Najem okazjonalny — kiracıların ve mülk sahiplerinin en sık sorduğu sorular

Najem okazjonalny (istisnai/fırsat kirası — noter beyanlı özel kira biçimi), 21 Haziran 2001 tarihli kiracı haklarının korunması yasasının 19a–19e maddelerinde tanımlanan, belirli süreli, en fazla 10 yıllık bir konut kira sözleşmesidir; bunu yalnızca gerçek kişi olan mülk sahibi yapabilir. Kısaca: sözleşmenin kendisi yalnızca adi yazılı biçim gerektirir, noter senedini ise yalnızca kiracının icraya rıza beyanı gerektirir. Bu senedin masrafı asgari ücretin 1/10’u ile sınırlıdır, yani 1 Ocak 2026’dan itibaren en fazla 480,60 zł net; uygulamada noterlikler genellikle 200–400 zł alır.

Mülk sahibi sözleşmeyi, konutun teslim edilmesinden itibaren 14 gün içinde vergi dairesi müdürlüğüne bildirir ve geliri götürü vergiyle beyan eder: yıllık 100 000 zł’ye kadar %8,5, aşan kısım için %12,5 (oranlar 2026’da güncel). Depozito kiranın 6 katını aşamaz; kiracı ise bir yedek konut gösterir ve o konut sahibinin onayını sunar. Aşağıda bu yanıtların her birini açıyoruz.

Najem okazjonalny’de noter zorunlu mu?

Evet, ama birçok kişinin sandığından daha dar bir kapsamda. Najem okazjonalny sözleşmesinin kendisinin noter senedi olması gerekmez — adi yazılı biçim yeterlidir, üstelik geçersizlik yaptırımı altında. Noter senedi tek bir ek için gereklidir: kiracının, mülk sahibinin talebinde belirtilen sürede konutu boşaltmayı ve teslim etmeyi taahhüt ettiği, icraya gönüllü rıza beyanı. Bu beyan Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 777. maddesi 1. fıkrası 4. bendine dayanır ve bu beyan olmadan sözleşme najem okazjonalny statüsünü taşımaz — yapının tamamını najem okazjonalny rehberinde anlatıyoruz.

Masraf yasayla sınırlıdır: noterin bu beyan için alacağı ücret, asgari çalışma ücretinin 1/10’unu aşamaz. 1 Ocak 2026’dan itibaren — 4806 zł asgari ücretle — bu, en fazla 480,60 zł net artı %23 KDV, yani yaklaşık 591 zł brüt demektir. Uygulamada birçok noterlik 200–400 zł alır; buna senedin suretleri eklenir, genellikle sayfa başına 6–12 zł. Geleneksel olarak kiracı öder, ancak taraflar başka türlü anlaşabilir — bunu sözleşmeye açıkça yazmakta fayda var.

Yedek konut nasıl işler ve kiracı onu kaybederse ne olur?

Kiracı, konutun boşaltılması yükümlülüğünün icrası hâlinde oturabileceği başka bir konut gösterir — bu çoğunlukla ailesinin ya da başka bir yakınının dairesidir. Sözleşmeye, o konutun sahibinin kiracının ve onunla birlikte yaşayan kişilerin orada oturmasına onay verdiğine dair beyan eklenir. Kiraya verenin talebi hâlinde bu onayın altındaki imzanın noter onaylı olması gerekir — masrafı 30–50 zł düzeyinde.

Üç ekin tamamı olmadan — noter beyanı, konutun gösterilmesi ve o konut sahibinin onayı — najem okazjonalny yapısı işlemez. „Süreç içinde” senaryosu da önemlidir: kiracı gösterilen konutta oturma imkânını kaybederse (örneğin ailesi daireyi satarsa), bunu öğrendiği andan itibaren yeni bir adres bildirmek ve yeni bir onay sunmak için 21 günü vardır (madde 19a fıkra 3). Bunu yapmazsa, mülk sahibi en az 7 günlük fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (madde 19d fıkra 5).

Sözleşmenin vergi dairesine bildirilmesi gerekir mi?

Evet — ve bu, kiracının değil, mülk sahibinin yükümlülüğüdür. Yasanın 19b maddesi 1. fıkrası uyarınca mülk sahibi, sözleşmenin yapıldığını kendi ikametgâhına göre yetkili (kiralanan konutun adresine göre değil) vergi dairesi müdürlüğüne, kiralamanın başladığı günden itibaren 14 gün içinde bildirir. Süre, konutun teslim edilmesinden, yani uygulamada anahtarların verilmesinden itibaren sayılır; sözleşmenin imza tarihinden değil.

Resmî bir form yoktur — tarafların bilgilerini, konutun adresini ve kiralamanın başlangıç tarihini içeren bir dilekçe yeterlidir. Bildirim ücretsizdir; şahsen, iadeli taahhütlü mektupla ya da elektronik olarak sunulabilir. Kiracının talebi hâlinde mülk sahibi bildirimin teyidini göstermek zorundadır. İhmalin sonucu ağırdır: bildirim yapılmazsa 19c ve 19d maddeleri uygulanmaz; böylece mülk sahibi basitleştirilmiş icra yolunu kaybeder ve elinde belirli süreli sıradan bir kiralama kalır.

Najem okazjonalny’nin vergisi ne kadar?

19b maddesindeki bildirim, vergi beyanlarının yerine geçmez — bunlar iki ayrı yükümlülüktür. 2023’ten bu yana özel kiralama yalnızca kayıtlı gelir üzerinden götürü vergiyle beyan edilir ve 2026’da oranlar değişmeden kalıyor:

• yıllık 100 000 zł’ye kadar gelirin %8,5’i,
• 100 000 zł’yi aşan kısmın %12,5’i.

Örnek: aylık 3000 zł kirada yıllık gelir 36 000 zł, götürü vergi ise 3060 zł, yani ayda 255 zł. Vergi her ay (koşulları sağlıyorsanız üç aylık dönemlerde) ertesi ayın 20’sine kadar kendi vergi mikro hesabınıza yatırılır, yıl bittikten sonra ise PIT-28 beyannamesi verilir. Oranların ve sürelerin ayrıntılarını kira geliri götürü vergisi yazısında anlattık.

Mülk sahibi gerçekte ne kazanır?

Fark, sözleşme sona erdiğinde ve kiracı taşınmak istemediğinde ortaya çıkar. Yıllarca sürebilen bir tahliye davası yerine prosedür şöyledir:

1. Mülk sahibi, resmî onaylı imzayla konutun boşaltılması talebini yazılı olarak tebliğ eder ve tebliğden itibaren 7 günden kısa olmayan bir süre belirler (madde 19d fıkra 2–3).
2. Süre sonuçsuz geçtikten sonra mahkemeye noter senedine icra edilebilirlik şerhi verilmesi talebini sunar; tebliğ belgesiyle birlikte talebi, konut üzerindeki hukuki hakkı kanıtlayan belgeyi ve vergi dairesine bildirimin teyidini ekler.
3. Şerhle birlikte dosyayı, gösterilen yedek konuta doğru icra işlemini yürüten icra memuruna (komornik) iletir.

Farklar tabloda:

Durum	Najem okazjonalny	Sıradan kiralama
Konutun boşaltılmasına giden yol	Noter senedine icra edilebilirlik şerhi, ardından icra memuru	Tahliye için mahkeme süreci, çoğu zaman bir yıldan uzun
Sosyal konut hakkı	Tanınmaz	Tanınabilir
1 Kasım – 31 Mart koruma dönemi	Uygulanmaz	Uygulanır
Azami depozito	Kiranın 6 katı	Kiranın 12 katı

Bu sözleşmenin sınırları neler?

Najem okazjonalny, keyfîliğe açılan bir kapı değildir. Birkaç katı çerçeve:

• kiraya veren yalnızca, konut kiralama alanında ticari faaliyet yürütmeyen bir gerçek kişi olabilir;
• sözleşme belirli süreli, en fazla 10 yıllık olarak yapılmalıdır;
• depozito aylık kiranın 6 katını aşamaz (madde 19a fıkra 4); piyasa uygulamasında bir ya da iki katı benimseniyor — iade kuralları hakkında depozitoda kiracı hakları yazısında yazıyoruz;
• mülk sahibinin sözleşmeyi süresinden önce feshetmesi yalnızca yasada sayılan hâllerde mümkündür — bunlar arasında yazılı uyarıdan ve ödeme için ek bir ay tanınmasından sonra en az üç tam ödeme dönemine ait kira borcu, onaysız alt kiralama ya da konutun sözleşmeye aykırı biçimde kullanılması yer alır.

Kiracı noterde imza atmaktan korkmalı mı?

Ne imzaladığını anlıyorsa hayır. İcraya rıza beyanı yalnızca sözleşme sona erdikten sonra konutu boşaltma yükümlülüğüne ilişkindir — ihtilaflı konularda, örneğin depozitonun ya da yapılan harcamaların hesaplaşmasında mahkemeye başvurma hakkını ortadan kaldırmaz. Kiracı için belgelerin eksiksiz olması genellikle yasal davranan bir mülk sahibi anlamına gelir: sözleşmeyi bildiriyor, vergisini ödüyor ve koşullar — kira, sayaç ödemeleri, depozito ve iade kuralları — „sözle” belirlenmek yerine ayrıntılı biçimde yazıya dökülüyor. Henüz konut arayan kiracılara her eki noter randevusundan önce açıklıyoruz — kiracılara kiralama sürecinde sunduğumuz yardımın kapsamını ayrıca anlatıyoruz.

allproperty olarak najem okazjonalny belgelerinin tamamını hazırlıyoruz — sözleşmeyi, üç ekin hepsini ve vergi dairesine bildirimi — ve bunları kiracıya anlaşılır bir dille açıklıyoruz, Lehçe bilmediği durumlarda da. Warszawa’da daire kiraya veriyor ve bu süreci biçimsel aksaklıklar olmadan geçirmek istiyorsanız bize yazın — kiralama hizmetimiz aylık kiranın %50’si tutarındadır ve tüm kapsamını daire sahipleri için bölümünde bulabilirsiniz. Eklerden biriyle ya da bildirim süresiyle ilgili bir tereddüdünüz mü var ve bu, sözleşmeyi imzalamanın hemen öncesinde akşama ya da hafta sonuna mı denk geldi? 7/24 çalışıyoruz — istediğiniz saatte arayın: +48 666 866 468 ya da +48 692 649 839.