Taksa notarialna ve daire alımındaki ek maliyetler

Polonya’da daire alımındaki noter ve ek maliyetler, gayrimenkulün fiyatına, piyasaya (birincil mi ikincil mi) ve işlemin krediyle finanse edilip edilmediğine bağlı olarak genellikle birkaç binden birkaç on bin zlotyye kadar değişir. Bu toplamı şunlar oluşturur: taksa notarialna (noter ücreti; Adalet Bakanlığı yönetmeliğindeki tarifenin en fazla %50’si, birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 1566, artı %23 KDV), księga wieczysta (tapu sicili) kayıtları için mahkeme harçları (mülkiyet tescili 200 zł, ipotek tescili 200 zł), ikincil piyasada rayiç değerin %2’si oranında PCC vergisi (31 Ağustos 2023’ten itibaren ilk daire için 0 zł), akt notarialny (noter senedi) suretleri ve – kredide – banka komisyonu (kredi tutarının %0-2,5’i), gayrimenkul değerlemesi (400-1200 zł) ve ipotek tesciline kadar köprü sigortası.

İkincil piyasadan alınan, 560 000 zł kredi ile finanse edilen 700 000 zł’lik bir daire için toplam ek maliyetler (aracı hariç) PCC muafiyeti olmadan yaklaşık 27 100 zł, alıcı ilk daire muafiyetinden yararlanıyorsa yaklaşık 13 100 zł’dir. Aşağıda her kalemin tam dökümü (Kasım 2024 itibarıyla) ve adım adım örnek bir hesap yer alıyor.

2024 yılında daire alımında taksa notarialna ne kadar?

Taksa notarialna’nın azami tarifelerini 28 Haziran 2004 tarihli Adalet Bakanlığı yönetmeliği düzenler (birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 1566) ve tarifeler işlemin değerine bağlıdır. Noter, tarifeye %23 KDV ekler; konut nitelikli daire satış sözleşmesinde ise temel tarifeye göre ayrıca %50 indirim uygulanır (yönetmelik § 6).

Gayrimenkulün değeri	Azami tarife (net)
3000 zł’ye kadar	100 zł
3000-10 000 zł	100 zł + aşan kısmın %3’ü
10 000-30 000 zł	310 zł + aşan kısmın %2’si
30 000-60 000 zł	710 zł + aşan kısmın %1’i
60 000-1 000 000 zł	1010 zł + aşan kısmın %0,4’ü
1 000 000-2 000 000 zł	4770 zł + aşan kısmın %0,2’si
2 000 000 zł üzeri	6770 zł + %0,25 (azami 10 000 zł)

700 000 zł’lik bir daire için temel tarife 1010 zł + 640 000 zł’nin %0,4’ü = net 3570 zł. Konut nitelikli daireye uygulanan indirimden sonra noter en fazla net 1785 zł, yani brüt yaklaşık 2196 zł alır. Bunlar azami tarifelerdir – uygulamada bazı noterlikler daha düşük tutarlar önerir, bu yüzden ön sözleşmeyi imzalamadan önce fiyat sormakta fayda var. İşlemin kendisine dair adım adım daha fazlasını Warszawa’da krediyle daire nasıl alınır yazısında bulabilirsiniz.

Księga wieczysta kayıtları için ne kadar ödenir?

KW kayıtları için mahkeme harçları sabittir ve gayrimenkulün değerine bağlı değildir – bunları hukuk davalarındaki mahkeme masraflarına ilişkin 28 Temmuz 2005 tarihli kanun düzenler. Mülkiyet hakkının tescili 200 zł tutar; daire için yeni bir sicil kaydı henüz açılacaksa, açılış için 100 zł harç eklenir.

Konut kredisiyle satın almada ikinci bir başvuru daha devreye girer – bankayı güvence altına alan ipoteğin tescili, yine sabit 200 zł tutarında, ayrıca ipotek tesisinden doğan PCC vergisi, genellikle 19 zł. Her iki başvuruyu da (mülkiyet ve ipotek tescili) çoğunlukla noter senetten hemen sonra yapar; bu, formaliteleri hızlandırır. Księga wieczysta bölümlerinin nasıl okunacağını ve dairenin hukuki durumunun nasıl kontrol edileceğini księga wieczysta nasıl okunur yazısında anlatıyoruz.

PCC vergisini kim öder ve ne zaman ondan kaçınılabilir?

Gayrimenkulün rayiç değerinin %2’si oranındaki medeni hukuk işlemleri vergisini (PCC) alıcı öder; noter bunu vergi sorumlusu sıfatıyla doğrudan senet sırasında tahsil eder. PCC pratikte yalnızca ikincil piyasayı ilgilendirir – müteahhitten satın almada fiyat genellikle KDV içerir ve PCC doğmaz.

31 Ağustos 2023’ten itibaren PCC kanununun md. 9 bent 17 hükmündeki muafiyet yürürlüktedir: ikincil piyasadan ilk dairesini ya da müstakil evini satın alan gerçek kişi, daha önce bir daire veya ev mülkiyeti hakkına sahip olmadıysa %2’lik vergiyi ödemez (istisna, miras yoluyla edinilen %50’ye kadar paydır). 700 000 zł’lik bir dairede bu, 14 000 zł tasarruf demektir. PCC’nin farklı işlem tiplerinde nasıl hesaplandığını daire alımında PCC %2 mi KDV mi yazısında ayrıntılı anlatıyoruz.

Akt notarialny suretleri ve diğer noterlik ücretleri ne kadar?

Senedin düzenlenmesi karşılığındaki ücretin dışında noter, suretler için de ücret alır – alıcı, satıcı, banka ya da tapu sicili başvurusu için gereken her nüsha. Sureti sayfa başına tarife genellikle net yaklaşık 6 zł artı KDV’dir; on beş sayfa civarında tipik bir senette ve gereken 3-4 nüshada suretlerin toplam maliyeti çoğunlukla 200-600 zł aralığındadır.

Buna kimi zaman księga wieczysta örnekleri (elektronik örnek için 20-50 zł) ya da belge dosyasını tamamlamak için gereken yazılar gibi küçük ücretler eklenir. Bu kalemler ücret ve PCC’ye kıyasla küçüktür, ama başlangıç bütçesine dahil etmekte fayda var.

Emlak aracısı ne kadar tutuyor?

Satın alma bir emlak ofisinin katılımıyla gerçekleşiyorsa aracının ücreti devreye girer – piyasada genellikle işlem fiyatının %2-3’ü artı KDV. allproperty’de tarifeler şeffaftır ve işlem tipine bağlıdır: birincil piyasada alıcıdan %0, ikincil piyasada %2, arsalarda %3, kiralamada ise bir aylık kiranın yarısı kadar; ticari gayrimenkullerde koşullar bireysel olarak belirlenir.

Aracı ücretini işlemin hangi tarafının karşılayacağını baştan belirlemekte fayda var – bu, aracılık sözleşmesinin bir unsurudur, otomatik bir kural değil. İyi seçilmiş bir ofis, belirli bir ilan hakkında karar verilmeden önce satın almanın tam bütçesini tahmin etmeye de yardımcı olabilir.

Konut kredisi taksitin dışında ne kadar tutuyor?

Alımı krediyle finanse ederken, bütçe planlanırken kolayca atlanan birkaç ek kalem daha devreye girer. En önemlileri:

• Bankanın kredi tahsis komisyonu – genellikle kredi tutarının %0-2,5’i, çoğu zaman pazarlığa açık ya da ek ürünler (hesap, kart, sigorta) karşılığında kaldırılabilir.
• Gayrimenkul değerlemesi (operat szacunkowy) – banka tarafından isteniyor, şehre ve mülk türüne bağlı olarak 400-1200 zł.
• Köprü sigortası (ubezpieczenie pomostowe) – ipotek księga wieczysta’ya tescil edilene kadar (genellikle 2-6 ay) marjı yaklaşık 0,1-0,2 puan yükseltir; bazı bankalar tescilden sonra farkı iade eder.
• Gayrimenkul sigortası – zorunludur, yıllık primi birkaç yüz zloty mertebesindedir, banka lehine temlik edilir.
• Düşük peşinat sigortası – peşinatın gayrimenkul değerinin %20’sinden az olduğu durumları ilgilendirir.

Finansman başvurusunun ayrıntılı sürecini ve teklif seçimini Warszawa’da krediyle daire nasıl alınır yazısında anlatıyoruz.

700 000 zł’lik bir daire için örnek maliyet hesabı nasıl görünüyor?

Aşağıdaki tablo, ikincil piyasadan 560 000 zł kredi ile (değerin %80’i) satın alınan 700 000 zł’lik bir daire için iki varyantta yaklaşık bütçeyi gösteriyor: PCC muafiyeti olmadan ve ilk daire muafiyetiyle. Banka komisyonu ve köprü sigortası tutarları örnektir – somut bir teklifte farklı olabilirler.

Kalem	PCC muafiyeti olmadan	İlk daire (PCC %0)
Taksa notarialna + KDV	2196 zł	2196 zł
Akt notarialny suretleri	400 zł	400 zł
Fiyatın %2’si oranında PCC	14 000 zł	0 zł
KW’ye mülkiyet tescili	200 zł	200 zł
KW’ye ipotek tescili	200 zł	200 zł
İpotek tesisinden PCC	19 zł	19 zł
Banka komisyonu (örnek %1,5)	8400 zł	8400 zł
Gayrimenkul değerlemesi	900 zł	900 zł
Köprü sigortası (örnek)	800 zł	800 zł
Toplam (aracı hariç)	yakl. 27 100 zł	yakl. 13 100 zł

Bu toplama, ilgili işlemde varsa aracı komisyonunu, ayrıca taşınma ya da ilk döşeme maliyetlerini eklemek gerekir. Satın almadaki formalitelerin tam kontrol listesini adım adım daire satın alma yazısında bulabilirsiniz.

Bu daire alım maliyetleri düşürülebilir mi?

Bütçenin birkaç kalemi gerçekten pazarlığa tabidir. Yönetmelikteki taksa notarialna azami tarifedir, sabit değil – özellikle yüksek işlem değerlerinde 2-3 noterliğin tekliflerini karşılaştırmakta fayda var. Banka komisyonu ek ürünler karşılığında çoğu zaman kalkar ya da azalır; ipotek tescilinin bekleme süresi (dolayısıyla köprü sigortasının maliyeti) ise belge dosyasının senetten hemen sonra eksiksiz sunulmasıyla kısaltılabilir. Ancak en büyük tek seferlik tasarrufu – on binlerce zlotyye varan – alıcı koşullarını sağlıyorsa ilk daire için PCC muafiyeti sağlar.

Ek maliyetlerin tam listesi, bütçesini yalnızca daire fiyatı ve peşinat etrafında planlayan kişiler için sürpriz olabiliyor. Belirli bir ilan hakkında karar vermeden önce tüm kalemleri – noter, mahkeme, vergi ve kredi – hesaplamakta fayda var. allproperty danışmanları, başlangıç bütçesinin gayrimenkul fiyatının dışında gerçekten gereken tutarı da kapsaması için işlemin tam maliyetini daire seçimi aşamasında tahmin etmeye yardımcı olur. Aynı hesabı, maliyet setinin ikincil piyasadan farklı göründüğü müteahhitten daire alımında da yapıyoruz – PCC yok, ama fiyata dahil KDV var. Akt notarialny taslağı çoğu zaman imzadan bir gün önce, akşam saatlerinde e-postaya düşer – maliyet kalemlerinden biri şüphe uyandırıyorsa sabahı beklemeyin: 7/24 çalışıyoruz, dilediğiniz saatte +48 666 866 468 veya +48 692 649 839 numaralarını arayın.