Makler für Mietwohnungen in Warschau: was er tut, was er kostet und wie Sie ihn prüfen

Ein Makler für Mietwohnungen sucht Wohnungen nach Ihren Vorgaben, kontaktiert die Eigentümer, organisiert Besichtigungen und hilft beim Mietvertrag. Der Betrag und der Zeitpunkt der Zahlung stehen im Maklervertrag. Prüfen können Sie einen Makler vor der Unterschrift: Der Vertrag muss schriftlich oder elektronisch sein, eine Kopie der Haftpflichtpolice liegt bei, der Preis wird vorab genannt, die Firma steht in einem öffentlichen Register, und die Angabe „Wir haben eine Lizenz” beweist nichts, denn in Polen gibt es keine Lizenz für Makler.

Diesen Artikel schreibt allproperty, eine Agentur, die Mietwohnungen für Mieter sucht. Deshalb gibt es am Ende einen Abschnitt über uns, und unsere Konditionen stehen in einer Zeile. Die Rechtsvorschriften wurden am 7. Oktober 2026 anhand der veröffentlichten Texte geprüft. „Unsere Einschätzung” bedeutet eine eigene Meinung oder die Marktpraxis, keine Rechtsnorm.

Sechs Prüfungen in fünf Minuten

Was prüfen	Wo nachsehen	Grundlage
Der Vertrag ist schriftlich oder elektronisch	Vertragstext, vor jeder Zahlung	art. 180 ust. 3 u.g.n.
Eine Kopie der Haftpflichtpolice (OC) liegt bei	Anlage zum Vertrag	art. 181 ust. 3, 3a u.g.n.
Preis und Zahlungsbedingungen werden vorab genannt	Vertrag, Inserat, Nachrichten	art. 6 ust. 4 pkt 3–4 u.p.n.p.r.
Die Firma steht im Register, NIP und Adresse stimmen	CEIDG oder KRS	art. 45 ust. 1 des CEIDG-Gesetzes
„Wir haben eine Lizenz” bedeutet nichts	seit 2014 keine Lizenzen	Dz.U. 2013 poz. 829
Eine Vorauszahlung ist nicht nötig	unsere Einschätzung	keine Norm

Abkürzungen: u.g.n. = Immobilienwirtschaftsgesetz (ustawa o gospodarce nieruchomościami), u.p.n.p.r. = Gesetz gegen unlautere Marktpraktiken (ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym), k.c. = polnisches Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny). Unten wird jeder Punkt der Reihe nach erklärt.

Was macht ein Makler für Mietwohnungen?

Rechtlich besteht die Vermittlung im Immobilienverkehr in entgeltlichen Tätigkeiten, die darauf gerichtet sind, dass andere Personen einen Vertrag schließen, auch einen Mietvertrag (art. 179b pkt 3 u.g.n.). Welche Tätigkeiten dazugehören, legt der Maklervertrag fest (art. 180 ust. 3). Was ein Makler tut, steht also im Vertrag der jeweiligen Agentur und nicht im Gesetz.

Für einen Mieter tut ein Makler in der Regel Folgendes (unsere Einschätzung): Er nimmt Ihre Vorgaben mit Budget, Stadtteil, Einzugstermin und Zimmerzahl auf, sucht Angebote, kontaktiert Eigentümer und andere Makler, vereinbart Besichtigungen, führt sie vor Ort oder per Video durch, liest den Entwurf des Mietvertrags, erklärt die Bedingungen und hilft bei der Organisation der Unterzeichnung. Er wird nicht Partei Ihres Mietvertrags und ersetzt weder einen Notar noch eine Behörde.

Bei uns sieht die Wohnungssuche so aus: Wir rufen Eigentümer und Makler an, organisieren Besichtigungen vor Ort oder per Video, lesen den Entwurf des Mietvertrags (umowa najmu) und helfen bei der Organisation der Unterzeichnung. Wir betreuen Sie in Ihrer Sprache: Deutsch, Englisch, Italienisch, Spanisch, Polnisch, Türkisch, Ukrainisch und Russisch. Die Hilfe bei PESEL und beim Behördengang (urząd) ist in den 70 % enthalten. Die genaue Liste der Leistungen steht im Vermittlungsvertrag.

Was kostet ein Makler, und wann zahlen Sie?

Das Gesetz legt weder Sätze noch eine Obergrenze für die Provision fest: Das Kapitel über die Vermittlung (art. 179a–181a) enthält keine solche Regel, die Höhe und den Zahlungszeitpunkt bestimmt der Maklervertrag. Preis und Zahlungsbedingungen gelten als wesentliche Information, die ein Unternehmer dem Verbraucher vorab geben muss: der Preis oder die Art seiner Berechnung sowie die Zahlungsmodalitäten (art. 6 ust. 4 pkt 3–4 u.p.n.p.r.). Stellen Sie deshalb vor der Unterschrift drei Fragen und lassen Sie sich die Antworten im Vertragstext geben:

1. Wie viel, in Złoty oder Prozent, und wovon (von der Grundmiete, czynsz najmu, ohne Verwaltungsumlage, czynsz administracyjny, oder mit ihr)?
2. Wann: vor der Unterzeichnung des Mietvertrags oder danach?
3. Wofür genau: für die Suche, für jede Besichtigung oder für das Ergebnis?

Die Provisionen anderer Agenturen nennen wir nicht: Das Gesetz legt keine fest, und es gibt keinen einheitlichen Marktsatz. Unsere Konditionen: 70 % einer Monatsmiete (nur czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten), einmalig, nach der Unterzeichnung des Mietvertrags. Beispiel: Bei einer Miete von 3.500 zł beträgt die Vergütung 2.450 zł. Ein ausführliches Rechenbeispiel steht im Artikel „Wie viel Geld Sie am Anfang brauchen, um in Warschau eine Wohnung zu mieten”.

Braucht ein Makler in Polen eine Lizenz?

Nein. Die beruflichen Lizenzen und die zentralen Register der Makler wurden zum 1. Januar 2014 abgeschafft: Das Gesetz vom 13. Juni 2013 (Dz.U. 2013 poz. 829) hob art. 179 des Immobilienwirtschaftsgesetzes auf und schloss die Register (art. 37 ust. 1 dieses Gesetzes). Heute ist ein Makler schlicht ein Unternehmer, der Vermittlung betreibt (art. 179a). Es gelten zwei Anforderungen: keine rechtskräftige Verurteilung wegen einer Reihe vorsätzlicher Straftaten (art. 180a) und eine Pflicht-Haftpflichtversicherung (art. 181 ust. 3).

In Deutschland bedarf ein Makler dagegen einer Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 GewO). Einen solchen Erlaubnisvorbehalt gibt es in Polen nicht, und kein staatliches Register kann „Makler mit Lizenz”, „zertifizierter Makler” oder „staatliche Lizenz” bestätigen (unsere Einschätzung). Zu behaupten, ein Unternehmer besitze eine Genehmigung, die er nicht hat, ist unter allen Umständen eine unlautere Praxis (art. 7 pkt 4 lit. a u.p.n.p.r.). Die Mitgliedschaft in einem Branchenverband, falls vorhanden, ersetzt weder den Vertrag noch die Police.

Wie sollte der Vertrag mit dem Makler aussehen?

Ein Maklervertrag muss bei Strafe der Nichtigkeit schriftlich oder in elektronischer Form geschlossen werden (art. 180 ust. 3). In der Praxis heißt das:

• Papier. Beide Seiten unterschreiben dasselbe Dokument eigenhändig, oder jede Seite unterschreibt ein eigenes Exemplar und die Parteien tauschen die unterschriebenen Exemplare aus (art. 78 § 1 k.c.).
• Elektronische Form. Nötig ist eine qualifizierte elektronische Signatur (art. 78¹ § 1 k.c.). Podpis zaufany (das polnische Vertrauensprofil) ist keine qualifizierte Signatur (unsere Einschätzung nach dem Wortlaut von art. 78¹).
• Nicht wirksam: eine Messenger-Nachricht, ein „ok” im Chat, ein Scan oder das Foto einer Unterschrift. Sie ergeben weder die schriftliche noch die elektronische Form, der Vertrag wäre nichtig (art. 180 ust. 3 u.g.n., art. 78 und 78¹ k.c.). Wenn Sie im Ausland sind, fragen Sie den Makler, wie der Vertrag genau unterschrieben wird. Was als Unterschrift aus der Ferne gilt, steht im Artikel „Mietvertrag in Polen online oder per Kurier unterschreiben”.

Suchen Sie im Vertragstext fünf Dinge: die Liste der Leistungen des Maklers, den Preis und den Zahlungszeitpunkt, die Regeln zur Beendigung, die Information über Ihr Widerrufsrecht, falls Sie eines haben (art. 6 ust. 4 pkt 5 u.p.n.p.r.; siehe die FAQ oben), und die Anlage mit der Kopie der Police.

Sprache des Vertrags. Verträge mit Verbrauchern werden grundsätzlich auf Polnisch abgefasst, aber die Pflicht zum Polnischen gilt nur, wenn Sie bei Vertragsschluss in Polen wohnen und der Vertrag in Polen erfüllt wird (art. 7 ust. 1 des Gesetzes über die polnische Sprache). Unterschreiben Sie aus dem Ausland, etwa aus Deutschland, gilt diese Pflicht möglicherweise nicht (unsere Einschätzung nach dem Wortlaut von art. 7 ust. 1). Ein Vertrag in einer anderen Sprache ist auf Ihren Wunsch möglich, wenn Sie diese Sprache beherrschen, nicht polnischer Staatsbürger sind und vorher darauf hingewiesen wurden, dass Sie den Vertrag auf Polnisch verlangen können (art. 8 ust. 1 und 1b). Man kann den Vertrag auch gleich in zwei Sprachen abfassen (art. 8 ust. 1a); die polnische Fassung ist nur dann Auslegungsgrundlage, wenn Sie polnischer Staatsbürger sind, ein Ausländer hat also keinen automatischen Vorrang der polnischen Fassung. Auch wenn der Text in einer Sprache vorliegt, die Sie lesen, fragen Sie, ob der Makler Sie auf dieses Recht hingewiesen hat.

Was ist die Haftpflichtversicherung (OC) des Maklers, und wo ist die Kopie?

Die OC-Police ist eine Pflicht-Haftpflichtversicherung für Schäden im Zusammenhang mit der Vermittlung. Sie deckt auch Schäden durch Personen, die unter der Aufsicht des Maklers arbeiten (art. 181 ust. 3 u.g.n.). Die Mindestgarantiesumme beträgt den Gegenwert von 25 000 Euro je Ereignis und für alle Ereignisse in einem Versicherungszeitraum von bis zu 12 Monaten (§ 4 der Verordnung des Finanzministers vom 26. April 2019, Dz.U. 2019 poz. 804). Die Versicherung deckt Schäden durch Handlungen oder Unterlassungen des Maklers im Zusammenhang mit der Vermittlung (§ 2 derselben Verordnung). Sie garantiert nicht, dass die Wohnung zu Ihnen passt, und prüft den Eigentümer nicht für Sie (unsere Einschätzung).

Eine Kopie der Police, die am Tag des Vertragsschlusses gilt, ist Anlage zum Vertrag (art. 181 ust. 3a). Ändert sich etwas an der Police oder beim Versicherer, muss der Makler Sie unverzüglich informieren und die Kopie des neuen Dokuments übergeben. Was Sie auf der Kopie lesen sollten:

• Wer versichert ist: Firmenname und NIP stimmen mit dem Vertrag überein.
• Der Versicherungszeitraum umfasst den Tag Ihrer Unterschrift.
• Die Garantiesumme liegt nicht unter dem Gegenwert von 25 000 Euro.
• Der Gegenstand: Vermittlung im Immobilienverkehr.

Fehlt die Kopie, fordern Sie sie in einem unterschriebenen Brief an, auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift oder mit qualifizierter elektronischer Signatur (das Gesetz verlangt eine Aufforderung „in schriftlicher Form”, eine gewöhnliche E-Mail reicht möglicherweise nicht), und setzen Sie sieben Tage ab Erhalt. Kommt nichts, dürfen Sie den Vertrag fristlos kündigen (art. 181 ust. 3b).

Wie prüfen Sie die Firma über NIP und CEIDG?

CEIDG ist das zentrale Register der Unternehmer, die ihr Geschäft als natürliche Personen betreiben. Die Daten sind öffentlich, jeder darf sie einsehen (art. 45 ust. 1 des CEIDG-Gesetzes). Ein Eintrag zeigt Vor- und Nachname, NIP, REGON, Adresse, Kontaktdaten, falls der Unternehmer sie angegeben hat, den PKD-Tätigkeitscode und das Beginndatum (art. 5). Am einfachsten geht es mit der staatlichen Firmensuche Wyszukiwarka firm auf biznes.gov.pl, die CEIDG und KRS zugleich durchsucht: Geben Sie die NIP aus Ihrem Vertrag ein. Möglich ist auch die Suchseite des CEIDG (sie öffnet sich in einem normalen Browser, automatische Programme werden womöglich blockiert). Vergleichen Sie drei Dinge: Die Firma existiert, NIP und Adresse stimmen mit dem Vertrag überein, und die Tätigkeit hat mit Immobilien zu tun.

Ist die Agentur eine Gesellschaft (zum Beispiel eine sp. z o.o., vergleichbar mit einer GmbH), steht sie nicht im CEIDG: Das Register erfasst nur Unternehmer, die als natürliche Personen tätig sind (art. 2 ust. 2 pkt 1). Eine Gesellschaft finden Sie im KRS oder über die Suche auf biznes.gov.pl. Das Konto für Zahlungen im Vertrag sollte derselben Firma gehören.

Was sollte Sie stutzig machen?

Das sind Zeichen, bei denen Sie innehalten und den Vertrag noch einmal lesen sollten. Alles ohne Angabe einer Norm ist unsere Einschätzung.

• Es wird Geld vor der Unterzeichnung des Mietvertrags verlangt: „für die Reservierung”, „für die Besichtigung”, „für einen Platz in der Warteschlange”.
• Die Zahlung soll auf eine private Karte, per BLIK oder in Kryptowährung erfolgen, nicht auf das Firmenkonto aus dem Vertrag.
• Es gibt keinen Vertrag, oder er existiert nur im Chat (nichtig nach art. 180 ust. 3).
• Die Kopie der Police wird nicht gezeigt, oder es heißt, sie sei „nicht nötig” (art. 181 ust. 3a).
• Statt Vertrag und Registereinträgen wird eine „Lizenz” oder ein „Zertifikat” vorgezeigt.
• Der Preis ist unvollständig, etwa „das klären wir später” (art. 6 ust. 4 pkt 3–4).
• Die NIP ist im CEIDG oder KRS nicht zu finden, oder die Adresse im Vertrag weicht vom Register ab.
• Man setzt Sie unter Zeitdruck („die Wohnung ist heute weg”), bevor Sie den Vertrag gelesen haben.

Wie Sie ein kopiertes Inserat von einem echten unterscheiden, steht im Artikel „Wie erkennt man ein gefälschtes Mietinserat? 5 Warnsignale”.

Wohin können Sie sich bei einem Streit wenden?

Wohnen Sie in einem anderen EU-Land und schließen von dort aus einen Vertrag mit einer Agentur in Polen, kann Ihnen das Europäische Verbraucherzentrum Ihres Landes bei einem Streit helfen. Es gehört zum Netz ECC-Net, das bei Streitigkeiten mit einem Anbieter in einem anderen EU-Land unterstützt, und seine Kontaktdaten finden Sie auf der Seite der Europäischen Kommission zum ECC-Net. Das ersetzt keine Rechtsberatung, aber Sie wissen dann, an wen Sie sich zuerst wenden.

Wie können Sie uns prüfen?

Dieselben Prüfungen können Sie bei uns durchführen, ohne etwas auf Treu und Glauben hinzunehmen:

• Die Firma: Vladyslav Moroz, Einzelunternehmen (jednoosobowa działalność gospodarcza), NIP 5214128421, REGON 542417364, ul. Stefana Okrzei 1A lok. 5e, 03-715 Warszawa. Der Eintrag ist im CEIDG zu finden.
• Die offiziellen Kontakte der Agentur sind +48 666 866 468 und info@allproperty.pl. Schreibt Ihnen jemand im Namen von allproperty von einer anderen Nummer, rufen Sie +48 666 866 468 an und fragen Sie nach.
• Eine Lizenz haben wir nicht, wie jeder Makler in Polen, weil es keine Lizenzen gibt. Wir haben einen CEIDG-Eintrag und die Pflicht-OC-Police.
• Den Vermittlungsvertrag bereiten wir so vor, dass er vor Beginn der Arbeit unterschrieben wird: mit den Zahlungsbedingungen im Text und einer Kopie der OC-Police als Anlage (art. 181 ust. 3a). Unterschrieben werden muss er in einer Form, die das Gesetz anerkennt, wie oben beschrieben.
• Die Vergütung: 70 % einer Monatsmiete (czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten), einmalig, nach der Unterzeichnung des Mietvertrags. Für die Suche selbst nehmen wir keine Vorauszahlung.

Die Register mit direkten Links und die Regeln für ein sicheres Geschäft finden Sie auf der Seite „Woran Sie erkennen, dass wir es wirklich sind”. Wenn Sie eine Suche starten möchten, füllen Sie den Fragebogen aus: Budget, Einzugstermin, Zahl der Zimmer. Telefon: +48 666 866 468.

Quellen (geprüft am 07.10.2026)

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Immobilienwirtschaftsgesetz), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 179a, 179b pkt 3, 180 ust. 3, 180a, 181 ust. 3–3b. Die Änderungen von 2026 (poz. 875 und 912) berühren diese Artikel nicht.
• Ustawa vom 13. Juni 2013 o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów, Dz.U. 2013 poz. 829: art. 8 pkt 7 (Aufhebung von art. 179 u.g.n.), art. 37 ust. 1 (Schließung der Register zum 1. Januar 2014).
• Rozporządzenie Ministra Finansów vom 26. April 2019 w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami, Dz.U. 2019 poz. 804: § 2–4.
• Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 845: art. 6 ust. 4 pkt 3–5, art. 7 pkt 4. Einen neueren tekst jednolity haben wir am 07.10.2026 nicht gefunden.
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 78 § 1, art. 78¹ § 1–2.
• Ustawa o prawach konsumenta (Verbraucherrechtegesetz), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244: art. 1, 8, 15 ust. 3, art. 21 ust. 2, art. 27, 29, 35, 38 ust. 1 pkt 1. Richtlinie 2011/83/EU, Erwägungsgrund 26, nennt die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers ausdrücklich als vom Anwendungsbereich erfasst.
• Ustawa o języku polskim (Gesetz über die polnische Sprache), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 81 (mit der Änderung poz. 676): art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1, 1a, 1b.
• Ustawa o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG-Gesetz), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 30 (mit den Änderungen poz. 507, 734): art. 2 ust. 2 pkt 1, art. 5, art. 45 ust. 1.
• Deutsches Recht zum Vergleich: § 34c GewO.
• Firmensuche: biznes.gov.pl, Wyszukiwarka firm (CEIDG und KRS zusammen); CEIDG; Gesellschaften: KRS, Justizministerium; Verbraucherzentren: ECC-Net.

Das Titelbild wurde mit KI erzeugt.