Нотаріальний тариф і додаткові витрати при купівлі квартири
Нотаріальні витрати при купівлі квартири у Варшаві: нотаріальний тариф, PCC, записи в księga wieczysta і кредитні збори — повний розрахунок для 700 000 zł.
Нотаріальні та додаткові витрати при купівлі квартири в Польщі — це зазвичай від кількох до кількох десятків тисяч злотих, залежно від ціни нерухомості, ринку (первинний чи вторинний) і того, чи угода фінансується кредитом. Ця сума складається з: taksa notarialna (нотаріальний тариф, максимум 50% ставки з розпорядження Міністра юстиції, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566, плюс 23% ПДВ), судових зборів за записи в księga wieczysta (поземельна книга) — 200 zł за запис власності, 200 zł за запис іпотеки, податку PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — податок на цивільно-правові дії) у розмірі 2% ринкової вартості на вторинному ринку (0 zł для першої квартири від 31 серпня 2023 р.), витягів з akt notarialny (нотаріальний акт), а також — при кредиті — комісії банку (0-2,5% суми кредиту), оцінки нерухомості (400-1200 zł) і ubezpieczenie pomostowe (перехідне страхування) до моменту запису іпотеки.
Для квартири за 700 000 zł із вторинного ринку, що фінансується кредитом 560 000 zł, сукупні додаткові витрати (без посередника) становлять орієнтовно 27 100 zł без звільнення від PCC або близько 13 100 zł, якщо покупець користується звільненням для першої квартири. Нижче — повний розклад кожної позиції, стан на листопад 2024 р., та зразковий розрахунок крок за кроком.
Скільки становить нотаріальний тариф при купівлі квартири у 2024 році?
Максимальні ставки taksa notarialna регулює розпорядження Міністра юстиції від 28 червня 2004 р. (єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566) і вони залежать від вартості угоди. До ставки нотаріус додає 23% ПДВ, а для договору продажу житлового приміщення додатково застосовується 50% знижка щодо базової ставки (§ 6 розпорядження).
| Вартість нерухомості | Максимальна ставка (нетто) |
|---|---|
| до 3000 zł | 100 zł |
| 3000-10 000 zł | 100 zł + 3% від перевищення |
| 10 000-30 000 zł | 310 zł + 2% від перевищення |
| 30 000-60 000 zł | 710 zł + 1% від перевищення |
| 60 000-1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% від перевищення |
| 1 000 000-2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% від перевищення |
| понад 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% (макс. 10 000 zł) |
Для квартири за 700 000 zł базова ставка — це 1010 zł + 0,4% від 640 000 zł = 3570 zł нетто. Після знижки для житлового приміщення нотаріус стягує максимум 1785 zł нетто, тобто близько 2196 zł брутто. Це максимальні ставки — на практиці деякі контори пропонують нижчі суми, тож варто запитати про розрахунок перед підписанням попереднього договору. Більше про саму угоду крок за кроком ви знайдете у тексті як купити квартиру в кредит у Варшаві.
Скільки треба заплатити за записи в księga wieczysta?
Судові збори за записи в KW фіксовані й не залежать від вартості нерухомості — їх регулює закон від 28 липня 2005 р. про судові витрати у цивільних справах. Запис права власності коштує 200 zł, а якщо для приміщення треба лише заводити нову книгу, додається збір 100 zł за її заснування.
При купівлі в іпотечний кредит додається друга заява — про запис іпотеки, що забезпечує банк, також у фіксованій сумі 200 zł, і податок PCC від встановлення іпотеки, зазвичай 19 zł. Обидві заяви (про запис власності та про запис іпотеки) найчастіше подає нотаріус одразу після акту, що пришвидшує формальності. Правила читання розділів księga wieczysta і перевірки правового стану приміщення ми описуємо у статті як читати księga wieczysta.
Хто платить податок PCC і коли його можна уникнути?
Податок на цивільно-правові дії у розмірі 2% ринкової вартості нерухомості платить покупець, а нотаріус стягує його безпосередньо при акті як податковий агент. PCC стосується практично виключно вторинного ринку — при купівлі у девелопера ціна зазвичай містить ПДВ і PCC не виникає.
Від 31 серпня 2023 р. діє звільнення зі ст. 9 п. 17 закону про PCC: фізична особа, яка купує своє перше житло або одноквартирний будинок із вторинного ринку, не платить 2% податку, якщо раніше не мала права власності ані на квартиру, ані на будинок (винятком є успадкована частка до 50%). При квартирі за 700 000 zł це економія 14 000 zł. Правила розрахунку PCC при різних типах угод ми ширше описуємо у тексті PCC 2% чи ПДВ при купівлі квартири.
Скільки коштують витяги з нотаріального акту та інші конторські збори?
Крім самого тарифу за складання акту, нотаріус стягує плату за витяги — кожен примірник акту, потрібний для покупця, продавця, банку чи для заяви до поземельної книги. Ставка за сторінку витягу — це зазвичай близько 6 zł нетто плюс ПДВ, а при типовому акті на кільканадцять сторінок і 3-4 потрібних примірниках сукупна вартість витягів найчастіше вкладається в діапазон 200-600 zł.
До цього іноді додаються дрібні збори за витяги з księga wieczysta (20-50 zł за електронний витяг) чи довідки, потрібні для комплекту документів. Ці позиції невеликі порівняно з тарифом і PCC, але їх варто врахувати в бюджеті на старт.
Скільки коштує посередник з нерухомості?
Якщо купівля відбувається за участю агентства нерухомості, додається винагорода посередника — на ринку зазвичай 2-3% ціни угоди плюс ПДВ. В allproperty ставки прозорі й залежать від типу угоди: 0% від покупця на первинному ринку, 2% на вторинному ринку, 3% при ділянках, а при оренді — еквівалент половини місячної орендної плати; для комерційної нерухомості умови встановлюються індивідуально.
Варто заздалегідь домовитися, яка сторона угоди покриває винагороду посередника — це елемент договору посередництва, а не автоматичне правило. Добре підібране агентство вміє також допомогти оцінити повний бюджет купівлі, перш ніж буде ухвалено рішення про конкретну пропозицію.
Скільки коштує іпотечний кредит поза самим платежем?
При фінансуванні купівлі кредитом додається кілька позицій, які легко пропустити, плануючи бюджет. Найважливіші з них:
- Комісія банку за надання кредиту — зазвичай 0-2,5% суми кредиту, часто підлягає обговоренню або скасовується в обмін на додаткові продукти (рахунок, картка, страхування).
- Оцінка нерухомості (operat szacunkowy) — вимагається банком, вартість 400-1200 zł залежно від міста і типу приміщення.
- Ubezpieczenie pomostowe (перехідне страхування) — підвищує маржу приблизно на 0,1-0,2 п.п. до моменту запису іпотеки в поземельній книзі (зазвичай 2-6 місяців); частина банків повертає різницю після запису.
- Страхування нерухомості — обов’язкове, річний внесок порядку кількасот злотих, із цесією на банк.
- Страхування низького власного внеску — стосується ситуації, коли внесок нижчий за 20% вартості нерухомості.
Детальний процес звернення за фінансуванням і підбір пропозиції ми описуємо у статті як купити квартиру в кредит у Варшаві.
Як виглядає зразковий розрахунок витрат для квартири за 700 000 zł?
Наведена нижче таблиця показує орієнтовний бюджет для квартири за 700 000 zł із вторинного ринку, що купується з кредитом 560 000 zł (80% вартості), у двох варіантах: без звільнення від PCC і зі звільненням для першої квартири. Суми комісії банку і перехідного страхування є прикладовими — у конкретній пропозиції вони можуть бути іншими.
| Позиція | Без звільнення від PCC | Перша квартира (PCC 0%) |
|---|---|---|
| Taksa notarialna + ПДВ | 2196 zł | 2196 zł |
| Витяги з нотаріального акту | 400 zł | 400 zł |
| PCC 2% від ціни | 14 000 zł | 0 zł |
| Запис власності в KW | 200 zł | 200 zł |
| Запис іпотеки в KW | 200 zł | 200 zł |
| PCC від встановлення іпотеки | 19 zł | 19 zł |
| Комісія банку (наприклад, 1,5%) | 8400 zł | 8400 zł |
| Оцінка нерухомості | 900 zł | 900 zł |
| Ubezpieczenie pomostowe (наприклад) | 800 zł | 800 zł |
| Разом (без посередника) | бл. 27 100 zł | бл. 13 100 zł |
До цієї суми треба додати можливу комісію посередника, якщо вона стосується конкретної угоди, а також витрати на переїзд чи перше облаштування. Повний чек-лист формальностей при купівлі ви знайдете у статті купівля квартири крок за кроком.
Чи можна знизити ці витрати на купівлю квартири?
Кілька елементів бюджету справді підлягають обговоренню. Taksa notarialna з розпорядження — це максимальна ставка, а не жорстка, тож варто порівняти пропозиції 2-3 контор, особливо при вищих вартостях угоди. Комісія банку часто зникає або зменшується в обмін на додаткові продукти, а час очікування на запис іпотеки (а отже, і вартість перехідного страхування) можна скоротити, подавши комплект документів одразу після акту. Найбільшу разову економію — навіть кільканадцять тисяч злотих — дає, однак, звільнення від PCC для першої квартири, якщо покупець відповідає його умовам.
Повний перелік додаткових витрат буває несподіванкою для людей, які планують бюджет виключно навколо ціни квартири і власного внеску. Варто порахувати всі позиції — нотаріальні, судові, податкові й кредитні — перш ніж буде ухвалено рішення про конкретну пропозицію. Радники allproperty допомагають оцінити повну вартість угоди ще на етапі вибору квартири, щоб бюджет на старт враховував реальну суму, потрібну поза самою ціною нерухомості. Той самий розрахунок ми робимо при купівлі квартири у девелопера, де набір витрат виглядає інакше, ніж на вторинному ринку — без PCC, але з ПДВ, включеним у ціну. Проєкт нотаріального акту часто потрапляє до скриньки ввечері, за день до підписання — якщо якась позиція витрат викликає сумнів, не чекайте до ранку: ми працюємо цілодобово 24/7, телефонуйте в будь-який час за номером +48 666 866 468 або +48 692 649 839.
Часті питання
Скільки становить нотаріальний тариф при купівлі квартири за 700 000 zł?
Для житлового приміщення нотаріус застосовує 50% базової ставки з розпорядження Міністра юстиції (Dz.U. 2024 poz. 1566). При вартості 700 000 zł базова ставка — це 3570 zł нетто, тож taksa notarialna за квартиру становить максимум 1785 zł нетто, тобто близько 2196 zł з ПДВ 23%. Нотаріус може також запропонувати нижчу ставку.
Чи треба платити PCC при купівлі першої квартири?
Ні. Від 31 серпня 2023 р. фізичні особи, які купують своє перше житло або будинок на вторинному ринку, звільнені від 2% податку PCC (ст. 9 п. 17 закону про PCC). При квартирі за 700 000 zł економія становить 14 000 zł. Умовою є відсутність попереднього права власності на квартиру чи будинок.
Скільки коштує запис у księga wieczysta у 2024 році?
Судовий збір за запис права власності становить 200 zł, а за запис іпотеки, що забезпечує кредит, — ще 200 zł, згідно із законом про судові витрати у цивільних справах. При іпотечному кредиті додається ще податок PCC від встановлення іпотеки, зазвичай 19 zł. Збори фіксовані, незалежні від ціни квартири.
Скільки становить комісія банку та інші витрати на іпотечний кредит?
Комісія банку за надання кредиту зазвичай вкладається в діапазон 0-2,5% суми кредиту, оцінка нерухомості коштує 400-1200 zł, а ubezpieczenie pomostowe (перехідне страхування до моменту запису іпотеки в KW, зазвичай 2-6 місяців) підвищує маржу на 0,1-0,2 п.п. Ці збори варто обговорювати перед підписанням кредитного договору.
Якими є сукупні додаткові витрати при купівлі квартири за 700 000 zł у кредит?
Без звільнення від PCC і без посередника сума нотаріальних, судових, податкових і кредитних витрат сягає орієнтовно 27 100 zł, у тому числі 14 000 zł PCC. Для першої квартири на вторинному ринку, зі звільненням від PCC, витрати падають до близько 13 100 zł.