Wohnung zum Verkauf in Ursynów — Preise und was Sie wissen sollten
Wohnung zum Verkauf in Ursynów, Warszawa: Preise pro m² 2026, Plattenbau vs. Neubau, Metro M1, Kabaty–Stokłosy und 0% Provision beim Bauträger.
Der Median des Wohnungspreises in Ursynów auf dem Zweitmarkt (rynek wtórny) liegt bei etwa 17.150 PLN/m² (notarielle Urkunden, Jahreswende 2025/2026), und die Bauträgerangebote auf dem Erstmarkt (rynek pierwotny) erreichen im August 2026 durchschnittlich 21.210 PLN/m² (RynekPierwotny.pl, Stand 19.08.2026). Es handelt sich um einen stark differenzierten Stadtteil: vom Plattenbau in Stokłosy und Jary bis zu neuen Apartmenthäusern in Wyczółki. Über den Preis entscheidet vor allem die Entfernung zur Station der Metrolinie M1 — Kabaty, Natolin, Imielin und Stokłosy — sowie die Nähe zum Las Kabacki.
Ursynów ist ein Stadtteil für Menschen, die eine direkte Metroverbindung ins Zentrum haben möchten, ohne auf Grün und Raum zwischen den Blocks zu verzichten. Nachfolgend schlüsseln wir die Preise pro m², die Bautypen, den Verkehr und das auf, worauf Sie bei der Wahl einer konkreten Lage achten sollten — von Kabaty bis Ursynów Północny.
Was kostet eine Wohnung in Ursynów im Jahr 2026?
Die Transaktionsdaten aus notariellen Urkunden (Analyse mScanner, etwa 46.000 Urkunden aus Warszawa) zeigen für Ursynów einen Median von 17.154 PLN/m² auf dem Zweitmarkt und 16.611 PLN/m² auf dem Erstmarkt — also tatsächliche Verkaufspreise und keine Angebote. Damit steht der Stadtteil in der Mitte des Warschauer Feldes: teurer als Ursus oder Białołęka, günstiger als Mokotów oder Żoliborz.
Die in den Portalen sichtbaren Angebote liegen in der Regel höher als die Transaktionspreise:
| Segment | Preis pro m² | Stand | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zweitmarkt — Transaktionen (notarielle Urkunden) | ca. 17.150 PLN | Jahreswende 2025/2026 | mScanner |
| Zweitmarkt — Angebote | ca. 18.665 PLN | August 2026 | zametr.pl |
| Erstmarkt — Bauträgerangebote | ca. 21.210 PLN | 19.08.2026 | RynekPierwotny.pl |
| Einzimmerwohnung (Erstmarkt) | ca. 21.891 PLN | August 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 2 Zimmer (Erstmarkt) | ca. 18.341 PLN | August 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 3 Zimmer (Erstmarkt) | ca. 17.789 PLN | August 2026 | RynekPierwotny.pl |
In Ursynów waren im August 2026 etwa 775–835 Angebote für neue Wohnungen in über zehn Projekten verfügbar, vor allem im Bereich Wyczółki und der ul. Bokserska, mit Flächen von 25 bis sogar 176 m² (RynekPierwotny.pl). Die günstigsten neuen Einheiten begannen bei etwa 440.000 PLN. Die aktuelle Preisliste sollte stets direkt überprüft werden — orientierende Angebote aus Ursynów und anderen Stadtteilen finden Sie im Wohnungskatalog von allproperty.
Welche Bautypen gibt es in Ursynów?
Ursynów wurde in Wellen gebaut, deshalb hängt der Bautyp stark von der konkreten Siedlung ab:
- Plattenbau (1970er bis 1990er Jahre) — dominiert in Stokłosy, Jary, Imielin und einem Teil von Ursynów Północny. Vorgefertigte Systeme (unter anderem das Stettiner System, WK-70), große grüne Flächen zwischen den Blocks, aber ältere Aufzüge, Treppenhäuser und Installationen, die häufig eine Modernisierung erfordern.
- Bebauung nach 2000 — Siedlungen im Bereich Kabaty, Natolin und der ul. Pileckiego: geschlossene oder halbgeschlossene Komplexe mit Tiefgarage, Sicherheitsdienst und Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss.
- Neue Apartmenthäuser (aktuelles Bauträgerangebot) — Projekte in Wyczółki und an der ul. Bokserska, in der Regel die teuersten, mit neueren Installationen und höherem Standard der Gemeinschaftsflächen.
Beim Kauf in einem älteren Gebäude lohnt es sich, den Zustand der Eigentümergemeinschaft, geplante Sanierungen und die Höhe des Instandhaltungsfonds zu prüfen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Wie sehen Anbindung und Verkehr in Ursynów aus?
Grundlage des Verkehrs ist die Metrolinie M1 mit vier Stationen im Gebiet des Stadtteils: Kabaty, Natolin, Imielin und Stokłosy (die Station Ursynów liegt bereits an der Grenze zu Służew). Die orientierende Fahrzeit ins Zentrum schwankt von etwa 13–16 Minuten ab der Station Ursynów bis zu 22–25 Minuten ab Kabaty, je nach Ausgangsstation und Umstiegen.
Ursynów hat vorerst weder eine Straßenbahnlinie an den Hauptsiedlungen noch eine SKM-Station — den täglichen Verkehr ergänzen Busse entlang der al. KEN, der ul. Puławska, der Dolina Służewiecka und der ul. Rosoła. Wer am Rand des Stadtteils wohnt, sollte mit zusätzlichen 10–20 Minuten Busfahrt zur nächsten Metrostation rechnen. Die Linie M2 bedient Ursynów derzeit nicht — der Umstieg von M1 auf M2 ist an der Station Świętokrzyska möglich.
Worin unterscheiden sich Kabaty, Natolin, Imielin und Stokłosy?
Auch wenn es sich formal um einen Stadtteil handelt, unterscheiden sich die einzelnen Siedlungen an den M1-Stationen deutlich:
- Kabaty — der hochwertigste Teil, direkt am Las Kabacki, neuere Bebauung und höhere Preise als im zentralen Ursynów.
- Natolin — Nähe zum Park Natoliński, eine Mischung aus älterer und neuerer Bebauung, ruhigerer Charakter.
- Imielin — zentrale Lage in Bezug auf den SGGW-Campus, gute Versorgungsinfrastruktur, überwiegend Plattenbau.
- Stokłosy — der am dichtesten bebaute Plattenbau, am nächsten zu den Studentenwohnheimen der SGGW, beliebt bei Studierenden und Investoren mit Fokus auf Vermietung, in der Regel günstiger als Kabaty oder Natolin.
Der Preisunterschied pro m² zwischen Kabaty und Stokłosy erreicht in der Regel einige Tausend Złoty — deshalb lohnt es sich zu klären, ob Ihnen die Nähe zum Wald und die Ruhe wichtiger sind oder der niedrigere Preis und der Weg zum Campus, noch bevor Sie mit der Besichtigung konkreter Angebote beginnen.
Welche Infrastruktur erwartet die Bewohner?
Ursynów verfügt über eine vollständige Alltagsinfrastruktur: Centrum Ursynów an der ul. Puławska 427 (Hypermarkt Auchan, etwa 43.000 m² Mietfläche), einen kleineren Auchan an der al. KEN sowie Auchan Express an der ul. Pileckiego. In den Bereichen der Metrostationen — insbesondere Imielin, Natolin und Kabaty — gibt es lokale Geschäfte, Arztpraxen, Apotheken und Restaurants.
Der größte Freizeitvorzug ist der Las Kabacki im. Stefana Starzyńskiego — ein Naturschutzgebiet im südlichen Teil des Stadtteils, am einfachsten von der Station Kabaty aus erreichbar. Zusätzlich ist der Park Natoliński an der Station Natolin eine historische Park- und Palastanlage, allerdings mit eingeschränkterem Zugang als der offene Wald. Im Gebiet des Stadtteils befindet sich auch der Campus der SGGW mit fünf Wohnheimkomplexen (etwa 3460 Plätze), was Ursynów zu einer natürlichen Wahl für Studierende dieser Hochschule macht.
Worauf sollten Sie bei der Wahl einer Wohnung achten?
Vor der Entscheidung lohnt es sich, einige konkrete Dinge zu prüfen, unabhängig davon, ob Sie auf dem Zweit- oder dem Erstmarkt kaufen:
- Entfernung zur Metrostation — die tatsächliche Gehzeit, nicht nur die Luftlinienentfernung auf der Karte.
- Baujahr und Bauweise — der Plattenbau erfordert eine andere Herangehensweise an den Zustand der Installationen als ein Gebäude nach 2010.
- Zustand der księga wieczysta (Grundbuch) — Belastungen, Dienstbarkeiten, Übereinstimmung der Fläche; die Regeln zum Lesen des Grundbuchs haben wir im Ratgeber zur księga wieczysta beschrieben.
- Unterhaltskosten — czynsz administracyjny (Verwaltungsgebühr), Instandhaltungsfonds, Gebühren für den Stellplatz in der Tiefgarage.
- Bebauungsplan der Umgebung — ob in der Nähe eine neue Bebauung geplant ist, die die Aussicht verstellt oder den Verkehr erhöht.
Wenn Sie den Kauf über einen Kredit finanzieren, finden Sie den gesamten Prozess Schritt für Schritt — von der Auswahl des Angebots bis zur Unterzeichnung der Urkunde — im Ratgeber zum Wohnungskauf.
Für wen ist Ursynów geeignet?
Der Stadtteil eignet sich am besten für Familien mit Kindern (Schulen, Kindergärten, Spielplätze, viel Grün), Studierende der SGGW (Campus und Wohnheime vor Ort) sowie für Personen, die im Zentrum oder in Mokotów arbeiten und für die eine direkte Metroverbindung zählt. Weniger geeignet ist er für Menschen, die Nachtleben und das Mietshausflair der Innenstadt suchen, oder für jene, denen eine direkte Straßenbahn- oder SKM-Verbindung wichtig ist.
Erwägen Sie auch einen Kauf zur Vermietung? Stokłosy und Imielin, in der Nähe des SGGW-Campus, gehören zu den am häufigsten gewählten Lagen für die Vermietung an Studierende in diesem Teil von Warszawa.
Suchen Sie eine konkrete Wohnung in Ursynów — vom Plattenbau in Stokłosy bis zur neuen Siedlung in Wyczółki — oder überlegen Sie, ob es Ihnen näher am Las Kabacki oder näher am SGGW-Campus angenehmer wäre? Das Team von allproperty kennt die Preisunterschiede zwischen den einzelnen M1-Stationen und sagt Ihnen, wo Sie in Ihrem Budget suchen sollten. Beim Kauf vom Bauträger auf dem Erstmarkt erheben wir keine Provision (0%), auf dem Zweitmarkt beträgt der Satz 2%. Wir sind rund um die Uhr erreichbar — rufen Sie unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839 an, um noch in dieser Woche eine Besichtigung zu vereinbaren.
Часті питання
Was kostet eine Wohnung in Ursynów im Jahr 2026?
Laut notariellen Urkunden liegt der Median auf dem Zweitmarkt (rynek wtórny) bei etwa 17.150 PLN/m² und auf dem Erstmarkt (rynek pierwotny) bei etwa 16.600 PLN/m² (Daten zur Jahreswende 2025/2026). Die Bauträgerangebote wurden im August 2026 im Durchschnitt mit 21.210 PLN/m² bewertet (RynekPierwotny.pl, Stand 19.08.2026), die Angebote auf dem Zweitmarkt mit etwa 18.665 PLN/m² (zametr.pl).
Worin unterscheidet sich der Plattenbau vom Neubau in Ursynów?
Der Plattenbau (wielka płyta; Stokłosy, Jary, Imielin, ein Teil von Ursynów Północny) besteht aus Blocks der 1970er bis 1990er Jahre mit günstigeren Quadratmetern, aber älteren Aufzügen und Installationen. Der Neubau, vor allem im Bereich Wyczółki und der ul. Bokserska, umfasst geschlossene Wohnanlagen mit Tiefgarage und höherem Standard, teurer um bis zu mehrere Tausend PLN/m².
Wie sieht die Metroanbindung von Ursynów ins Zentrum aus?
Ursynów wird von vier Stationen der Linie M1 bedient: Kabaty, Natolin, Imielin und Stokłosy, während die Station Ursynów bereits an der Grenze zu Służew liegt. Die Fahrt ins Zentrum dauert orientierungsweise von etwa 13–16 Minuten ab der Station Ursynów bis zu 22–25 Minuten ab Kabaty, je nach Ausgangsstation.
Worin unterscheiden sich Kabaty und Stokłosy als Lage für einen Kauf?
Kabaty ist der ruhigere, eher hochwertige Teil am Las Kabacki, mit neuerer Bebauung und höheren Preisen. Stokłosy ist dichter bebauter Plattenbau in der Nähe des SGGW-Campus, günstiger und beliebt bei Studierenden sowie bei Käufern, die zur Vermietung erwerben.
Wie hoch ist die Provision von allproperty beim Wohnungskauf in Ursynów?
Beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger auf dem Erstmarkt beträgt die Provision für den Käufer 0%. Bei Transaktionen auf dem Zweitmarkt liegt der Satz bei 2% des Immobilienwertes. Die Einzelheiten werden individuell beim ersten Kontakt festgelegt.