Si possono indicare nel contratto tutti i coinquilini?

La legge non vieta un contratto con più inquilini, ma non obbliga nemmeno il proprietario ad accettarlo: una norma del genere non l'abbiamo trovata né nel Codice civile né nella legge sulla tutela dei diritti degli inquilini. Se vivete insieme, ha senso indicare tutti. Chi non figura nel contratto non ne è parte, e la sua permanenza dipende dal consenso del proprietario (art. 688² k.c.). Chiedete il numero di inquilini prima della visita. Situazione al 07.10.2026.

Il deposito cauzionale si divide in quote?

Nei confronti del proprietario la kaucja è di norma un'unica somma per contratto. La legge ne limita l'importo (12 volte il canone mensile, 6 volte per il najem okazjonalny), ma non impone di dividerla tra i coinquilini. Come è stata versata e a chi va restituita lo stabilisce il contratto, quindi annotate il contributo di ciascuno. Come dividete la vostra quota tra voi è un accordo a parte, meglio se scritto (valutazione).

Ogni coinquilino deve registrare la residenza (meldunek)?

Sì, l'obbligo è personale (art. 24 comma 2 punto 1 in combinato disposto con l'art. 40 comma 1 della legge sull'anagrafe della popolazione, ustawa o ewidencji ludności). I cittadini UE, EFTA/SEE e svizzeri devono registrarsi entro il 30° giorno dall'arrivo (art. 41 comma 1); lo stesso vale per i familiari che non hanno quelle cittadinanze (art. 41 comma 2). Se restate al massimo 30 giorni, l'obbligo non c'è (art. 42 comma 2). Se non avete ancora il PESEL, non dovete presentarvi di persona all'ufficio (urząd): l'art. 40 comma 3 lo richiede solo agli stranieri che non rientrano in questa cerchia (eccezione: i cittadini britannici coperti dall'Accordo di recesso). Chi arriva da un Paese terzo (non UE, EFTA né Svizzera) e resta più di 30 giorni deve registrarsi entro il quarto giorno (art. 41 comma 3). Chi è indicato nel contratto dimostra il diritto all'alloggio con il contratto stesso (art. 28 comma 2b). Gli altri avranno bisogno di una conferma della permanenza da parte del proprietario o di un'altra persona titolare di un diritto sull'alloggio, per esempio un inquilino con contratto (valutazione basata sul testo della norma; art. 28 commi 2 e 2a in combinato disposto con l'art. 40 commi 1–2). Quali documenti richieda l'ufficio, verificatelo direttamente lì. Situazione al 07.10.2026.

Cosa fare se un coinquilino non paga la sua parte?

Mettete prima per iscritto importo e scadenza. Poi verificate che il proprietario riceva il canone per intero: per un'abitazione può recedere per morosità solo se canone o altri pagamenti non sono stati versati per almeno tre interi periodi di pagamento, dopo un sollecito scritto e un mese supplementare per pagare (art. 11 comma 1 e comma 2 punto 2 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini, ustawa o ochronie praw lokatorów). Per questo spesso si copre la differenza, si conservano le ricevute e si chiede poi il rimborso (art. 376 § 1 k.c.). Sono informazioni generali e non risolvono le controversie tra coinquilini: in caso di lite serve un avvocato.

Il proprietario può rifiutare se siamo in tre?

Sì. Quanti inquilini e occupanti accettare lo decide il proprietario, e una norma che lo obblighi ad accettare più inquilini non l'abbiamo trovata. Chiedetelo prima della visita: un agente di allproperty, se lo chiedete, pone queste domande direttamente al proprietario.

Cercate anche singole camere?

Non promettiamo la ricerca di camere: il modulo di ricerca è pensato per un appartamento intero, con numero di camere, budget e periodo. Se siete in due o in tre, indicate il numero di camere che vi serve e ditelo all'agente nella prima conversazione.

Affittare un appartamento a Varsavia in due o con amici: chi firma il contratto, chi risponde dell'affitto e come si divide il deposito

Il contratto può essere firmato da tutti i coinquilini come inquilini o solo da uno di voi, e quanti inquilini indicare lo decide il proprietario. Gli adulti che vivono stabilmente con l’inquilino rispondono insieme a lui del canone (czynsz) e degli altri pagamenti, anche se non hanno firmato nulla, ma solo per il periodo in cui hanno abitato lì (art. 688¹ k.c.). Il deposito cauzionale (kaucja) di solito è uno per appartamento; come dividerlo tra voi lo decidete voi, meglio per iscritto. Sono informazioni generali, non una consulenza legale, e non riguardano le controversie tra coinquilini. Le norme sono state verificate il 07.10.2026.

Chi firma il contratto se affittate in due o in tre?

Le possibilità sono due: firmano tutti come inquilini, oppure uno firma per tutti. Una norma che obblighi il proprietario ad accettare più inquilini non l’abbiamo trovata, quindi chiedete prima della visita.

Opzione	Che cosa significa	A cosa fare attenzione
Firmano tutti	Ogni coinquilino è parte del contratto, con diritti e obblighi verso il proprietario	Se il contratto prevede la responsabilità solidale: in tal caso il proprietario può chiedere l’intera somma a chiunque di voi
Firma uno solo	Gli altri vivono nell’appartamento ma non sono parte del contratto (valutazione)	Rispondono comunque del canone (art. 688¹), e la loro permanenza va concordata con il proprietario (art. 688²)

I coniugi che hanno iniziato la locazione di un alloggio per le esigenze abitative della famiglia durante il matrimonio sono entrambi inquilini per legge (art. 680¹ § 1 k.c.). Per coppie non sposate, amici e colleghi una regola del genere non esiste: decide il contratto.

Altra questione è chi il proprietario lascia abitare. Senza il suo consenso l’inquilino non può dare l’appartamento o una sua parte in uso gratuito né subaffittarlo; l’unica eccezione riguarda le persone che è tenuto per legge a mantenere (art. 688² k.c.). Un amico o un partner non sposato, secondo la lettera della legge, non rientra in questa eccezione (valutazione). Per questo tutti coloro che vivono nell’appartamento dovrebbero essere indicati nel contratto oppure avere il consenso scritto del proprietario: la legge indica espressamente come motivo di recesso l’aver locato, subaffittato o ceduto in uso gratuito l’alloggio o una sua parte senza il necessario consenso scritto del proprietario (art. 11 comma 2 punto 3 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini).

Chi risponde se un coinquilino non paga?

Nei confronti del proprietario risponde chiunque sia parte del contratto e ogni adulto che vive stabilmente nell’appartamento.

Siete tutti inquilini. La responsabilità solidale nasce dalla legge o dal contratto (art. 369 k.c.), perciò i proprietari di solito la scrivono nel testo (valutazione). Significa che il proprietario può chiedere l’intera somma o una parte a tutti insieme, a qualcuno di voi o a uno solo, e il pagamento di uno libera gli altri (art. 366 § 1). Se un coinquilino non ha pagato, il proprietario può chiedere tutto a voi. L’art. 370 k.c. prevede la solidarietà per le obbligazioni relative a un patrimonio comune, ma se si applichi ai coinquilini di una locazione non lo valutiamo: fate fede sul testo del contratto. Se non dice nulla sulla solidarietà, mostratelo a un avvocato prima di firmare.
Ha firmato uno, gli altri abitano. Gli adulti che vivono stabilmente con l’inquilino rispondono in solido con lui del canone e degli altri pagamenti, anche se non hanno firmato nulla (art. 688¹ § 1). Fanno eccezione i discendenti maggiorenni dell’inquilino (figli, nipoti) a suo carico che non sono in grado di mantenersi da soli. La responsabilità è limitata al periodo di residenza stabile (§ 2).
Tra di voi. Chi ha pagato per un altro può chiedere il rimborso. Le quote dipendono dal vostro accordo e, se non c’è, si paga in parti uguali (art. 376 § 1). Annotate chi versa quanto per canone e utenze, chi trasferisce il denaro al proprietario e entro quale giorno.

Il debito di uno può ricadere su tutti (valutazione). Primo: la kaucja garantisce i crediti del proprietario derivanti dalla locazione al giorno del rilascio dell’alloggio e viene restituita dopo la loro detrazione (art. 6 commi 1 e 4 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini; per il najem okazjonalny art. 19a commi 4 e 5). Secondo: per le abitazioni vale una regola speciale. Il proprietario può recedere per morosità se canone o altri pagamenti non sono stati versati per almeno tre interi periodi di pagamento. Prima deve però sollecitare per iscritto e concedere un mese supplementare per pagare. Il recesso va comunicato per iscritto, con l’indicazione del motivo, con almeno un mese di anticipo e per la fine di un mese di calendario (art. 11 comma 1 e comma 2 punto 2 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini). In base all’art. 19e questo motivo vale anche per il najem okazjonalny.

Come si versa e si recupera il deposito se siete in più persone?

La kaucja non può superare 12 volte il canone mensile, e 6 volte nel najem okazjonalny (art. 6 comma 1 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini, art. 19a comma 4). In pratica sono più comuni uno o due mesi (valutazione); maggiori dettagli nel nostro articolo sul deposito cauzionale. Il proprietario deve restituirla entro un mese dal giorno in cui l’alloggio viene lasciato, dopo aver detratto i propri crediti (art. 6 comma 4). Nel najem okazjonalny il termine è lo stesso, un mese, ma deriva dall’art. 19a comma 5, mentre l’art. 6 commi 1 e 4 e l’art. 6c non si applicano a questa forma di locazione (art. 19e). A quale dei vari inquilini vada restituito il denaro, la legge non lo dice. Lo stabilisce il contratto.

Cosa conviene fare:

Accordarsi su come versare. O uno versa l’intera somma e gli altri gli trasferiscono la propria quota, oppure ciascuno versa la sua parte al proprietario. In entrambi i casi pagate solo sul conto indicato nel contratto.
Metterlo nel contratto o accanto. Chi ha versato quanto, su quale conto il proprietario restituirà il denaro e in che quote.
Redigere un solo verbale (protokół) per appartamento. In una locazione ordinaria le parti devono redigere prima della consegna un verbale sullo stato dell’alloggio, che è la base dei conti alla restituzione (art. 6c). Nel najem okazjonalny l’art. 6c non si applica, ma un verbale conviene farlo comunque (valutazione). Che lo firmino tutti, e fate foto in ogni stanza. Maggiori dettagli nel nostro articolo sul protokół zdawczo-odbiorczy.
Ricordare il termine. Il mese decorre dal rilascio dell’alloggio, quindi finché ci vive anche un solo coinquilino il deposito, con ogni probabilità, non verrà restituito (valutazione).

Cosa succede se un coinquilino se ne va?

Il contratto è con il proprietario, quindi l’uscita di un coinquilino di per sé non cambia le parti (valutazione). Con un contratto a termine (czas oznaczony) si può recedere anticipatamente solo nei casi indicati dal contratto stesso (art. 673 § 3 k.c.). Per un contratto a tempo indeterminato con canone mensile la legge prevede un preavviso di tre mesi: il recesso si comunica al più tardi tre mesi prima, per la fine di un mese di calendario (art. 688 k.c.); il contratto può fissare un termine diverso (art. 673 § 1). Se uno solo tra più inquilini possa sciogliere da solo il contratto non lo valutiamo: nella legge non abbiamo trovato una risposta chiara. La via più sicura è questa:

concordare con il proprietario e con gli altri coinquilini un addendum (aneks);
indicarvi da quale data chi se ne va esce dal contratto, se subentra un nuovo coinquilino, cosa succede alla sua quota di deposito e chi risponde per il periodo fino alla partenza;
ottenere il consenso del proprietario al nuovo arrivato (il proprietario non è obbligato ad accettare);
nel najem okazjonalny le modifiche del contratto richiedono la forma scritta a pena di nullità (art. 19a comma 6); come procedere con la dichiarazione notarile, chiedetelo al notaio. Questa forma di locazione è spiegata nella nostra guida.

Chi ha abitato senza firmare risponde solo per il periodo in cui ha vissuto lì (art. 688¹ § 2). Chi se ne va deve anche cancellare la residenza (wymeldowanie, art. 24 comma 2 punto 2 in combinato disposto con l’art. 40 comma 1 della legge sull’anagrafe della popolazione).

Si può subaffittare una stanza?

Solo con il consenso del proprietario, e il consenso dev’essere scritto: senza di esso il proprietario può sciogliere il contratto (art. 688² k.c., art. 11 comma 2 punto 3 della legge sulla tutela dei diritti degli inquilini). Senza consenso l’inquilino non può subaffittare l’appartamento o una sua parte né cederlo in uso gratuito; l’eccezione riguarda le persone che è tenuto a mantenere (art. 688² k.c.). Il subaffitto cessa al più tardi alla fine della locazione principale (art. 668 § 2). Se il proprietario acconsente, l’inquilino e il nuovo occupante rispondono entrambi verso di lui del fatto che l’alloggio sia usato secondo il contratto (art. 668 § 1). Controllate anche il contratto stesso: potrebbe vietare il subaffitto.

Come cerchiamo appartamenti per due o più persone?

L’agente cerca le soluzioni in base alla vostra richiesta, parla direttamente con il proprietario e, se non potete venire, verifica in video ciò che gli chiedete di controllare. Su vostra richiesta, l’agente chiede prima al proprietario quanti inquilini accetta. Nel modulo indicate zona, numero di camere, budget e periodo. Le camere non le promettiamo: il modulo è pensato per un appartamento intero.

Il compenso per la ricerca è il 70% del canone mensile (czynsz najmu), cioè del solo affitto, senza czynsz administracyjny (spese condominiali) e utenze: con un czynsz di 3.500 zł sono 2.450 zł. Si paga dopo la firma del contratto di locazione (umowa najmu), con fattura senza IVA (faktura bez VAT). Come dividerlo tra voi lo decidete voi. L’aiuto con il PESEL e con la visita all’urząd è compreso in questo 70%. Vi seguiamo nella vostra lingua: i nostri agenti lavorano in italiano, tedesco, spagnolo, inglese, polacco, ucraino, russo e turco. Prima di firmare il contratto con noi, chiedete all’agente chi di voi ne sarà la parte.

Fonti (verificate il 07.10.2026): Kodeks cywilny, art. 366, 369, 370, 376, 668, 673, 680¹, 688, 688¹, 688² (testo unico Dz.U. 2026 poz. 795, stato giuridico al 19.05.2026, eli.gov.pl); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 6c, 11, 19a, 19e (testo unico Dz.U. 2023 poz. 725, eli.gov.pl); ustawa o ewidencji ludności, art. 24, 28, 40, 41, 42 (testo unico Dz.U. 2026 poz. 384, eli.gov.pl).

Cercate casa a Varsavia in due o in tre? Compilate il modulo per chi cerca casa in affitto: zona, numero di camere, budget, periodo. Dite all’agente nella prima conversazione quanti siete e chi firmerà il contratto. L’agente cerca le soluzioni, parla direttamente con il proprietario e verifica in video ciò che gli chiedete di controllare. Vi seguiamo nella vostra lingua. Il compenso è il 70% del czynsz najmu dopo la firma del contratto di locazione (umowa najmu; su 3.500 zł: 2.450 zł), fattura senza IVA (faktura bez VAT). Telefono: +48 666 866 468.