La cauzione nella locazione — a quanto può ammontare e quando viene restituita

La cauzione nella locazione ordinaria non può superare 12 mensilità del canone, mentre nel najem okazjonalny (locazione occasionale con dichiarazione notarile dell’inquilino) e nella locazione istituzionale — 6 mensilità (art. 6 comma 1, art. 19a comma 4 e art. 19f comma 5 della legge del 21 giugno 2001 sulla tutela dei diritti degli inquilini; quadro normativo ad agosto 2026). Il proprietario deve restituirla entro un mese dal giorno dello sgombero dell’immobile — calcolato dalla consegna effettiva delle chiavi, non dalla data di fine contratto — dopo aver detratto esclusivamente i crediti documentati. Nella locazione ordinaria la cauzione è soggetta a rivalutazione: se il canone è aumentato, riceve proporzionalmente di più, e mai meno di quanto ha versato.

Nella pratica di Warszawa lo standard è una cauzione pari a uno o due canoni. Con una tariffa media di offerta di circa 4 000 zł al mese (mediana circa 3 300 zł, dato ad agosto 2026) ciò significa di solito 4 000–8 000 zł da versare alla firma del contratto. Di seguito queste regole in chiave pratica: limiti, termini, trattenute ammissibili e il confine tra normale usura e danno.

A quanto può ammontare al massimo la cauzione?

Con un contratto di locazione ordinario la cauzione non può superare dodici mensilità del canone, calcolate secondo la tariffa in vigore il giorno della stipula del contratto (art. 6 comma 1 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini). Per due forme particolari di locazione la legge prevede un tetto più basso — la loro struttura è descritta più ampiamente nella guida al najem okazjonalny.

Tipo di contratto	Cauzione massima	Base giuridica
Locazione ordinaria	12 × canone mensile	art. 6 comma 1
Najem okazjonalny	6 × canone mensile	art. 19a comma 4
Locazione istituzionale	6 × canone mensile	art. 19f comma 5

Questi sono limiti, non indicazioni di mercato. Nella pratica di Warszawa nel 2026 lo standard è una, più raramente due mensilità del canone — chiederne sei sarebbe conforme alla legge, ma scoraggerebbe di fatto gli inquilini. Un dettaglio importante: il moltiplicatore si calcola sul canone di locazione, e non sulla somma del canone e delle spese per le utenze. Se il canone è di 3 500 zł e le spese amministrative più i contatori aggiungono 900 zł, la base della cauzione è 3 500 zł.

Una clausola che prevede una cauzione superiore al limite di legge è nulla nella parte che eccede il limite. La cauzione non viene affatto richiesta nella locazione di un alloggio sostitutivo né nella locazione sociale (art. 6 comma 2).

Nel najem okazjonalny e nella locazione istituzionale la cauzione garantisce inoltre gli eventuali costi di esecuzione dell’obbligo di sgombero dell’immobile. Nella locazione istituzionale il proprietario può inoltre soddisfare il canone arretrato dalla cauzione già durante il contratto, e l’inquilino deve reintegrarla per intero (art. 19f commi 7 e 8). Nella locazione ordinaria questa possibilità non esiste — la cauzione resta intatta fino al giorno della riconsegna dell’immobile.

Quando il proprietario deve restituire la cauzione?

L’art. 6 comma 4 della legge è inequivocabile: la cauzione è soggetta a restituzione entro un mese dal giorno dello sgombero dell’immobile (o dell’acquisto della sua proprietà da parte dell’inquilino), previa detrazione dei crediti del locatore. Un termine mensile analogo vale per il najem okazjonalny e per la locazione istituzionale.

La parola chiave è „sgombero”. Il termine non decorre dalla data finale indicata nel contratto, ma dal giorno in cui riconsegna effettivamente l’appartamento: porta via le sue cose, restituisce tutte le serie di chiavi, firma il verbale finale. Se il contratto è terminato il 30 giugno, ma ha consegnato le chiavi il 5 luglio — il mese si conta dal 5 luglio. Funziona anche nel senso opposto: finché nell’immobile ci sono i suoi mobili o finché tiene le chiavi, il proprietario può fondatamente sostenere che l’immobile non è stato sgomberato.

Il termine di un mese è una norma imperativa — non può essere prolungato contrattualmente, ad esempio con una clausola „la cauzione sarà restituita entro tre mesi”. Una clausola simile non vincola l’inquilino.

La cauzione è soggetta a rivalutazione?

Un meccanismo poco conosciuto dell’art. 6 comma 3: nella locazione ordinaria la cauzione viene restituita in misura rivalutata. La restituzione è il prodotto del canone in vigore il giorno della restituzione per il numero di mensilità stabilito al momento del versamento della cauzione — comunque non meno dell’importo effettivamente versato.

Esempio: alla firma del contratto il canone era di 3 000 zł e la cauzione corrispondeva al doppio, cioè 6 000 zł. Dopo due anni, in seguito a un aumento del canone conforme alla legge, il canone è di 3 400 zł. Il proprietario dovrebbe restituire 2 × 3 400 zł = 6 800 zł (meno le eventuali trattenute documentate).

Se il canone non è aumentato — torna esattamente quanto è stato versato. Nel najem okazjonalny e nella locazione istituzionale la legge non prevede una rivalutazione analoga, quindi decidono le clausole del contratto.

Che cosa può trattenere il proprietario dalla cauzione — e che cosa no?

La cauzione non è una penale contrattuale né un compenso aggiuntivo. Da essa si possono trattenere esclusivamente crediti concreti e documentati derivanti dalla locazione:

• canone arretrato — confermato dallo storico dei pagamenti;
• spese e utenze non saldate — sulla base delle fatture e delle letture dei contatori riportate nel verbale;
• danni che eccedono la normale usura — documentati dal verbale, dalle fotografie e da un preventivo o da una fattura;
• costo di sostituzione della serratura, se non sono state restituite tutte le chiavi consegnate.

Ogni trattenuta richiede una prova. Un conteggio „a forfait” — „trattengo metà della cauzione per ogni evenienza” — non ha fondamento giuridico.

Come distinguere la normale usura dal danno?

Ai sensi dell’art. 675 § 1 del Codice civile l’inquilino restituisce l’immobile in uno stato non deteriorato, ma non risponde dell’usura conseguente a un uso corretto. Il test pratico: la stessa traccia si sarebbe formata presso un proprietario diligente che avesse abitato in quell’immobile per lo stesso periodo? Se sì — si tratta di normale usura e non grava sulla cauzione.

Rientrano nella normale usura, tra l’altro, i segni dei mobili sul pavimento, le piccole abrasioni e lo scolorimento delle pareti, le guarnizioni consumate o la necessità di rinfrescare la tinteggiatura dopo alcuni anni di locazione. Sono invece danni i buchi nelle pareti, le piastrelle rotte, i pannelli allagati e rigonfiati, gli elettrodomestici danneggiati o gli infissi distrutti intenzionalmente. Nella stima del danno si tiene conto dell’ammortamento — per una lavatrice di cinque anni non si paga come per una nuova.

Perché il protokół zdawczo-odbiorczy è una polizza per entrambe le parti?

La maggior parte delle controversie sulla cauzione è in sostanza una controversia su come si presentava l’immobile all’inizio. La risolve il protokół zdawczo-odbiorczy (verbale di consegna e riconsegna) redatto all’ingresso e all’uscita. Si assicuri che contenga:

1. le letture dei contatori (elettricità, acqua, gas, riscaldamento) con la data di rilevazione;
2. il numero di serie di chiavi e telecomandi consegnati;
3. la descrizione dello stato di pareti, pavimenti, mobili ed elettrodomestici con i difetti esistenti;
4. fotografie con data — preferibilmente alcune decine, stanza per stanza;
5. le firme di entrambe le parti.

Senza il verbale il locatore non proverà il danno, e l’inquilino non proverà che il graffio sul piano di lavoro c’era fin dall’inizio. Nelle locazioni gestite da allproperty il verbale con le fotografie fa parte del supporto standard agli inquilini a Warszawa — riceve la documentazione completa ancora prima del ritiro delle chiavi.

Che cosa fare se la cauzione non viene restituita nei termini?

Se è passato un mese dalla riconsegna dell’immobile e il denaro non c’è, proceda per gradi. Prima una diffida di pagamento scritta con un termine indicato (ad esempio 7 giorni) e il numero di conto, inviata per raccomandata o per e-mail con conferma. Dal giorno della esigibilità può calcolare gli interessi legali di mora.

Il passo successivo è il ricorso — con gli importi tipici delle cauzioni la causa finisce nel procedimento semplificato, e il diritto alla restituzione si prescrive soltanto dopo 6 anni (art. 118 del Codice civile). La sola mancata reazione del proprietario non significa la „decadenza” della cauzione — è denaro suo per tutto il tempo.

Un contratto ben costruito e un verbale accurato risolvono il 90% dei problemi con la cauzione prima ancora che sorgano. In allproperty le regole della cauzione — il suo importo, la rivalutazione e le modalità di conteggio — sono descritte nei contratti in modo esplicito, e ogni consegna dell’immobile viene documentata con un verbale corredato di fotografie. Se affida il suo appartamento in locazione a Warszawa oppure lo sta ancora cercando per sé, la accompagneremo volentieri lungo tutto il processo — dalle visite fino alla restituzione della cauzione senza controversie. Se durante il ritiro o la riconsegna dell’immobile qualcosa nel verbale desta dubbi — la lettura di un contatore, un segno sulla parete, una chiave mancante — non aspetti fino a lunedì, ma chiami subito, dal posto: lavoriamo 24 ore su 24, +48 666 866 468 oppure +48 692 649 839.