Alquilar un apartamento en Varsovia en pareja o con amigos: quién firma el contrato, quién responde de la renta y cómo repartir la fianza
Alquilar un apartamento en Varsovia en pareja o con amigos: quién firma el contrato, quién responde de la renta, cómo se paga y se recupera la fianza y qué ocurre si un compañero de apartamento se marcha.
El contrato pueden firmarlo todos los que van a vivir en el apartamento como inquilinos o solo uno de ustedes, y cuántos inquilinos se incluyen lo decide el propietario. Los adultos que viven de forma permanente con el inquilino responden junto con él de la renta (czynsz) y de los demás pagos, aunque no hayan firmado nada, pero solo por el tiempo que vivieron allí (art. 688¹ k.c.). La fianza (kaucja) suele ser una por apartamento, y cómo se reparte entre ustedes lo deciden ustedes, mejor por escrito. Es información general, no asesoramiento jurídico, y no trata las disputas entre compañeros de apartamento. Las normas se comprobaron el 7 de octubre de 2026.
¿Quién firma el contrato si alquilan dos o tres personas?
Hay dos opciones: firman todos como inquilinos, o firma uno por todos. No hemos encontrado una norma que obligue al propietario a aceptar a varios inquilinos, así que pregunte antes de la visita.
| Opción | Qué significa | En qué fijarse |
|---|---|---|
| Firman todos | Cada compañero es parte del contrato, con derechos y obligaciones frente al propietario | Si el contrato prevé responsabilidad solidaria: entonces el propietario puede reclamar toda la suma a cualquiera de ustedes |
| Firma uno | Los demás viven en el apartamento, pero no son parte del contrato (estimación) | Aun así responden de la renta (art. 688¹), y su estancia debe acordarse con el propietario (art. 688²) |
Los cónyuges cuyo arrendamiento de una vivienda destinada a las necesidades de la familia comenzó durante el matrimonio son ambos inquilinos por ley (art. 680¹ § 1 k.c.). Para parejas sin casar, amigos y compañeros de trabajo no existe una regla así: decide el contrato.
Otra cuestión es a quién deja vivir el propietario. Sin su consentimiento, el inquilino no puede ceder el apartamento ni una parte de él para uso gratuito ni subarrendarlo; la única excepción son las personas a las que está obligado a mantener (art. 688² k.c.). Un amigo o una pareja sin casar no entra en esa excepción según la letra de la ley (estimación). Por eso conviene que todos los que viven en el apartamento figuren en el contrato o cuenten con el consentimiento escrito del propietario: la ley menciona expresamente como causa de resolución haber arrendado, subarrendado o cedido gratuitamente la vivienda o una parte de ella sin el consentimiento escrito exigido del propietario (art. 11 apdo. 2 punto 3 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos).
¿Quién responde si un compañero no paga?
Frente al propietario responde toda persona que sea parte del contrato y todo adulto que viva de forma permanente en el apartamento.
- Todos son inquilinos. La responsabilidad solidaria nace de la ley o del contrato (art. 369 k.c.), por eso los propietarios suelen incluirla en el texto (estimación). Significa que el propietario puede reclamar toda la suma o una parte a todos juntos, a varios o a uno solo, y que el pago de uno libera a los demás (art. 366 § 1). Si un compañero no ha pagado, el propietario puede reclamarle todo a usted. El art. 370 k.c. establece la solidaridad en las obligaciones sobre bienes comunes, pero si se aplica a los coinquilinos de un alquiler no lo valoramos: guíese por la redacción del contrato. Si no dice nada sobre la solidaridad, enséñeselo a un abogado antes de firmar.
- Firmó uno, los demás viven allí. Los adultos que viven de forma permanente con el inquilino responden solidariamente con él de la renta y de los demás pagos, aunque no hayan firmado nada (art. 688¹ § 1). La excepción son los descendientes mayores de edad del inquilino (hijos, nietos) que están a su cargo y no pueden mantenerse por sí mismos. La responsabilidad se limita al periodo de residencia permanente (§ 2).
- Entre ustedes. Quien pagó por otro puede reclamarle el reembolso. Las partes dependen de su acuerdo y, si no lo hay, se paga a partes iguales (art. 376 § 1). Anoten quién paga cuánto de la renta y los suministros, quién transfiere el dinero al propietario y hasta qué día.
La deuda de uno puede afectar a todos (estimación). Primero, la kaucja garantiza los créditos del propietario derivados del alquiler en el día en que se deja la vivienda y se devuelve tras descontarlos (art. 6 apdos. 1 y 4 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos; en el najem okazjonalny, art. 19a apdos. 4 y 5). Segundo, para una vivienda rige una regla especial. El propietario puede resolver el contrato por impago si la renta u otros pagos llevan sin abonarse al menos tres periodos de pago completos. Antes debe requerir por escrito y conceder un mes adicional para pagar. La resolución debe hacerse por escrito, indicar el motivo y comunicarse con al menos un mes de antelación, para el final de un mes natural (art. 11 apdo. 1 y apdo. 2 punto 2 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos). Según el art. 19e, esta causa vale también para el najem okazjonalny.
¿Cómo se paga y se recupera la fianza cuando son varios?
La kaucja no puede superar 12 veces la renta mensual, ni 6 veces en el najem okazjonalny (art. 6 apdo. 1 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos, art. 19a apdo. 4). En la práctica son más habituales una o dos rentas (estimación); más en nuestro artículo sobre la fianza del alquiler, disponible en inglés. El propietario debe devolverla en el plazo de un mes desde el día en que se deja el apartamento, tras descontar sus créditos (art. 6 apdo. 4). En el najem okazjonalny el plazo es el mismo, un mes, pero deriva del art. 19a apdo. 5, y los art. 6 apdos. 1 y 4 y el art. 6c no se aplican a esa forma de alquiler (art. 19e). A cuál de los varios inquilinos se devuelve el dinero, la ley no lo dice. Lo fija el contrato.
Qué conviene hacer:
- Acordar cómo se paga. O uno paga toda la suma y los demás le transfieren su parte, o cada uno transfiere su parte al propietario. En ambos casos, paguen solo a la cuenta indicada en el contrato.
- Dejarlo en el contrato o junto a él. Quién pagó cuánto, a qué cuenta devolverá el propietario el dinero y en qué partes.
- Redactar una sola acta (protokół) por apartamento. En un alquiler ordinario, antes de entregar la vivienda las partes deben redactar un acta sobre su estado, que sirve de base para las cuentas en la devolución (art. 6c). En el najem okazjonalny el art. 6c no se aplica, pero conviene hacer el acta igualmente (estimación). Que la firmen todos y hagan fotos en cada habitación. Más en nuestro artículo sobre el protokół zdawczo-odbiorczy, en inglés.
- Tener presente el plazo. El mes se cuenta desde que se deja el apartamento, así que mientras viva allí aunque sea un solo compañero, lo más probable es que la fianza no se devuelva (estimación).
¿Qué pasa si un compañero se marcha?
El contrato es con el propietario, así que la salida de un compañero no cambia por sí sola las partes (estimación). Con un contrato de duración determinada (czas oznaczony), solo se puede resolver anticipadamente en los casos que el propio contrato prevea (art. 673 § 3 k.c.). En un contrato indefinido con renta mensual, la ley fija un preaviso de tres meses: la resolución se comunica, como máximo, tres meses antes, para el final de un mes natural (art. 688 k.c.); el contrato puede fijar otro plazo (art. 673 § 1). Si uno solo de varios inquilinos puede poner fin al contrato por sí mismo no lo valoramos: no hemos encontrado una respuesta clara en la ley. El camino más seguro es este:
- acordar con el propietario y con los demás compañeros una adenda (aneks);
- indicar en ella desde qué fecha sale del contrato quien se marcha, si entra un nuevo compañero, qué ocurre con su parte de la fianza y quién responde por el periodo anterior a su salida;
- obtener el consentimiento del propietario para el recién llegado (no está obligado a aceptar);
- en el najem okazjonalny, las modificaciones del contrato exigen forma escrita bajo pena de nulidad (art. 19a apdo. 6); cómo proceder con la declaración notarial, consúltelo con el notario. Explicamos esta forma de alquiler en la guía, disponible en inglés.
Quien vivió allí sin firmar responde solo por el tiempo que vivió (art. 688¹ § 2). Quien se marcha también debe darse de baja del registro (wymeldowanie, art. 24 apdo. 2 punto 2 en relación con el art. 40 apdo. 1 de la ley del registro de población).
¿Se puede subarrendar una habitación?
Solo con el consentimiento del propietario, y el consentimiento debe ser escrito: sin él, el propietario puede resolver el contrato (art. 688² k.c., art. 11 apdo. 2 punto 3 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos). Sin consentimiento, el inquilino no puede subarrendar el apartamento ni una parte de él ni cederlo gratuitamente; la excepción son las personas a las que está obligado a mantener (art. 688² k.c.). El subarrendamiento termina, a más tardar, cuando termina el alquiler principal (art. 668 § 2). Si el propietario acepta, el inquilino y el nuevo ocupante responden ambos ante él de que la vivienda se use conforme al contrato (art. 668 § 1). Revise también el propio contrato: puede prohibir el subarriendo.
¿Cómo buscamos apartamentos para dos o más personas?
El agente busca opciones según su petición, habla directamente con el propietario y, si ustedes no pueden venir, comprueba por video lo que le pidan. Si lo solicitan, el agente preguntará antes al propietario a cuántos inquilinos acepta. En el formulario indiquen barrio, número de habitaciones, presupuesto y fechas. Habitaciones sueltas no las prometemos: el formulario está pensado para un apartamento entero.
Los honorarios por la búsqueda son el 70 % de una renta mensual (czynsz najmu), es decir, solo de la renta, sin el czynsz administracyjny (gastos de comunidad) ni los suministros: con un czynsz de 3 500 zł son 2 450 zł. Se pagan después de firmar el contrato de alquiler (umowa najmu), con factura sin IVA (faktura bez VAT). Cómo se reparten entre ustedes lo deciden ustedes. La ayuda con el PESEL y con la visita al urząd está incluida en ese 70 %. Les atendemos en su idioma: nuestros agentes trabajan en español, alemán, italiano, inglés, polaco, ucraniano, ruso y turco. Antes de firmar el contrato con nosotros, pregunten al agente quién de ustedes será parte en él.
Fuentes (comprobadas el 7 de octubre de 2026): Kodeks cywilny, art. 366, 369, 370, 376, 668, 673, 680¹, 688, 688¹, 688² (texto refundido Dz.U. 2026 poz. 795, estado jurídico a 19 de mayo de 2026, eli.gov.pl); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 6c, 11, 19a, 19e (texto refundido Dz.U. 2023 poz. 725, eli.gov.pl); ustawa o ewidencji ludności, art. 24, 28, 40, 41, 42 (texto refundido Dz.U. 2026 poz. 384, eli.gov.pl).
¿Buscan apartamento en Varsovia en pareja o en grupo de tres? Rellenen el formulario para inquilinos: barrio, número de habitaciones, presupuesto, fechas. Díganle al agente en la primera conversación cuántos son y quién firmará el contrato. El agente busca opciones, habla directamente con el propietario y comprueba por video lo que le pidan. Los honorarios son el 70 % del czynsz najmu tras firmar el contrato de alquiler (umowa najmu; sobre 3 500 zł: 2 450 zł), con factura sin IVA (faktura bez VAT). Teléfono: +48 666 866 468.
Preguntas frecuentes
¿Se puede incluir en el contrato a todos los que viven en el apartamento?
La ley no prohíbe un contrato con varios inquilinos, pero tampoco obliga al propietario a aceptarlo: no hemos encontrado esa norma ni en el Código Civil ni en la ley de protección de los derechos de los inquilinos. Si viven juntos, tiene sentido incluir a todos. Quien no figura en el contrato no es parte de él, y su estancia depende del consentimiento del propietario (art. 688² k.c.). Pregunte por el número de inquilinos antes de la visita. Situación a 7 de octubre de 2026.
¿La fianza se divide en partes?
Frente al propietario, la kaucja suele ser una sola suma por contrato. La ley limita su importe (12 veces la renta mensual, 6 veces en el najem okazjonalny), pero no exige dividirla entre los inquilinos. Cómo se pagó y a quién se devuelve lo fija el contrato, así que anote lo que aportó cada uno. Cómo se reparten su parte entre ustedes es un acuerdo aparte, mejor por escrito (estimación).
¿Tiene que registrar su domicilio (meldunek) cada compañero de apartamento?
Sí, la obligación es personal (art. 24 apdo. 2 punto 1 en relación con el art. 40 apdo. 1 de la ley del registro de población, ustawa o ewidencji ludności). Los ciudadanos de la UE, de la EFTA/EEE y de Suiza deben registrarse como máximo el día 30 desde su llegada (art. 41 apdo. 1); lo mismo vale para los familiares que no tengan esas nacionalidades (art. 41 apdo. 2). Si su estancia no pasa de 30 días, no hay obligación (art. 42 apdo. 2). Si aún no tiene PESEL, no necesita presentarse en persona en la oficina (urząd): el art. 40 apdo. 3 lo exige solo a los extranjeros que no pertenecen a ese grupo (excepción: los británicos amparados por el Acuerdo de Retirada). Quien llega de un país no perteneciente a la UE, la EFTA ni Suiza y se queda más de 30 días debe registrarse como máximo el cuarto día (art. 41 apdo. 3). Quien figura en el contrato acredita su derecho a la vivienda con el propio contrato (art. 28 apdo. 2b). Los demás necesitarán una confirmación de su estancia por parte del propietario o de otra persona con derecho sobre la vivienda, por ejemplo un inquilino con contrato (estimación basada en el texto de la norma; art. 28 apdos. 2 y 2a en relación con el art. 40 apdos. 1–2). Qué documentos pide la oficina, consúltelo allí. Situación a 7 de octubre de 2026.
¿Qué hacer si un compañero no paga su parte?
Primero deje por escrito el importe y el plazo. Después compruebe que el propietario recibe la renta completa: en una vivienda solo puede resolver el contrato por impago si la renta u otros pagos llevan sin abonarse al menos tres periodos de pago completos, tras un requerimiento por escrito y un mes adicional para pagar (art. 11 apdo. 1 y apdo. 2 punto 2 de la ley de protección de los derechos de los inquilinos, ustawa o ochronie praw lokatorów). Por eso a menudo se cubre la diferencia, se guardan los justificantes y se reclama después lo pagado (art. 376 § 1 k.c.). Es información general y no resuelve las disputas entre compañeros: en caso de litigio hace falta un abogado.
¿Puede el propietario negarse si somos tres?
Sí. El propietario decide cuántos inquilinos y ocupantes acepta, y no hemos encontrado una norma que le obligue a aceptar a varios inquilinos. Pregúnteselo antes de la visita: un agente de allproperty, si usted lo pide, hace esas preguntas directamente al propietario.
¿Buscan habitaciones sueltas?
No prometemos la búsqueda de habitaciones: el formulario está pensado para un apartamento entero, con número de habitaciones, presupuesto y fechas. Si son dos o tres, indiquen cuántas habitaciones necesitan y díganselo al agente en la primera conversación.