Imposta sulla locazione privata — ryczałt 8,5% e 12,5% senza segreti

L’imposta sulla locazione privata è, dal 1° gennaio 2023, esclusivamente il ryczałt sui ricavi registrati (imposta forfettaria): 8,5% sul ricavo fino a 100 000 zł l’anno e 12,5% sull’eccedenza oltre tale importo. La tassazione a scaglioni con deduzione dei costi è venuta meno. Il ryczałt lo versa lei stesso entro il 20° giorno del mese successivo sul microconto fiscale (simbolo PPE), e a fine anno presenta il PIT-28 — per il 2026 entro il 30 aprile 2027. Sulla locazione privata non paga contributi ZUS né contributo sanitario. I coniugi in comunione dei beni possono, previa dichiarazione, far tassare il tutto in capo a uno solo di loro — in tal caso l’aliquota dell’8,5% vale fino a 200 000 zł. I versamenti trimestrali spettano a chi avvia la locazione e a chi nel 2025 non ha superato 851 720 zł di ricavo. Quanto pagherà realmente dipende da tre cose: il limite di 100 000 zł, la separazione delle utenze nel contratto di locazione e il rispetto delle scadenze. Qui di seguito mettiamo in ordine tutto ciò che, come locatore, deve sapere — situazione ad agosto 2026.

Il ryczałt è l’unica forma di tassazione della locazione privata?

Sì. Il cambiamento è stato introdotto dal Polski Ład: dal 2023 i ricavi da locazione, sublocazione e affitto al di fuori dell’attività d’impresa sono soggetti esclusivamente al ryczałt sulla base della legge del 20 novembre 1998 sull’imposta forfettaria su alcuni ricavi conseguiti da persone fisiche. La scelta della forma di tassazione non va comunicata all’ufficio delle imposte — deriva direttamente dalla normativa.

Il ryczałt lo versa nel corso dell’anno, e a fine anno presenta la dichiarazione PIT-28. I ricavi da locazione non si aggiungono al PIT-36 né al PIT-37 — anche se lavora come dipendente, la locazione si dichiara su un modulo separato. Sulla locazione privata non paga inoltre contributi ZUS né contributo sanitario — il ryczałt è l’unico onere di diritto pubblico legato a questo titolo.

Come funziona il limite di 100 000 zł con le aliquote 8,5% e 12,5%?

L’impianto è a soglia, ma il superamento del limite non „rovina” l’intero anno — l’aliquota più alta riguarda solo l’eccedenza:

Ricavo annuo	Aliquota del ryczałt
fino a 100 000 zł	8,5%
eccedenza oltre 100 000 zł	12,5%
coniugi con dichiarazione — fino a 200 000 zł	8,5%

Il limite si calcola progressivamente dall’inizio dell’anno, secondo gli importi effettivamente ricevuti o messi a disposizione — non secondo le scadenze di pagamento previste dal contratto. Se un singolo versamento del canone supera la soglia, lo divide: la parte che rientra nel limite la tassa all’8,5%, il resto — al 12,5%, già nello stesso mese.

Esempio: affitta un appartamento a Mokotów per 3 500 zł al mese (le quotazioni di mercato le riassumiamo nella panoramica dei prezzi degli affitti a Warszawa nel 2026). Il ricavo annuo è di 42 000 zł, quindi chiude l’intero anno con l’aliquota dell’8,5% — il ryczałt sarà di 3 570 zł (circa 298 zł al mese). Con due o tre appartamenti e un ricavo di 130 000 zł pagherà 8 500 zł sui primi 100 000 zł e 3 750 zł sull’eccedenza di 30 000 zł — in totale 12 250 zł. Il limite comprende la somma dei ricavi di tutti i suoi immobili e di tutti i contratti di questo tipo.

Su che cosa si paga il ryczałt — le utenze rientrano nel ricavo?

Il ryczałt si paga sul ricavo, senza dedurre i costi. Tanto più conta quindi che cosa costituisca ricavo. Le autorità fiscali confermano con coerenza nelle interpretazioni individuali (ad esempio l’interpretazione del Direttore della KIS del 29 gennaio 2021, n. 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT) che le spese di esercizio e le utenze — il czynsz administracyjny (spese condominiali) verso la comunità o la cooperativa, elettricità, gas, acqua, rifiuti — non sono un suo ricavo, se il contratto di locazione le separa espressamente dal canone e trasferisce all’inquilino l’obbligo di sostenerle. Come formulare una clausola di questo tipo lo suggerisce la guida contratto di locazione — a cosa fare attenzione.

La differenza si sente. Con un canone di locazione di 3 000 zł e spese di 800 zł al mese: con una clausola corretta nel contratto paga l’8,5% su 3 000 zł, cioè 255 zł. Senza la separazione — sull’intero importo di 3 800 zł, cioè 323 zł al mese. Su base annua sono 816 zł di differenza su un solo appartamento. Anche la caparra restituibile non è un ricavo, finché è soggetta a restituzione all’inquilino.

Come usano i coniugi il limite di 200 000 zł?

Se tra voi esiste la comunione dei beni, potete presentare al direttore dell’ufficio delle imposte una dichiarazione di tassazione dell’intero ricavo da locazione in capo a uno solo di voi. In tal caso l’aliquota dell’8,5% vale fino a 200 000 zł di ricavo, e il 12,5% solo sull’eccedenza. Senza la dichiarazione ciascun coniuge dichiara la propria quota con il proprio limite di 100 000 zł.

I termini sono rigidi: la dichiarazione si presenta entro il 20° giorno del mese successivo a quello del primo ricavo da locazione nell’anno, e se il primo ricavo cade in dicembre — entro la fine dell’anno fiscale. In regime di separazione dei beni l’agevolazione non spetta.

Quando versare il ryczałt ed entro quando presentare il PIT-28?

Il ryczałt lo versa da sé, senza sollecito dell’ufficio:

• mensilmente — entro il 20° giorno del mese successivo (per ottobre entro il 20 novembre), e per dicembre entro il 20 gennaio dell’anno seguente;
• trimestralmente — entro il 20° giorno del mese successivo al trimestre (20 aprile, 20 luglio, 20 ottobre), e per il IV trimestre entro il 20 gennaio; questa opzione spetta a chi avvia la locazione e ai contribuenti i cui ricavi nell’anno precedente non hanno superato il controvalore di 200 000 euro — nel 2026 sono 851 720 zł di ricavo per il 2025 (cambio NBP 4,2586 zł del 1° ottobre 2025);
• la scelta dei versamenti trimestrali non si comunica in anticipo — la si segnala soltanto nel PIT-28 presentato per l’anno in cui ha pagato in tal modo;
• il bonifico lo effettua sul proprio microconto fiscale con il simbolo del modulo PPE;
• la dichiarazione annuale PIT-28 si presenta tra il 15 febbraio e il 30 aprile — per il 2026 entro il 30 aprile 2027, ed entro lo stesso termine versa l’eventuale differenza.

Se il 20° giorno cade in un fine settimana o in un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno lavorativo utile.

Che cosa il ryczałt non permette di dedurre?

Il ryczałt compra semplicità, ma chiude la strada ai costi. Non dedurrà l’ammortamento, i lavori di ristrutturazione, gli arredi né gli interessi del mutuo ipotecario. Con un appartamento acquistato a credito e bisognoso di interventi, l’onere effettivo può quindi risultare più alto di quanto suggerisca l’aliquota bassa.

Resta come alternativa la locazione nell’ambito di un’attività d’impresa, dove i costi si possono dedurre, ma si aggiungono contributi e altri obblighi — questa decisione conviene valutarla con un consulente fiscale.

Breve checklist del locatore

1. Verifichi il contratto di locazione: se le spese e le utenze sono separate dal canone e attribuite all’inquilino.
2. Sommi i ricavi progressivamente da tutti gli immobili e tenga d’occhio la soglia di 100 000 zł.
3. Coniugi: valutate la dichiarazione di tassazione dell’intero importo in capo a uno solo di voi e rispettate il termine.
4. Versi il ryczałt entro il 20° giorno del mese sul microconto con il simbolo PPE.
5. Presenti il PIT-28 entro il 30 aprile dell’anno successivo.
6. Conservi le conferme dei bonifici dell’inquilino — con due aliquote e dei limiti la documentazione torna molto utile.

Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce una consulenza fiscale. Se affitta un appartamento a Warszawa e preferisce avere la locazione ordinata dalla A alla Z — dalla costruzione del contratto con la corretta separazione tra canone e spese fino alla ricerca e alla verifica dell’inquilino — il team allproperty l’aiuterà volentieri. I dettagli li trova nella pagina per i proprietari: la gestione della locazione costa da noi il 50% del canone mensile, e cominciamo sempre da una conversazione sul suo immobile. Il contratto con l’inquilino si firma spesso di sera o nel fine settimana, quando va bene a entrambe le parti — se in quel momento sorge un dubbio su una clausola relativa alle utenze o all’aliquota, non deve aspettare fino a lunedì: lavoriamo 24 ore su 24, 7 giorni su 7, basta chiamare il +48 666 866 468 oppure il +48 692 649 839.