Quanta cauzione può chiedere il proprietario?

Nel contratto ordinario la cauzione (kaucja) non può superare dodici volte il canone mensile (czynsz) (art. 6 comma 1 della legge sulla tutela dei conduttori), nel najem okazjonalny sei volte (art. 19a comma 4). È il tetto di legge, non l'importo abituale. La cauzione si restituisce entro un mese dal rilascio dell'appartamento, dedotto quanto dovuto in base al contratto (art. 6 comma 4; per il najem okazjonalny art. 19a comma 5). Verificato il 07.10.2026.

Devo dire al proprietario che ho dei figli?

Sì, meglio non nasconderli. Nel contratto si indicano tutti quelli che vivranno nell'appartamento e, nel najem okazjonalny, il consenso del proprietario dell'indirizzo sostitutivo riguarda il conduttore e le persone che abitano con lui (art. 19a comma 2 punto 3). Il codice civile non richiede il consenso del locatore per una persona che il conduttore è tenuto a mantenere (art. 688² c.c.), ma il locatore vorrà comunque sapere chi abiterà nell'appartamento, e il silenzio incrina la fiducia fin dall'inizio (nostra valutazione). Verificato il 07.10.2026.

Si può firmare un najem okazjonalny con dei figli?

Sì, la legge non lo vieta. Le condizioni sono le stesse per qualsiasi conduttore: il proprietario è una persona fisica che non affitta come attività d'impresa (art. 19a comma 1), il conduttore rilascia una dichiarazione notarile di rilascio dell'immobile e indica un altro alloggio il cui proprietario acconsente all'abitazione del conduttore e delle persone che vivono con lui (art. 19a comma 2). Per uno straniero il problema è di solito questo secondo indirizzo; i dettagli sono in un articolo a parte. Le norme sull'alloggio sociale (lokal socjalny, art. 14 e 16) in questo regime non si applicano (art. 19e). Verificato il 07.10.2026.

Quanto costa la ricerca?

Il 70% di un canone mensile (czynsz najmu; le spese condominiali, czynsz administracyjny, e le utenze non rientrano nel calcolo). Si paga una sola volta, dopo la firma dell'umowa najmu, fattura senza IVA. Esempio: con un czynsz najmu di 3.500 zł sono 2.450 zł. L'aiuto per il PESEL e la visita all'urząd è compreso nel 70%.

La scuola accetta mio figlio se non abbiamo ancora il meldunek?

La legge parla di bambini «zamieszkałe» (residenti di fatto) nel bacino della scuola e non menziona il meldunek (art. 133 comma 1 del diritto scolastico). Nelle iscrizioni alla prima classe a Varsavia per il 2026/2027 i genitori allegavano alla domanda una dichiarazione (oświadczenie) sul luogo di residenza proprio e del bambino, resa sotto responsabilità penale. Il 07.10.2026 il comune non aveva ancora pubblicato le regole per il 2027/2028: controllate edukacja.um.warszawa.pl.

I bambini stranieri studiano alle stesse condizioni dei polacchi?

Negli asili e nelle scuole primarie pubbliche sì: alle condizioni previste per i cittadini polacchi (art. 165 comma 1 del diritto scolastico). Nelle scuole secondarie pubbliche (ponadpodstawowe) vale lo stesso fino ai 18 anni o fino al diploma (comma 2). Un bambino in età di obbligo scolastico che non conosce abbastanza il polacco ha diritto a lezioni supplementari gratuite di polacco per non più di 24 mesi (comma 7). Verificato il 07.10.2026.

Affittare casa a Varsavia con figli: prezzi per 3 e 4 locali, atteggiamento dei proprietari e scuola in base all'indirizzo

Q: Cercate appartamenti anche per le famiglie?

Sì, cerchiamo secondo il vostro incarico: quartiere, numero di locali, budget, data di ingresso. Indicate all'agente la composizione della famiglia e l'età dei bambini a voce oppure scrivete a info@allproperty.pl, perché nel modulo non c'è ancora un campo apposito.

Anche le famiglie con figli possono affittare a Varsavia, ma decide ogni proprietario: negli annunci di settembre 2026 un trilocale costa in media circa 4.544 zł al mese, un quadrilocale circa 5.521 zł, e czynsz administracyjny e utenze possono aggiungersi. Alcuni proprietari sono prudenti con le famiglie, e a convincerli aiutano un reddito chiaro, l’elenco completo degli occupanti nel contratto e, se il proprietario lo vuole, il najem okazjonalny. Alla scuola primaria del proprio bacino il bambino viene ammesso in base alla residenza effettiva e non al meldunek (art. 133 comma 1 del diritto scolastico), quindi conviene scegliere la scuola prima della casa.

Queste sono informazioni generali e non una consulenza legale. Le norme sono state verificate sulle fonti primarie il 07.10.2026; i link sono in fondo. Ciò che è documentato e ciò che è una nostra stima lo indica il testo.

Quanto costa un appartamento per una famiglia a Varsavia in autunno 2026?

Ecco i prezzi medi degli annunci (ofertowe) per numero di locali. Fonte: rapporto Znajdź Najem di settembre 2026, campione al 01.10.2026, 41.543 annunci. Verificato il 07.10.2026.

Tipo di appartamento	Prezzo medio negli annunci, zł al mese	Nota
Kawalerka (monolocale)	2.641	metratura media 29 m²
2 pokoje	3.531	mediana 3.400 zł, metratura media 44 m²
3 pokoje	4.544
4 pokoje	5.521

Sono prezzi richiesti e non prezzi effettivamente pagati. Il rapporto prende il campo del prezzo dell’annuncio così com’è e non somma le spese, e gli annunci indicano in modi diversi se il czynsz administracyjny è compreso. Nel campione ci sono anche stanze singole. La riga per 5 locali (3.285 zł) non la usiamo: è più bassa di quella per 4 locali. Prima della visita chiedete che cosa include il prezzo; come funzionano le spese lo spiega Spese e utenze in affitto a Varsavia. I prezzi per quartiere qui non li ripetiamo, sono nella classifica dei quartieri di Warszawa per prezzi degli affitti nel 2026.

Perché i proprietari sono prudenti con i bambini e che cosa li rassicura?

La legge non vieta di affittare alle famiglie e non obbliga nessuno a farlo. La prudenza nasce molto probabilmente da una sola paura (nostra valutazione): se il conduttore smette di pagare e non se ne va, sfrattare una famiglia richiede tempo. Ecco che cosa dice la legge sulla tutela dei conduttori (ustawa o ochronie praw lokatorów) per un contratto ordinario:

nella sentenza di sfratto il giudice decide se le persone interessate hanno diritto a un alloggio sociale (lokal socjalny) e tiene conto della loro situazione familiare ed economica (art. 14 commi 1 e 3);
se il diritto è riconosciuto, l’esecuzione resta sospesa finché il comune non offre un contratto di locazione sociale (art. 14 comma 6);
le sentenze di sfratto non si eseguono dal 1° novembre al 31 marzo se alla persona sfrattata non è stato indicato un alloggio di trasferimento (art. 16);
il divieto di negare a un minore il diritto all’alloggio sociale non vale per chi ha perso il titolo su un alloggio fuori dal patrimonio abitativo pubblico (art. 14 comma 4 punto 2 e comma 7), quindi con un proprietario privato il giudice decide caso per caso.

L’esito di una causa del genere non si può prevedere e la causa non è rapida (valutazione). Da qui tre cose che tranquillizzano il proprietario:

Najem okazjonalny. La dichiarazione notarile del conduttore sul rilascio dell’immobile, un altro indirizzo in cui possa abitare e il consenso del suo proprietario (art. 19a). Le norme sull’alloggio sociale qui non si applicano (art. 19e). È il proprietario a decidere se proporre un contratto così, e non esistono statistiche sulle famiglie. Il regime è disponibile solo se il proprietario è una persona fisica che non affitta come attività d’impresa, e il contratto va stipulato per iscritto per un massimo di 10 anni (art. 19a commi 1 e 6). Approfondimento: Najem okazjonalny per stranieri.
Un reddito chiaro. Il proprietario vuole vedere con che cosa pagate: Affittare casa a Varsavia senza contratto di lavoro polacco.
L’elenco completo degli occupanti nel contratto, adulti e bambini (vedi sotto).

Che cosa fare se nell’annuncio c’è scritto «bez dzieci»?

È una condizione del proprietario, non una norma di legge. Non diamo una valutazione giuridica dei singoli annunci. Si sa solo questo: la legge sulla parità di trattamento elenca, per i servizi offerti al pubblico, compresi quelli abitativi, sesso, razza, origine etnica e nazionalità (art. 6) e lascia libera la scelta della controparte contrattuale finché non si fonda su questi motivi (art. 5 punto 3). La situazione familiare non è in quell’elenco.

In pratica:

Se l’appartamento vi piace, scrivete un solo messaggio breve: quanti siete, l’età dei bambini, per quanto tempo, come documentate il reddito e se potete firmare un najem okazjonalny e un verbale di consegna con foto.
Non nascondete i bambini. Compariranno comunque nel contratto, e ciò che è nascosto emerge alla prima visita.
Se il proprietario rifiuta, è un suo diritto. Meglio continuare a cercare che iniziare un affitto con una disputa.
Su vostra richiesta un agente di allproperty chiede al proprietario, prima della visita, se accetta una famiglia con bambini, così non fate un viaggio a vuoto.

Scuola e asilo: come incide l’indirizzo sull’ammissione?

Scuola primaria. Alla prima classe di una scuola primaria pubblica con bacino (obwód) si ammettono, su iscrizione dei genitori, i bambini che abitano in quel bacino (art. 133 comma 1 del diritto scolastico). La legge dice «zamieszkałe», cioè «residenti di fatto», e non menziona il meldunek. A Varsavia, per il 2026/2027, i genitori allegavano all’iscrizione una dichiarazione (oświadczenie) sul luogo di residenza proprio e del bambino, resa sotto responsabilità penale. Un bambino di un altro bacino può entrare solo tramite selezione e se restano posti (comma 2). L’obbligo scolastico inizia con l’anno scolastico che comincia nell’anno solare in cui il bambino compie 7 anni (art. 35 comma 2). Se il bambino arriva a metà anno, la scuola ammette d’ufficio (z urzędu) i bambini che abitano nel bacino, e per gli altri decide il dirigente (art. 130 comma 2).

Asilo (przedszkole). Negli asili pubblici si ammettono i bambini residenti nel comune (art. 131 comma 1). Se i posti non bastano, decidono i punteggi per criteri come la famiglia numerosa o l’educazione del bambino da parte di un solo genitore (commi 2 e 4). Un indirizzo vicino all’asilo non significa avere il posto. L’iscrizione a Varsavia è online. Per il 2026/2027 le domande si sono raccolte dal 10 al 24 febbraio 2026, le liste dei candidati qualificati sono uscite il 30 marzo, quelle degli ammessi il 10 aprile, e il turno supplementare è iniziato il 4 maggio; durante l’anno il comune pubblica i posti liberi e decide il dirigente. Le date per il 2027/2028 non erano state annunciate il 07.10.2026: controllate edukacja.um.warszawa.pl.

Bambini stranieri. Negli asili e nelle scuole primarie pubbliche studiano alle condizioni previste per i cittadini polacchi (art. 165 comma 1). Un bambino in età di obbligo scolastico che non conosce abbastanza il polacco ha diritto a lezioni supplementari gratuite di polacco per non più di 24 mesi (comma 7).

Consiglio: scegliete prima la scuola, poi cercate la casa. Prima di firmare chiedete alla scuola stessa se il vostro indirizzo preciso rientra nel suo bacino.

Chi indicare nel contratto e che cosa fare con il meldunek dei bambini?

Nel contratto si indicano tutti quelli che vivranno nell’appartamento, adulti e bambini. Nel najem okazjonalny non è una formalità: il consenso del proprietario dell’indirizzo sostitutivo riguarda il conduttore e le persone che abitano con lui (art. 19a comma 2 punto 3), e l’intimazione a rilasciare l’immobile fissa il termine entro cui il conduttore e le persone che abitano con lui devono lasciarlo (art. 19d comma 3 punto 3).

Gli adulti che vivono stabilmente con il conduttore rispondono insieme a lui del czynsz e degli altri oneri, ma solo per il periodo in cui abitano nell’immobile (art. 688¹ c.c.). La norma parla di osoby pełnoletnie, cioè di maggiorenni, quindi i bambini non rientrano. Il meldunek dei bambini è una registrazione a parte e, secondo il testo della legge, non serve per l’ammissione a scuola. Come ottenerlo lo spiega PESEL e meldunek a Varsavia nel 2026.

Si può affittare prima che la famiglia si trasferisca?

Sì, molti passaggi si possono fare a distanza, dalle visite in video alla firma del contratto. La sequenza è descritta in Affittare casa a Varsavia prima di arrivare.

Quale quartiere scegliere per una famiglia?

Dipende da scuole, asili, metropolitana e budget. Per un confronto dei quartieri per le famiglie vedete I quartieri di Varsavia più adatti alle famiglie con bambini; i prezzi lì riportati sono prezzi di acquisto, gli affitti per quartiere sono nella classifica qui sopra.

Come cerchiamo per le famiglie e quanto costa?

Compilate il modulo nella pagina per gli inquilini: quartiere, locali, budget, data di ingresso. Indicate all’agente la composizione della famiglia e l’età dei bambini a voce oppure scrivete a info@allproperty.pl, perché nel modulo non c’è ancora un campo apposito. L’agente seleziona le proposte secondo il vostro incarico e parla direttamente con il proprietario; se non siete ancora a Varsavia, su vostra richiesta verifica l’appartamento in video. I nostri agenti parlano ucraino, russo, inglese, polacco, tedesco, italiano, spagnolo e turco; non è una traduzione giurata né consulenza legale. Scuola e asilo non li scegliamo noi al vostro posto e non promettiamo un posto: decidono la scuola e il comune.

Lavoriamo sulla base di un contratto di mediazione (umowa pośrednictwa), che deve essere in forma scritta o elettronica (art. 180 comma 3 della legge sulla gestione dei beni immobili) e stabilisce l’ambito del lavoro e il compenso. Il compenso è pari al 70% di un canone mensile (czynsz najmu; le spese condominiali, czynsz administracyjny, e le utenze non rientrano nel calcolo), da pagare una sola volta dopo la firma del contratto di affitto (umowa najmu), fattura senza IVA. Esempio: con un czynsz najmu di 3.500 zł sono 2.450 zł, con 4.500 zł sono 3.150 zł. L’aiuto per il PESEL e la visita all’urząd è compreso nel 70%. Telefono: +48 666 866 468.

Fonti

Verificato il 07.10.2026.

Znajdź Najem, rapporto sul mercato degli affitti a Varsavia, settembre 2026, campione al 01.10.2026 (prezzi richiesti, aggregatore): znajdznajem.pl
Legge sulla tutela dei conduttori (ustawa o ochronie praw lokatorów), art. 6, 14, 16, 19a, 19d, 19e (testo unico Dz.U. 2023 poz. 725; secondo ELI nessuna modifica successiva): eli.gov.pl
Diritto scolastico (Prawo oświatowe), art. 35, 130, 131, 133, 165 (testo unico Dz.U. 2026 poz. 820): api.sejm.gov.pl
Codice civile (Kodeks cywilny), art. 688¹ e 688² (Dz.U. 2026 poz. 795): api.sejm.gov.pl
Legge di attuazione di alcune norme UE sulla parità di trattamento, art. 5 e 6 (testo unico Dz.U. 2026 poz. 1196): api.sejm.gov.pl
Legge sulla gestione dei beni immobili (ustawa o gospodarce nieruchomościami), art. 180 comma 3 (Dz.U. 2026 poz. 399): eli.gov.pl
Comune di Varsavia, iscrizioni agli asili per il 2026/2027: edukacja.um.warszawa.pl
Comune di Varsavia, iscrizioni alla prima classe delle scuole primarie per il 2026/2027: edukacja.um.warszawa.pl
Regole di iscrizione alla prima classe a Varsavia per il 2026/2027, opuscolo di una scuola con la dichiarazione di residenza: sp84targowek.eduwarszawa.pl