Mieszkanie na sprzedaż na Ursynowie — ceny i co warto wiedzieć
Mieszkanie na sprzedaż na Ursynowie w Warszawie: ceny za m² w 2026, wielka płyta vs nowe budownictwo, metro M1, Kabaty–Stokłosy i 0% u dewelopera.
Mediana ceny mieszkania na Ursynowie na rynku wtórnym wynosi ok. 17 150 zł/m² (akty notarialne, przełom 2025/2026), a oferty deweloperskie na rynku pierwotnym w sierpniu 2026 osiągają średnio 21 210 zł/m² (RynekPierwotny.pl, stan na 19.08.2026). To dzielnica silnie zróżnicowana: od wielkiej płyty w Stokłosach i Jarach po nowe apartamentowce na Wyczółkach. O cenie decyduje przede wszystkim odległość od stacji metra M1 — Kabaty, Natolin, Imielin i Stokłosy — oraz bliskość Lasu Kabackiego.
Ursynów to dzielnica dla osób, które chcą mieć bezpośredni dojazd metrem do centrum, ale nie rezygnują z zieleni i przestrzeni między blokami. Poniżej rozkładamy ceny za m², typy zabudowy, transport i to, na co warto zwrócić uwagę przy wyborze konkretnej lokalizacji — od Kabat po Ursynów Północny.
Ile kosztuje mieszkanie na Ursynowie w 2026 roku?
Dane transakcyjne z aktów notarialnych (analiza mScanner, ok. 46 tys. aktów z Warszawy) pokazują dla Ursynowa medianę 17 154 zł/m² na rynku wtórnym i 16 611 zł/m² na rynku pierwotnym — czyli realne ceny sprzedaży, a nie oferty. To stawia dzielnicę w środku warszawskiej stawki: drożej niż Ursus czy Białołęka, taniej niż Mokotów czy Żoliborz.
Oferty widoczne w portalach są zwykle wyższe niż ceny transakcyjne:
| Segment | Cena za m² | Stan na | Źródło |
|---|---|---|---|
| Rynek wtórny — transakcje (akty notarialne) | ok. 17 150 zł | przełom 2025/2026 | mScanner |
| Rynek wtórny — oferty | ok. 18 665 zł | sierpień 2026 | zametr.pl |
| Rynek pierwotny — oferty deweloperów | ok. 21 210 zł | 19.08.2026 | RynekPierwotny.pl |
| Kawalerka (pierwotny) | ok. 21 891 zł | sierpień 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 2 pokoje (pierwotny) | ok. 18 341 zł | sierpień 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 3 pokoje (pierwotny) | ok. 17 789 zł | sierpień 2026 | RynekPierwotny.pl |
Na Ursynowie w sierpniu 2026 dostępnych było ok. 775–835 ofert nowych mieszkań w kilkunastu inwestycjach, głównie w rejonie Wyczółek i ul. Bokserskiej, z metrażami od 25 do nawet 176 m² (RynekPierwotny.pl). Najtańsze nowe lokale zaczynały się od ok. 440 tys. zł. Aktualny cennik zawsze warto zweryfikować bezpośrednio — orientacyjne oferty z Ursynowa i innych dzielnic znajdziesz w katalogu mieszkań allproperty.
Jakie są typy zabudowy na Ursynowie?
Ursynów budowano falami, więc typ zabudowy zależy mocno od konkretnego osiedla:
- Wielka płyta (lata 70.–90.) — dominuje w Stokłosach, Jarach, Imielinie i części Ursynowa Północnego. Systemy prefabrykowane (m.in. szczeciński, WK-70), duże zielone przestrzenie między blokami, ale starsze windy, klatki schodowe i instalacje wymagające często modernizacji.
- Budownictwo po 2000 roku — osiedla w rejonie Kabat, Natolina i ul. Pileckiego: zamknięte lub półzamknięte kompleksy z garażem podziemnym, ochroną i lokalami usługowymi na parterach.
- Nowe apartamentowce (obecna oferta deweloperska) — inwestycje na Wyczółkach i przy ul. Bokserskiej, zwykle najdroższe, z nowszymi instalacjami i wyższym standardem części wspólnych.
Przy zakupie w starszym budynku warto sprawdzić stan wspólnoty, planowane remonty i wysokość funduszu remontowego, zanim złożysz ofertę.
Jak wygląda dojazd i komunikacja na Ursynowie?
Podstawą transportu jest linia metra M1 z czterema stacjami na terenie dzielnicy: Kabaty, Natolin, Imielin i Stokłosy (stacja Ursynów leży już na granicy ze Służewem). Orientacyjny czas dojazdu do centrum waha się od ok. 13–16 minut ze stacji Ursynów do 22–25 minut z Kabat, w zależności od stacji początkowej i przesiadek.
Ursynów nie ma na razie linii tramwajowej na głównych osiedlach ani stacji SKM — codzienny transport uzupełniają autobusy wzdłuż al. KEN, ul. Puławskiej, Doliny Służewieckiej i ul. Rosoła. Osoby mieszkające na obrzeżach dzielnicy powinny liczyć się z dodatkowymi 10–20 minutami dojazdu autobusem do najbliższej stacji metra. Linia M2 obecnie nie obsługuje Ursynowa — przesiadka z M1 na M2 możliwa jest na stacji Świętokrzyska.
Czym różnią się Kabaty, Natolin, Imielin i Stokłosy?
Choć formalnie to jedna dzielnica, poszczególne osiedla przy stacjach M1 różnią się wyraźnie:
- Kabaty — najbardziej premium część, bezpośrednio przy Lesie Kabackim, nowsza zabudowa i wyższe ceny niż w centralnym Ursynowie.
- Natolin — bliskość Parku Natolińskiego, mieszanka starszej i nowszej zabudowy, spokojniejszy charakter.
- Imielin — centralne położenie względem kampusu SGGW, dobra baza usługowa, głównie wielka płyta.
- Stokłosy — najgęściej zabudowana wielka płyta, najbliżej akademików SGGW, popularna wśród studentów i inwestorów pod wynajem, zwykle tańsza niż Kabaty czy Natolin.
Różnica w cenie za m² między Kabatami a Stokłosami sięga zwykle kilku tysięcy złotych — dlatego warto ustalić, czy zależy Ci bardziej na bliskości lasu i spokoju, czy na niższej cenie i dojściu do kampusu, jeszcze przed rozpoczęciem oglądania konkretnych ofert.
Jaka infrastruktura czeka mieszkańców?
Ursynów ma pełną infrastrukturę codzienną: Centrum Ursynów przy ul. Puławskiej 427 (hipermarket Auchan, ok. 43 tys. m² powierzchni najmu), mniejszy Auchan przy al. KEN oraz Auchan Express przy ul. Pileckiego. W rejonach stacji metra — zwłaszcza Imielina, Natolina i Kabat — działają lokalne sklepy, przychodnie, apteki i restauracje.
Największym atutem rekreacyjnym jest Las Kabacki im. Stefana Starzyńskiego — rezerwat przyrody w południowej części dzielnicy, dostępny najłatwiej od stacji Kabaty. Dodatkowo Park Natoliński przy stacji Natolin to historyczny zespół parkowo-pałacowy, choć z bardziej ograniczonym dostępem niż otwarty las. Na terenie dzielnicy działa też kampus SGGW z pięcioma kompleksami akademickimi (ok. 3460 miejsc), co czyni Ursynów naturalnym wyborem dla studentów tej uczelni.
Na co zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania?
Przed decyzją warto sprawdzić kilka konkretnych rzeczy, niezależnie od tego, czy kupujesz na rynku wtórnym, czy pierwotnym:
- Odległość do stacji metra — realny czas dojścia, nie tylko odległość w linii prostej na mapie.
- Rok budowy i technologię — wielka płyta wymaga innego podejścia do stanu instalacji niż budynek po 2010 roku.
- Stan księgi wieczystej — obciążenia, służebności, zgodność metrażu; zasady czytania księgi opisaliśmy w poradniku o księdze wieczystej.
- Koszty utrzymania — czynsz, fundusz remontowy, opłaty za miejsce postojowe w garażu podziemnym.
- Plan zagospodarowania okolicy — czy w pobliżu planowana jest nowa zabudowa, która zasłoni widok lub zwiększy ruch.
Jeśli finansujesz zakup kredytem, cały proces krok po kroku — od wyboru oferty po podpisanie aktu — znajdziesz w przewodniku o zakupie mieszkania.
Dla kogo jest Ursynów?
Dzielnica najlepiej sprawdza się dla rodzin z dziećmi (szkoły, przedszkola, place zabaw, dużo zieleni), studentów SGGW (kampus i akademiki na miejscu) oraz osób pracujących w centrum lub na Mokotowie, dla których liczy się bezpośredni dojazd metrem. Mniej odpowiedni będzie dla osób szukających życia nocnego i kamienicznego klimatu śródmieścia albo tych, którym zależy na bezpośrednim tramwaju czy SKM.
Rozważasz też zakup pod wynajem? Stokłosy i Imielin, blisko kampusu SGGW, to jedne z najczęściej wybieranych lokalizacji pod wynajem studencki w tej części Warszawy.
Szukasz konkretnego mieszkania na Ursynowie — od wielkiej płyty w Stokłosach po nowe osiedle na Wyczółkach — albo zastanawiasz się, czy bliżej Lasu Kabackiego, czy bliżej kampusu SGGW będzie Ci wygodniej? Zespół allproperty zna różnice cenowe między poszczególnymi stacjami M1 i podpowie, gdzie szukać w Twoim budżecie. Przy zakupie od dewelopera na rynku pierwotnym nie pobieramy prowizji (0%), a na rynku wtórnym stawka wynosi 2%. Jesteśmy dostępni 24/7 — zadzwoń pod +48 666 866 468 lub +48 692 649 839, żeby umówić oglądanie jeszcze w tym tygodniu.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje mieszkanie na Ursynowie w 2026 roku?
Według aktów notarialnych mediana na rynku wtórnym to ok. 17 150 zł/m², a na pierwotnym ok. 16 600 zł/m² (dane za przełom 2025/2026). Oferty deweloperskie w sierpniu 2026 wyceniano średnio na 21 210 zł/m² (RynekPierwotny.pl, stan na 19.08.2026), a oferty wtórne na ok. 18 665 zł/m² (zametr.pl).
Czym różni się wielka płyta od nowego budownictwa na Ursynowie?
Wielka płyta (Stokłosy, Jary, Imielin, część Ursynowa Północnego) to bloki z lat 70.–90. z tańszymi metrami, ale starszymi windami i instalacjami. Nowe budownictwo, głównie w rejonie Wyczółek i ul. Bokserskiej, to zamknięte osiedla z garażem podziemnym i wyższym standardem, droższe nawet o kilka tysięcy zł/m².
Jak wygląda dojazd metrem z Ursynowa do centrum?
Ursynów obsługują cztery stacje M1: Kabaty, Natolin, Imielin i Stokłosy, a stacja Ursynów leży już na granicy ze Służewem. Przejazd do centrum trwa orientacyjnie od ok. 13–16 minut ze stacji Ursynów do 22–25 minut z Kabat, zależnie od stacji początkowej.
Czym różnią się Kabaty od Stokłosów jako lokalizacja pod zakup?
Kabaty to spokojniejsza, bardziej premium część przy Lesie Kabackim, z nowszą zabudową i wyższymi cenami. Stokłosy to gęściej zabudowana wielka płyta blisko kampusu SGGW, tańsza i popularna wśród studentów oraz kupujących pod wynajem.
Jaka jest prowizja allproperty przy zakupie mieszkania na Ursynowie?
Przy zakupie mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym prowizja dla kupującego wynosi 0%. Przy transakcjach na rynku wtórnym stawka to 2% wartości nieruchomości. Szczegóły ustalane są indywidualnie przy pierwszym kontakcie.