Agente per l'affitto a Varsavia: che cosa fa, quanto costa e come verificarlo

Un agente per l’affitto cerca appartamenti in base alle Sue richieste, contatta i proprietari, organizza le visite e aiuta con il contratto di locazione. L’importo e il momento del pagamento sono scritti nel contratto di mediazione. Un agente si può verificare prima di firmare: il contratto deve essere scritto o elettronico, una copia della polizza di responsabilità civile è allegata, il prezzo è indicato in anticipo, l’azienda è in un registro pubblico, e la dicitura «con licenza» non prova nulla, perché in Polonia per gli agenti non esiste alcuna licenza.

Questo articolo è scritto da allproperty, un’agenzia che cerca appartamenti in affitto per gli inquilini: per questo in fondo c’è una sezione su di noi, e le nostre condizioni sono indicate in una riga. Le norme sono state verificate sui testi pubblicati il 7 ottobre 2026. «Nostra valutazione» indica un’opinione nostra o la prassi del mercato, non una norma di legge.

Sei controlli in cinque minuti

Che cosa controllare	Dove guardare	Base
Il contratto è scritto o elettronico	testo del contratto, prima di qualsiasi pagamento	art. 180 ust. 3 u.g.n.
È allegata la copia della polizza di responsabilità civile (OC)	allegato al contratto	art. 181 ust. 3, 3a u.g.n.
Prezzo e condizioni di pagamento sono indicati in anticipo	contratto, annuncio, messaggi	art. 6 ust. 4 pkt 3–4 u.p.n.p.r.
L’azienda è nel registro, NIP e indirizzo coincidono	CEIDG o KRS	art. 45 ust. 1 della legge sul CEIDG
«Abbiamo la licenza» non significa nulla	nessuna licenza dal 2014	Dz.U. 2013 poz. 829
Non serve pagare in anticipo	nostra valutazione	non è una norma

Abbreviazioni: u.g.n. = legge sulla gestione degli immobili (ustawa o gospodarce nieruchomościami), u.p.n.p.r. = legge contro le pratiche di mercato sleali (ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym), k.c. = codice civile polacco (Kodeks cywilny). Qui sotto ogni punto è spiegato in ordine.

Che cosa fa un agente per l’affitto?

Per la legge la mediazione nel mercato immobiliare consiste in attività svolte a pagamento e dirette a far concludere ad altre persone un contratto, anche di locazione (art. 179b pkt 3 u.g.n.). Quali attività rientrino nell’incarico lo stabilisce il contratto di mediazione (art. 180 ust. 3). Quindi «che cosa fa l’agente» è scritto nel contratto di quella specifica agenzia, non nella legge.

Per un inquilino un agente di solito fa quanto segue (nostra valutazione): raccoglie la Sua richiesta con budget, zona, data di ingresso e numero di stanze, cerca le opzioni, contatta proprietari e altri agenti, concorda le visite, le svolge sul posto o in video, legge la bozza del contratto di locazione, ne spiega le condizioni e aiuta a organizzare la firma. Non diventa parte del Suo contratto di locazione e non sostituisce né un notaio né un ufficio pubblico.

Da noi la ricerca funziona così: telefoniamo a proprietari e agenti, organizziamo le visite di persona o in video, leggiamo la bozza del contratto di locazione (umowa najmu) e aiutiamo a organizzare la firma. La assistiamo nella Sua lingua: italiano, inglese, tedesco, spagnolo, polacco, turco, ucraino e russo. L’aiuto con il PESEL e con la visita all’ufficio (urząd) è compreso nel 70%. L’elenco preciso dei servizi è scritto nel contratto di mediazione.

Quanto costa un agente e quando si paga?

La legge non fissa aliquote né un tetto alla provvigione: il capitolo sulla mediazione (art. 179a–181a) non contiene regole di questo tipo, e l’importo e il momento del pagamento li stabilisce il contratto di mediazione. Prezzo e condizioni di pagamento sono considerati un’informazione essenziale che un professionista deve dare in anticipo al consumatore: il prezzo o il modo in cui è calcolato, e gli accordi di pagamento (art. 6 ust. 4 pkt 3–4 u.p.n.p.r.). Perciò prima di firmare ponga tre domande e si faccia dare le risposte nel testo del contratto:

1. Quanto, in złoty o in percentuale, e su quale base (sul canone, czynsz najmu, senza le spese condominiali, czynsz administracyjny, oppure comprese)?
2. Quando: prima della firma del contratto di locazione o dopo?
3. Per che cosa esattamente: per la ricerca, per ogni visita o per il risultato?

Le provvigioni di altre agenzie non le citiamo: la legge non ne fissa e non esiste un’unica tariffa di mercato. Le nostre condizioni: 70% di un canone mensile (solo il czynsz najmu, senza czynsz administracyjny e utenze), una sola volta, dopo la firma del contratto di locazione. Per esempio, con un canone di 3.500 zł il compenso è di 2.450 zł. Un esempio di calcolo dettagliato è nell’articolo «Quanti soldi servono all’inizio per affittare un appartamento a Varsavia».

Serve una licenza per fare l’agente in Polonia?

No. Le licenze professionali e i registri centrali degli agenti sono stati aboliti il 1° gennaio 2014: la legge del 13 giugno 2013 (Dz.U. 2013 poz. 829) ha abrogato l’art. 179 della legge sulla gestione degli immobili e chiuso i registri (art. 37 ust. 1 di quella legge). Oggi l’agente è semplicemente un imprenditore che svolge attività di mediazione (art. 179a). Valgono due requisiti: nessuna condanna definitiva per una serie di reati dolosi (art. 180a) e l’assicurazione obbligatoria di responsabilità civile (art. 181 ust. 3).

Ne segue una conclusione pratica (nostra valutazione): le espressioni «agente con licenza», «agente certificato» o «licenza statale» non possono essere confermate da nessun registro statale. Affermare che un imprenditore ha un’autorizzazione che in realtà non ha è, in qualsiasi circostanza, una pratica sleale (art. 7 pkt 4 lit. a u.p.n.p.r.). L’iscrizione a un’associazione di categoria, se c’è, non sostituisce né il contratto né la polizza.

Com’è fatto un buon contratto con l’agente?

Il contratto di mediazione deve essere concluso per iscritto o in forma elettronica, a pena di nullità (art. 180 ust. 3). In pratica:

• Carta. Entrambe le parti firmano a mano lo stesso documento, oppure ciascuna firma un proprio esemplare e le parti si scambiano gli esemplari firmati (art. 78 § 1 k.c.).
• Forma elettronica. Serve una firma elettronica qualificata (art. 78¹ § 1 k.c.). Il podpis zaufany (il profilo di fiducia polacco) non è una firma qualificata (nostra valutazione, in base al testo dell’art. 78¹).
• Non valido: un messaggio su un messenger, un «ok» in chat, una scansione o la foto di una firma. Non danno né la forma scritta né quella elettronica, quindi il contratto è nullo (art. 180 ust. 3 u.g.n., art. 78 e 78¹ k.c.). Se Lei è all’estero, chieda all’agente come verrà firmato esattamente il contratto. Che cosa conti come firma a distanza è spiegato nell’articolo «Firmare un contratto di affitto in Polonia online o per corriere: che cosa è valido».

Nel testo cerchi cinque cose: l’elenco di ciò che l’agente farà, il prezzo e quando è dovuto, come si scioglie il contratto, l’informazione sul diritto di recesso, se ce l’ha (art. 6 ust. 4 pkt 5 u.p.n.p.r.; vedi le FAQ sopra), e l’allegato con la copia della polizza.

Lingua del contratto. I contratti con i consumatori si redigono di regola in polacco, ma l’obbligo di usare il polacco vale solo se alla conclusione Lei risiede in Polonia e il contratto viene eseguito in Polonia (art. 7 ust. 1 della legge sulla lingua polacca). Se firma dall’estero, per esempio dall’Italia, quell’obbligo può non applicarsi (nostra valutazione, in base al testo dell’art. 7 ust. 1). Un contratto in un’altra lingua è possibile su Sua richiesta, se conosce quella lingua, non è cittadino polacco e Le è stato comunicato prima che può avere il contratto in polacco (art. 8 ust. 1 e 1b). Il contratto può anche essere redatto subito in due lingue (art. 8 ust. 1a); la versione polacca è la base per l’interpretazione solo se Lei è cittadino polacco, quindi per uno straniero non prevale automaticamente. Anche se il testo è in una lingua che legge, chieda se l’agente Le ha comunicato questo diritto.

Che cos’è la polizza OC dell’agente e dov’è la copia?

La polizza OC è l’assicurazione obbligatoria di responsabilità civile per i danni causati in relazione alla mediazione. Copre anche i danni causati da persone che lavorano sotto la supervisione dell’agente (art. 181 ust. 3 u.g.n.). Il massimale minimo è l’equivalente di 25 000 euro per evento e per tutti gli eventi in un periodo di assicurazione fino a 12 mesi (§ 4 del regolamento del ministro delle Finanze del 26 aprile 2019, Dz.U. 2019 poz. 804). L’assicurazione copre i danni causati da azioni od omissioni dell’agente in relazione alla mediazione (§ 2 dello stesso regolamento). Non garantisce che l’appartamento sia adatto a Lei e non verifica il proprietario al posto Suo (nostra valutazione).

La copia della polizza valida alla data della conclusione del contratto è un allegato al contratto (art. 181 ust. 3a). Se qualcosa cambia nella polizza o presso l’assicuratore, l’agente deve informarLa senza indugio e consegnarLe la copia del nuovo documento. Che cosa leggere nella copia:

• chi è assicurato: ragione sociale e NIP coincidono con il contratto;
• il periodo di assicurazione comprende il giorno della firma;
• il massimale non è inferiore all’equivalente di 25 000 euro;
• l’oggetto: mediazione nel mercato immobiliare.

Se la copia manca, la richieda con una lettera firmata, su carta con firma autografa o con firma elettronica qualificata (la legge richiede una richiesta «in forma scritta» e una normale e-mail potrebbe non bastare), e conceda sette giorni dal ricevimento. Se non arriva nulla, può recedere dal contratto con effetto immediato (art. 181 ust. 3b).

Come si verifica un’azienda con il NIP e nel CEIDG?

Il CEIDG è il registro centrale degli imprenditori che esercitano l’attività come persone fisiche. I dati sono pubblici e chiunque può consultarli (art. 45 ust. 1 della legge sul CEIDG). La scheda mostra nome e cognome, NIP, REGON, indirizzo, i recapiti se l’imprenditore li ha indicati, il codice di attività PKD e la data di inizio (art. 5). Il modo più semplice è il motore di ricerca statale Wyszukiwarka firm su biznes.gov.pl, che cerca insieme nel CEIDG e nel KRS: inserisca il NIP indicato nel contratto. Può usare anche la pagina di ricerca del CEIDG (si apre in un normale browser, i programmi automatici possono essere bloccati). Confronti tre cose: l’azienda esiste, NIP e indirizzo coincidono con il contratto, l’attività riguarda gli immobili.

Se l’agenzia è una società (per esempio una sp. z o.o., simile a una S.r.l.), nel CEIDG non c’è: quel registro comprende solo gli imprenditori che operano come persone fisiche (art. 2 ust. 2 pkt 1). Una società la trova nel KRS o con la ricerca su biznes.gov.pl. Il conto per i pagamenti indicato nel contratto deve appartenere alla stessa azienda.

Che cosa deve metterLa in guardia?

Sono segnali per fermarsi e rileggere il contratto. Tutto ciò che non indica una norma è una nostra valutazione.

• Si chiede denaro prima della firma del contratto di locazione: «per la prenotazione», «per la visita», «per entrare in lista d’attesa».
• Il pagamento viene chiesto su una carta privata, con BLIK o in criptovaluta, non sul conto dell’azienda indicato nel contratto.
• Non c’è nessun contratto, oppure esiste solo in una chat (nullo ai sensi dell’art. 180 ust. 3).
• La copia della polizza non viene mostrata, oppure Le dicono che «non serve» (art. 181 ust. 3a).
• Al posto del contratto e delle schede di registro viene mostrata una «licenza» o un «certificato».
• Il prezzo è incompleto, per esempio «ci accorderemo dopo» (art. 6 ust. 4 pkt 3–4).
• Il NIP non si trova nel CEIDG o nel KRS, oppure l’indirizzo nel contratto non coincide con il registro.
• La mettono sotto pressione con una scadenza, per esempio «oggi l’appartamento va via», prima che Lei abbia letto il contratto.

Come distinguere un annuncio copiato da uno vero lo spieghiamo nell’articolo «Come riconoscere un annuncio di affitto falso? 5 segnali di allarme».

A chi rivolgersi in caso di controversia?

Se vive in un altro Paese dell’UE e da lì conclude un contratto con un’agenzia in Polonia, il Centro europeo dei consumatori del Suo Paese può aiutarLa in una controversia. Fa parte della rete ECC-Net, che assiste i consumatori nelle controversie con un venditore di un altro Paese dell’UE; i recapiti si trovano nella pagina della Commissione europea sull’ECC-Net. Non sostituisce una consulenza legale, ma Lei sa a chi rivolgersi per primo.

Come può verificare noi?

Gli stessi controlli può farli anche da noi, senza fidarsi sulla parola:

• L’azienda: Vladyslav Moroz, ditta individuale (jednoosobowa działalność gospodarcza), NIP 5214128421, REGON 542417364, ul. Stefana Okrzei 1A lok. 5e, 03-715 Warszawa. La scheda si trova nel CEIDG.
• I contatti ufficiali dell’agenzia sono +48 666 866 468 e info@allproperty.pl. Se qualcuno Le scrive a nome di allproperty da un altro numero, chiami il +48 666 866 468 e verifichi.
• Una licenza non l’abbiamo, come nessun agente in Polonia, perché le licenze non esistono. Abbiamo l’iscrizione al CEIDG e la polizza OC obbligatoria.
• Il contratto di mediazione lo prepariamo perché venga firmato prima dell’inizio del lavoro: con le condizioni di pagamento nel testo e la copia della polizza OC in allegato (art. 181 ust. 3a). Va firmato in una forma che la legge riconosce, come descritto sopra.
• Il compenso: 70% di un canone mensile (czynsz najmu, senza czynsz administracyjny e utenze), una sola volta, dopo la firma del contratto di locazione. Per la ricerca in sé non chiediamo anticipi.

I registri con i link diretti e le regole per un’operazione sicura sono nella pagina «Come verificare che siamo davvero noi». Se decide di avviare la ricerca, compili il modulo di ricerca: budget, data di ingresso, numero di stanze. Telefono: +48 666 866 468.

Fonti (verificato il 07.10.2026)

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (legge sulla gestione degli immobili), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 179a, 179b pkt 3, 180 ust. 3, 180a, 181 ust. 3–3b. Le modifiche del 2026 (poz. 875 e 912) non toccano questi articoli.
• Ustawa del 13 giugno 2013 o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, Dz.U. 2013 poz. 829: art. 8 pkt 7 (abrogazione dell’art. 179 u.g.n.), art. 37 ust. 1 (chiusura dei registri dal 1° gennaio 2014).
• Rozporządzenie Ministra Finansów del 26 aprile 2019 w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami, Dz.U. 2019 poz. 804: § 2–4.
• Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 845: art. 6 ust. 4 pkt 3–5, art. 7 pkt 4. Il 07.10.2026 non abbiamo trovato un testo unico più recente.
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 78 § 1, art. 78¹ § 1–2.
• Ustawa o prawach konsumenta (legge sui diritti dei consumatori), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244: art. 1, 8, 15 ust. 3, art. 21 ust. 2, art. 27, 29, 35, 38 ust. 1 pkt 1. La direttiva 2011/83/UE, considerando 26, include nel proprio ambito di applicazione i servizi dell’agente immobiliare.
• Ustawa o języku polskim (legge sulla lingua polacca), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81 (con la modifica poz. 676): art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1, 1a, 1b.
• Ustawa o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (legge sul CEIDG), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 30 (con le modifiche poz. 507, 734): art. 2 ust. 2 pkt 1, art. 5, art. 45 ust. 1.
• Ricerca di imprese: biznes.gov.pl, Wyszukiwarka firm (CEIDG e KRS insieme); CEIDG; società: KRS, Ministero della Giustizia; centri dei consumatori: ECC-Net.

L’immagine di copertina è stata generata con l’IA.