Агент з підбору квартири у Варшаві: що він робить, скільки коштує і як його перевірити

Агент з підбору оренди шукає квартири під ваш запит, зв’язується з власниками, організовує перегляди й допомагає з договором. Сума й момент оплати прописані в договорі посередництва. Агента можна перевірити до підписання: договір має бути письмовий або електронний, до нього додають копію полісу OC, ціну названо наперед, фірма є в реєстрі, а запевнення «маємо ліцензію» нічого не доводить, бо ліцензій у Польщі немає.

Статтю написала агенція allproperty, яка підбирає квартири для орендарів, тож наприкінці є розділ про нас, а наші умови наведено одним рядком. Норми закону звірено з текстами актів 07.10.2026. Позначка «оцінка» означає нашу думку або практику ринку, а не норму закону.

Шість перевірок за п’ять хвилин

Що перевірити	Де дивитися	Підстава
Договір письмовий або електронний	текст договору до будь-якої оплати	ст. 180 ч. 3 u.g.n.
До договору додано копію полісу OC	додаток до договору	ст. 181 ч. 3, 3a u.g.n.
Ціну й умови оплати названо наперед	договір, оголошення, листування	ст. 6 ч. 4 п. 3–4 u.p.n.p.r.
Фірма є в реєстрі, NIP і адреса збігаються	CEIDG або KRS	ст. 45 ч. 1 ustawy o CEIDG
Запевнення «маємо ліцензію» нічого не означає	ліцензій немає з 2014 року	Dz.U. 2013 poz. 829
Платити наперед не потрібно	оцінка	не норма

Далі кожен пункт розібрано по черзі.

Що робить агент з підбору оренди?

За законом посередництво в обігу нерухомості полягає в оплачуваних діях, спрямованих на те, щоб інші особи уклали договір, зокрема договір найму (ст. 179b п. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Які саме дії входять у роботу, визначає договір посередництва (ст. 180 ч. 3). Отже, «що робить агент» записано в договорі конкретної агенції, а не в законі.

У підборі для орендаря агент зазвичай (оцінка) приймає запит із бюджетом, районом, строком і кількістю кімнат, шукає варіанти, зв’язується з власниками та іншими агентами, домовляється про перегляди, проводить їх на місці або по відео, читає проєкт umowy najmu та пояснює умови, допомагає організувати підписання. Стороною вашого договору оренди він не стає, а нотаріуса й urząd не замінює.

У нас підбір виглядає так: ми телефонуємо власникам і агентам, організовуємо перегляди наживо або по відео, читаємо проєкт umowy najmu й допомагаємо організувати підписання. Допомога з PESEL і візитом до urzędu входить у 70% винагороди. Наші агенти говорять українською, російською, англійською, польською, німецькою, італійською, іспанською та турецькою. Точний перелік робіт записують у договорі підбору.

Скільки коштує агент і коли платити?

Закон не встановлює ні ставок, ні стелі комісії: у розділі про посередництво (ст. 179a–181a) таких норм немає, а розмір і момент оплати визначає договір посередництва. Ціна й умови оплати належать до суттєвої інформації, яку підприємець зобов’язаний повідомити заздалегідь: ціна або спосіб її розрахунку, а також домовленості про оплату (ст. 6 ч. 4 п. 3–4 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym). Тому до підписання поставте три запитання й отримайте відповіді в тексті договору:

1. Скільки, у злотих або відсотках, і від якої суми (від czynszu najmu без czynszu administracyjnego чи разом із ним)?
2. Коли: до підписання umowy najmu чи після?
3. За що саме: за підбір, за кожен перегляд чи за результат?

Розміри комісій інших агенцій ми не наводимо: закон їх не встановлює, а єдиної ринкової ставки немає. Наші умови: 70% одного місячного czynszu najmu (лише орендної плати, без czynszu administracyjnego й комунальних платежів), один раз, після підписання umowy najmu. Наприклад, при czynszu 3 500 zł це 2 450 zł. Докладний приклад розрахунку є в статті «Скільки грошей потрібно на старті, щоб зняти квартиру у Варшаві».

Чи потрібна агентові ліцензія в Польщі?

Ні. Професійні ліцензії посередників і центральні реєстри посередників скасували з 1 січня 2014 року: ustawa від 13 червня 2013 року (Dz.U. 2013 poz. 829) виключила ст. 179 з ustawy o gospodarce nieruchomościami, а реєстри закрила (ст. 37 ч. 1 цієї ustawy). Нині посередником вважається будь-який підприємець, який займається посередництвом (ст. 179a). До нього висувають дві вимоги: відсутність судимості за низку умисних злочинів (ст. 180a) та обов’язкове страхування OC (ст. 181 ч. 3).

Звідси практичний висновок (оцінка): запевнення «агент із ліцензією», «сертифікований рієлтор» чи «державна ліцензія» не підтверджуються жодним державним реєстром. Стверджувати, що підприємець має дозвіл, якого насправді немає, заборонено: це недобросовісна практика за будь-яких обставин (ст. 7 п. 4 літ. a ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym). Членство в галузевій організації, якщо воно є, не замінює ні договору, ні полісу.

Яким має бути договір з агентом?

Договір посередництва має бути укладений у письмовій або електронній формі під страхом недійсності (ст. 180 ч. 3). На практиці це означає:

• Папір. Обидві сторони підписують від руки один і той самий документ, або кожна підписує власний примірник, і сторони обмінюються підписаними примірниками (ст. 78 § 1 k.c.).
• Електронна форма. Потрібен кваліфікований електронний підпис (ст. 78¹ § 1 k.c.). Podpis zaufany кваліфікованим підписом не є (оцінка за текстом ст. 78¹).
• Не діє: повідомлення в месенджері, «ок» у чаті, скан або фото підпису. Вони не дають ні письмової, ні електронної форми, тому договір недійсний (ст. 180 ч. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ст. 78 і 78¹ k.c.). Якщо ви за кордоном, спитайте агента, як саме буде підписано договір. Докладніше про те, що вважається підписанням на відстані, у статті «Чи можна підписати договір оренди онлайн або кур’єром».

У тексті договору знайдіть п’ять речей: перелік дій агента, ціну й момент оплати, порядок розірвання, відомості про право відмовитися від договору, якщо таке право є (ст. 6 ч. 4 п. 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym; див. FAQ вище), та додаток із копією полісу.

Мова договору. Договори зі споживачами за загальним правилом складають польською, але обов’язок використовувати польську мову діє, лише якщо в момент підписання ви живете в Польщі й договір виконується в Польщі (ст. 7 ч. 1 ustawy o języku polskim). Якщо ви підписуєте з-за кордону, цей обов’язок може не діяти (оцінка за текстом ст. 7 ч. 1). Договір іншою мовою можливий на ваше прохання, якщо ви володієте цією мовою, не є громадянином Польщі й вас заздалегідь попередили про право отримати договір польською (ст. 8 ч. 1 і 1b). Договір можна скласти й одразу двома мовами (ст. 8 ч. 1a); польська версія є основою тлумачення, лише якщо ви громадянин Польщі, тож в іноземця вона автоматичного пріоритету не отримує. Навіть якщо текст мовою, яку ви читаєте, спитайте, чи агент попередив вас про це право.

Що таке OC посередника і де копія полісу?

OC посередника — це обов’язкове страхування цивільної відповідальності за шкоду, завдану у зв’язку з посередництвом. Воно поширюється й на шкоду від дій людей, які працюють під наглядом посередника (ст. 181 ч. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Мінімальна сума гарантії становить еквівалент 25 000 євро на одну подію та на всі події за період страхування до 12 місяців (§ 4 rozporządzenia Ministra Finansów від 26 квітня 2019 р., Dz.U. 2019 poz. 804). Страховка покриває шкоду, завдану діями чи бездіяльністю агента у зв’язку з посередництвом (§ 2 того самого rozporządzenia). Вона не гарантує, що квартира вам підійде, і не перевіряє власника замість вас (оцінка).

Копія полісу, чинного на день укладення договору, є додатком до договору (ст. 181 ч. 3a). Якщо в полісі чи в страховика щось змінюється, агент має одразу повідомити вас і передати копію нового документа. Що дивитися в копії:

• хто застрахований: назва фірми й NIP збігаються з договором;
• строк страхування охоплює дату підписання договору;
• сума гарантії не нижча за еквівалент 25 000 євро;
• предмет страхування: посередництво в обігу нерухомості.

Якщо копії немає, вимагайте її листом із підписом: паперовим із підписом від руки або з кваліфікованим електронним підписом (закон вимагає «письмової форми», і звичайного e-mail може не вистачити), та дайте сім днів з моменту отримання. Без відповіді ви маєте право розірвати договір негайно, без строку попередження (ст. 181 ч. 3b).

Як перевірити фірму за NIP і CEIDG?

CEIDG — це центральний реєстр підприємців, які ведуть бізнес як фізичні особи. Дані реєстру відкриті, доступ до них має кожен (ст. 45 ч. 1 ustawy o CEIDG). У записі видно ім’я та прізвище, NIP, REGON, адресу, контактні дані, якщо підприємець їх указав, предмет діяльності за PKD і дату початку діяльності (ст. 5). Найпростіше скористатися державним пошуком Wyszukiwarka firm на biznes.gov.pl: він шукає одразу в CEIDG і KRS, достатньо ввести NIP із договору. Можна й на сторінці пошуку CEIDG (вона відкривається у звичайному браузері, автоматичні програми вона може блокувати). Звірте три речі: фірма існує, NIP та адреса збігаються з договором, предмет діяльності пов’язаний з нерухомістю.

Якщо агенція працює як компанія (наприклад, sp. z o.o.), у CEIDG її немає: реєстр охоплює лише підприємців-фізичних осіб (ст. 2 ч. 2 п. 1). Таку компанію шукайте в KRS або через пошук на biznes.gov.pl. Рахунок для платежів у договорі має належати цій самій фірмі.

Що має насторожити?

Нижче ознаки, за яких варто зупинитися й перечитати договір. Усе, крім пунктів із зазначеною нормою, це оцінка.

• Гроші просять до підписання umowy najmu: «за бронь», «за перегляд», «за чергу».
• Платіж просять на особисту картку, через BLIK або в криптовалюті, а не на рахунок фірми з договору.
• Договору немає або він існує тільки в листуванні (недійсний за ст. 180 ч. 3).
• Копію полісу не показують або кажуть, що вона «не потрібна» (ст. 181 ч. 3a).
• Замість договору й реєстрів пред’являють «ліцензію» чи «сертифікат».
• Ціну названо не повністю, наприклад «домовимося потім» (ст. 6 ч. 4 п. 3–4).
• NIP не знаходиться в CEIDG чи KRS, а адреса в договорі не збігається з реєстром.
• Підганяють: «квартиру заберуть сьогодні», доки ви не прочитали договір.

Як відрізнити підробку оголошення від справжнього, ми розбирали в статті «Як розпізнати фальшиве оголошення».

Як перевірити нас?

Ви можете звірити все те саме й у нас, нічого не приймаючи на віру:

• Фірма: Vladyslav Moroz, jednoosobowa działalność gospodarcza, NIP 5214128421, REGON 542417364, ul. Stefana Okrzei 1A lok. 5e, 03-715 Warszawa. Запис можна знайти в CEIDG.
• Офіційні контакти агенції: +48 666 866 468 та info@allproperty.pl. Якщо вам пишуть від імені allproperty з іншого номера, передзвоніть на +48 666 866 468 і уточніть.
• Ліцензії в нас немає, як і в будь-якого агента в Польщі, бо ліцензій не існує. Є запис у CEIDG і обов’язковий поліс OC.
• Договір підбору ми готуємо до підписання до початку роботи: умови оплати в тексті, копія полісу OC у додатку (ст. 181 ч. 3a). Підписати його потрібно в тій формі, яку приймає закон, як описано вище.
• Винагорода: 70% одного місячного czynszu najmu (без czynszu administracyjnego й комунальних платежів), один раз, після підписання umowy najmu. Передоплати за сам підбір ми не беремо.

Реєстри з прямими посиланнями та правила безпечної угоди зібрано на сторінці «Як перевірити, що це справді ми». Якщо вирішили почати підбір, заповніть анкету: бюджет, строк заселення, кількість кімнат. Телефон: +48 666 866 468.

Джерела (перевірено 07.10.2026)

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: ст. 179a, 179b п. 3, 180 ч. 3, 180a, 181 ч. 3–3b. Поправки 2026 року (poz. 875 і 912) цих статей не стосуються.
• Ustawa від 13 червня 2013 р. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, Dz.U. 2013 poz. 829: ст. 8 п. 7 (скасування ст. 179 u.g.n.), ст. 37 ч. 1 (закриття реєстрів з 1 січня 2014 р.).
• Rozporządzenie Ministra Finansów від 26 квітня 2019 р. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami, Dz.U. 2019 poz. 804: § 2–4.
• Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 845: ст. 6 ч. 4 п. 3–5, ст. 7 п. 4. Новішого tekstu jednolitego на 07.10.2026 не знайдено.
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: ст. 78 § 1, ст. 78¹ § 1–2.
• Ustawa o prawach konsumenta, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244: ст. 1, 8, 15 ч. 3, ст. 21 ч. 2, ст. 27, 29, 35, 38 ч. 1 п. 1. Директива 2011/83/ЄС, motyw 26, включає послуги агента з нерухомості до сфери дії.
• Ustawa o języku polskim, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81 (зі зміною poz. 676): ст. 7 ч. 1, ст. 8 ч. 1, 1a, 1b.
• Ustawa o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 30 (зі змінами poz. 507, 734): ст. 2 ч. 2 п. 1, ст. 5, ст. 45 ч. 1.
• Пошук підприємців: biznes.gov.pl, Wyszukiwarka firm (CEIDG і KRS разом); CEIDG; компанії: KRS, Міністерство юстиції.

Обкладинку згенеровано ШІ.