Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy

Sprawdzenie dewelopera przed podpisaniem umowy sprowadza się do pięciu bezpłatnych kroków: pobierz odpis spółki z KRS i jej sprawozdania finansowe (ekrs.ms.gov.pl), sprawdź Krajowy Rejestr Zadłużonych i decyzje UOKiK, przejrzyj księgę wieczystą gruntu na ekw.ms.gov.pl oraz ostateczne pozwolenie na budowę, przeczytaj prospekt informacyjny, który deweloper musi doręczyć bezpłatnie jeszcze przed umową rezerwacyjną, i obejrzyj wcześniejsze osiedla firmy. Całość zajmuje jeden–dwa wieczory i nie kosztuje ani złotówki.

Do tego trzy liczby-bezpieczniki z ustawy deweloperskiej: Twoje wpłaty muszą trafiać na mieszkaniowy rachunek powierniczy chroniony przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (składka dewelopera: 0,1% przy rachunku zamkniętym, 0,45% przy otwartym — stan na sierpień 2026 r.), opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu, a od 11 września 2025 r. każdy deweloper ma obowiązek publikować ceny ofertowe i historię ich zmian na własnej stronie internetowej. Poniżej cała ścieżka krok po kroku — przejdź ją, zanim wpłacisz pierwszą złotówkę.

Jak sprawdzić dewelopera w KRS i rejestrach dłużników?

Pierwszy przystanek to bezpłatna wyszukiwarka Krajowego Rejestru Sądowego (ekrs.ms.gov.pl). Pobierz odpis aktualny spółki i sprawdź trzy rzeczy:

• formę prawną i datę założenia — spółka zarejestrowana pół roku temu, bez historii, wymaga ostrożności;
• kapitał zakładowy i skład zarządu — kto realnie podpisze z Tobą umowę;
• wzmianki o likwidacji, upadłości lub restrukturyzacji — to twarde sygnały ostrzegawcze.

W tym samym serwisie znajdziesz Repozytorium Dokumentów Finansowych — bezpłatnie pobierzesz sprawozdania finansowe za ostatnie lata i zobaczysz, czy firma zarabia, czy tylko rośnie jej zadłużenie. Uzupełnij to o Krajowy Rejestr Zadłużonych (postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne) oraz o decyzje UOKiK dotyczące dewelopera.

Jedna uwaga praktyczna: deweloperzy często realizują każdą inwestycję przez osobną spółkę celową. To normalna praktyka rynkowa, ale wtedy sprawdź też spółkę-matkę i jej wcześniejsze projekty — to ona odpowiada za reputację całej grupy.

Jak ocenić poprzednie inwestycje dewelopera?

Folder sprzedażowy pokazuje wizualizacje; prawdę pokazują osiedla oddane kilka lat temu. Pojedź na poprzednie inwestycje dewelopera i oceń stan elewacji, części wspólnych i zieleni po latach użytkowania. Poszukaj grup mieszkańców tych osiedli na Facebooku i forów lokalnych — dowiesz się, czy budowa skończyła się w terminie i jak deweloper reagował na usterki zgłaszane z rękojmi.

Od 11 września 2025 r. masz też nowe narzędzie: każdy deweloper musi publikować na swojej stronie ceny ofertowe wszystkich lokali wraz z pełną historią zmian, a dane codziennie raportować do rządowego portalu dane.gov.pl. Jeśli cennik jest ukryty albo dostępny „tylko w biurze sprzedaży”, firma łamie ustawę — traktuj to jako czerwoną flagę.

Sprawdź również, czy firma należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich — członkostwo zobowiązuje do przestrzegania kodeksu dobrych praktyk. To nie gwarancja, ale kolejny punkt w układance.

Jak działa rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Twoje wpłaty muszą trafiać na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP), a nie bezpośrednio na konto dewelopera.

Rodzaj rachunku	Kiedy deweloper dostaje pieniądze	Składka dewelopera na DFG
Zamknięty MRP	Dopiero po przeniesieniu na Ciebie własności	0,1% każdej wpłaty
Otwarty MRP	W transzach, po bankowej kontroli każdego etapu budowy	0,45% każdej wpłaty

Stawki wynikają z rozporządzenia z 21 czerwca 2022 r. i obowiązują nadal w 2026 r. Składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odprowadza deweloper — Ty nie płacisz z tego tytułu nic dodatkowo. W razie upadłości dewelopera lub banku DFG zwraca nabywcom wpłaty z otwartego rachunku. Pamiętaj tylko, że ochrona DFG obejmuje inwestycje, których sprzedaż ruszyła od 1 lipca 2022 r. — starsze przedsięwzięcia mogą działać na wcześniejszych zasadach, więc zapytaj wprost, który reżim prawny dotyczy Twojej umowy.

Czerwona flaga absolutna: każda konstrukcja omijająca ustawę — prośba o wpłatę poza rachunkiem powierniczym, „umowa inwestycyjna” zamiast deweloperskiej, weksle jako zabezpieczenie.

Co sprawdzić w księdze wieczystej gruntu i pozwoleniu na budowę?

Numer księgi wieczystej działki znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Wpisz go w bezpłatną przeglądarkę ekw.ms.gov.pl i przejrzyj wszystkie działy — jak czytać księgę wieczystą, tłumaczymy w osobnym przewodniku:

1. Dział II — czy deweloper jest właścicielem gruntu lub użytkownikiem wieczystym;
2. Dział III — roszczenia, ostrzeżenia, służebności;
3. Dział IV — hipoteki. Hipoteka banku kredytującego budowę to standard, ale w umowie musi być zgoda wierzyciela na bezobciążeniowe wyodrębnienie Twojego lokalu. Hipoteki na rzecz innych podmiotów wymagają wyjaśnienia.

Poproś też o ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę i porównaj jej numer oraz datę z danymi w prospekcie. Warto zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego — dowiesz się, co może powstać za oknem za pięć lat.

Czym jest prospekt informacyjny i kiedy musisz go dostać?

Deweloper ma ustawowy obowiązek doręczyć Ci prospekt informacyjny bezpłatnie, na trwałym nośniku, jeszcze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej. Znajdziesz w nim m.in. doświadczenie i zrealizowane inwestycje dewelopera, harmonogram przedsięwzięcia, dane o gruncie i pozwoleniu na budowę, rodzaj rachunku powierniczego oraz informacje o planowanych inwestycjach w sąsiedztwie.

Odmowa wydania prospektu albo zwlekanie z nim to sygnał, by podziękować i poszukać dalej. Jeśli deweloper zmieni prospekt i Cię o tym nie poinformuje, masz prawo do niezwłocznego zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Jakie limity i terminy daje Ci ustawa deweloperska?

Kilka konkretów, które łatwo przeoczyć (stan prawny na sierpień 2026 r.):

• Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu z prospektu — przy mieszkaniu za 600 tys. zł to maksymalnie 6 tys. zł. Jest zaliczana na poczet ceny, a przy odmowie kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej podlega zwrotowi.
• Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego, a koszty notariusza obciążają dewelopera i nabywcę po połowie — na co uważać w samej umowie, piszemy szerzej tutaj.
• Przy odbiorze zgłaszasz wady do protokołu; deweloper ma 14 dni na oświadczenie, czy je uznaje (brak odpowiedzi = uznanie), i 30 dni od podpisania protokołu na ich usunięcie.
• Przy wadzie istotnej możesz odmówić odbioru, a jeśli deweloper nie usunie jej mimo kolejnych terminów — odstąpić od umowy (przy powtórnym odbiorze potrzebna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego).
• Rękojmia za wady lokalu działa na zasadach Kodeksu cywilnego — przy nieruchomościach to 5 lat od wydania.

Krótka checklista przed rezerwacją

Zanim podpiszesz cokolwiek, odhacz: odpis z KRS i sprawozdania finansowe, księgę wieczystą gruntu, ostateczne pozwolenie na budowę, prospekt informacyjny z załącznikami, rodzaj rachunku powierniczego i bank, który go prowadzi, objęcie inwestycji DFG, cennik z historią zmian na stronie dewelopera, wizytę na poprzednim osiedlu oraz analizę projektu umowy — najlepiej z prawnikiem lub doświadczonym doradcą. Inwestycje, które przeszły u nas taką weryfikację, zebraliśmy wśród mieszkań od deweloperów w Warszawie.

W allproperty pracujemy z deweloperami na co dzień i znamy ich historię realizacji — podpowiemy, na co zwrócić uwagę w prospekcie i umowie konkretnej inwestycji, zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną. Na rynku pierwotnym kupujący nie płaci nam prowizji (0%). Jeśli podczas wieczornej lektury prospektu albo umowy trafisz na coś niepokojącego, nie czekaj do poniedziałku — działamy całą dobę, zadzwoń pod +48 666 866 468 lub +48 692 649 839 o dowolnej porze. Napisz do nas — sprawdzimy dewelopera razem, spokojnie i po kolei.