Appartamento in vendita a Ursynów — prezzi e cosa sapere
Appartamento in vendita a Ursynów, Warszawa: prezzi al m² nel 2026, wielka płyta e nuove costruzioni, metro M1, Kabaty–Stokłosy e 0% dal promotore.
La mediana del prezzo di un appartamento a Ursynów sul mercato secondario è di circa 17 150 zł/m² (atti notarili, a cavallo tra 2025 e 2026), mentre le offerte dei promotori immobiliari sul mercato primario ad agosto 2026 raggiungono in media 21 210 zł/m² (RynekPierwotny.pl, dato al 19.08.2026). È un distretto fortemente diversificato: dalla wielka płyta (edilizia prefabbricata) di Stokłosy e Jary ai nuovi palazzi residenziali di Wyczółki. Il prezzo è determinato prima di tutto dalla distanza dalla stazione della metropolitana M1 — Kabaty, Natolin, Imielin e Stokłosy — e dalla vicinanza al Las Kabacki.
Ursynów è un distretto per chi vuole avere un collegamento diretto in metropolitana con il centro, senza rinunciare al verde e agli spazi tra gli edifici. Qui di seguito analizziamo i prezzi al m², i tipi di edilizia, i trasporti e gli aspetti a cui prestare attenzione nella scelta di una posizione precisa — da Kabaty a Ursynów Północny.
Quanto costa un appartamento a Ursynów nel 2026?
I dati delle transazioni tratti dagli atti notarili (analisi mScanner, circa 46 mila atti di Warszawa) indicano per Ursynów una mediana di 17 154 zł/m² sul mercato secondario e di 16 611 zł/m² sul mercato primario — cioè prezzi reali di vendita, non di offerta. Questo colloca il distretto a metà della scala varsaviana: più caro di Ursus o Białołęka, più economico di Mokotów o Żoliborz.
Le offerte visibili sui portali sono di solito superiori ai prezzi delle transazioni:
| Segmento | Prezzo al m² | Dato al | Fonte |
|---|---|---|---|
| Mercato secondario — transazioni (atti notarili) | ca. 17 150 zł | a cavallo tra 2025 e 2026 | mScanner |
| Mercato secondario — offerte | ca. 18 665 zł | agosto 2026 | zametr.pl |
| Mercato primario — offerte dei promotori | ca. 21 210 zł | 19.08.2026 | RynekPierwotny.pl |
| Monolocale (primario) | ca. 21 891 zł | agosto 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 2 locali (primario) | ca. 18 341 zł | agosto 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 3 locali (primario) | ca. 17 789 zł | agosto 2026 | RynekPierwotny.pl |
A Ursynów, ad agosto 2026, erano disponibili circa 775–835 offerte di appartamenti nuovi in una decina abbondante di investimenti, soprattutto nella zona di Wyczółki e di ul. Bokserska, con metrature da 25 fino a 176 m² (RynekPierwotny.pl). Gli immobili nuovi più economici partivano da circa 440 mila zł. Il listino aggiornato conviene sempre verificarlo direttamente — offerte indicative di Ursynów e di altri distretti le trova nel catalogo degli appartamenti allproperty.
Quali sono i tipi di edilizia a Ursynów?
Ursynów è stato costruito a ondate, quindi il tipo di edilizia dipende molto dal singolo complesso:
- Wielka płyta, edilizia prefabbricata (anni ‘70–‘90) — domina a Stokłosy, Jary, Imielin e in parte di Ursynów Północny. Sistemi prefabbricati (tra cui lo szczeciński e il WK-70), grandi spazi verdi tra gli edifici, ma ascensori, vani scala e impianti più vecchi che richiedono spesso un ammodernamento.
- Edilizia successiva al 2000 — complessi nella zona di Kabaty, Natolin e ul. Pileckiego: insediamenti chiusi o semichiusi con garage sotterraneo, servizio di sicurezza e locali commerciali ai piani terra.
- Nuovi palazzi residenziali (l’attuale offerta dei promotori) — investimenti a Wyczółki e in ul. Bokserska, di solito i più cari, con impianti più recenti e uno standard più alto delle parti comuni.
Nell’acquisto in un edificio più vecchio vale la pena verificare lo stato della comunità condominiale, le ristrutturazioni pianificate e l’ammontare del fondo per le ristrutturazioni, prima di presentare un’offerta.
Come sono i collegamenti e i trasporti a Ursynów?
La base dei trasporti è la linea della metropolitana M1 con quattro stazioni nel territorio del distretto: Kabaty, Natolin, Imielin e Stokłosy (la stazione Ursynów si trova già al confine con Służew). Il tempo indicativo di percorrenza verso il centro varia da circa 13–16 minuti dalla stazione Ursynów fino a 22–25 minuti da Kabaty, a seconda della stazione di partenza e dei cambi.
Ursynów per il momento non ha una linea tranviaria nei complessi principali né una stazione SKM — i trasporti quotidiani sono completati dagli autobus lungo al. KEN, ul. Puławska, Dolina Służewiecka e ul. Rosoła. Chi abita ai margini del distretto deve mettere in conto ulteriori 10–20 minuti di autobus fino alla stazione della metropolitana più vicina. La linea M2 attualmente non serve Ursynów — il cambio da M1 a M2 è possibile alla stazione Świętokrzyska.
In che cosa si distinguono Kabaty, Natolin, Imielin e Stokłosy?
Benché formalmente si tratti di un unico distretto, i singoli complessi presso le stazioni M1 si distinguono nettamente:
- Kabaty — la parte più premium, direttamente accanto al Las Kabacki, edilizia più recente e prezzi più alti rispetto a Ursynów centrale.
- Natolin — vicinanza al Park Natoliński, mescolanza di edilizia più vecchia e più recente, carattere più tranquillo.
- Imielin — posizione centrale rispetto al campus della SGGW, buona base di servizi, prevalentemente wielka płyta.
- Stokłosy — la wielka płyta costruita più densamente, la più vicina alle case dello studente della SGGW, apprezzata dagli studenti e dagli investitori orientati alla locazione, di solito più economica di Kabaty o Natolin.
La differenza di prezzo al m² tra Kabaty e Stokłosy raggiunge di solito alcune migliaia di złoty — per questo conviene stabilire se le interessa di più la vicinanza al bosco e la tranquillità oppure il prezzo più basso e l’accesso al campus, ancora prima di iniziare a visitare offerte concrete.
Quali infrastrutture attendono gli abitanti?
Ursynów ha un’infrastruttura quotidiana completa: il Centrum Ursynów in ul. Puławska 427 (ipermercato Auchan, circa 43 mila m² di superficie locabile), un Auchan più piccolo in al. KEN e un Auchan Express in ul. Pileckiego. Nelle zone delle stazioni della metropolitana — in particolare Imielin, Natolin e Kabaty — operano negozi locali, ambulatori, farmacie e ristoranti.
Il maggiore punto di forza ricreativo è il Las Kabacki im. Stefana Starzyńskiego — una riserva naturale nella parte meridionale del distretto, raggiungibile più facilmente dalla stazione Kabaty. In aggiunta, il Park Natoliński presso la stazione Natolin è un complesso storico di parco e palazzo, sebbene con un accesso più limitato rispetto al bosco aperto. Nel territorio del distretto opera anche il campus della SGGW con cinque complessi universitari (circa 3460 posti), il che rende Ursynów la scelta naturale per gli studenti di questo ateneo.
A cosa prestare attenzione nella scelta di un appartamento?
Prima della decisione vale la pena verificare alcune cose concrete, indipendentemente dal fatto che acquisti sul mercato secondario o su quello primario:
- Distanza dalla stazione della metropolitana — il tempo reale di percorrenza a piedi, non solo la distanza in linea d’aria sulla mappa.
- Anno di costruzione e tecnologia — la wielka płyta richiede un approccio diverso allo stato degli impianti rispetto a un edificio successivo al 2010.
- Stato della księga wieczysta (registro fondiario) — gravami, servitù, corrispondenza della metratura; le regole per leggere il registro le abbiamo descritte nella guida sulla księga wieczysta.
- Costi di gestione — czynsz administracyjny (spese amministrative mensili), fondo per le ristrutturazioni, spese per il posto auto nel garage sotterraneo.
- Piano urbanistico della zona — se nelle vicinanze è prevista una nuova edificazione che coprirebbe la vista o aumenterebbe il traffico.
Se finanzia l’acquisto con un mutuo, l’intero processo passo dopo passo — dalla scelta dell’offerta alla firma dell’atto — lo trova nella guida sull’acquisto di un appartamento.
Per chi è Ursynów?
Il distretto è adatto soprattutto alle famiglie con bambini (scuole, asili, aree giochi, molto verde), agli studenti della SGGW (campus e case dello studente in loco) e a chi lavora in centro o a Mokotów, per i quali conta il collegamento diretto in metropolitana. Sarà meno adatto a chi cerca la vita notturna e l’atmosfera dei palazzi d’epoca del centro, o a chi tiene al collegamento diretto con il tram o la SKM.
Sta valutando anche un acquisto destinato alla locazione? Stokłosy e Imielin, vicino al campus della SGGW, sono tra le posizioni più scelte per la locazione studentesca in questa parte di Warszawa.
Sta cercando un appartamento specifico a Ursynów — dalla wielka płyta di Stokłosy al nuovo complesso di Wyczółki — oppure si chiede se le sarà più comodo stare più vicino al Las Kabacki o più vicino al campus della SGGW? Il team allproperty conosce le differenze di prezzo tra le singole stazioni della M1 e le suggerirà dove cercare all’interno del Suo budget. Nell’acquisto dal promotore immobiliare sul mercato primario non applichiamo provvigione (0%), mentre sul mercato secondario la tariffa è del 2%. Siamo disponibili 24 ore su 24, 7 giorni su 7 — chiami il numero +48 666 866 468 oppure +48 692 649 839, per fissare una visita già questa settimana.
Часті питання
Quanto costa un appartamento a Ursynów nel 2026?
Secondo gli atti notarili la mediana sul mercato secondario è di circa 17 150 zł/m², mentre sul primario di circa 16 600 zł/m² (dati a cavallo tra 2025 e 2026). Le offerte dei promotori immobiliari ad agosto 2026 erano valutate in media 21 210 zł/m² (RynekPierwotny.pl, dato al 19.08.2026), e le offerte sul secondario circa 18 665 zł/m² (zametr.pl).
In che cosa si distingue la wielka płyta dalle nuove costruzioni a Ursynów?
La wielka płyta (Stokłosy, Jary, Imielin, parte di Ursynów Północny) è composta da blocchi degli anni '70–'90 con metri quadri più economici, ma con ascensori e impianti più vecchi. Le nuove costruzioni, soprattutto nella zona di Wyczółki e di ul. Bokserska, sono complessi chiusi con garage sotterraneo e uno standard più alto, più cari anche di alcune migliaia di zł/m².
Com'è il collegamento in metropolitana da Ursynów al centro?
Ursynów è servito da quattro stazioni M1: Kabaty, Natolin, Imielin e Stokłosy, mentre la stazione Ursynów si trova già al confine con Służew. Il tragitto verso il centro dura indicativamente da circa 13–16 minuti dalla stazione Ursynów fino a 22–25 minuti da Kabaty, a seconda della stazione di partenza.
In che cosa si distinguono Kabaty da Stokłosy come posizione per un acquisto?
Kabaty è la parte più tranquilla e più premium accanto al Las Kabacki, con edilizia più recente e prezzi più alti. Stokłosy è wielka płyta costruita più densamente vicino al campus della SGGW, più economica e apprezzata dagli studenti e da chi acquista per la locazione.
Qual è la provvigione di allproperty per l'acquisto di un appartamento a Ursynów?
Nell'acquisto di un appartamento dal promotore immobiliare sul mercato primario la provvigione per l'acquirente è dello 0%. Nelle transazioni sul mercato secondario la tariffa è del 2% del valore dell'immobile. I dettagli vengono stabiliti individualmente al primo contatto.