¿Es legal una fianza de tres meses?

Sí, en un contrato de alquiler ordinario. El tope es de 12 veces la renta mensual (art. 6 apdo. 1 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos, ustawa o ochronie praw lokatorów), así que tres meses caben. En el najem okazjonalny el tope es menor: 6 veces la renta (art. 19a apdo. 4). La ley fija un máximo, no una norma, y es igual para todos los inquilinos: no menciona la nacionalidad. El importe se acuerda antes de firmar. Situación a 7 de octubre de 2026.

¿Pago al agente antes de firmar el contrato de alquiler?

Lo determina el contrato de intermediación, así que antes de firmar pregunte cuánto, cuándo y sobre qué importe. Con nosotros los honorarios se pagan una sola vez, después de firmar el contrato de alquiler (umowa najmu), y por la búsqueda, las visitas y las negociaciones no cobramos nada por adelantado. El contrato de intermediación debe constar por escrito o en forma electrónica (art. 180 apdo. 3 de la ley de gestión de bienes inmuebles, ustawa o gospodarce nieruchomościami).

¿El czynsz administracyjny está incluido en el precio del anuncio?

Depende, así que pida al propietario el importe mensual total. En Otodom el propietario puede indicar el precio, una renta adicional y la fianza en campos separados, pero no todos los rellenan y algunas cifras aparecen solo en el texto del anuncio (comprobado en un anuncio el 7 de octubre de 2026). Las medias de Otodom Analytics no aclaran si incluyen los gastos de comunidad y los suministros.

¿Es obligatorio el seguro de responsabilidad civil del inquilino (OC najemcy)?

La ley no lo exige al inquilino: la ley de protección de los derechos de los inquilinos no contiene esa obligación (comprobado el 7 de octubre de 2026). El propietario puede incluirlo como condición en el contrato, y entonces conviene saber cuánto cuesta la póliza antes de firmar.

¿Cuánto hace falta al principio para un apartamento de 4 000 zł?

Primer mes 4 000 zł, fianza de 4 000 a 8 000 zł (una o dos rentas, estimación) y honorarios de allproperty de 2 800 zł (70 % de la renta de 4 000 zł; el czynsz administracyjny y los suministros no cuentan): en total de 10 800 a 14 800 zł. Añada los gastos de comunidad y los suministros del primer mes si se pagan aparte. En el najem okazjonalny se suma el notario: hasta 480,60 zł más IVA y el coste de las copias (wypisy).

Cuánto dinero necesita al principio para alquilar un apartamento en Varsovia

Q: ¿Cuándo se devuelve la fianza?

En el plazo de un mes desde que deja el apartamento, tras descontar lo que usted deba al propietario según el contrato (art. 6 apdo. 4 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos). Según el art. 6 apdo. 3, en un alquiler ordinario la fianza se devuelve actualizada a la renta vigente el día de la devolución, pero nunca por debajo de lo pagado; los detalles están en nuestro artículo sobre la fianza. En el najem okazjonalny rige el mismo plazo de un mes (art. 19a apdo. 5). El mes se cuenta desde que deja el apartamento, no desde el fin del contrato. Situación a 7 de octubre de 2026.

Antes de recibir las llaves necesita el primer mes de alquiler, una fianza (kaucja), un anticipo para los suministros y los gastos de comunidad si se pagan aparte de la renta, y los honorarios del agente si una agencia busca el apartamento por usted. Para un apartamento con una renta (czynsz najmu) de 4 000 zł son unos 10 800 zł con una fianza de una renta y unos 14 800 zł con dos rentas, sin contar suministros ni gastos de comunidad. Un contrato de duración determinada del tipo najem okazjonalny añade un notario: por ley, como máximo una décima parte del salario mínimo mensual (en 2026, 480,60 zł), más IVA y el coste de las copias.

Este artículo lo escribe allproperty, una agencia que busca apartamentos de alquiler por encargo de los inquilinos; por eso nuestras propias condiciones figuran en una sección aparte. Las normas se han comprobado con los textos publicados en eli.gov.pl el 7 de octubre de 2026. «Estimación» significa práctica del mercado, no norma legal.

¿Cuánto dinero hace falta al principio?

La fórmula es: primer mes de alquiler + fianza + suministros y czynsz administracyjny del primer mes (si no están incluidos en la renta) + honorarios del agente (si usa uno) + notario (solo en el najem okazjonalny).

Para hacerse una idea de la escala usamos una sola fuente. Según Otodom Analytics, publicado por Bankier.pl el 15 de julio de 2026, la renta media solicitada (stawka ofertowa) de un apartamento de 40–59 m² en Varsovia fue en junio de 2026 de 3 888 zł al mes (3 897 zł en mayo). Son precios de anuncios, no rentas de contratos firmados, y el informe no dice si incluyen los gastos de comunidad y los suministros. En el ejemplo de abajo hemos redondeado a 4 000 zł: un número redondo para hacer las cuentas, no un precio de mercado.

Un informe más reciente de Otodom, del 24 de septiembre de 2026, sitúa la renta media solicitada en Varsovia en agosto de 2026 en 4 900 zł. Está calculada sobre otra base (sin desglose por tamaño del apartamento), así que no debe compararse con las cifras anteriores. Si su apartamento cuesta 4 900 zł, aplique el mismo cálculo a ese importe. No hemos encontrado un informe posterior de Bankier para el grupo de 40–59 m²: esos datos tienen tres meses.

¿De qué se compone el primer pago?

Un ejemplo para un apartamento con una renta de 4 000 zł:

Concepto	Importe	Observaciones
Primer mes de alquiler (czynsz najmu)	4 000 zł	Suele pagarse al firmar o antes de entregar las llaves, según el contrato (estimación)
Fianza (kaucja)	4 000–8 000 zł	Una o dos rentas (estimación); el tope legal es 12× y 6× en el najem okazjonalny
Suministros (media) y gastos de comunidad (czynsz administracyjny)	según el anuncio	Si se pagan aparte de la renta, sume el primer mes; no incluidos en los totales de abajo
Honorarios de allproperty	2 800 zł	70 % de 4 000 zł (solo la renta), una sola vez, tras firmar el contrato de alquiler
Notario (solo najem okazjonalny)	hasta 480,60 zł + IVA	Con un 23 % de IVA, unos 591 zł (cálculo, estimación), más copias (wypisy)

Totales sin suministros ni gastos de comunidad:

alquiler ordinario, fianza de una renta: 4 000 + 4 000 + 2 800 = 10 800 zł;
alquiler ordinario, fianza de dos rentas: 4 000 + 8 000 + 2 800 = 14 800 zł;
najem okazjonalny, fianza de dos rentas: unos 15 400 zł (14 800 zł más el notario).

Todo lo que pague cada mes además de la renta también cuenta para el primer pago: sume el primer mes.

¿Cuánta fianza piden los propietarios y cuál es el límite legal?

La fianza no puede superar 12 veces la renta mensual, calculada según la tarifa vigente el día de la firma del contrato (art. 6 apdo. 1 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos). En el najem okazjonalny el tope es 6 veces la renta (art. 19a apdo. 4). El límite es el mismo para todos los inquilinos: la norma no menciona la nacionalidad. El propietario debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde que usted deja el apartamento, tras descontar lo que usted le deba según el contrato (art. 6 apdo. 4; en el najem okazjonalny, art. 19a apdo. 5). En un alquiler ordinario se devuelve actualizada a la renta vigente el día de la devolución, pero no por debajo de lo pagado (art. 6 apdo. 3).

No hemos encontrado estadísticas oficiales sobre el importe de las fianzas. Regla orientativa (estimación): son más frecuentes una o dos rentas, es decir, de 4 000 a 8 000 zł en un apartamento de 4 000 zł. Una guía de Rankomat para propietarios del 14 de mayo de 2026 habla de dos o tres rentas, pero es un consejo a los propietarios, no una norma ni una media. Más sobre la devolución, la actualización y los descuentos en nuestro artículo sobre la fianza del alquiler, disponible en inglés.

¿Qué son el czynsz administracyjny y los suministros (media)?

El czynsz administracyjny es la cuota mensual por el mantenimiento del edificio. El propietario la paga al administrador, a la comunidad de propietarios (wspólnota) o a la cooperativa de vivienda (spółdzielnia) y normalmente la repercute al inquilino. Qué incluye depende del edificio: pida al propietario un desglose. Los pagos por suministros la ley los llama «cargos independientes del propietario» (opłaty niezależne od właściciela): el suministro de energía, gas y agua al apartamento y la evacuación de aguas residuales y residuos (art. 2 apdo. 1 punto 8 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos). Internet no es uno de esos cargos: o lo incluye el propietario o se contrata aparte.

La ley no conoce un término propio «czynsz administracyjny». En el contrato suele figurar o como parte de la renta o como un pago aparte, así que el contrato debería decir qué es y de cuánto. En el najem okazjonalny el contrato puede prever también pagos distintos de la renta y de estos cargos (art. 19c apdo. 1). Si usted tiene un contrato directo con el proveedor, el propietario no puede cobrarle ese suministro (art. 9 apdo. 6). Si suben los cargos por suministros, el propietario debe mostrar el cálculo por escrito, y usted paga solo lo necesario para cubrir sus costes (art. 9 apdo. 2).

En la práctica los suministros se liquidan de tres maneras: una cantidad mensual fija (ryczałt), pagos a cuenta (zaliczki) con liquidación final según contadores, o pago directo a los proveedores con contratos a su nombre. Antes de firmar, pregunte cuánto suma el total mensual y cómo se calcula.

¿Cuánto cuesta el notario en el najem okazjonalny?

Un alquiler ordinario no necesita notario. En el najem okazjonalny (alquiler ocasional, de duración determinada) al contrato se adjunta la declaración del inquilino en forma de escritura notarial (akt notarialny), en la que acepta el desalojo forzoso si no se marcha voluntariamente (art. 19a apdo. 2 punto 1). Los honorarios del notario por esa escritura no pueden superar una décima parte del salario mínimo mensual (art. 19a apdo. 7).

El salario mínimo mensual en 2026 es de 4 806 zł (reglamento del Consejo de Ministros de 11 de septiembre de 2025, Dz.U. 2025 poz. 1242), de modo que el límite es de 480,60 zł. Es una cifra antes de impuestos. Los notarios suelen añadir un 23 % de IVA, lo que da unos 591 zł (cálculo, estimación). Las copias de la escritura (wypisy) se cobran aparte: hasta 6 zł por página iniciada (§ 12 apdo. 1 del reglamento del Ministro de Justicia sobre las tarifas notariales máximas, texto refundido Dz.U. 2024 poz. 1566). Un límite no tiene por qué coincidir con el precio real, así que pregunte al notario.

Si el propietario lo exige, también se legitima ante notario la firma del titular de la otra dirección que usted indique para el najem okazjonalny (art. 19a apdo. 2 punto 3). Es un coste aparte, que cuantifica el notario. Quien tiene protección temporal ucraniana (UKR) no necesita otra dirección ni el consentimiento de su titular (art. 112e de la ley sobre la concesión de protección a extranjeros, Dz.U. 2026 poz. 203, en vigor desde el 5 de marzo de 2026), por lo que este coste no se produce. Cómo funciona esta forma de alquiler se explica en nuestra guía del najem okazjonalny, disponible en inglés.

¿Pagan los inquilinos honorarios a un agente y cuánto son con nosotros?

Depende del contrato de intermediación. Los artículos de la ley de gestión de bienes inmuebles sobre la intermediación (art. 179a–181a, texto refundido Dz.U. 2026 poz. 399) no fijan ni un porcentaje ni un tope para la comisión. La ley exige que el contrato conste por escrito o en forma electrónica y que defina lo que hará el agente (art. 180 apdo. 3). El precio y la forma de pago son información que un empresario debe indicar de antemano (art. 6 apdo. 4 puntos 3–4 de la ley contra las prácticas desleales de mercado). Por eso, antes de firmar, pregunte cuánto, cuándo y sobre qué importe.

Nuestras condiciones: si nos encarga buscar un apartamento, los honorarios son el 70 % de la renta mensual (czynsz najmu), se pagan una sola vez, tras firmar el contrato de alquiler (umowa najmu), con factura sin IVA (faktura bez VAT). Para una renta de 4 000 zł son 2 800 zł (con 3 500 zł son 2 450 zł). El 70 % se calcula solo sobre la renta propiamente dicha (czynsz najmu), sin el czynsz administracyjny ni los suministros (media). La ayuda con el PESEL y con los trámites en el urząd está incluida en el 70 %. Por la búsqueda, las visitas y las negociaciones no cobramos nada por adelantado. El importe y la forma de pago se recogen en el contrato de intermediación antes de que lo firme. Ese contrato lo firmamos en papel o con firma electrónica cualificada, y como consumidor puede desistir en 14 días (las condiciones están en la página para inquilinos). Al contrato se adjunta una copia de la póliza de responsabilidad civil del agente (OC) (art. 181 apdo. 3a de la ley de gestión de bienes inmuebles).

¿Qué se paga y cuándo?

El orden habitual es este (estimación; las fechas léalas en su propio contrato):

Al firmar o justo después. El notario, si es un najem okazjonalny: la escritura se adjunta al contrato.
Al firmar o antes de las llaves. Primer mes de alquiler y fianza, a la cuenta indicada en el contrato. No envíe una «reserva» ni un anticipo antes de que exista un contrato; el orden de los pagos se explica en nuestro artículo sobre pagos antes de llegar.
Tras firmar el contrato de alquiler. Los honorarios de allproperty, una sola vez.
Cada mes. Renta, gastos de comunidad y suministros según el contrato: en una sola cantidad, a cuenta o directamente a los proveedores.

Si viene para un recorrido de visitas, nuestro apartamento de alquiler por días para esas fechas se paga aparte, con las condiciones del alquiler por días, y no forma parte del 70 %.

Para empezar, rellene el formulario para inquilinos, con el presupuesto, la fecha de entrada y el número de habitaciones. Los honorarios son el 70 % de la renta mensual (czynsz najmu, sin el czynsz administracyjny ni los suministros) y se pagan tras firmar el contrato de alquiler. Le atendemos en su idioma: español, alemán, italiano, inglés, ucraniano, ruso, polaco y turco. Teléfono: +48 666 866 468.

Fuentes (comprobadas el 7 de octubre de 2026)

Otodom Analytics en publicaciones de Bankier.pl: publicado el 15 de julio de 2026, datos de junio; publicado el 22 de junio de 2026, datos de mayo. Tipo de dato: stawka ofertowa (renta solicitada).
Otodom, informe de agosto de 2026, publicado el 24 de septiembre de 2026: media de Varsovia 4 900 zł, sin desglose por tamaño del apartamento.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, texto refundido Dz.U. 2023 poz. 725: art. 2 apdo. 1 punto 8, art. 6, art. 9 apdos. 2 y 6, art. 19a apdos. 2, 4–5 y 7, art. 19c apdo. 1.
Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 203: art. 112e, insertado en la ustawa o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 11 września 2025 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242: 4 806 zł desde el 1 de enero de 2026.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, texto refundido Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12 apdo. 1. El 23 % de IVA sobre la tarifa es práctica de los notarios, no una regla de este reglamento.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami, texto refundido Dz.U. 2026 poz. 399: art. 179a–181a, en particular art. 180 apdo. 3 y art. 181 apdo. 3a.
Ustawa z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, texto refundido Dz.U. 2023 poz. 845: art. 6 apdo. 4 puntos 3–5.
Rankomat, guía para propietarios que alquilan a extranjeros, 14 de mayo de 2026.

Imagen de portada: ilustración generada por IA.