Warszawa'da konut kredisiyle daire nasıl alınır — adım adım

Warszawa’da konut kredisiyle daire alımı genellikle 2–4 ay sürer ve altı adımda ilerler: banka promesası, daire seçimi, ön sözleşme, kredi başvurusu (bankanın karar için kanunen 21 günü vardır), kredi sözleşmesi ve akt notarialny (noter senedi). Fiyatın %10–20’si kadar peşinata ihtiyacınız var — 600 bin zł’lik bir dairede bu 60–120 bin zł demektir. 2026 Ağustos itibarıyla: NBP referans faizi %3,75 (Mart 2026’dan bu yana), WIBOR 6M yaklaşık %3,85–3,9, yeni kredilerin faizi ise yaklaşık %5,5–6’dan başlıyor. Başkentte ortalama işlem fiyatları NBP’ye göre yaklaşık 16,4–16,8 bin zł/m² (2026 II. çeyrek); 30 yıl vadeli 480 bin zł’lik bir kredinin %5,9 faizle taksiti ayda yaklaşık 2,85 bin zł tutuyor. Dairenin fiyatına alım çevresi masrafları ekleyin: ikinci el piyasada %2 PCC (ilk daire 31 Ağustos 2023’ten bu yana muaf), noter ücreti ve mahkeme harçları — toplamda genellikle fiyatın %2–4’ü. Aşağıda tüm yol adım adım — tutarlar, süreler ve hukuki dayanaklarla.

Warszawa’da bir daire ne kadar ve başlangıçta ne kadar nakit gerekir?

Semtler arasındaki fiyat makası geniş. Białołęka’da, Rembertów’da ya da Wawer’de ortalama oranlar 14 bin zł/m² civarında dolaşıyor (2026 Ağustos itibarıyla), Śródmieście’de ise metrekare 20, hatta 30 bin zł’nin üzerine çıkabiliyor. Białołęka’da 30 m² bir stüdyo gerçekçi olarak yaklaşık 420–450 bin zł, merkeze daha yakın 50 metrelik iki oda ise 850 bin zł ve üzeri.

KNF’nin S Tavsiyesine göre standart peşinat gayrimenkul değerinin %20’sidir (LTV en fazla %80). Bankaların çoğu, eksik kısmı düşük peşinat sigortasıyla teminat altına alırsanız %10’u da kabul eder — bunun bedelini banka marja ya da prime ekler. 600 bin zł’lik bir dairede bu, standart varyantta 120 bin zł, sigortalı varyantta ise 60 bin zł peşinat demektir. Önemli: peşinat başka bir krediden gelemez — analistler bunu doğrular.

„Bezpieczny Kredyt 2%” (Güvenli Kredi %2) programı başvuru alımını 2023–2024 dönümünde sonlandırdı, duyurulan halefi ise nihayetinde yürürlüğe girmedi — 2026’da genel bir destek programı işlemiyor; bunu „Mieszkanie na start” programına ne oldu yazısında daha geniş ele alıyoruz. Buna karşılık bazı bankalarda, gerekli peşinatın bir kısmının yerini alabilen (100 bin zł’ye kadar) BGK garantili aile konut kredisi hâlâ mevcut.

Banka kredi kapasitesini nasıl hesaplar ve gerçekte neye bakar?

Banka üç şeye bakar: gelir ve istikrarı, BIK’teki geçmiş ve mevcut yükümlülükler. Belirsiz süreli iş sözleşmesi en kolay değerlendirilir; şahıs şirketi ve hizmet sözleşmelerinde bankalar genellikle 12–24 aylık bir geçmiş bekler. Kredi kartları ve hesap limitleri, kullanmasanız bile kapasiteyi düşürür — başvuru vermeden önce bunları kapatmakta yarar var.

Gerçekçi hesaplayın: yaklaşık %5,9 faizle (WIBOR 6M yaklaşık %3,85 artı yaklaşık 2 puan marj, 2026 Ağustos itibarıyla) 30 yıl vadeli 480 bin zł’lik kredinin taksiti ayda yaklaşık 2,85 bin zł. Bankalar ayrıca faiz artışı için bir tampon hesaplar, dolayısıyla kapasiteniz taksitin kendisinin düşündürdüğünden daha düşük olacaktır. Bazı bankalar, yeni sözleşmelerde WIBOR’un yerini kademeli olarak alan yeni POLSTR göstergesine (2026 Ağustos’unda yaklaşık %3,6) dayalı krediler sunmaya başladı.

Promesa nedir ve neden daire gezmekle değil onunla başlamalı?

İlk sunumun randevusunu almadan önce bankadan bir ön karar — promesa — isteyin. Bu, gerçekte ne kadarlık bir tutara güvenebileceğinize dair bağlayıcı olmayan bir değerlendirmedir ve genellikle 30–90 gün geçerlidir. Sayesinde bütçe dışındaki dairelere zaman harcamazsınız, satıcı da teklifinizi daha ciddiye alır. Hemen 2–3 bankayı karşılaştırmakta yarar var: 30 yıl vadeli 480 bin zł’lik kredide 0,3 puanlık bir marj farkı taksitte yaklaşık 90 zł, tüm geri ödeme süresinde ise yaklaşık 33 bin zł eder.

Zadatek mi zaliczka mı — ön sözleşmede hangisi seçilmeli?

Daireyi seçtikten sonra ön sözleşmeyi imzalarsınız. Temel ayrım Medeni Kanun’un 394. maddesinden doğar: zadatek (kapora), sözleşmeyi bozan siz olursanız yanar; satıcı cayarsa — onu iki katı olarak iade eder; zaliczka (avans) ise basitçe geri verilir. Alışılmış olarak fiyatın %5–10’u yatırılır.

Kredili alırken, bankaların finansmanı kesin olarak reddetmesi hâlinde kaporanın size döneceği maddesini gözetin — bu standart ve dürüst bir hükümdür. Akt notarialny (noter senedi) biçimindeki bir ön sözleşme daha güçlü bir konum verir (asıl sözleşmenin kurulmasını talep hakkı), sıradan yazılı biçim ise yalnızca tazminat talebi hakkı.

Kredi kararı ne kadar bekletir ve hangi belgeler hazırlanmalı?

Ön sözleşmeyle birlikte asıl başvuruları verirsiniz. 23 Mart 2017 tarihli konut kredisi kanununa göre banka, eksiksiz başvurunun verilmesinden itibaren karar vermek için 21 güne sahiptir — uygulamada, belgelerin tamamlanması ve değerleme hesaba katıldığında 4–8 hafta ayırın. Standart belge seti şöyle:

• gelir belgesi ya da PIT’ler ve hesap ekstreleri (şahıs şirketinde — KPiR ile ZUS ve vergi dairesi yazıları),
• ön sözleşme,
• gayrimenkul belgeleri: księga wieczysta (tapu sicili) numarası (tapu sicilinin nasıl okunacağını anlatıyoruz), edinim dayanağı, birinci el piyasada ise prospektüsüyle birlikte müteahhit sözleşmesi,
• operat szacunkowy (eksper değerleme raporu; genellikle birkaç yüz zł, bazı bankalar bunu kendi kanalıyla sipariş eder).

Olumlu karardan sonra kredi sözleşmesinin taslağını alırsınız. İmzalanmasından itibaren cayma için kanunen 14 gününüz vardır.

Vergiler ve alım çevresi masrafları ne kadar?

En büyük kalem PCC’dir — ikinci el piyasada alımda fiyatın %2’si: 600 bin zł’lik bir dairede PCC 12 bin zł eder. Ancak 31 Ağustos 2023’ten bu yana ilk dairesini alanlar için bir muafiyet geçerli (daha önce bir konut mülkiyeti hakkınız olmadıysa, miras yoluyla edinilen %50’ye kadarki pay hariç) — dolayısıyla birçok alıcı 0 zł ödeyecek. Birinci el piyasada PCC yoktur, çünkü müteahhitten alınan fiyatta VAT içerilir — ikinci el piyasa teklifini Warszawa’da müteahhitten dairelerle karşılaştırmaya değmesinin sebeplerinden biri de budur.

İkinci el piyasadan 600 bin zł’lik bir dairede yaklaşık masraflar (2026 itibarıyla):

Kalem	Tutar
%2 PCC (muafiyet yoksa)	12 000 zł
Noter ücreti (en fazla 1010 zł + 60 bin zł’yi aşan kısmın %0,4’ü, artı VAT)	yakl. 3 900 zł’ye kadar
Mülkiyetin ve ipoteğin tapu siciline tescili	200 zł + 200 zł
İpotek tesisinden PCC	19 zł
Değerleme raporu	400–1000 zł

Buna olası banka komisyonu (kredi tutarının %0–2’si) ve ilgili teklifte istenen sigortalar eklenir. Noterdeki ödemelerin tam dökümünü daire alımının noter masrafları hakkındaki ayrı rehberimizde ayrıştırıyoruz.

Final nasıl görünüyor — akt notarialny, paranın ödenmesi ve ipotek tescili?

Final, mülkiyeti devreden akt notarialny (noter senedi) ile gelir. Noter, banka lehine ipoteğin tescili için başvuruyu verir; tescile kadar sözde köprü sigortası (yükseltilmiş marj) ödersiniz — konut kredisi kanununun 2022 tarihli değişikliğinden sonra banka, tescil yapıldıktan sonra bunu size iade etmek ya da kredi hesabına saymak zorundadır.

Bankalar parayı satıcıya havaleyle öder — ikinci el piyasada genellikle tek seferde, müteahhitte ise inşaatın ilerleyişine göre dilimler hâlinde. Siz anahtarları teslim alır ve teslim tutanağını imzalarsınız.

Tüm süreç ne kadar sürüyor? Gerçekçi bir takvim adım adım

1. 1–2. hafta: kapasitenin kontrolü ve 2–3 bankada promesa.
2. 2–8. hafta: daire arayışı ve fiyat pazarlığı.
3. Kaporalı ve kredi maddeli ön sözleşme.
4. Sözleşmeden sonraki hafta: belgelerin tamamlanması ve bankalara başvurular.
5. Sonraki 3–6 hafta: değerleme, analiz, nihai karar.
6. Kredi sözleşmesi, ardından akt notarialny.
7. Paranın ödenmesi ve anahtarların teslimi — toplamda genellikle 2–4 ay.

İlk kez alıyorsanız, en çok işe yarayan şey bu yolu ezbere bilen birinin desteğidir. allproperty olarak alıcıları tüm süreç boyunca yönlendiriyoruz — kataloğumuzdan daire seçiminden akt notarialny’ye kadar; birinci el piyasada alıcıdan komisyon almıyoruz, ikinci elde ise komisyon %2. Bize yazın, bütçeyi hesaplayıp durumunuza göre bir alım planı kuralım — yükümlülük olmadan. Ön sözleşmedeki bir madde hakkında tereddüt ya da belge seti hakkında bir soru akşam veya hafta sonu, başvuru teslim tarihinin hemen öncesinde mi ortaya çıktı? Pazartesiyi beklemeyin — 7/24 çalışıyoruz, dilediğiniz saatte +48 666 866 468 veya +48 692 649 839 numaralarını arayın.