PCC 2% o IVA — quali imposte si pagano acquistando casa

Acquistando casa in Polonia pagherà o il 2% di imposta PCC (mercato secondario), oppure l’IVA compresa nel prezzo (mercato primario): mai entrambe insieme, salvo un’unica eccezione per chi acquista all’ingrosso. In concreto: una casa da 600 mila zł sul mercato secondario significa 12 mila zł di PCC, che il notaio riscuote al momento dell’atto. Dal 31 agosto 2023 chi acquista la prima casa o abitazione sul mercato secondario è del tutto esente dal PCC, senza limite di prezzo e senza limite di metratura. Sul mercato primario l’imposta è liquidata dal costruttore: l’IVA all’8% per le unità fino a 150 m² è già dentro il prezzo richiesto, mentre il 23% riguarda l’eccedenza di metratura e i posti auto con księga wieczysta separata. Dal 1° gennaio 2024 esiste inoltre un’aliquota PCC del 6%, ma riguarda esclusivamente l’acquisto della sesta unità e di quelle successive in una stessa iniziativa. La differenza in pratica arriva a una decina di migliaia di złoty. Di seguito scomponiamo il quadro nei suoi elementi: situazione normativa ad agosto 2026.

A quanto ammonta il PCC nell’acquisto di una casa sul mercato secondario?

Acquistando casa da un privato, paga il podatek od czynności cywilnoprawnych (imposta sugli atti di diritto civile). L’aliquota è del 2% e discende dall’art. 7 comma 1 punto 1 lett. a della legge del 9 settembre 2000 sull’imposta sugli atti di diritto civile: nel 2026 senza variazioni. La stessa aliquota riguarda l’unità che costituisce immobile separato, la casa unifamiliare e il spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (diritto cooperativo di proprietà sull’unità).

Il conto è semplice: per una casa da 600 mila zł il PCC ammonterà a 12 mila zł, per una da 800 mila zł a 16 mila zł. L’imposta viene riscossa dal notaio al momento dell’atto e trasmessa all’ufficio delle imposte, per cui non presenta una dichiarazione separata.

Una sfumatura risulta talvolta una sorpresa: la base imponibile è il valore di mercato dell’immobile e non un importo qualsiasi scritto nel contratto. Se il prezzo indicato nell’atto si discosta in misura significativa dai prezzi di appartamenti analoghi in zona, l’ufficio delle imposte può richiederne l’adeguamento al valore reale e il versamento della differenza, anche dopo l’operazione.

La prima casa è esente dal PCC?

Sì. Dal 31 agosto 2023 è in vigore l’art. 9 punto 17 della legge sul PCC: chi acquista la propria prima casa o abitazione sul mercato secondario è esente dall’imposta. Senza limite di prezzo, senza limite di metratura, senza una domanda separata: è sufficiente la dichiarazione resa nell’akt notarialny, e il notaio semplicemente non riscuote il 2%.

Le condizioni sono precise:

• acquista in qualità di persona fisica (da solo oppure insieme a un’altra persona fisica);
• oggetto dell’acquisto è un’unità abitativa che costituisce immobile separato, una casa unifamiliare oppure lo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• né alla data dell’acquisto né mai in precedenza Le è spettato alcuno di questi diritti né una quota in essi, e in caso di acquisto congiunto la condizione deve essere soddisfatta da tutti gli acquirenti;
• eccezione: una quota non superiore al 50%, acquisita per successione, non fa venir meno il diritto all’esenzione.

Su una casa da 600 mila zł si tratta di un risparmio reale di 12 mila zł. Attenzione ai confini dell’esenzione: non copre i terreni edificabili, le unità a uso non abitativo né il secondo immobile e quelli successivi, dove torna il 2% ordinario.

Quale imposta si paga dal costruttore — IVA o PCC?

Acquistando dal costruttore, in linea di principio non paga il PCC: vige la regola per cui una stessa operazione non è assoggettata contemporaneamente a IVA e a PCC. L’IVA è già compresa nel prezzo richiesto ed è liquidata dal costruttore, mentre Lei riceve una fattura con il prezzo lordo.

Le aliquote nel 2026 sono le seguenti:

• 8% — per le unità abitative con superficie utile fino a 150 m² e per le case fino a 300 m² (nell’ambito del cosiddetto programma abitativo sociale); è lo standard per la netta maggioranza degli appartamenti;
• 23% — per l’eccedenza di metratura oltre questi limiti (in un appartamento di 160 m² l’aliquota più alta riguarda soltanto 10 m², non l’intero) e per le unità a uso non abitativo;
• 23% — anche per il posto auto, il garage o la cantina, se venduti come immobile separato con propria księga wieczysta e non come componente dell’unità.

In pratica ciò significa che, confrontando i prezzi richiesti sul mercato primario e su quello secondario, dal lato del costruttore l’imposta è già „dentro” il prezzo, mentre dal lato del mercato secondario va aggiunta, a meno che non si avvalga dell’esenzione per la prima casa.

Quando si applica l’aliquota PCC del 6%?

Dal 1° gennaio 2024 opera una norma diretta contro l’acquisto all’ingrosso di appartamenti. Se l’acquirente acquisisce la sesta unità abitativa e ogni unità successiva (o quote in esse) in uno stesso edificio oppure in edifici su uno stesso terreno, nelle operazioni soggette a IVA, su quelle unità paga in aggiunta il 6% di PCC, accanto all’IVA compresa nel prezzo. È rilevante che, in caso di acquisto in comproprietà, l’aliquota del 6% riguardi il contratto quando anche uno solo degli acquirenti soddisfa tale condizione. Per chi acquista una sola casa la norma non ha alcuna rilevanza, ma conviene comunque sapere che esiste.

PCC o IVA — un confronto con un esempio

Ecco come si presenta il quadro per una casa del valore di 600 mila zł (situazione ad agosto 2026):

Scenario	Imposta	Importo da versare oltre il prezzo
Mercato secondario, immobile successivo	PCC 2%	12 000 zł
Mercato secondario, prima casa	esenzione dal PCC	0 zł
Mercato primario, unità fino a 150 m²	IVA 8% nel prezzo	0 zł di supplemento
Mercato primario, 6ª unità nell’iniziativa	IVA nel prezzo + PCC 6%	36 000 zł

Conclusione pratica: per chi acquista per la prima volta la differenza fiscale tra i due mercati scompare. Per chi acquista un’ulteriore casa il mercato secondario significa un 2% aggiuntivo reale, da avere in contanti: il mutuo ipotecario in linea di principio non copre il PCC.

Che cos’altro aggiungere al budget oltre all’imposta?

L’imposta non chiude l’elenco. Su entrambi i mercati si aggiungono i costi accessori all’operazione:

1. Onorario notarile — le tariffe massime sono stabilite dal regolamento del Ministro della Giustizia del 28 giugno 2004; per valori da 60 mila a 1 milione di zł sono 1010 zł + lo 0,4% dell’eccedenza oltre i 60 mila zł, più il 23% di IVA. Con 600 mila zł il massimo è di 3170 zł netti, e nel contratto di compravendita di un’unità abitativa si applica spesso la metà di questa tariffa. Le tariffe sono massime: si possono negoziare. Il conto dettagliato lo scomponiamo nel testo sui costi notarili dell’acquisto di una casa.
2. Copie autentiche dell’atto — 6 zł + IVA per ogni pagina iniziata; di solito servono alcuni esemplari (per le parti, per il tribunale, per la banca).
3. Diritti giudiziari — nel 2026 200 zł per l’iscrizione del diritto di proprietà nella księga wieczysta, 100 zł per l’apertura di un nuovo registro (tipica sul mercato primario), 200 zł per l’iscrizione dell’ipoteca in caso di mutuo e 19 zł di PCC sulla costituzione dell’ipoteca.
4. Provvigione dell’intermediario — da noi, sul mercato primario, 0% a carico dell’acquirente; sul secondario 2%.

È ragionevole riservare ai costi dell’operazione circa il 2-3% del prezzo nell’acquisto sul mercato secondario senza esenzione e meno dell’1% sul mercato primario oppure in caso di prima casa.

Che cosa ricordare prima di firmare il contratto?

Prima di firmare il contratto preliminare, chiarisca tre punti: se rientra nell’esenzione per la prima casa (decide l’intera Sua storia di proprietà, non soltanto la situazione attuale), se il prezzo non si discosta in misura evidente dal valore di mercato e come sono conteggiati nel prezzo del costruttore il garage o la cantina. Sono i tre punti sui quali gli acquirenti più spesso perdono denaro o tempo in corrispondenza con l’ufficio. L’intero percorso dell’operazione, dalla prenotazione al ritiro delle chiavi, l’abbiamo descritto nella guida acquisto di una casa passo dopo passo.

In allproperty calcoliamo il costo completo dell’operazione — imposta, notaio, diritti giudiziari — prima che Lei si decida per una casa concreta. Vale per entrambi i mercati: nell’acquisto di una nuova costruzione dal costruttore non applichiamo provvigione all’acquirente (0%), mentre sul mercato secondario la tariffa è del 2%. Se desidera sapere quanto pagherà davvero per l’offerta scelta a Varsavia, ci scriva o telefoni: prepareremo il prospetto prima che firmi qualsiasi cosa. Il dubbio sull’esenzione dal PCC compare spesso poco prima della firma del contratto, di sera oppure nel fine settimana, quando il notaio è già in attesa. Lavoriamo 24 ore su 24, 7 giorni su 7, quindi può verificarlo subito: +48 666 866 468 oppure +48 692 649 839.