Un deposito di tre mensilità è legale?

Sì, per un contratto di locazione ordinario. Il tetto è di 12 volte il canone mensile (art. 6 comma 1 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini, ustawa o ochronie praw lokatorów), quindi tre mesi rientrano nel limite. Per il najem okazjonalny il tetto è più basso: 6 volte il canone (art. 19a comma 4). La legge fissa un massimo, non una norma, ed è uguale per tutti gli inquilini: la cittadinanza non è menzionata. L'importo si concorda prima della firma. Situazione al 07.10.2026.

Devo pagare l'agente prima della firma del contratto di locazione?

Lo stabilisce il contratto di mediazione, quindi prima di firmare chieda quanto, quando e su quale importo. Da noi il compenso si paga una sola volta, dopo la firma del contratto di locazione (umowa najmu), e per la ricerca, le visite e le trattative non chiediamo nulla in anticipo. Il contratto di mediazione deve avere forma scritta o elettronica (art. 180 comma 3 della legge sulla gestione dei beni immobili, ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Il czynsz administracyjny è compreso nel prezzo dell'annuncio?

Dipende, quindi chieda al proprietario l'importo mensile totale. Su Otodom il proprietario può indicare prezzo, canone aggiuntivo e deposito in campi separati, ma non tutti li compilano e alcune cifre compaiono solo nel testo dell'annuncio (verificato su un annuncio il 07.10.2026). Le medie di Otodom Analytics non precisano se spese condominiali e utenze siano incluse.

L'assicurazione di responsabilità civile dell'inquilino (OC najemcy) è obbligatoria?

La legge non la impone all'inquilino: nella legge sulla tutela dei diritti degli inquilini non c'è un simile obbligo (verificato il 07.10.2026). Il proprietario può inserirla come condizione nel contratto, e allora conviene chiedere il costo della polizza prima di firmare.

Quanto serve all'inizio per un appartamento da 4.000 zł?

Primo mese 4.000 zł, deposito da 4.000 a 8.000 zł (una o due mensilità, stima) e compenso di allproperty di 2.800 zł (70% del canone di 4.000 zł; spese condominiali e utenze non si contano): in totale da 10.800 a 14.800 zł. Si aggiungano spese condominiali e utenze del primo mese, se pagate a parte. Per il najem okazjonalny si aggiunge il notaio: fino a 480,60 zł più IVA e il costo delle copie (wypisy).

Quanti soldi servono all'inizio per affittare un appartamento a Varsavia

Q: Quando viene restituito il deposito?

Entro un mese dal rilascio dell'appartamento, dopo la detrazione di quanto Lei deve al proprietario in base al contratto (art. 6 comma 4 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini). Secondo l'art. 6 comma 3, nella locazione ordinaria il deposito viene restituito rivalutato al canone vigente il giorno della restituzione, ma mai sotto l'importo versato; i dettagli sono nel nostro articolo sul deposito. Per il najem okazjonalny il termine è lo stesso, un mese (art. 19a comma 5). Il mese decorre dal rilascio dell'appartamento, non dalla scadenza del contratto. Situazione al 07.10.2026.

Prima di avere le chiavi servono il primo mese di affitto, un deposito cauzionale (kaucja), un anticipo per le utenze e le spese condominiali se si pagano oltre al canone, e il compenso dell’agente se a cercare l’appartamento è un’agenzia. Per un appartamento con un canone (czynsz najmu) di 4.000 zł si arriva a circa 10.800 zł con un deposito di una mensilità e a circa 14.800 zł con due mensilità, utenze e spese condominiali escluse. Una locazione a termine di tipo najem okazjonalny aggiunge un notaio: per legge non più di un decimo del salario minimo mensile, cioè 480,60 zł nel 2026, più IVA e il costo delle copie.

Questo articolo è scritto da allproperty, un’agenzia che cerca appartamenti in affitto su incarico degli inquilini; per questo le nostre condizioni stanno in una sezione a parte. Le norme sono state verificate sui testi pubblicati su eli.gov.pl il 07.10.2026. «Stima» significa prassi di mercato, non norma di legge.

Quanti soldi servono all’inizio?

La formula è: primo mese di affitto + deposito + utenze e spese condominiali del primo mese (se non comprese nel canone) + compenso dell’agente (se si usa un agente) + notaio (solo per il najem okazjonalny).

Per farsi un’idea della scala usiamo una sola fonte. Secondo Otodom Analytics, pubblicato da Bankier.pl il 15.07.2026, il canone medio richiesto (stawka ofertowa) per un appartamento di 40–59 m² a Varsavia era a giugno 2026 di 3.888 zł al mese (3.897 zł a maggio). Sono prezzi degli annunci, non canoni di contratti firmati, e il rapporto non dice se spese condominiali e utenze siano incluse. Nell’esempio sotto abbiamo arrotondato a 4.000 zł: un numero tondo per fare i conti, non un prezzo di mercato.

Un rapporto più recente di Otodom, del 24.09.2026, indica per agosto 2026 un canone medio richiesto a Varsavia di 4.900 zł. È calcolato su una base diversa (senza ripartizione per metratura), quindi non va confrontato con le cifre sopra. Se il Suo appartamento costa 4.900 zł, applichi lo stesso calcolo a quell’importo. Non abbiamo trovato un rapporto Bankier successivo per la fascia 40–59 m²: quei dati hanno tre mesi.

Da cosa è composto il primo pagamento?

Un esempio per un appartamento con un canone di 4.000 zł:

Voce	Importo	Note
Primo mese di affitto (czynsz najmu)	4.000 zł	Di solito dovuto alla firma o prima della consegna delle chiavi, come indicato nel contratto (stima)
Deposito (kaucja)	4.000–8.000 zł	Una o due mensilità (stima); il tetto di legge è 12× e 6× per il najem okazjonalny
Utenze (media) e spese condominiali (czynsz administracyjny)	vedi annuncio	Se pagate oltre al canone, aggiunga il primo mese; non incluse nei totali sotto
Compenso allproperty	2.800 zł	70% di 4.000 zł (solo il canone), una sola volta, dopo la firma del contratto di locazione
Notaio (solo najem okazjonalny)	fino a 480,60 zł + IVA	Con IVA al 23% circa 591 zł (calcolo, stima), più le copie (wypisy)

Totali senza utenze e spese condominiali:

locazione ordinaria, deposito di una mensilità: 4.000 + 4.000 + 2.800 = 10.800 zł;
locazione ordinaria, deposito di due mensilità: 4.000 + 8.000 + 2.800 = 14.800 zł;
najem okazjonalny, deposito di due mensilità: circa 15.400 zł (14.800 zł più il notaio).

Tutto ciò che paga ogni mese oltre al canone entra anch’esso nel primo pagamento: conti il primo mese.

Quanto deposito chiedono i proprietari e qual è il limite di legge?

Il deposito non può superare 12 volte il canone mensile, calcolato alla tariffa in vigore il giorno della firma (art. 6 comma 1 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini). Per il najem okazjonalny il tetto è 6 volte il canone (art. 19a comma 4). Il limite è lo stesso per tutti gli inquilini: la cittadinanza non è menzionata nella norma. Il proprietario deve restituire il deposito entro un mese dal rilascio dell’appartamento, dopo aver detratto ciò che Lei gli deve in base al contratto (art. 6 comma 4; per il najem okazjonalny art. 19a comma 5). Nella locazione ordinaria viene restituito rivalutato al canone vigente il giorno della restituzione, ma non sotto l’importo versato (art. 6 comma 3).

Non abbiamo trovato statistiche ufficiali sull’entità dei depositi. Regola empirica (stima): sono più frequenti una o due mensilità, cioè da 4.000 a 8.000 zł per un appartamento da 4.000 zł. Una guida di Rankomat per i proprietari del 14.05.2026 parla di due o tre mensilità, ma è un consiglio ai proprietari, non una regola né una media. Maggiori dettagli su restituzione, rivalutazione e detrazioni nel nostro articolo sul deposito cauzionale.

Cosa sono czynsz administracyjny e utenze (media)?

Il czynsz administracyjny è la quota mensile per la gestione dell’edificio. Il proprietario la versa all’amministratore, alla comunità dei proprietari (wspólnota) o alla cooperativa edilizia (spółdzielnia) e di solito la ribalta sull’inquilino. Cosa comprenda dipende dall’edificio: si faccia dare una distinta dal proprietario. I pagamenti per le forniture la legge li chiama «oneri indipendenti dal proprietario» (opłaty niezależne od właściciela): la fornitura all’appartamento di energia, gas e acqua e lo smaltimento di acque reflue e rifiuti (art. 2 comma 1 punto 8 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini). Internet non rientra tra questi oneri: o lo include il proprietario, o si attiva con un contratto a parte.

La legge non conosce un termine separato «czynsz administracyjny». Nel contratto di solito compare o come parte del canone o come pagamento a sé, quindi il contratto dovrebbe indicare di cosa si tratta e a quanto ammonta. Nel najem okazjonalny il contratto può prevedere anche pagamenti diversi dal canone e da questi oneri (art. 19c comma 1). Se ha un contratto diretto con il fornitore, il proprietario non può addebitarLe quella fornitura (art. 9 comma 6). Se le spese per le forniture aumentano, il proprietario deve mostrare il calcolo per iscritto e Lei paga solo quanto serve a coprire i suoi costi (art. 9 comma 2).

Nella pratica le utenze si regolano in tre modi: una somma mensile forfettaria (ryczałt), acconti (zaliczki) con conguaglio finale sulla base dei contatori, oppure pagamento diretto ai fornitori con contratti a Suo nome. Prima di firmare chieda quanto fa il totale mensile e come viene calcolato.

Quanto costa il notaio per il najem okazjonalny?

Una locazione ordinaria non richiede il notaio. Nel najem okazjonalny (locazione occasionale, a termine) al contratto si allega la dichiarazione dell’inquilino in forma di atto notarile (akt notarialny), con cui accetta lo sgombero forzato se non lascia l’appartamento volontariamente (art. 19a comma 2 punto 1). Il compenso del notaio per quell’atto non può superare un decimo del salario minimo mensile (art. 19a comma 7).

Il salario minimo mensile nel 2026 è di 4.806 zł (regolamento del Consiglio dei ministri dell’11.09.2025, Dz.U. 2025 poz. 1242), quindi il massimale è di 480,60 zł. È un importo al netto delle imposte. I notai di solito aggiungono IVA al 23%, per circa 591 zł (calcolo, stima). Le copie dell’atto (wypisy) si pagano a parte: fino a 6 zł per ogni pagina iniziata (§ 12 comma 1 del regolamento del Ministro della Giustizia sulle tariffe notarili massime, testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566). Un massimale non deve coincidere con il prezzo reale: chieda al notaio.

Se il proprietario lo richiede, anche la firma del titolare dell’altro indirizzo che Lei indica per il najem okazjonalny viene autenticata dal notaio (art. 19a comma 2 punto 3). È un costo a parte, che il notaio quantifica. Chi ha la protezione temporanea ucraina (UKR) non deve indicare un altro indirizzo né presentare il consenso del suo titolare (art. 112e della legge sulla concessione della protezione agli stranieri, Dz.U. 2026 poz. 203, in vigore dal 05.03.2026), e quindi questo costo non sorge. Come funziona questa forma di locazione lo spieghiamo nella nostra guida al najem okazjonalny.

Gli inquilini pagano il compenso di un agente e quanto è da noi?

Dipende dal contratto di mediazione. Gli articoli della legge sulla gestione dei beni immobili dedicati alla mediazione (art. 179a–181a, testo unico Dz.U. 2026 poz. 399) non fissano né un’aliquota né un tetto alla provvigione. La legge richiede la forma scritta o elettronica del contratto, che definisca cosa farà l’agente (art. 180 comma 3). Prezzo e modalità di pagamento sono informazioni che un professionista deve comunicare in anticipo (art. 6 comma 4 punti 3–4 della legge contro le pratiche di mercato sleali). Perciò, prima di firmare, chieda: quanto, quando e su quale importo.

Le nostre condizioni: se ci incarica di cercare un appartamento, il compenso è il 70% del canone mensile (czynsz najmu), da pagare una sola volta, dopo la firma del contratto di locazione (umowa najmu), con fattura senza IVA (faktura bez VAT). Per un canone di 4.000 zł sono 2.800 zł (con 3.500 zł sono 2.450 zł). Il 70% si calcola solo sul canone vero e proprio (czynsz najmu), senza czynsz administracyjny né utenze (media). L’aiuto con il PESEL e con le pratiche all’urząd è compreso nel 70%. Per la ricerca, le visite e le trattative non chiediamo nulla in anticipo. Importo e modalità di pagamento sono scritti nel contratto di mediazione prima della firma. Quel contratto lo firmiamo su carta o con firma elettronica qualificata e, come consumatore, può recedere entro 14 giorni (le condizioni sono nella pagina per chi cerca casa in affitto). Al contratto si allega una copia della polizza di responsabilità civile dell’agente (OC) (art. 181 comma 3a della legge sulla gestione dei beni immobili).

Cosa si paga e quando?

L’ordine abituale è questo (stima: le date le legga nel Suo contratto):

Alla firma o subito dopo. Il notaio, se è un najem okazjonalny: l’atto si allega al contratto.
Alla firma o prima delle chiavi. Primo mese di affitto e deposito, sul conto indicato nel contratto. Non versi «prenotazioni» o anticipi prima che esista un contratto; l’ordine dei pagamenti è spiegato nel nostro articolo sui pagamenti prima dell’arrivo.
Dopo la firma del contratto di locazione. Il compenso di allproperty, una sola volta.
Ogni mese. Canone, spese condominiali e utenze come previsto dal contratto: in un’unica somma, con acconti o direttamente ai fornitori.

Se viene per un tour di visite, il nostro appartamento in affitto giornaliero per quei giorni si paga a parte, alle condizioni dell’affitto giornaliero, e non rientra nel 70%.

Per iniziare compili il modulo per chi cerca casa in affitto, con budget, data di ingresso e numero di camere. Il compenso è il 70% del canone mensile (czynsz najmu, senza czynsz administracyjny né utenze), da pagare dopo la firma del contratto di locazione. La seguiamo nella Sua lingua: italiano, tedesco, spagnolo, inglese, ucraino, russo, polacco e turco. Telefono: +48 666 866 468.

Fonti (verificate il 07.10.2026)

Otodom Analytics nelle pubblicazioni di Bankier.pl: pubblicato il 15.07.2026, dati di giugno; pubblicato il 22.06.2026, dati di maggio. Tipo di dato: stawka ofertowa (canone richiesto).
Otodom, rapporto di agosto 2026, pubblicato il 24.09.2026: media di Varsavia 4.900 zł, senza ripartizione per metratura.
Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, testo unico Dz.U. 2023 poz. 725: art. 2 comma 1 punto 8, art. 6, art. 9 commi 2 e 6, art. 19a commi 2, 4–5 e 7, art. 19c comma 1.
Ustawa z 23.01.2026 o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 203: art. 112e, inserito nella ustawa o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Rozporządzenie Rady Ministrów z 11.09.2025 o minimalnym wynagrodzeniu za pracę w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242: 4.806 zł dal 01.01.2026.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12 comma 1. L’IVA al 23% sulla tariffa è prassi dei notai, non una regola di questo regolamento.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami, testo unico Dz.U. 2026 poz. 399: art. 179a–181a, in particolare art. 180 comma 3 e art. 181 comma 3a.
Ustawa z 23.08.2007 o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, testo unico Dz.U. 2023 poz. 845: art. 6 comma 4 punti 3–5.
Rankomat, guida per i proprietari che affittano a stranieri, 14.05.2026.

Immagine di copertina: illustrazione generata dall’IA.