PCC %2 mi KDV mi — daire alırken hangi vergileri ödüyorsunuz

Polonya’da daire alırken ya %2 PCC vergisi (ikincil piyasa) ya da fiyata dahil KDV (birincil piyasa) ödersiniz — toptan alım yapanlara ilişkin tek bir istisna dışında asla ikisini birden değil. Somut olarak: ikincil piyasadan 600 bin zł’lik bir daire, noterin senet sırasında tahsil ettiği 12 bin zł PCC demektir. 31 Ağustos 2023’ten itibaren ikincil piyasada ilk dairesini veya evini alanlar PCC’den tamamen muaftır — fiyat sınırı ve metrekare sınırı olmaksızın. Birincil piyasada vergiyi geliştirici beyan eder: 150 m²’ye kadar konutlar için %8 KDV zaten teklif fiyatının içinde oturur, %23 ise metrekare fazlasını ve ayrı księga wieczysta’sı olan otopark yerlerini ilgilendirir. 1 Ocak 2024’ten itibaren ayrıca %6’lık bir PCC oranı da vardır, ancak yalnızca aynı yatırımdaki altıncı ve sonraki konutların alımını kapsar. Pratikteki fark on binlerce zlotiye ulaşıyor. Aşağıda bunu en ince ayrıntısına kadar açıyoruz — hukuki durum Ağustos 2026 itibarıyla.

İkincil piyasadan daire alımında PCC ne kadar?

Özel bir kişiden daire alırken medeni hukuk işlemleri vergisini ödersiniz. Oran %2’dir ve medeni hukuk işlemleri vergisine ilişkin 9 Eylül 2000 tarihli kanunun md. 7 fıkra 1 bent 1 harf a hükmünden doğar — 2026’da değişiklik yok. Aynı oran, ayrı bir gayrimenkul teşkil eden konut, müstakil ev ve kooperatif mülkiyet hakkı için de geçerlidir.

Hesap basit: 600 bin zł’lik bir dairede PCC 12 bin zł, 800 bin zł’de ise 16 bin zł eder. Vergiyi noter senet sırasında tahsil eder ve vergi dairesine aktarır, dolayısıyla ayrı bir beyanname vermezsiniz.

Bir ayrıntı bazen sürpriz oluyor: verginin matrahı, sözleşmeye yazılan herhangi bir tutar değil, gayrimenkulün rayiç değeridir. Senetteki fiyat, civardaki benzer dairelerin fiyatlarından belirgin biçimde sapıyorsa, vergi dairesi bunun gerçekçileştirilmesini ve ek vergi ödenmesini talep edebilir — işlemden sonra bile.

İlk daire PCC’den muaf mı?

Evet. 31 Ağustos 2023’ten itibaren PCC kanununun md. 9 bent 17 hükmü geçerlidir: ikincil piyasada ilk dairesini veya evini satın alan kişi vergiden muaftır. Fiyat sınırı yok, metrekare sınırı yok, ayrı bir başvuru yok — akt notarialny’de (noter senedi) verilen bir beyan yeterlidir ve noter %2’yi basitçe tahsil etmez.

Koşullar nettir:

• gerçek kişi olarak alıyorsunuz (tek başınıza veya başka bir gerçek kişiyle birlikte);
• alımın konusu ayrı bir gayrimenkul teşkil eden konut, müstakil ev veya kooperatif mülkiyet hakkıdır;
• ne alım gününde ne de daha önce hiçbir zaman bu haklardan hiçbiri ya da bunlarda bir pay size ait olmamıştır — ortak alımda ise koşulu tüm alıcıların karşılaması gerekir;
• istisna: miras yoluyla edinilmiş, %50’yi aşmayan bir pay muafiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

600 bin zł’lik bir dairede bu, 12 bin zł’lik gerçek bir tasarruftur. Muafiyetin sınırlarına dikkat: yapı arsalarını, ticari mekânları ya da ikinci ve sonraki gayrimenkulleri kapsamaz — orada standart %2 geri döner.

Geliştiricide hangi vergiyi ödüyorsunuz — KDV mi PCC mi?

Geliştiriciden alırken kural olarak PCC ödemezsiniz — aynı işlemin aynı anda hem KDV’ye hem PCC’ye tabi olmadığı kuralı geçerlidir. KDV zaten teklif fiyatına dahildir ve geliştirici tarafından beyan edilir, siz ise brüt fiyatlı bir fatura alırsınız.

2026’daki oranlar şöyle görünüyor:

• %8 — kullanım alanı 150 m²’ye kadar olan konutlar ve 300 m²’ye kadar olan evler için (sözde sosyal konut programı çerçevesinde); dairelerin büyük çoğunluğu için standart budur;
• %23 — bu sınırların üzerindeki metrekare fazlası için (160 m²’lik bir dairede yüksek oran yalnızca 10 m²’yi ilgilendirir, tamamını değil) ve ticari nitelikli mekânlar için;
• %23 — ayrıca otopark yeri, garaj veya depo için, eğer konutun bir unsuru olarak değil, kendi księga wieczysta’sı (tapu sicili) olan ayrı bir gayrimenkul olarak satılıyorlarsa.

Pratikte bu şu anlama geliyor: birincil ve ikincil piyasadan teklif fiyatlarını karşılaştırırken, geliştirici tarafında vergi zaten fiyatın içinde „oturuyor”, ikincil piyasa tarafında ise onu eklemek gerekiyor — ilk daire muafiyetinden yararlanmıyorsanız.

%6’lık PCC oranı ne zaman geçerli?

1 Ocak 2024’ten itibaren toptan daire alımına yönelik bir hüküm işliyor. Bir alıcı, KDV kapsamındaki işlemlerle, aynı binada veya aynı arsa üzerindeki binalarda altıncı ve sonraki her konutu (ya da bunlardaki payları) edinirse — bu konutlar için fiyattaki KDV’nin yanında ek olarak %6 PCC öder. Önemli bir nokta: ortak mülkiyetle alımda %6’lık oran, alıcılardan yalnızca biri bu koşulu karşılıyor olsa dahi sözleşmeyi kapsar. Tek daire alan tipik bir alıcı için bu hükmün hiçbir önemi yoktur — yine de var olduğunu bilmekte fayda var.

PCC mi KDV mi — örnek üzerinden karşılaştırma

600 bin zł değerindeki bir dairede bu nasıl görünüyor (Ağustos 2026 itibarıyla):

Senaryo	Vergi	Fiyatın üzerine ödenecek tutar
İkincil piyasa, sonraki gayrimenkul	PCC %2	12 000 zł
İkincil piyasa, ilk daire	PCC muafiyeti	0 zł
Birincil piyasa, 150 m²’ye kadar konut	Fiyata dahil %8 KDV	0 zł ek ödeme
Birincil piyasa, yatırımdaki 6. konut	Fiyata dahil KDV + %6 PCC	36 000 zł

Pratik sonuç: ilk kez satın alan bir kişi için piyasalar arasındaki vergi farkı ortadan kalkıyor. Sonraki dairesini alan biri içinse ikincil piyasa, nakit olarak elde bulunması gereken gerçek bir %2 ekstra demek — konut kredisi kural olarak PCC’yi karşılamaz.

Vergi dışında bütçeye başka ne eklemeli?

Vergi listenin sonu değil. Her iki piyasada da işlem çevresindeki maliyetler ekleniyor:

1. Taksa notarialna (noter ücreti) — azami tarifeleri 28 Haziran 2004 tarihli Adalet Bakanlığı yönetmeliği belirler; 60 bin ile 1 milyon zł arası değerler için bu, 1010 zł + 60 bin zł’yi aşan kısmın %0,4’ü, artı %23 KDV’dir. 600 bin zł’de azami tutar net 3170 zł’dir ve konut satış sözleşmesinde çoğu zaman bu tarifenin yarısı uygulanır. Tarifeler azami tarifelerdir — pazarlık edilebilir. Ayrıntılı hesabı daire alımının noter maliyetleri yazısında açıyoruz.
2. Senet suretleri — başlanan her sayfa için 6 zł + KDV; genellikle birkaç nüsha gerekir (taraflar, mahkeme, banka için).
3. Mahkeme harçları — 2026’da księga wieczysta’ya mülkiyet hakkının tescili için 200 zł, yeni bir sicil defteri açılması için 100 zł (birincil piyasada tipiktir), kredide ipotek tescili için 200 zł ve ipotek tesisinden doğan 19 zł PCC.
4. Aracı komisyonu — bizde birincil piyasada alıcıdan %0, ikincil piyasada %2.

Muafiyet olmaksızın ikincil piyasadan alımda işlem maliyetleri için fiyatın yaklaşık %2-3’ünü, birincil piyasada veya ilk dairede ise %1’den azını ayırmak makul olur.

Sözleşmeyi imzalamadan önce nelere dikkat etmeli?

Ön sözleşmeyi imzalamadan önce üç şeyi netleştirin: ilk daire muafiyetine hak kazanıp kazanmadığınızı (yalnızca mevcut durum değil, tüm mülkiyet geçmişiniz belirleyicidir), fiyatın rayiç değerden bariz biçimde sapıp sapmadığını ve geliştiricinin fiyatında garajın veya deponun nasıl hesaplandığını. Alıcıların en sık para ya da idareyle yazışmaya zaman kaybettiği üç nokta bunlar. İşlemin tüm yolunu — rezervasyondan anahtar teslimine kadar — adım adım daire alımı rehberinde anlattık.

allproperty’de işlemin tam maliyetini — vergi, noter, mahkeme harçları — siz belirli bir daireye karar vermeden önce hesaplıyoruz. Bu her iki piyasa için de geçerli: geliştiriciden yeni daire alımında alıcıdan komisyon almıyoruz (%0), ikincil piyasada ise oran %2. Warszawa’da seçtiğiniz teklifte gerçekte ne kadar ödeyeceğinizi öğrenmek isterseniz, yazın ya da arayın: herhangi bir şey imzalanmadan önce dökümü hazırlarız. PCC muafiyetine dair tereddüt çoğu zaman sözleşmenin imzalanmasından hemen önce ortaya çıkıyor — akşam ya da hafta sonu, noter çoktan beklerken. 7/24 çalışıyoruz, dolayısıyla bunu hemen kontrol edebilirsiniz: +48 666 866 468 veya +48 692 649 839.