Taksa notarialna и дополнительные расходы при покупке квартиры
Нотариальные расходы при покупке квартиры в Варшаве: taksa notarialna, PCC, записи в księga wieczysta и кредитные сборы — полный расчёт для 700 000 zł.
Нотариальные и дополнительные расходы при покупке квартиры в Польше — это обычно от нескольких до нескольких десятков тысяч злотых, в зависимости от цены недвижимости, рынка (первичный или вторичный) и того, финансируется ли сделка кредитом. Из чего складывается эта сумма: taksa notarialna (нотариальный тариф — максимум 50% ставки из распоряжения Министра юстиции, ед. текст Dz.U. 2024 poz. 1566, плюс 23% НДС), судебные сборы за записи в księga wieczysta (поземельная книга — 200 zł за запись собственности, 200 zł за запись ипотеки), налог PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — налог на гражданско-правовые сделки) в размере 2% рыночной стоимости на вторичном рынке (0 zł для первой квартиры с 31 августа 2023 г.), выписки akt notarialny (нотариальный акт), а также — при кредите — комиссия банка (0-2,5% суммы кредита), оценка недвижимости (400-1200 zł) и ubezpieczenie pomostowe (переходное страхование) до момента записи ипотеки.
Для квартиры за 700 000 zł с вторичного рынка, финансируемой кредитом 560 000 zł, совокупные дополнительные расходы (без посредника) составляют ориентировочно 27 100 zł без освобождения от PCC либо около 13 100 zł, если покупатель пользуется освобождением для первой квартиры. Ниже полная разбивка каждой позиции, состояние на ноябрь 2024, а также примерный расчёт шаг за шагом.
Сколько составляет taksa notarialna при покупке квартиры в 2024 году?
Максимальные ставки нотариального тарифа регулирует распоряжение Министра юстиции от 28 июня 2004 г. (единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566), и они зависят от стоимости сделки. К ставке нотариус добавляет 23% НДС, а для договора продажи жилого помещения дополнительно применяется 50-процентная скидка относительно базовой ставки (§ 6 распоряжения).
| Стоимость недвижимости | Максимальная ставка (нетто) |
|---|---|
| до 3000 zł | 100 zł |
| 3000-10 000 zł | 100 zł + 3% от превышения |
| 10 000-30 000 zł | 310 zł + 2% от превышения |
| 30 000-60 000 zł | 710 zł + 1% от превышения |
| 60 000-1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% от превышения |
| 1 000 000-2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% от превышения |
| свыше 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% (макс. 10 000 zł) |
Для квартиры за 700 000 zł базовая ставка — это 1010 zł + 0,4% от 640 000 zł = 3570 zł нетто. После скидки для жилого помещения нотариус взимает максимум 1785 zł нетто, то есть около 2196 zł брутто. Это максимальные ставки — на практике некоторые конторы предлагают более низкие суммы, поэтому стоит спросить о расчёте перед подписанием предварительного договора. Больше о самой сделке шаг за шагом вы найдёте в тексте как купить квартиру в кредит в Варшаве.
Сколько нужно заплатить за записи в księga wieczysta?
Судебные сборы за записи в KW фиксированные и не зависят от стоимости недвижимости — их регулирует закон от 28 июля 2005 г. о судебных расходах по гражданским делам. Запись права собственности стоит 200 zł, а если для помещения только предстоит завести новую книгу, добавляется сбор 100 zł за её открытие.
При покупке в ипотечный кредит добавляется второе заявление — о записи ипотеки, обеспечивающей банк, также в фиксированной сумме 200 zł, а также налог PCC за установление ипотеки, обычно 19 zł. Оба заявления (о записи собственности и о записи ипотеки) чаще всего подаёт нотариус сразу после акта, что ускоряет формальности. Правила чтения разделов księga wieczysta и проверки правового состояния помещения мы описываем в статье как читать księga wieczysta.
Кто платит налог PCC и когда его можно избежать?
Налог на гражданско-правовые сделки в размере 2% рыночной стоимости недвижимости платит покупатель, а нотариус взимает его непосредственно при акте как налоговый агент. PCC касается практически исключительно вторичного рынка — при покупке у застройщика цена обычно включает НДС, и PCC не возникает.
С 31 августа 2023 г. действует освобождение из art. 9 pkt 17 закона о PCC: физическое лицо, покупающее своё первое жильё или индивидуальный дом на вторичном рынке, не платит 2% налога, если ранее не имело права собственности ни на квартиру, ни на дом (исключением является унаследованная доля до 50%). При квартире за 700 000 zł это экономия 14 000 zł. Правила расчёта PCC при разных типах сделок мы описываем подробнее в тексте PCC 2% или НДС при покупке квартиры.
Сколько стоят выписки нотариального акта и другие канцелярские сборы?
Помимо самой таксы за составление акта нотариус взимает плату за выписки — каждый экземпляр акта, нужный покупателю, продавцу, банку или для заявления в поземельную книгу. Ставка за страницу выписки — обычно около 6 zł нетто плюс НДС, а при типичном акте на полтора десятка страниц и 3-4 требуемых экземплярах совокупная стоимость выписок чаще всего укладывается в диапазон 200-600 zł.
К этому иногда добавляются мелкие сборы за выписки из księga wieczysta (20-50 zł за электронную выписку) или справки, нужные для полного комплекта документов. Эти позиции невелики по сравнению с таксой и PCC, но их стоит учесть в стартовом бюджете.
Сколько стоит посредник по недвижимости?
Если покупка проходит при участии агентства недвижимости, добавляется вознаграждение посредника — на рынке обычно 2-3% цены сделки плюс НДС. В allproperty ставки прозрачны и зависят от типа сделки: 0% от покупателя на первичном рынке, 2% на вторичном рынке, 3% по участкам, а при аренде — эквивалент половины месячной платы; для коммерческой недвижимости условия устанавливаются индивидуально.
Стоит заранее определить, какая сторона сделки покрывает вознаграждение посредника — это элемент договора посредничества, а не автоматическое правило. Хорошо подобранное агентство способно также помочь оценить полный бюджет покупки, прежде чем будет принято решение о конкретном предложении.
Сколько стоит ипотечный кредит помимо самого платежа?
При финансировании покупки кредитом добавляется несколько дополнительных позиций, которые легко упустить, планируя бюджет. Самые важные из них:
- Комиссия банка за выдачу кредита — обычно 0-2,5% суммы кредита, часто предмет переговоров или снимается в обмен на дополнительные продукты (счёт, карта, страховка).
- Оценка недвижимости (operat szacunkowy) — требуется банком, стоимость 400-1200 zł в зависимости от города и типа помещения.
- Ubezpieczenie pomostowe (переходное страхование) — повышает маржу примерно на 0,1-0,2 п.п. до момента записи ипотеки в поземельной книге (обычно 2-6 месяцев); часть банков возвращает разницу после записи.
- Страхование недвижимости — обязательное, годовая премия порядка нескольких сотен злотых, с цессией в пользу банка.
- Страхование низкого собственного взноса — касается ситуации, когда взнос ниже 20% стоимости недвижимости.
Подробный процесс подачи заявки на финансирование и подбор предложения мы описываем в статье как купить квартиру в кредит в Варшаве.
Как выглядит примерный расчёт расходов для квартиры за 700 000 zł?
Приведённая ниже таблица показывает ориентировочный бюджет для квартиры за 700 000 zł с вторичного рынка, покупаемой с кредитом 560 000 zł (80% стоимости), в двух вариантах: без освобождения от PCC и с освобождением для первой квартиры. Суммы комиссии банка и переходного страхования — примерные, в конкретном предложении они могут быть другими.
| Позиция | Без освобождения от PCC | Первая квартира (PCC 0%) |
|---|---|---|
| Taksa notarialna + НДС | 2196 zł | 2196 zł |
| Выписки нотариального акта | 400 zł | 400 zł |
| PCC 2% от цены | 14 000 zł | 0 zł |
| Запись собственности в KW | 200 zł | 200 zł |
| Запись ипотеки в KW | 200 zł | 200 zł |
| PCC за установление ипотеки | 19 zł | 19 zł |
| Комиссия банка (например, 1,5%) | 8400 zł | 8400 zł |
| Оценка недвижимости | 900 zł | 900 zł |
| Переходное страхование (например) | 800 zł | 800 zł |
| Итого (без посредника) | ок. 27 100 zł | ок. 13 100 zł |
К этой сумме нужно прибавить возможную комиссию посредника, если она касается данной сделки, а также расходы на переезд или первое обустройство. Полный чек-лист формальностей при покупке вы найдёте в статье покупка квартиры шаг за шагом.
Можно ли снизить эти расходы на покупку квартиры?
Несколько элементов бюджета действительно подлежат обсуждению. Taksa notarialna из распоряжения — это максимальная ставка, а не жёсткая: стоит сравнить предложения 2-3 контор, особенно при более высокой стоимости сделки. Комиссия банка часто исчезает или уменьшается в обмен на дополнительные продукты, а время ожидания записи ипотеки (а значит, и стоимость переходного страхования) можно сократить, подав полный комплект документов сразу после акта. Наибольшую единовременную экономию — даже более десяти тысяч злотых — даёт, однако, освобождение от PCC для первой квартиры, если покупатель отвечает его условиям.
Полный список дополнительных расходов бывает неожиданностью для тех, кто планирует бюджет исключительно вокруг цены квартиры и собственного взноса. Стоит посчитать все позиции — нотариальные, судебные, налоговые и кредитные — прежде чем будет принято решение о конкретном предложении. Консультанты allproperty помогают оценить полную стоимость сделки на этапе выбора квартиры, чтобы стартовый бюджет учитывал реальную сумму, необходимую помимо самой цены недвижимости. Тот же расчёт мы делаем при покупке квартиры у застройщика, где набор расходов выглядит иначе, чем на вторичном рынке — без PCC, но с НДС, включённым в цену. Проект нотариального акта часто приходит на почту вечером, за день до подписания — если какая-то позиция расходов вызывает сомнение, не ждите утра: мы работаем 24/7, звоните в любое время по номеру +48 666 866 468 или +48 692 649 839.
Частые вопросы
Сколько составляет taksa notarialna при покупке квартиры за 700 000 zł?
Для жилого помещения нотариус применяет 50% базовой ставки из распоряжения Министра юстиции (Dz.U. 2024 poz. 1566). При стоимости 700 000 zł базовая ставка составляет 3570 zł нетто, поэтому такса за квартиру составляет максимум 1785 zł нетто, то есть около 2196 zł с НДС 23%. Нотариус может предложить и более низкую ставку.
Нужно ли платить PCC при покупке первой квартиры?
Нет. С 31 августа 2023 г. физические лица, покупающие своё первое жильё или дом на вторичном рынке, освобождены от 2% налога PCC (art. 9 pkt 17 закона о PCC). При квартире за 700 000 zł экономия составляет 14 000 zł. Условие — отсутствие ранее права собственности на квартиру или дом.
Сколько стоит запись в księga wieczysta в 2024 году?
Судебный сбор за запись права собственности составляет 200 zł, а за запись ипотеки, обеспечивающей кредит, — ещё 200 zł, согласно закону о судебных расходах по гражданским делам. При ипотечном кредите добавляется ещё налог PCC за установление ипотеки, обычно 19 zł. Сборы фиксированные, независимо от цены квартиры.
Сколько составляет комиссия банка и другие расходы по ипотечному кредиту?
Комиссия банка за выдачу кредита обычно находится в диапазоне 0-2,5% суммы кредита, оценка недвижимости стоит 400-1200 zł, а ubezpieczenie pomostowe (переходное страхование до момента записи ипотеки в KW, обычно 2-6 месяцев) повышает маржу на 0,1-0,2 п.п. Эти сборы стоит обсуждать до подписания кредитного договора.
Каковы совокупные дополнительные расходы при покупке квартиры за 700 000 zł в кредит?
Без освобождения от PCC и без посредника сумма нотариальных, судебных, налоговых и кредитных расходов достигает ориентировочно 27 100 zł, в том числе 14 000 zł PCC. Для первой квартиры на вторичном рынке, с освобождением от PCC, расходы падают примерно до 13 100 zł.