Квартира на продажу на Урсынуве — цены и что важно знать
Квартира на продажу на Урсынуве в Варшаве: цены за м² в 2026, панель против новостроек, метро M1, Kabaty–Stokłosy и 0% комиссии у застройщика.
Медиана цены квартиры на Урсынуве на вторичном рынке составляет около 17 150 zł/м² (нотариальные акты, рубеж 2025/2026), а предложения застройщиков на первичном рынке в августе 2026 достигают в среднем 21 210 zł/м² (RynekPierwotny.pl, по состоянию на 19.08.2026). Это сильно неоднородный район: от панельной застройки в Stokłosy и Jary до новых апартаментных домов на Wyczółki. Цену определяют прежде всего расстояние до станции метро M1 — Kabaty, Natolin, Imielin и Stokłosy — и близость Lasu Kabackiego.
Урсынув — район для тех, кто хочет иметь прямую дорогу на метро до центра, но не отказывается от зелени и пространства между домами. Ниже разбираем цены за м², типы застройки, транспорт и то, на что стоит обратить внимание при выборе конкретной локации — от Kabaty до Ursynowa Północnego.
Сколько стоит квартира на Урсынуве в 2026 году?
Данные о сделках из нотариальных актов (анализ mScanner, около 46 тыс. актов по Варшаве) показывают для Урсынува медиану 17 154 zł/м² на вторичном рынке и 16 611 zł/м² на первичном — то есть реальные цены продаж, а не предложения. Это ставит район в середину варшавской шкалы: дороже, чем Урсус или Бялоленка, дешевле, чем Мокотув или Жолибож.
Предложения, видимые на порталах, обычно выше цен сделок:
| Сегмент | Цена за м² | По состоянию на | Источник |
|---|---|---|---|
| Вторичный рынок — сделки (нотариальные акты) | ок. 17 150 zł | рубеж 2025/2026 | mScanner |
| Вторичный рынок — предложения | ок. 18 665 zł | август 2026 | zametr.pl |
| Первичный рынок — предложения застройщиков | ок. 21 210 zł | 19.08.2026 | RynekPierwotny.pl |
| Студия (первичный) | ок. 21 891 zł | август 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 2 комнаты (первичный) | ок. 18 341 zł | август 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 3 комнаты (первичный) | ок. 17 789 zł | август 2026 | RynekPierwotny.pl |
На Урсынуве в августе 2026 было доступно около 775–835 предложений новых квартир в более чем десяти проектах, в основном в районе Wyczółki и ul. Bokserska, с площадями от 25 и вплоть до 176 м² (RynekPierwotny.pl). Самые дешёвые новые квартиры начинались от примерно 440 тыс. zł. Актуальный прайс всегда стоит проверять напрямую — ориентировочные предложения с Урсынува и других районов вы найдёте в каталоге квартир allproperty.
Какие типы застройки есть на Урсынуве?
Урсынув строили волнами, поэтому тип застройки сильно зависит от конкретного микрорайона:
- Панельные дома (70–90-е годы) — доминируют в Stokłosy, Jary, Imielin и части Ursynowa Północnego. Сборные системы (в том числе щецинская, WK-70), большие зелёные пространства между корпусами, но более старые лифты, лестничные клетки и коммуникации, часто требующие модернизации.
- Строительство после 2000 года — комплексы в районе Kabaty, Natolin и ul. Pileckiego: закрытые или полузакрытые кварталы с подземным паркингом, охраной и коммерческими помещениями на первых этажах.
- Новые апартаментные дома (текущее предложение застройщиков) — проекты на Wyczółki и у ul. Bokserska, обычно самые дорогие, с более новыми коммуникациями и более высоким уровнем общих зон.
При покупке в старом здании стоит проверить состояние товарищества собственников, запланированные ремонты и размер ремонтного фонда, прежде чем делать предложение.
Как обстоят дела с транспортом на Урсынуве?
Основа транспорта — линия метро M1 с четырьмя станциями на территории района: Kabaty, Natolin, Imielin и Stokłosy (станция Ursynów расположена уже на границе со Служевом). Ориентировочное время поездки до центра колеблется от примерно 13–16 минут со станции Ursynów до 22–25 минут с Kabaty, в зависимости от начальной станции и пересадок.
На Урсынуве пока нет трамвайной линии в основных микрорайонах и нет станции SKM — повседневный транспорт дополняют автобусы вдоль al. KEN, ul. Puławska, Dolina Służewiecka и ul. Rosoła. Тем, кто живёт на окраинах района, стоит закладывать дополнительные 10–20 минут на автобусе до ближайшей станции метро. Линия M2 сейчас Урсынув не обслуживает — пересадка с M1 на M2 возможна на станции Świętokrzyska.
Чем различаются Kabaty, Natolin, Imielin и Stokłosy?
Хотя формально это один район, отдельные микрорайоны у станций M1 заметно различаются:
- Kabaty — наиболее премиальная часть, непосредственно у Lasu Kabackiego, более новая застройка и более высокие цены, чем в центральном Урсынуве.
- Natolin — близость Parku Natolińskiego, смесь более старой и более новой застройки, более спокойный характер.
- Imielin — центральное положение относительно кампуса SGGW, хорошая база услуг, в основном панельная застройка.
- Stokłosy — самая плотно застроенная панель, ближе всего к общежитиям SGGW, популярна среди студентов и инвесторов под аренду, обычно дешевле, чем Kabaty или Natolin.
Разница в цене за м² между Kabaty и Stokłosy достигает обычно нескольких тысяч злотых — поэтому стоит определить, что для вас важнее: близость леса и тишина или более низкая цена и пеший путь до кампуса, ещё до того, как начнёте смотреть конкретные предложения.
Какая инфраструктура ждёт жителей?
На Урсынуве есть полная повседневная инфраструктура: Centrum Ursynów на ul. Puławska 427 (гипермаркет Auchan, около 43 тыс. м² арендуемой площади), меньший Auchan на al. KEN и Auchan Express на ul. Pileckiego. В районах станций метро — особенно Imielin, Natolin и Kabaty — работают локальные магазины, поликлиники, аптеки и рестораны.
Крупнейшее рекреационное преимущество — Las Kabacki im. Stefana Starzyńskiego, природный заповедник в южной части района, до которого проще всего добраться от станции Kabaty. Дополнительно Park Natoliński у станции Natolin — это исторический парково-дворцовый комплекс, хотя и с более ограниченным доступом, чем открытый лес. На территории района работает также кампус SGGW с пятью общежитскими комплексами (около 3460 мест), что делает Урсынув естественным выбором для студентов этого вуза.
На что обратить внимание при выборе квартиры?
Перед решением стоит проверить несколько конкретных вещей, независимо от того, покупаете вы на вторичном или на первичном рынке:
- Расстояние до станции метро — реальное время пешком, а не только расстояние по прямой на карте.
- Год постройки и технология — панельный дом требует иного подхода к состоянию коммуникаций, чем здание после 2010 года.
- Состояние księga wieczysta (поземельной книги) — обременения, сервитуты, соответствие площади; правила чтения книги мы описали в руководстве о księga wieczysta.
- Расходы на содержание — czynsz administracyjny (административная плата за содержание), ремонтный фонд, плата за место в подземном паркинге.
- План застройки окрестностей — не планируется ли поблизости новое строительство, которое закроет вид или увеличит трафик.
Если вы финансируете покупку кредитом, весь процесс шаг за шагом — от выбора предложения до подписания akt notarialny (нотариального акта) — вы найдёте в руководстве о покупке квартиры.
Кому подходит Урсынув?
Район лучше всего подходит семьям с детьми (школы, детские сады, площадки, много зелени), студентам SGGW (кампус и общежития на месте), а также тем, кто работает в центре или на Мокотуве и для кого важна прямая дорога на метро. Менее подходящим он будет для тех, кто ищет ночную жизнь и атмосферу центральных каменных кварталов, или для тех, кому важен прямой трамвай или SKM.
Рассматриваете покупку под аренду? Stokłosy и Imielin, рядом с кампусом SGGW, — одни из самых часто выбираемых локаций под студенческую аренду в этой части Варшавы.
Ищете конкретную квартиру на Урсынуве — от панельного дома в Stokłosy до нового комплекса на Wyczółki — или раздумываете, где вам будет удобнее: ближе к Lasu Kabackiego или ближе к кампусу SGGW? Команда allproperty знает ценовые различия между отдельными станциями M1 и подскажет, где искать в рамках вашего бюджета. При покупке у застройщика на первичном рынке мы не берём комиссию (0%), а на вторичном рынке ставка составляет 2%. Мы доступны круглосуточно, 24/7 — позвоните по номеру +48 666 866 468 или +48 692 649 839, чтобы договориться о просмотре ещё на этой неделе.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира на Урсынуве в 2026 году?
По данным нотариальных актов, медиана на вторичном рынке составляет около 17 150 zł/м², а на первичном — около 16 600 zł/м² (данные за рубеж 2025/2026). Предложения застройщиков в августе 2026 оценивались в среднем в 21 210 zł/м² (RynekPierwotny.pl, по состоянию на 19.08.2026), а предложения на вторичном рынке — примерно в 18 665 zł/м² (zametr.pl).
Чем панельная застройка отличается от новостроек на Урсынуве?
Панельные дома (Stokłosy, Jary, Imielin, часть Ursynowa Północnego) — это здания 70–90-х годов с более дешёвыми метрами, но более старыми лифтами и коммуникациями. Новое строительство, в основном в районе Wyczółki и ul. Bokserska, — это закрытые комплексы с подземным паркингом и более высоким уровнем отделки, дороже даже на несколько тысяч zł/м².
Как выглядит дорога на метро с Урсынува до центра?
Урсынув обслуживают четыре станции M1: Kabaty, Natolin, Imielin и Stokłosy, а станция Ursynów расположена уже на границе со Служевом. Поездка до центра занимает ориентировочно от примерно 13–16 минут со станции Ursynów до 22–25 минут с Kabaty, в зависимости от начальной станции.
Чем Kabaty отличаются от Stokłosy как локация для покупки?
Kabaty — более спокойная, более премиальная часть у Lasu Kabackiego, с более новой застройкой и более высокими ценами. Stokłosy — плотнее застроенная панель рядом с кампусом SGGW, дешевле и популярна среди студентов и покупателей под аренду.
Какая комиссия у allproperty при покупке квартиры на Урсынуве?
При покупке квартиры у застройщика на первичном рынке комиссия для покупателя составляет 0%. При сделках на вторичном рынке ставка — 2% от стоимости недвижимости. Детали обсуждаются индивидуально при первом контакте.