Як купити квартиру в іпотечний кредит у Варшаві — крок за кроком

Купівля квартири в іпотечний кредит у Варшаві займає зазвичай 2–4 місяці й відбувається у шість кроків: банківська promesa, вибір квартири, попередній договір, кредитна заява (банк має за законом 21 день на рішення), кредитний договір і akt notarialny. Вам потрібен власний внесок 10–20% ціни — при квартирі за 600 тис. zł це 60–120 тис. zł. Станом на серпень 2026 р.: референтна ставка NBP становить 3,75% (від березня 2026 р.), WIBOR 6M бл. 3,85–3,9%, а відсоткова ставка нових кредитів починається від бл. 5,5–6%. Середні трансакційні ціни у столиці — за даними NBP бл. 16,4–16,8 тис. zł/м² (II кв. 2026 р.), а платіж за кредитом 480 тис. zł на 30 років при ставці 5,9% становить бл. 2,85 тис. zł на місяць. До ціни квартири додайте супутні витрати: PCC 2% на вторинному ринку (перша квартира звільнена від 31 серпня 2023 р.), нотаріальну таксу та судові збори — разом зазвичай 2–4% ціни. Нижче увесь шлях крок за кроком — із сумами, термінами та правовою основою.

Скільки коштує квартира у Варшаві і скільки готівки потрібно на старт?

Розкид цін між районами великий. На Білоленці, у Рембертові чи Вавері середні ставки крутяться навколо 14 тис. zł/м² (станом на серпень 2026 р.), а у Сьрудмєсьцє метр може коштувати понад 20, а навіть 30 тис. zł. Однокімнатна квартира 30 м² на Білоленці — це реально бл. 420–450 тис. zł, 50-метрові дві кімнати ближче до центру — 850 тис. zł і більше.

Згідно з Рекомендацією S KNF стандартний власний внесок — це 20% вартості нерухомості (LTV до 80%). Більшість банків приймуть також 10%, якщо частину, якої бракує, ви забезпечите страхуванням низького власного внеску — його вартість банк додасть у маржі або внеску. При квартирі за 600 тис. zł це означає 120 тис. zł внеску у стандартному варіанті або 60 тис. zł у варіанті зі страхуванням. Важливо: внесок не може походити з іншого кредиту — аналітики це перевіряють.

Програма «Bezpieczny Kredyt 2%» завершила прийом заяв на межі 2023 і 2024 рр., а анонсований наступник врешті не набув чинності — у 2026 р. не діє жодна загальна програма доплат; ширше пишемо про це в тексті що з програмою «Mieszkanie na start». Натомість у частині банків досі доступний сімейний житловий кредит із гарантією BGK, яка може замінити частину необхідного власного внеску (до 100 тис. zł).

Як банк рахує кредитну спроможність і що насправді перевіряє?

Банк дивиться на три речі: дохід і його стабільність, історію в BIK та поточні зобов’язання. Трудовий договір на невизначений строк рахується найпростіше; при підприємницькій діяльності та цивільно-правових договорах банки зазвичай очікують 12–24 місяців історії. Кредитні картки й ліміти на рахунку знижують спроможність, навіть якщо ви ними не користуєтесь — перед поданням заяви їх варто закрити.

Порахуйте реально: при ставці бл. 5,9% (WIBOR 6M бл. 3,85% плюс маржа бл. 2 в.п., станом на серпень 2026 р.) платіж за кредитом 480 тис. zł на 30 років — це бл. 2,85 тис. zł на місяць. Банки додатково рахують буфер на зростання відсоткових ставок, тож ваша спроможність буде нижчою, ніж підказував би сам платіж. Частина банків уже пропонує кредити на основі нового індикатора POLSTR (бл. 3,6% у серпні 2026 р.), який поступово замінює WIBOR у нових договорах.

Що таке promesa і чому варто почати з неї, а не з перегляду квартир?

Перш ніж домовитися про першу презентацію, попросіть банк про попереднє рішення — promesę (попереднє підтвердження банку щодо суми кредиту). Це необов’язкова оцінка того, на яку суму ви реально можете розраховувати, зазвичай чинна 30–90 днів. Завдяки їй ви не витрачаєте час на квартири поза бюджетом, а продавець сприймає вашу пропозицію серйозніше. Варто одразу порівняти 2–3 банки: різниця маржі порядку 0,3 в.п. при кредиті 480 тис. zł на 30 років — це бл. 90 zł у платежі й бл. 33 тис. zł за весь період погашення.

Zadatek чи zaliczka — що обрати у попередньому договорі?

Після вибору квартири ви підписуєте попередній договір. Ключове розрізнення випливає зі ст. 394 Цивільного кодексу: zadatek (завдаток) пропадає, якщо договір розриваєте ви, а якщо відмовляється продавець — він повертає його у подвійному розмірі; zaliczka (аванс) просто повертається. Зазвичай вносять 5–10% ціни.

Купуючи в кредит, простежте за застереженням, що у разі остаточної відмови банків у фінансуванні завдаток повертається вам — це стандартний, чесний запис. Попередній договір у формі акта notarialnego дає сильнішу позицію (вимога про укладення основного договору), звичайна письмова форма — лише вимогу про відшкодування збитків.

Скільки чекають на кредитне рішення і які документи підготувати?

З попереднім договором ви подаєте власне заяви. Згідно із законом від 23 березня 2017 р. про іпотечний кредит банк має 21 день на видачу рішення від подання повного пакета — на практиці, рахуючи збір документів і оцінку, резервуйте 4–8 тижнів. Стандартний комплект документів це:

• довідка про доходи або PIT-и та виписки з рахунку (при підприємницькій діяльності — KPiR та довідки ZUS і US),
• попередній договір,
• документи нерухомості: номер księgi wieczystej (підказуємо, як читати księgę wieczystą), підстава набуття, а на первинному ринку договір із забудовником із проспектом,
• звіт про оцінку (operat szacunkowy — оцінка експерта, зазвичай кількасот злотих; частина банків замовляє її власним каналом).

Після позитивного рішення ви отримуєте проєкт кредитного договору. Від його підписання у вас за законом є 14 днів на відмову.

Скільки становлять податки та супутні витрати?

Найбільша позиція — це PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, податок на цивільно-правові дії) — 2% ціни при купівлі на вторинному ринку: при квартирі за 600 тис. zł PCC становитиме 12 тис. zł. Проте від 31 серпня 2023 р. діє звільнення для покупців першої квартири (якщо раніше вам не належало право власності на помешкання, за винятком частки до 50%, набутої у спадок) — тож багато покупців заплатять 0 zł. На первинному ринку PCC не виникає, бо в ціні від забудовника міститься VAT — це одна з причин, чому варто порівняти пропозицію з вторинного ринку з квартирами від забудовника у Варшаві.

Орієнтовні витрати при квартирі за 600 тис. zł з вторинного ринку (станом на 2026 р.):

Позиція	Сума
PCC 2% (якщо не належить звільнення)	12 000 zł
Нотаріальна такса (макс. 1010 zł + 0,4% від суми понад 60 тис. zł, плюс VAT)	до бл. 3 900 zł
Запис права власності та запис іпотеки до księgi wieczystej	200 zł + 200 zł
PCC від встановлення іпотеки	19 zł
Звіт про оцінку (operat szacunkowy)	400–1000 zł

До цього додається можлива комісія банку (0–2% суми кредиту) та страхування, потрібні в конкретній пропозиції. Повне зіставлення платежів у нотаріуса ми розкладаємо в окремому пораднику про нотаріальні витрати при купівлі квартири.

Як виглядає фінал — akt notarialny, виплата коштів і запис іпотеки?

Фіналом є akt notarialny (нотаріальний акт), який переносить право власності. Нотаріус подає заяву про запис іпотеки на користь банку; до моменту запису ви платите так зване перехідне страхування (підвищену маржу) — після зміни закону про іпотечний кредит від 2022 р. банк мусить вам його повернути або зарахувати в рахунок кредиту після здійснення запису.

Кошти банк виплачує переказом продавцю — на вторинному ринку зазвичай одноразово, у забудовника траншами відповідно до перебігу будівництва. Ви отримуєте ключі й підписуєте протокол передачі.

Скільки триває весь процес? Реальний графік крок за кроком

1. Тиждень 1–2: перевірка спроможності та promesa у 2–3 банках.
2. Тиждень 2–8: пошук квартири та переговори щодо ціни.
3. Попередній договір із завдатком і кредитним застереженням.
4. Тиждень після договору: комплект документів і заяви до банків.
5. Наступні 3–6 тижнів: оцінка, аналіз, остаточне рішення.
6. Кредитний договір, а після нього akt notarialny.
7. Виплата коштів і отримання ключів — разом зазвичай 2–4 місяці.

Якщо ви купуєте вперше, найбільше дає підтримка того, хто знає цей шлях напам’ять. В allproperty ми ведемо покупців через увесь процес — від добору квартири з нашого каталогу до акта notarialnego; на первинному ринку ми не беремо комісії від покупця, на вторинному вона становить 2%. Напишіть нам, і ми порахуємо бюджет та складемо план купівлі під вашу ситуацію — без зобов’язань. Сумнів щодо запису в попередньому договорі або питання про комплект документів виникло ввечері чи на вихідних, перед самим терміном подання заяви? Не чекайте понеділка — ми працюємо цілодобово 24/7, телефонуйте на +48 666 866 468 або +48 692 649 839 у будь-який час.