Агент по подбору квартиры в Варшаве: что он делает, сколько стоит и как его проверить

Агент по подбору аренды ищет квартиры под ваш запрос, связывается с собственниками, организует показы и помогает с договором. Сумма и момент оплаты записываются в договоре посредничества. Проверить агента можно до подписания: у договора должна быть письменная или электронная форма, к нему прилагается копия полиса OC, цена названа заранее, фирма есть в реестре, а заверение «у нас есть лицензия» ничего не доказывает, потому что лицензий в Польше нет.

Статью написало агентство allproperty, которое подбирает квартиры для нанимателей, поэтому в конце есть раздел о нас, а наши условия указаны одной строкой. Нормы закона сверены с текстами актов 07.10.2026. Пометка «оценка» означает наше мнение или рыночную практику, а не норму закона.

Шесть проверок за пять минут

Что проверить	Где смотреть	Основание
Договор письменный или электронный	текст договора до любой оплаты	art. 180 ust. 3 u.g.n.
К договору приложена копия полиса OC	приложение к договору	art. 181 ust. 3, 3a u.g.n.
Цена и условия оплаты названы заранее	договор, объявление, переписка	art. 6 ust. 4 pkt 3–4 u.p.n.p.r.
Фирма есть в реестре, NIP и адрес совпадают	CEIDG или KRS	art. 45 ust. 1 ustawy o CEIDG
Заверение «у нас есть лицензия» ничего не значит	лицензий нет с 2014 года	Dz.U. 2013 poz. 829
Платить вперёд не нужно	оценка	не норма

Ниже каждый пункт разобран по порядку.

Что делает агент по подбору аренды?

По закону посредничество в обороте недвижимостью состоит в оплачиваемых действиях, направленных на то, чтобы другие лица заключили договор, в том числе договор найма (art. 179b pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Какие именно действия входят в работу, определяет договор посредничества (art. 180 ust. 3). Значит, «что делает агент» записано в договоре конкретного агентства, а не в законе.

В подборе для нанимателя обычно (оценка) агент принимает запрос с бюджетом, районом, сроком и числом комнат, ищет варианты, связывается с собственниками и другими агентами, договаривается о показах, проводит их на месте или по видео, читает проект umowy najmu и объясняет условия, помогает организовать подписание. Стороной вашего договора аренды он не становится, а нотариуса и urząd не заменяет.

У нас в подборе: мы звоним собственникам и агентам, организуем показы вживую или по видео, читаем проект umowy najmu и помогаем организовать подписание. Помощь с PESEL и визитом в urząd входит в 70% вознаграждения. Наши агенты говорят на украинском, русском, английском, польском, немецком, итальянском, испанском и турецком. Точный перечень работ записывается в договоре подбора.

Сколько стоит агент и когда платить?

Закон не устанавливает ни ставок, ни потолка комиссии: в главе о посредничестве (art. 179a–181a) таких норм нет, а размер и момент оплаты определяет договор посредничества. Цена и условия оплаты считаются существенной информацией, которую предприниматель обязан сообщить заранее: цена или способ её расчёта, а также договорённости об оплате (art. 6 ust. 4 pkt 3–4 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym). Поэтому до подписания задайте три вопроса и получите ответы в тексте договора:

1. Сколько, в злотых или процентах, и от какой суммы (от czynszu najmu без czynszu administracyjnego или вместе с ним)?
2. Когда: до подписания umowy najmu или после?
3. За что именно: за подбор, за каждый показ или за результат?

Размеры комиссий других агентств мы не приводим: закон их не устанавливает, а единой рыночной ставки нет. Наши условия: 70% одного месячного czynszu najmu (только арендной платы, без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей), один раз, после подписания umowy najmu. Например, при czynszu 3 500 zł это 2 450 zł. Подробный пример расчёта есть в статье «Сколько денег нужно на старте, чтобы снять квартиру в Варшаве».

Нужна ли агенту лицензия в Польше?

Нет. Профессиональные лицензии посредников и центральные реестры посредников отменили с 1 января 2014 года: ustawa от 13 июня 2013 года (Dz.U. 2013 poz. 829) исключила art. 179 из ustawy o gospodarce nieruchomościami, а реестры закрыла (art. 37 ust. 1 этой ustawy). Сейчас посредником считается любой предприниматель, который занимается посредничеством (art. 179a). К нему предъявляются два требования: отсутствие судимости за ряд умышленных преступлений (art. 180a) и обязательное страхование OC (art. 181 ust. 3).

Из этого следует практический вывод (оценка): заверения «агент с лицензией», «сертифицированный риелтор» или «государственная лицензия» не подтверждаются никаким государственным реестром. Утверждать, что у предпринимателя есть разрешение, которого на самом деле нет, запрещено: это недобросовестная практика в любых обстоятельствах (art. 7 pkt 4 lit. a ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym). Членство в отраслевой организации, если оно есть, не заменяет ни договора, ни полиса.

Каким должен быть договор с агентом?

Договор посредничества должен быть заключён в письменной или электронной форме под страхом недействительности (art. 180 ust. 3). На практике это значит:

• Бумага. Обе стороны подписывают от руки один и тот же документ, либо каждая подписывает свой экземпляр, и стороны обмениваются подписанными экземплярами (art. 78 § 1 k.c.).
• Электронная форма. Нужна квалифицированная электронная подпись (art. 78¹ § 1 k.c.). Podpis zaufany квалифицированной подписью не является (оценка по тексту art. 78¹).
• Не действует: сообщение в мессенджере, «ок» в чате, скан или фото подписи. Они не дают ни письменной, ни электронной формы, поэтому договор недействителен (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 78 и 78¹ k.c.). Если вы за границей, спросите агента, как именно будет подписан договор. Подробнее о том, что считается подписанием на расстоянии, в статье «Можно ли подписать umowę najmu онлайн или через курьера».

В тексте договора найдите пять вещей: перечень действий агента, цену и момент оплаты, порядок расторжения, сведения о праве отказаться от договора, если такое право есть (art. 6 ust. 4 pkt 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym; см. FAQ выше), и приложение с копией полиса.

Язык договора. Договоры с потребителями по общему правилу составляются по-польски, но обязанность использовать польский язык действует, только если в момент подписания вы живёте в Польше и договор исполняется в Польше (art. 7 ust. 1 ustawy o języku polskim). Если вы подписываете из-за границы, эта обязанность может не действовать (оценка по тексту art. 7 ust. 1). Договор на другом языке возможен по вашей просьбе, если вы владеете этим языком, не являетесь гражданином Польши и вас заранее предупредили о праве получить договор по-польски (art. 8 ust. 1 и 1b). Договор можно составить и сразу на двух языках (art. 8 ust. 1a); польская версия служит основой толкования, только если вы гражданин Польши, поэтому у иностранца она автоматического приоритета не получает. Даже если текст на понятном вам языке, спросите, предупредил ли вас агент об этом праве.

Что такое OC посредника и где копия полиса?

OC посредника — это обязательное страхование гражданской ответственности за ущерб, причинённый в связи с посредничеством. Оно распространяется и на ущерб от действий людей, которые работают под надзором посредника (art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Минимальная сумма гарантии составляет эквивалент 25 000 евро на одно событие и на все события за период страхования до 12 месяцев (§ 4 rozporządzenia Ministra Finansów от 26 апреля 2019 г., Dz.U. 2019 poz. 804). Страховка покрывает ущерб, причинённый действиями или бездействием агента в связи с посредничеством (§ 2 того же rozporządzenia). Она не гарантирует, что квартира вам подойдёт, и не проверяет собственника за вас (оценка).

Копия полиса, действующего на день заключения договора, является приложением к договору (art. 181 ust. 3a). Если в полисе или у страховщика что-то меняется, агент обязан сразу сообщить вам об этом и передать копию нового документа. Что смотреть в копии:

• кто застрахован: название фирмы и NIP совпадают с договором;
• срок страхования охватывает дату подписания договора;
• сумма гарантии не ниже эквивалента 25 000 евро;
• предмет страхования: посредничество в обороте недвижимостью.

Если копии нет, потребуйте её письмом с подписью: бумажным с подписью от руки или с квалифицированной электронной подписью (закон требует «письменной формы», и обычного e-mail может не хватить), и дайте семь дней с момента получения. Без ответа вы вправе расторгнуть договор немедленно, без срока предупреждения (art. 181 ust. 3b).

Как проверить фирму по NIP и CEIDG?

CEIDG — это центральный реестр предпринимателей, которые ведут бизнес как физические лица. Данные реестра открыты, доступ к ним имеет каждый (art. 45 ust. 1 ustawy o CEIDG). В записи видны имя и фамилия, NIP, REGON, адрес, контактные данные, если предприниматель их указал, предмет деятельности по PKD и дата начала деятельности (art. 5). Проще всего воспользоваться государственным поиском Wyszukiwarka firm на biznes.gov.pl: он ищет сразу в CEIDG и KRS, достаточно ввести NIP из договора. Можно и на странице поиска CEIDG (она открывается в обычном браузере, автоматические программы она может блокировать). Сверьте три вещи: фирма существует, NIP и адрес совпадают с договором, предмет деятельности связан с недвижимостью.

Если агентство работает как компания (например, sp. z o.o.), в CEIDG её нет: реестр охватывает только предпринимателей-физических лиц (art. 2 ust. 2 pkt 1). Такую компанию ищите в KRS или через поиск на biznes.gov.pl. Счёт для платежей в договоре должен принадлежать этой же фирме.

Что должно насторожить?

Ниже признаки, при которых стоит остановиться и перечитать договор. Всё, кроме пунктов с указанием нормы, это оценка.

• Деньги просят до подписания umowy najmu: «за бронь», «за просмотр», «за очередь».
• Платёж просят на личную карту, по BLIK или в криптовалюте, а не на счёт фирмы из договора.
• Договора нет или он существует только в переписке (недействителен по art. 180 ust. 3).
• Копию полиса не показывают или говорят, что она «не нужна» (art. 181 ust. 3a).
• Вместо договора и реестров предъявляют «лицензию» или «сертификат».
• Цена названа неполностью, например «договоримся потом» (art. 6 ust. 4 pkt 3–4).
• NIP не находится в CEIDG или KRS, а адрес в договоре не совпадает с реестром.
• Давят сроком: «квартиру заберут сегодня», пока вы не прочитали договор.

Как отличить подделку объявления от настоящего, мы разбирали в статье «Как распознать фальшивое объявление».

Как проверить нас?

Вы можете сверить всё то же самое и у нас, ничего не принимая на веру:

• Фирма: Vladyslav Moroz, jednoosobowa działalność gospodarcza, NIP 5214128421, REGON 542417364, ul. Stefana Okrzei 1A lok. 5e, 03-715 Warszawa. Запись можно найти в CEIDG.
• Официальные контакты агентства: +48 666 866 468 и info@allproperty.pl. Если вам пишут от имени allproperty с другого номера, перезвоните на +48 666 866 468 и уточните.
• Лицензии у нас нет, как и у любого агента в Польше, потому что лицензий не существует. Есть запись в CEIDG и обязательный полис OC.
• Договор подбора мы готовим к подписанию до начала работы: условия оплаты в тексте, копия полиса OC в приложении (art. 181 ust. 3a). Подписать его нужно в той форме, которую принимает закон, как описано выше.
• Вознаграждение: 70% одного месячного czynszu najmu (без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей), один раз, после подписания umowy najmu. Предоплаты за сам подбор мы не берём.

Реестры с прямыми ссылками и правила безопасной сделки собраны на странице «Как проверить, что это действительно мы». Если решили начать подбор, заполните анкету: бюджет, срок заселения, число комнат. Телефон: +48 666 866 468.

Источники (проверено 07.10.2026)

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 179a, 179b pkt 3, 180 ust. 3, 180a, 181 ust. 3–3b. Поправки 2026 года (poz. 875 и 912) этих статей не затрагивают.
• Ustawa от 13 июня 2013 г. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, Dz.U. 2013 poz. 829: art. 8 pkt 7 (отмена art. 179 u.g.n.), art. 37 ust. 1 (закрытие реестров с 1 января 2014 г.).
• Rozporządzenie Ministra Finansów от 26 апреля 2019 г. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami, Dz.U. 2019 poz. 804: § 2–4.
• Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 845: art. 6 ust. 4 pkt 3–5, art. 7 pkt 4. Более нового tekstu jednolitego на 07.10.2026 не найдено.
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 78 § 1, art. 78¹ § 1–2.
• Ustawa o prawach konsumenta, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244: art. 1, 8, 15 ust. 3, art. 21 ust. 2, art. 27, 29, 35, 38 ust. 1 pkt 1. Директива 2011/83/ЕС, motyw 26, включает услуги агента по недвижимости в сферу действия.
• Ustawa o języku polskim, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81 (с изменением poz. 676): art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1, 1a, 1b.
• Ustawa o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 30 (с изменениями poz. 507, 734): art. 2 ust. 2 pkt 1, art. 5, art. 45 ust. 1.
• Поиск предпринимателей: biznes.gov.pl, Wyszukiwarka firm (CEIDG и KRS вместе); CEIDG; компании: KRS, Министерство юстиции.

Обложка сгенерирована ИИ.