Покупка квартиры в Польше удалённо — как это работает шаг за шагом

Покупаете квартиру в Варшаве из Лондона, Берлина или Киева? Весь процесс можно провести удалённо, без единого прилёта в Польшу — состояние на август 2026 г. Гражданин из-за пределов ЕС обычно не нуждается ни в каком разрешении MSWiA на покупку типовой квартиры (закон от 24 марта 1920 г., art. 8 ust. 1 pkt 1). Ключевых элементов три: нотариальная доверенность (pełnomocnictwo notarialne) с апостилем (Гаагская конвенция 1961 г.) и присяжным переводом, проверка księga wieczysta (поземельная книга) в системе ekw.ms.gov.pl, а также безопасный механизм расчёта — depozyt notarialny (нотариальный депозит) на вторичном рынке (стоимость макс. половина таксы, например ок. 1585 zł нетто + VAT при цене 600 тыс. zł) либо жилищный rachunek powierniczy (эскроу-счёт) на первичном рынке. Налог PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — налог на гражданско-правовые сделки) составляет 2% рыночной стоимости, но при покупке первой квартиры со вторичного рынка он равен 0 zł — освобождение из art. 9 pkt 17 закона о PCC действует с 31 августа 2023 г. и по-прежнему сохраняется без изменений. Реальный график: 2–4 недели от решения до akt notarialny (нотариальный акт) при покупке за наличные, плюс 4–8 недель при ипотечном кредите. Ниже вся процедура шаг за шагом.

Нужно ли иностранцу разрешение на покупку квартиры?

Вопрос регулирует закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами. Граждане государств ЕЭП и Швейцарии покупают в Польше без разрешений. Для лиц из-за пределов ЕС закон предусматривает самое важное на практике исключение: приобретение самостоятельного жилого помещения (art. 8 ust. 1 pkt 1) не требует разрешения MSWiA — независимо от гражданства. Это касается типовой квартиры в многоквартирном или апартаментном доме, а также гаража или доли в гаражном холле, если они служат жилищным потребностям покупателя. Разрешение остаётся необходимым, в частности, при недвижимости в приграничной зоне, а также — для покупателей из-за пределов ЕЭП — при домах с землёй. Так что если цель — квартира в Варшаве, «иностранных» формальностей чаще всего нет вообще.

Как выбрать квартиру на расстоянии, не видя её вживую?

Удалённая покупка начинается с отбора на твёрдых данных. Стандарт, которого стоит требовать: видеопросмотр в прямом эфире (вы задаёте вопросы, просите приблизить окна, стояки, места общего пользования), отчёт с замерами и фотографиями, а также полная юридическая проверка. Имея номер księga wieczysta, помещение проверите бесплатно онлайн в системе ekw.ms.gov.pl (как читать отдельные разделы): раздел II показывает собственника, раздел III — притязания и обременения, раздел IV — ипотеки. К комплекту добавляются справки об отсутствии задолженности по czynsz и об отсутствии зарегистрированных (прописанных) лиц, а на первичном рынке — prospekt informacyjny (информационный проспект), который застройщик обязан выдать на основании ustawa deweloperska (закон о застройщиках). Решение вы принимаете по документам, а не по впечатлению от одного визита.

Как подготовить доверенность на покупку квартиры из-за границы?

Договор продажи недвижимости в Польше требует формы akt notarialny (art. 158 Гражданского кодекса), а доверенность к нему — по общему правилу той же формы (art. 99 § 1 KC). Находясь за границей, вы имеете три пути:

• Нотариус в стране пребывания — самый частый вариант. Доверенность вы составляете в форме, предусмотренной тамошним правом (это позволяет art. 25 закона «Prawo prywatne międzynarodowe» — международное частное право), затем снабжаете её клаузулой апостиля (Гаагская конвенция 1961 г.) и заказываете присяжный перевод на польский язык.
• Консул РП — документ, составленный перед польским консулом, не требует ни апостиля, ни перевода. Практическое замечание: akt notarialny консул составляет исключительно при письменном уполномочии Министра юстиции, поэтому доступность этого пути подтвердите в консульстве заблаговременно.
• Один визит в Польшу — доверенность, подписанная у польского нотариуса, действует сразу, а остальную часть процесса вы ведёте уже полностью удалённо.

В тексте документа точно опишите помещение, максимальную цену и условия (например, расчёт через depozyt notarialny). Проект доверенности стоит согласовать с нотариальной конторой в Польше ещё до визита к зарубежному нотариусу — это устраняет риск того, что документ будет оспорен при подписании акта.

Сколько стоит покупка квартиры удалённо: налоги и нотариальные сборы?

Позиция	Вторичный рынок	Первичный рынок
PCC	2% рыночной стоимости — при квартире за 600 тыс. zł это 12 000 zł	нет (VAT включён в цену); 6% PCC касается только шестого и последующих помещений в одной инвестиции
Нотариальная такса	при цене 600 тыс. zł максимум ок. 3 170 zł нетто + 23% VAT	аналогично; при договоре с застройщиком расходы обычно делятся пополам
Судебные сборы	200 zł за запись права собственности, 200 zł за запись ипотеки при кредите	дополнительно 100 zł за открытие księga wieczysta
Выписки из акта	6 zł нетто за каждую начатую страницу	то же

Ставки в таблице актуальны на 2026 год (распоряжение Министра юстиции от 28 июня 2004 г., Dz.U. 2024 poz. 1566 — без изменений). Важное освобождение: с 31 августа 2023 г. физическое лицо, покупающее свою первую квартиру или дом на вторичном рынке, не платит PCC вообще (art. 9 pkt 17 закона о PCC). Условие — отсутствие ранее находившейся в собственности жилой недвижимости; на практике налоговые органы учитывают также недвижимость за границей, поэтому этот пункт проверьте до подписания акта. Освобождение вы подтверждаете заявлением, подаваемым у нотариуса, а сам налог — когда он причитается — нотариус взимает и рассчитывает за вас.

Как безопасно перевести деньги на покупку квартиры из-за границы?

На вторичном рынке стандартом удалённой сделки является depozyt notarialny (art. 108 Закона о нотариате). Вы вносите цену на депозитный счёт конторы до подписания акта, а нотариус выдаёт средства продавцу только после выполнения условий, описанных в протоколе — например, после подписания договора и передачи помещения. Стоимость составляет максимум половину нотариальной таксы, посчитанной от суммы депозита: при 600 тыс. zł это ок. 1 585 zł нетто плюс VAT. На первичном рынке вас защищает жилищный rachunek powierniczy, обязательный в силу закона от 20 мая 2021 г. об охране прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков: банк выплачивает застройщику деньги этапами, в соответствии с ходом строительства, а взносы покупателей дополнительно обеспечивает DFG.

Сам перевод спланируйте в четыре шага:

1. Спланируйте конвертацию валюты. Разница между курсом обменного пункта и банковским спредом при сумме порядка 600 тыс. zł может достигать нескольких тысяч злотых — сравните платформы обмена валют и договорной курс в своём банке.
2. Предупредите банк и подготовьте документы об источнике средств. Нотариус является обязанным учреждением в понимании норм о противодействии отмыванию денег и может попросить объяснить происхождение капитала.
3. Учтите время зачисления. Перевод SEPA в евро доходит обычно за 1 рабочий день, SWIFT из других валют — за 2–5 дней. Средства должны быть зачислены на депозит до акта, поэтому оставьте себе запас.
4. Опишите перевод. В назначении платежа укажите стороны и номер договора либо репертория — контора сразу отнесёт средства к сделке.

Сколько длится удалённая покупка квартиры в Польше?

Реальный график удалённой покупки за наличные — это 2–4 недели от решения до акта, состояние на 2026 год: около недели занимает доверенность с апостилем и присяжным переводом, несколько дней — юридическая проверка и предварительный договор, один день — akt notarialny, подписанный представителем по доверенности. При ипотечном кредите добавьте 4–8 недель банковской процедуры. После сделки нотариус подаёт электронное заявление о внесении права собственности в księga wieczysta — ваше присутствие уже не требуется ни на одном этапе.

В allproperty мы ведём удалённые покупки комплексно: от первой видеопрезентации, через координацию доверенности и проверку поземельных книг, до нотариального депозита и передачи ключей. При покупке квартиры у застройщика мы не берём комиссию с покупателя (0%), на вторичном рынке комиссия составляет 2%. Напишите нам, откуда вы покупаете и что ищете — выстроим процесс под ваш календарь и часовой пояс. Разница во времени между Варшавой и вашей локацией не помеха: контактную линию мы держим открытой круглосуточно, поэтому если посреди вашей ночи возникнет вопрос о доверенности или дате акта, просто звоните — +48 666 866 468 или +48 692 649 839.