Alquilar un apartamento en Varsovia con niños: precios de 3 y 4 habitaciones, actitud de los propietarios y colegio según la dirección

En Varsovia también se alquila a familias con niños, pero decide cada propietario: en los anuncios de septiembre de 2026 un apartamento de 3 habitaciones cuesta de media unos 4 544 zł al mes y uno de 4 habitaciones unos 5 521 zł, y el czynsz administracyjny y los suministros pueden sumarse aparte. Algunos propietarios son cautos con las familias, y les ayudan a decir que sí unos ingresos claros, la lista completa de ocupantes en el contrato y, si el propietario lo quiere, el najem okazjonalny. A la escuela primaria de la zona se admite al niño según el lugar donde la familia vive de hecho y no según el meldunek (art. 133, apdo. 1, de la ley de educación), así que conviene elegir el colegio antes que el apartamento.

Esto es información general y no asesoramiento jurídico. Las normas se comprobaron en las fuentes primarias el 7 de octubre de 2026; los enlaces están al final. Lo que está documentado y lo que es una estimación nuestra lo indica el texto.

¿Cuánto cuesta un apartamento para una familia en Varsovia en otoño de 2026?

Estos son los precios medios de los anuncios (ofertowe) según el número de habitaciones. Fuente: informe de Znajdź Najem de septiembre de 2026, muestra a 1 de octubre de 2026, 41 543 anuncios. Comprobado el 7 de octubre de 2026.

Tipo de apartamento	Precio medio en los anuncios, zł al mes	Nota
Kawalerka (estudio)	2 641	superficie media 29 m²
2 habitaciones	3 531	mediana 3 400 zł, superficie media 44 m²
3 habitaciones	4 544
4 habitaciones	5 521

Son precios pedidos, no precios realmente pagados. El informe toma el campo de precio del anuncio tal cual y no suma gastos, y los anuncios indican de forma distinta si el czynsz administracyjny está incluido. En la muestra hay también habitaciones sueltas. La fila de 5 habitaciones (3 285 zł) no la usamos: es más baja que la de 4. Antes de la visita pregunte qué incluye el precio; cómo funcionan las facturas se explica en Gastos y suministros al alquilar en Varsovia. Los precios por barrio no los repetimos aquí, están en el Ranking of Warszawa districts by rental prices in 2026 (en inglés).

¿Por qué los propietarios son cautos con los niños y qué los tranquiliza?

La ley no prohíbe alquilar a familias ni obliga a nadie a hacerlo. La cautela se debe, lo más probable, a un solo temor (nuestra valoración): si el inquilino deja de pagar y no se va, desalojar a una familia lleva mucho tiempo. Esto es lo que dice la ley de protección de los inquilinos (ustawa o ochronie praw lokatorów) para un alquiler ordinario:

• en la sentencia de desalojo el tribunal decide si las personas afectadas tienen derecho a una vivienda social (lokal socjalny) y tiene en cuenta su situación familiar y económica (art. 14, apdos. 1 y 3);
• si se reconoce el derecho, la ejecución queda en suspenso hasta que el municipio ofrezca un alquiler social (art. 14, apdo. 6);
• las sentencias de desalojo no se ejecutan del 1 de noviembre al 31 de marzo si a la persona desalojada no se le ha señalado una vivienda de realojo (art. 16);
• la norma que impide al tribunal negar a un menor el derecho a una vivienda social no se aplica a quienes perdieron el título sobre una vivienda ajena al parque público (art. 14, apdo. 4, punto 2, y apdo. 7), de modo que con un propietario particular el tribunal decide según las circunstancias.

El resultado de un procedimiento así no se puede predecir y no es rápido (valoración). De ahí salen tres cosas que tranquilizan al propietario:

1. Najem okazjonalny. La declaración notarial del inquilino de que desalojará el apartamento, otra dirección donde pueda vivir y el consentimiento de su propietario (art. 19a). Las normas sobre vivienda social no se aplican aquí (art. 19e). Es el propietario quien decide si ofrece un contrato así, y no hay estadísticas sobre familias. El régimen solo está disponible si el propietario es una persona física que no alquila como actividad empresarial, y el contrato debe constar por escrito y por un máximo de 10 años (art. 19a, apdos. 1 y 6). Más información: Najem okazjonalny para extranjeros.
2. Unos ingresos claros. El propietario quiere ver con qué paga usted: Alquilar un apartamento en Varsovia sin contrato de trabajo polaco.
3. La lista completa de ocupantes en el contrato, adultos y niños (véase más abajo).

¿Qué hacer si el anuncio dice «bez dzieci»?

Es una condición del propietario, no una norma legal. No damos una valoración jurídica de anuncios concretos. Solo se sabe esto: la ley de igualdad de trato enumera para los servicios ofrecidos al público, incluidos los de vivienda, el sexo, la raza, el origen étnico y la nacionalidad (art. 6) y deja libre la elección de la otra parte del contrato mientras no se base en esos motivos (art. 5, punto 3). La situación familiar no figura en esa lista.

En la práctica:

• Si el apartamento le interesa, escriba un solo mensaje breve: cuántos son, la edad de los niños, por cuánto tiempo, cómo acredita los ingresos y si puede firmar un najem okazjonalny y un acta de entrega con fotos.
• No oculte a los niños. Constarán en el contrato de todos modos, y lo que se esconde sale a la luz en la primera visita.
• Si el propietario dice que no, es su derecho. Es mejor seguir buscando que empezar un alquiler con una disputa.
• Si usted lo pide, un agente de allproperty preguntará al propietario antes de la visita si acepta a una familia con niños, para que no haga un viaje en balde.

Colegio y escuela infantil: ¿cómo influye la dirección en la admisión?

Escuela primaria. En el primer curso de una escuela primaria pública con zona asignada (obwód) se admite, por comunicación de los padres, a los niños que viven en esa zona (art. 133, apdo. 1, de la ley de educación). La ley dice «zamieszkałe», es decir, «que viven», y no menciona el meldunek. En Varsovia, para 2026/2027, los padres adjuntaban a la solicitud una declaración (oświadczenie) sobre el lugar de residencia propio y del niño, hecha bajo responsabilidad penal. Un niño de otra zona solo puede entrar mediante un proceso de selección y si quedan plazas (apdo. 2). La escolaridad obligatoria empieza con el curso que comienza en el año natural en el que el niño cumple 7 años (art. 35, apdo. 2). Si el niño llega a mitad de curso, el colegio admite de oficio (z urzędu) a los niños que viven en su zona y sobre los demás decide la dirección (art. 130, apdo. 2).

Escuela infantil (przedszkole). En las escuelas infantiles públicas se admite a los niños que viven en el municipio (art. 131, apdo. 1). Si faltan plazas, deciden los puntos por criterios como familia numerosa o crianza por un solo progenitor (apdos. 2 y 4). Una dirección junto a la escuela infantil no significa tener plaza. La admisión en Varsovia es en línea. Para 2026/2027 las solicitudes se recibieron del 10 al 24 de febrero de 2026, las listas de candidatos calificados salieron el 30 de marzo, las de admitidos el 10 de abril, y la ronda complementaria empezó el 4 de mayo; durante el curso la ciudad publica las plazas libres y decide la dirección. Las fechas de 2027/2028 no estaban anunciadas el 7 de octubre de 2026: consulte edukacja.um.warszawa.pl.

Niños extranjeros. En las escuelas infantiles y escuelas primarias públicas estudian en las condiciones que rigen para los ciudadanos polacos (art. 165, apdo. 1). Un niño en edad escolar obligatoria que no domina el polaco tiene derecho a clases adicionales gratuitas de polaco durante un máximo de 24 meses (apdo. 7).

Consejo: elija primero el colegio y busque después el apartamento. Antes de firmar, pregunte en el propio colegio si su dirección exacta pertenece a su zona.

¿A quién incluir en el contrato y qué pasa con el meldunek de los niños?

En el contrato se anota a todos los que vivirán en el apartamento, adultos y niños. En el najem okazjonalny no es una formalidad: el consentimiento del propietario de la dirección sustitutiva abarca al inquilino y a las personas que conviven con él (art. 19a, apdo. 2, punto 3), y el requerimiento de desalojo fija el plazo en el que el inquilino y las personas que conviven con él deben dejar el apartamento (art. 19d, apdo. 3, punto 3).

Los adultos que viven de forma estable con el inquilino responden solidariamente con él del czynsz y de otros pagos, pero solo por el tiempo en que viven allí (art. 688¹ del Código Civil). La norma habla de osoby pełnoletnie, es decir, mayores de edad, así que los niños quedan fuera. El meldunek de los niños es un registro aparte y, según el texto de la ley, no hace falta para la admisión al colegio. Cómo tramitarlo se explica en PESEL y meldunek en Varsovia en 2026.

¿Se puede alquilar un apartamento antes de que la familia se mude?

Sí, muchos pasos se pueden hacer a distancia, desde las visitas por video hasta la firma del contrato. El orden está descrito en Alquilar un apartamento en Varsovia antes de llegar.

¿Qué barrio elegir para una familia?

Depende de los colegios, las escuelas infantiles, el metro y el presupuesto. Para comparar barrios para familias vea The most family-friendly districts of Warszawa for families with children (en inglés); los precios que contiene son de compra, y los alquileres por barrio están en el ranking de arriba.

¿Cómo buscamos para familias y cuánto cuesta?

Rellene el formulario en la página para inquilinos: barrio, habitaciones, presupuesto, fecha de entrada. Indique al agente la composición de la familia y la edad de los niños en la conversación o escriba a info@allproperty.pl, porque el formulario aún no tiene un campo específico para ello. El agente selecciona opciones según su encargo y habla directamente con el propietario; si usted todavía no está en Varsovia, a petición suya comprobará el apartamento por video. Nuestros agentes hablan ucraniano, ruso, inglés, polaco, alemán, italiano, español y turco; no es una traducción jurada ni asesoramiento jurídico. El colegio y la escuela infantil no los elegimos por usted ni prometemos plaza: lo deciden el centro y la ciudad.

Trabajamos con un contrato de intermediación (umowa pośrednictwa), que debe constar por escrito o en forma electrónica (art. 180, apdo. 3, de la ley de gestión de bienes inmuebles) y fija el alcance del trabajo y los honorarios. La tarifa es el 70 % de una mensualidad de alquiler (czynsz najmu; los gastos de comunidad, czynsz administracyjny, y los suministros no entran en el cálculo), que se paga una sola vez tras firmar el contrato de alquiler (umowa najmu), factura sin IVA. Ejemplo: con un czynsz najmu de 3 500 zł son 2 450 zł; con 4 500 zł, 3 150 zł. La ayuda con el PESEL y la visita al urząd está incluida en ese 70 %. Teléfono: +48 666 866 468.

Fuentes

Comprobado el 7 de octubre de 2026.

• Znajdź Najem, informe del mercado de alquiler de Varsovia, septiembre de 2026, muestra a 1 de octubre de 2026 (precios pedidos, agregador): znajdznajem.pl
• Ley de protección de los derechos de los inquilinos (ustawa o ochronie praw lokatorów), art. 6, 14, 16, 19a, 19d, 19e (texto refundido Dz.U. 2023 poz. 725; según ELI, sin modificaciones posteriores): eli.gov.pl
• Ley de educación (Prawo oświatowe), art. 35, 130, 131, 133, 165 (texto refundido Dz.U. 2026 poz. 820): api.sejm.gov.pl
• Código Civil (Kodeks cywilny), art. 688¹ y 688² (Dz.U. 2026 poz. 795): api.sejm.gov.pl
• Ley de aplicación de algunas disposiciones de la UE sobre igualdad de trato, art. 5 y 6 (texto refundido Dz.U. 2026 poz. 1196): api.sejm.gov.pl
• Ley de gestión de bienes inmuebles (ustawa o gospodarce nieruchomościami), art. 180, apdo. 3 (Dz.U. 2026 poz. 399): eli.gov.pl
• Ciudad de Varsovia, admisión en escuelas infantiles para 2026/2027: edukacja.um.warszawa.pl
• Ciudad de Varsovia, admisión a primer curso de las escuelas primarias para 2026/2027: edukacja.um.warszawa.pl
• Reglas de admisión a primer curso en Varsovia para 2026/2027, folleto de un colegio con la declaración de residencia: sp84targowek.eduwarszawa.pl