Onorario notarile e costi aggiuntivi nell'acquisto di un appartamento

I costi notarili e aggiuntivi nell’acquisto di un appartamento in Polonia sono di solito da alcune a alcune decine di migliaia di złoty, a seconda del prezzo dell’immobile, del mercato (primario o secondario) e del fatto che la transazione sia finanziata con un mutuo. Questa somma è composta da: onorario notarile (al massimo il 50% della tariffa del regolamento del Ministro della Giustizia, testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566, più IVA al 23%), spese giudiziarie per le iscrizioni nella księga wieczysta — registro fondiario (200 zł per l’iscrizione della proprietà, 200 zł per l’iscrizione dell’ipoteca), imposta PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) nella misura del 2% del valore di mercato sul mercato secondario (0 zł per la prima casa dal 31 agosto 2023), copie autentiche dell’akt notarialny (atto notarile) e — in caso di mutuo — commissione della banca (0-2,5% dell’importo del mutuo), perizia dell’immobile (400-1200 zł) e assicurazione ponte fino all’iscrizione dell’ipoteca.

Per un appartamento da 700 000 zł sul mercato secondario, finanziato con un mutuo di 560 000 zł, i costi aggiuntivi complessivi (senza intermediario) ammontano indicativamente a 27 100 zł senza esenzione dal PCC oppure a circa 13 100 zł se l’acquirente usufruisce dell’esenzione per la prima casa. Di seguito la ripartizione completa di ogni voce, situazione a novembre 2024, e un esempio di calcolo passo dopo passo.

A quanto ammonta l’onorario notarile nell’acquisto di un appartamento nel 2024?

Le tariffe massime dell’onorario notarile sono disciplinate dal regolamento del Ministro della Giustizia del 28 giugno 2004 (testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566) e dipendono dal valore della transazione. Alla tariffa il notaio aggiunge l’IVA al 23%, mentre per il contratto di compravendita di un immobile residenziale si applica inoltre una riduzione del 50% rispetto alla tariffa base (§ 6 del regolamento).

Valore dell’immobile	Tariffa massima (netta)
fino a 3000 zł	100 zł
3000-10 000 zł	100 zł + 3% dell’eccedenza
10 000-30 000 zł	310 zł + 2% dell’eccedenza
30 000-60 000 zł	710 zł + 1% dell’eccedenza
60 000-1 000 000 zł	1010 zł + 0,4% dell’eccedenza
1 000 000-2 000 000 zł	4770 zł + 0,2% dell’eccedenza
oltre 2 000 000 zł	6770 zł + 0,25% (max 10 000 zł)

Per un appartamento da 700 000 zł la tariffa base è 1010 zł + 0,4% di 640 000 zł = 3570 zł netti. Dopo la riduzione per l’immobile residenziale il notaio percepisce al massimo 1785 zł netti, cioè circa 2196 zł lordi. Sono tariffe massime — nella pratica alcuni studi propongono importi più bassi, quindi conviene chiedere un preventivo prima di firmare il contratto preliminare. Maggiori informazioni sulla transazione passo dopo passo le trova nel testo come acquistare un appartamento con il mutuo a Warszawa.

Quanto bisogna pagare per le iscrizioni nella księga wieczysta?

Le spese giudiziarie per le iscrizioni nella KW sono fisse e non dipendono dal valore dell’immobile — le disciplina la legge del 28 luglio 2005 sulle spese giudiziarie nelle cause civili. L’iscrizione del diritto di proprietà costa 200 zł, e se per l’immobile occorre ancora aprire un nuovo registro, si aggiunge una spesa di 100 zł per la sua apertura.

Nell’acquisto con mutuo ipotecario si aggiunge una seconda domanda — quella di iscrizione dell’ipoteca a tutela della banca, anch’essa nell’importo fisso di 200 zł, oltre all’imposta PCC sulla costituzione dell’ipoteca, di solito 19 zł. Entrambe le domande (di iscrizione della proprietà e di iscrizione dell’ipoteca) sono presentate il più delle volte dal notaio subito dopo l’atto, il che accelera le formalità. Le regole per leggere le sezioni della księga wieczysta e verificare lo stato giuridico dell’immobile sono descritte nell’articolo come leggere la księga wieczysta.

Chi paga l’imposta PCC e quando la si può evitare?

L’imposta sugli atti di diritto civile nella misura del 2% del valore di mercato dell’immobile è pagata dall’acquirente, e il notaio la riscuote direttamente al momento dell’atto in qualità di sostituto d’imposta. Il PCC riguarda praticamente soltanto il mercato secondario — nell’acquisto dal costruttore il prezzo comprende di solito l’IVA e il PCC non si applica.

Dal 31 agosto 2023 è in vigore l’esenzione di cui all’art. 9 punto 17 della legge sul PCC: la persona fisica che acquista il suo primo appartamento o la sua prima casa unifamiliare sul mercato secondario non paga l’imposta del 2%, se in precedenza non aveva il diritto di proprietà su un immobile né su una casa (fa eccezione una quota ereditata fino al 50%). Con un appartamento da 700 000 zł si tratta di un risparmio di 14 000 zł. Le regole di applicazione del PCC nei diversi tipi di transazione sono descritte più ampiamente nel testo PCC 2% o IVA nell’acquisto di un appartamento.

Quanto costano le copie autentiche dell’atto notarile e le altre spese di studio?

Oltre all’onorario per la redazione dell’atto il notaio percepisce una spesa per le copie autentiche — ogni esemplare dell’atto necessario per l’acquirente, il venditore, la banca o la domanda al registro fondiario. La tariffa per pagina di copia è di solito circa 6 zł netti più IVA, e con un atto tipico di una quindicina di pagine e 3-4 esemplari richiesti il costo complessivo delle copie rientra il più delle volte nella fascia 200-600 zł.

A questo si aggiungono a volte piccole spese per gli estratti della księga wieczysta (20-50 zł per un estratto elettronico) o per i certificati necessari a completare la documentazione. Queste voci sono modeste rispetto all’onorario e al PCC, ma conviene tenerne conto nel budget di partenza.

Quanto costa l’intermediario immobiliare?

Se l’acquisto avviene con la partecipazione di un’agenzia immobiliare, si aggiunge il compenso dell’intermediario — sul mercato di solito il 2-3% del prezzo di transazione più IVA. In allproperty le tariffe sono trasparenti e dipendono dal tipo di transazione: 0% dall’acquirente sul rynek pierwotny (mercato primario), 2% sul mercato secondario, 3% sui terreni, mentre nella locazione l’equivalente di metà del canone mensile; per gli immobili commerciali le condizioni sono stabilite individualmente.

Conviene stabilire in anticipo quale parte della transazione copre il compenso dell’intermediario — è un elemento del contratto di intermediazione, e non una regola automatica. Un’agenzia ben scelta è anche in grado di aiutare a stimare il budget completo dell’acquisto, prima che venga presa la decisione su un’offerta concreta.

Quanto costa il mutuo ipotecario oltre alla rata stessa?

Nel finanziamento dell’acquisto con un mutuo si aggiungono alcune voci ulteriori, facili da trascurare quando si pianifica il budget. Le più importanti sono:

• Commissione della banca per la concessione del mutuo — di solito 0-2,5% dell’importo del mutuo, spesso negoziabile o azzerata in cambio di prodotti aggiuntivi (conto, carta, assicurazione).
• Perizia dell’immobile (operat szacunkowy) — richiesta dalla banca, costo 400-1200 zł a seconda della città e del tipo di immobile.
• Assicurazione ponte — alza il margine di circa 0,1-0,2 p.p. fino all’iscrizione dell’ipoteca nella księga wieczysta (di solito 2-6 mesi); una parte delle banche rimborsa la differenza dopo l’iscrizione.
• Assicurazione dell’immobile — obbligatoria, premio annuo dell’ordine di alcune centinaia di złoty, con cessione a favore della banca.
• Assicurazione del basso apporto proprio — riguarda i casi in cui l’apporto è inferiore al 20% del valore dell’immobile.

Il processo dettagliato di richiesta del finanziamento e la scelta dell’offerta sono descritti nell’articolo come acquistare un appartamento con il mutuo a Warszawa.

Come si presenta un esempio di calcolo dei costi per un appartamento da 700 000 zł?

La tabella seguente mostra un budget indicativo per un appartamento da 700 000 zł sul mercato secondario, acquistato con un mutuo di 560 000 zł (80% del valore), in due varianti: senza esenzione dal PCC e con esenzione per la prima casa. Gli importi della commissione bancaria e dell’assicurazione ponte sono esemplificativi — in un’offerta concreta possono essere diversi.

Voce	Senza esenzione dal PCC	Prima casa (PCC 0%)
Onorario notarile + IVA	2196 zł	2196 zł
Copie autentiche dell’atto notarile	400 zł	400 zł
PCC 2% sul prezzo	14 000 zł	0 zł
Iscrizione della proprietà nella KW	200 zł	200 zł
Iscrizione dell’ipoteca nella KW	200 zł	200 zł
PCC sulla costituzione dell’ipoteca	19 zł	19 zł
Commissione della banca (ad esempio 1,5%)	8400 zł	8400 zł
Perizia dell’immobile	900 zł	900 zł
Assicurazione ponte (ad esempio)	800 zł	800 zł
Totale (senza intermediario)	circa 27 100 zł	circa 13 100 zł

A questa somma bisogna aggiungere l’eventuale provvigione dell’intermediario, se riguarda la transazione in questione, e i costi del trasloco o del primo arredamento. La checklist completa delle formalità nell’acquisto la trova nell’articolo acquisto di un appartamento passo dopo passo.

È possibile ridurre questi costi di acquisto dell’appartamento?

Alcuni elementi del budget sono effettivamente negoziabili. L’onorario notarile del regolamento è una tariffa massima, non rigida — conviene confrontare le offerte di 2-3 studi, soprattutto con valori di transazione più alti. La commissione della banca spesso sparisce o si riduce in cambio di prodotti aggiuntivi, e il tempo di attesa per l’iscrizione dell’ipoteca (e quindi anche il costo dell’assicurazione ponte) si può accorciare presentando la documentazione completa subito dopo l’atto. Il risparmio una tantum più grande — anche di alcune decine di migliaia di złoty — lo dà però l’esenzione dal PCC per la prima casa, se l’acquirente ne soddisfa le condizioni.

L’elenco completo dei costi aggiuntivi è talvolta una sorpresa per chi pianifica il budget esclusivamente intorno al prezzo dell’appartamento e all’apporto proprio. Conviene calcolare tutte le voci — notarili, giudiziarie, fiscali e del mutuo — prima che venga presa la decisione su un’offerta concreta. I consulenti di allproperty aiutano a stimare il costo completo della transazione già nella fase di scelta dell’appartamento, in modo che il budget di partenza tenga conto dell’importo reale necessario oltre al prezzo stesso dell’immobile. Lo stesso conteggio lo facciamo nell’acquisto di un appartamento dal costruttore, dove l’insieme dei costi si presenta in modo diverso rispetto al mercato secondario — senza PCC, ma con l’IVA compresa nel prezzo. La bozza dell’akt notarialny arriva spesso nella casella di posta la sera, il giorno prima della firma — se una delle voci di costo desta dubbi, non aspetti fino al mattino: lavoriamo 24 ore su 24, chiami a qualsiasi ora al +48 666 866 468 oppure al +48 692 649 839.