаться от договора (при повторной приёмке нужно заключение строительного эксперта).
• Rękojmia (ответственность за недостатки) по дефектам помещения действует по правилам Гражданского кодекса — для недвижимости это 5 лет с момента передачи.

Короткий чек-лист перед бронированием

Прежде чем что-либо подписать, отметьте: выписку из KRS и финансовую отчётность, księga wieczysta участка, окончательное разрешение на строительство, информационный проспект с приложениями, вид эскроу-счёта и банк, который его ведёт, охват проекта DFG, прайс-лист с историей изменений на сайте девелопера, визит в прежний жилой комплекс, а также анализ проекта договора — лучше с юристом или опытным консультантом. Проекты, прошедшие у нас такую проверку, мы собрали среди квартир от девелоперов в Варшаве.

В allproperty мы работаем с девелоперами ежедневно и знаем историю их реализаций — подскажем, на что обратить внимание в проспекте и договоре конкретного проекта, прежде чем вы внесёте плату за бронирование. На первичном рынке покупатель не платит нам комиссию (0%). Если во время вечернего чтения проспекта или договора вы наткнётесь на что-то тревожное, не ждите понедельника — мы работаем круглосуточно, звоните по +48 666 866 468 или +48 692 649 839 в любое время. Напишите нам — проверим девелопера вместе, спокойно и по порядку.