Wie hoch darf die Kaution sein?

Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag darf die Kaution (kaucja) das Zwölffache der monatlichen Miete (czynsz) nicht übersteigen (Art. 6 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes), bei najem okazjonalny das Sechsfache (Art. 19a Abs. 4). Das ist die gesetzliche Obergrenze, nicht der übliche Betrag. Die Kaution wird innerhalb eines Monats nach der Rückgabe der Wohnung zurückgezahlt, abzüglich dessen, was Sie nach dem Vertrag schulden (Art. 6 Abs. 4; bei najem okazjonalny Art. 19a Abs. 5). Stand: 07.10.2026.

Muss ich dem Vermieter von den Kindern erzählen?

Ja, verschweigen sollten Sie sie nicht. Im Vertrag stehen alle, die in der Wohnung leben werden, und bei najem okazjonalny gilt die Zustimmung des Eigentümers der Ersatzadresse für den Mieter und die mit ihm wohnenden Personen (Art. 19a Abs. 2 Nr. 3). Das Zivilgesetzbuch verlangt keine Zustimmung des Vermieters für eine Person, der der Mieter unterhaltspflichtig ist (Art. 688² ZGB), aber der Vermieter will trotzdem wissen, wer in der Wohnung leben wird, und Schweigen schadet dem Vertrauen von Anfang an (unsere Einschätzung). Stand: 07.10.2026.

Kann ich najem okazjonalny mit Kindern abschließen?

Ja, das Gesetz verbietet es nicht. Die Voraussetzungen sind für jeden Mieter gleich: Der Eigentümer ist eine natürliche Person und vermietet nicht gewerblich (Art. 19a Abs. 1), der Mieter gibt eine notariell beurkundete Erklärung zur Räumung ab und benennt eine andere Unterkunft, deren Eigentümer dem Wohnen des Mieters und der mit ihm lebenden Personen zustimmt (Art. 19a Abs. 2). Für Ausländer ist diese zweite Adresse meist das Problem; Einzelheiten stehen in einem eigenen Artikel. Die Vorschriften zur Sozialwohnung (lokal socjalny, Art. 14 und 16) gelten in diesem Modell nicht (Art. 19e). Stand: 07.10.2026.

Was kostet die Wohnungssuche?

70 % einer Monatsmiete (czynsz najmu; Verwaltungsumlage, czynsz administracyjny, und Nebenkosten zählen nicht mit). Sie wird einmal nach Unterzeichnung der umowa najmu gezahlt, Rechnung ohne Umsatzsteuer. Beispiel: Bei einem czynsz najmu von 3.500 zł sind das 2.450 zł. Die Hilfe bei PESEL und beim Amtsgang ist in den 70 % enthalten.

Nimmt die Schule mein Kind, wenn wir noch keine Meldeadresse (meldunek) haben?

Das Gesetz spricht von Kindern, die im Schulbezirk „zamieszkałe“ (wohnhaft) sind, und erwähnt den meldunek nicht (Art. 133 Abs. 1 des Bildungsgesetzes). Bei der Warschauer Anmeldung zur ersten Klasse 2026/2027 legten die Eltern der Anmeldung eine Erklärung (oświadczenie) über den Wohnort von sich und dem Kind bei, abgegeben unter Strafandrohung bei falschen Angaben. Die Regeln für 2027/2028 hatte die Stadt am 07.10.2026 noch nicht veröffentlicht: Schauen Sie auf edukacja.um.warszawa.pl.

Lernen ausländische Kinder zu denselben Bedingungen wie polnische?

In öffentlichen Kitas und Grundschulen ja: zu den Bedingungen, die für polnische Staatsbürger gelten (Art. 165 Abs. 1 des Bildungsgesetzes). An öffentlichen weiterführenden Schulen (ponadpodstawowe) gilt das bis zum 18. Lebensjahr oder bis zum Schulabschluss (Abs. 2). Ein schulpflichtiges Kind mit unzureichenden Polnischkenntnissen hat Anspruch auf zusätzlichen kostenlosen Polnischunterricht für höchstens 24 Monate (Abs. 7). Stand: 07.10.2026.

Wohnung in Warschau mieten mit Kindern: Preise für 3 und 4 Zimmer, Haltung der Vermieter und Schulplatz nach Adresse

Q: Suchen Sie auch Wohnungen für Familien?

Ja, wir suchen nach Ihrem Auftrag: Stadtteil, Zimmerzahl, Budget, Einzugsdatum. Nennen Sie dem Agenten Familiengröße und Alter der Kinder im Gespräch oder schreiben Sie an info@allproperty.pl, denn ein eigenes Feld dafür gibt es im Formular noch nicht.

Auch Familien mit Kindern können in Warschau mieten, aber jeder Vermieter entscheidet selbst: In den Anzeigen vom September 2026 kostet eine 3-Zimmer-Wohnung im Schnitt rund 4.544 zł im Monat, eine 4-Zimmer-Wohnung rund 5.521 zł, und czynsz administracyjny sowie Nebenkosten können noch dazukommen. Manche Vermieter sind bei Familien vorsichtig; ein klares Einkommen, eine vollständige Liste der Bewohner im Vertrag und, wenn der Vermieter es wünscht, najem okazjonalny helfen ihnen beim Ja. In die Grundschule des Wohnbezirks wird ein Kind nach dem tatsächlichen Wohnort aufgenommen und nicht nach der Meldeadresse (meldunek) (Art. 133 Abs. 1 des Bildungsgesetzes), deshalb wählen Sie die Schule am besten vor der Wohnung.

Das ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Vorschriften wurden am 07.10.2026 an den Primärquellen geprüft, die Links stehen am Ende. Was belegt ist und was unsere eigene Einschätzung, kennzeichnet der Text.

Was kostet eine Familienwohnung in Warschau im Herbst 2026?

Hier die durchschnittlichen Angebotsmieten (ofertowe) nach Zimmerzahl. Quelle: Bericht von Znajdź Najem für September 2026, Stichtag 01.10.2026, 41.543 Anzeigen. Geprüft am 07.10.2026.

Wohnungstyp	Durchschnittliche Angebotsmiete, zł pro Monat	Hinweis
Kawalerka (Einzimmerwohnung)	2.641	durchschnittlich 29 m²
2 pokoje	3.531	Median 3.400 zł, durchschnittlich 44 m²
3 pokoje	4.544
4 pokoje	5.521

Das sind Angebotspreise und keine tatsächlich gezahlten Mieten. Der Bericht übernimmt das Preisfeld der Anzeige unverändert und rechnet keine Gebühren hinzu, und die Anzeigen geben unterschiedlich an, ob die Verwaltungsumlage im Preis enthalten ist. In der Stichprobe sind auch einzelne Zimmer. Die Zeile für 5 Zimmer (3.285 zł) verwenden wir nicht, sie liegt unter dem Wert für 4 Zimmer. Fragen Sie vor der Besichtigung, was im Preis steckt; wie die Abrechnung läuft, steht in Nebenkosten bei der Miete in Warschau. Preise nach Stadtteilen wiederholen wir hier nicht, sie stehen im Ranking der Warschauer Stadtteile nach Mietpreisen im Jahr 2026.

Warum sind Vermieter bei Kindern vorsichtig, und was beruhigt sie?

Das Gesetz verbietet die Vermietung an Familien nicht und verpflichtet auch niemanden dazu. Die Vorsicht rührt am ehesten von einer Sorge her (unsere Einschätzung): Wenn der Mieter nicht mehr zahlt und nicht auszieht, dauert die Räumung einer Familie lange. Das sagt das Mieterschutzgesetz (ustawa o ochronie praw lokatorów) für einen gewöhnlichen Mietvertrag:

Im Räumungsurteil entscheidet das Gericht, ob die Betroffenen Anspruch auf eine Sozialwohnung (lokal socjalny) haben, und berücksichtigt ihre familiäre und finanzielle Lage (Art. 14 Abs. 1 und 3);
wird der Anspruch zuerkannt, ruht die Vollstreckung, bis die Gemeinde einen Sozialmietvertrag anbietet (Art. 14 Abs. 6);
Räumungsurteile werden vom 1. November bis 31. März nicht vollstreckt, wenn dem Betroffenen keine Ersatzwohnung genannt wurde (Art. 16);
das Verbot, einem Minderjährigen den Anspruch auf eine Sozialwohnung abzusprechen, gilt nicht für Personen, die das Recht an einer Wohnung außerhalb des öffentlichen Wohnungsbestands verloren haben (Art. 14 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 7); bei einem privaten Vermieter entscheidet das Gericht also nach den Umständen.

Wie so ein Verfahren ausgeht, lässt sich nicht vorhersagen, und schnell geht es nicht (Einschätzung). Drei Dinge nehmen dem Vermieter die Sorge:

Najem okazjonalny. Die notariell beurkundete Erklärung des Mieters zur Räumung, eine andere Adresse, an der er wohnen kann, und die Zustimmung von deren Eigentümer (Art. 19a). Die Vorschriften zur Sozialwohnung gelten hier nicht (Art. 19e). Der Vermieter entscheidet, ob er einen solchen Vertrag anbietet; Statistiken zu Familien gibt es nicht. Das Modell steht nur offen, wenn der Eigentümer eine natürliche Person ist, die nicht gewerblich vermietet, und der Vertrag muss schriftlich auf höchstens 10 Jahre geschlossen werden (Art. 19a Abs. 1 und 6). Mehr dazu: Najem okazjonalny für Ausländer.
Ein klares Einkommen. Der Vermieter will sehen, wovon Sie zahlen: Wohnung in Warschau mieten ohne polnischen Arbeitsvertrag.
Alle Bewohner im Vertrag, Erwachsene und Kinder (siehe unten).

Was tun, wenn in der Anzeige „bez dzieci“ steht?

Das ist eine Bedingung des Vermieters und keine gesetzliche Regel. Eine rechtliche Bewertung einzelner Anzeigen geben wir nicht ab. Bekannt ist nur: Das Gleichbehandlungsgesetz nennt für öffentlich angebotene Dienstleistungen, auch Wohnraum, Geschlecht, Rasse, ethnische Herkunft und Staatsangehörigkeit (Art. 6) und lässt die freie Wahl des Vertragspartners bestehen, solange sie nicht auf diesen Merkmalen beruht (Art. 5 Nr. 3). Die familiäre Situation steht nicht auf dieser Liste.

Praktisch heißt das:

Wenn die Wohnung passt, schreiben Sie einmal eine kurze Nachricht: wie viele Personen, Alter der Kinder, für wie lange, wie Sie Ihr Einkommen belegen und ob Sie najem okazjonalny und ein Übergabeprotokoll mit Fotos unterschreiben können.
Verstecken Sie die Kinder nicht. Sie stehen ohnehin im Vertrag, und Verschwiegenes kommt spätestens bei der ersten Besichtigung heraus.
Sagt der Vermieter nein, ist das sein Recht. Besser weitersuchen, als ein Mietverhältnis mit einem Streit zu beginnen.
Auf Ihren Wunsch fragt ein Agent von allproperty den Vermieter vor der Besichtigung, ob er eine Familie mit Kindern akzeptiert, damit Sie nicht umsonst anreisen.

Schule und Kita: Wie beeinflusst die Adresse die Aufnahme?

Grundschule. In die erste Klasse einer öffentlichen Grundschule mit festgelegtem Schulbezirk (obwód) werden auf Anmeldung der Eltern die Kinder aufgenommen, die in diesem Bezirk wohnen (Art. 133 Abs. 1 des Bildungsgesetzes). Das Gesetz sagt „zamieszkałe“, also „wohnhaft“, und erwähnt den meldunek nicht. In Warschau legten die Eltern für 2026/2027 der Anmeldung eine Erklärung (oświadczenie) über den Wohnort von sich und dem Kind bei, abgegeben unter Strafandrohung bei falschen Angaben. Ein Kind aus einem anderen Bezirk kann nur über ein Auswahlverfahren und nur bei freien Plätzen aufgenommen werden (Abs. 2). Die Schulpflicht beginnt mit dem Schuljahr, das in dem Kalenderjahr anfängt, in dem das Kind 7 Jahre alt wird (Art. 35 Abs. 2). Kommt ein Kind mitten im Jahr, nimmt die Schule die im Bezirk wohnenden Kinder von Amts wegen (z urzędu) auf, über die übrigen entscheidet die Schulleitung (Art. 130 Abs. 2).

Kita (przedszkole). In öffentliche Kitas werden Kinder aufgenommen, die in der Gemeinde wohnen (Art. 131 Abs. 1). Reichen die Plätze nicht, entscheiden Punkte für Kriterien wie Kinderreichtum oder Alleinerziehung (Abs. 2 und 4). Eine Adresse neben der Kita bedeutet noch keinen Platz. Die Anmeldung in Warschau läuft online. Für 2026/2027 wurden Anträge vom 10. bis 24. Februar 2026 angenommen, die Listen der qualifizierten Kinder erschienen am 30. März, die Listen der aufgenommenen Kinder am 10. April, die Nachrunde begann am 4. Mai; im Laufe des Jahres veröffentlicht die Stadt freie Plätze, und die Leitung entscheidet. Die Termine für 2027/2028 waren am 07.10.2026 nicht bekannt, schauen Sie auf edukacja.um.warszawa.pl.

Ausländische Kinder. In öffentlichen Kitas und Grundschulen lernen sie zu den Bedingungen, die für polnische Staatsbürger gelten (Art. 165 Abs. 1). Ein schulpflichtiges Kind mit unzureichenden Polnischkenntnissen hat Anspruch auf zusätzlichen kostenlosen Polnischunterricht für höchstens 24 Monate (Abs. 7).

Unser Rat: Wählen Sie zuerst die Schule und suchen Sie dann die Wohnung. Fragen Sie vor der Unterschrift in der Schule selbst nach, ob Ihre genaue Adresse zu ihrem Bezirk gehört.

Wer gehört in den Mietvertrag, und was ist mit dem meldunek der Kinder?

Im Vertrag stehen alle, die in der Wohnung leben werden, Erwachsene und Kinder. Bei najem okazjonalny ist das keine Formsache: Die Zustimmung des Eigentümers der Ersatzadresse gilt für den Mieter und die mit ihm wohnenden Personen (Art. 19a Abs. 2 Nr. 3), und die Räumungsaufforderung setzt die Frist, bis zu der der Mieter und die mit ihm wohnenden Personen die Wohnung räumen müssen (Art. 19d Abs. 3 Nr. 3).

Erwachsene, die dauerhaft beim Mieter wohnen, haften mit ihm gesamtschuldnerisch für czynsz und andere Zahlungen, aber nur für die Zeit ihres Wohnens (Art. 688¹ ZGB). Die Vorschrift spricht von osoby pełnoletnie, also Volljährigen, Kinder fallen nicht darunter. Der meldunek der Kinder ist eine eigene Anmeldung und für die Schulaufnahme nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht nötig. Wie sie funktioniert, steht in PESEL und meldunek in Warschau 2026.

Kann man eine Wohnung mieten, bevor die Familie umgezogen ist?

Ja, viele Schritte lassen sich aus der Ferne erledigen, von Videobesichtigungen bis zur Vertragsunterzeichnung. Die Reihenfolge steht in Wohnung in Warschau mieten, bevor Sie anreisen.

Welcher Stadtteil passt zu einer Familie?

Das hängt von Schulen, Kitas, U-Bahn und Budget ab. Einen Vergleich der Stadtteile für Familien finden Sie in Stadtteile Warszawas für Familien mit Kindern im Vergleich; die Preise darin gelten für den Kauf, die Mieten nach Stadtteil stehen im Ranking oben.

Wie suchen wir für Familien, und was kostet es?

Füllen Sie das Formular auf der Seite für Mieter aus: Stadtteil, Zimmer, Budget, Einzugsdatum. Nennen Sie dem Agenten Familiengröße und Alter der Kinder im Gespräch oder schreiben Sie an info@allproperty.pl, denn ein eigenes Feld dafür gibt es im Formular noch nicht. Der Agent wählt Angebote nach Ihrem Auftrag aus und spricht direkt mit dem Vermieter; sind Sie noch nicht in Warschau, prüft er die Wohnung auf Wunsch per Video. Unsere Agenten sprechen Ukrainisch, Russisch, Englisch, Polnisch, Deutsch, Italienisch, Spanisch und Türkisch; das ist keine vereidigte Übersetzung und keine Rechtsberatung. Schule und Kita wählen wir nicht für Sie aus und versprechen keinen Platz: Das entscheiden die Schule und die Stadt.

Wir arbeiten auf Grundlage eines Maklervertrags (umowa pośrednictwa), der schriftlich oder in elektronischer Form geschlossen werden muss (Art. 180 Abs. 3 des Immobilienwirtschaftsgesetzes) und den Leistungsumfang sowie die Vergütung festlegt. Das Honorar beträgt 70 % einer Monatsmiete (czynsz najmu; Verwaltungsumlage, czynsz administracyjny, und Nebenkosten zählen nicht mit), einmalig zu zahlen nach Unterzeichnung des Mietvertrags (umowa najmu), Rechnung ohne Umsatzsteuer. Beispiel: Bei einem czynsz najmu von 3.500 zł sind das 2.450 zł, bei 4.500 zł sind es 3.150 zł. Die Hilfe bei PESEL und beim Amtsgang ist in den 70 % enthalten. Telefon: +48 666 866 468.

Quellen

Geprüft am 07.10.2026.

Znajdź Najem, Bericht zum Mietmarkt in Warschau, September 2026, Stichtag 01.10.2026 (Angebotspreise, Aggregator): znajdznajem.pl
Mieterschutzgesetz (ustawa o ochronie praw lokatorów), Art. 6, 14, 16, 19a, 19d, 19e (Einheitlicher Text Dz.U. 2023 Pos. 725; laut ELI keine späteren Änderungen): eli.gov.pl
Bildungsgesetz (Prawo oświatowe), Art. 35, 130, 131, 133, 165 (Einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 820): api.sejm.gov.pl
Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny), Art. 688¹ und 688² (Dz.U. 2026 Pos. 795): api.sejm.gov.pl
Gesetz zur Umsetzung einiger EU-Vorschriften zur Gleichbehandlung, Art. 5 und 6 (Einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1196): api.sejm.gov.pl
Immobilienwirtschaftsgesetz (ustawa o gospodarce nieruchomościami), Art. 180 Abs. 3 (Dz.U. 2026 Pos. 399): eli.gov.pl
Stadt Warschau, Kita-Anmeldung für 2026/2027: edukacja.um.warszawa.pl
Stadt Warschau, Anmeldung zur ersten Klasse der Grundschulen für 2026/2027: edukacja.um.warszawa.pl
Warschauer Regeln zur Anmeldung in die erste Klasse 2026/2027, Schulbroschüre mit der Erklärung zum Wohnort: sp84targowek.eduwarszawa.pl