Wohnung zum Verkauf in Ursus — Preise und was Sie wissen sollten

Eine Wohnung zum Verkauf in Ursus kostete im Herbst 2025 durchschnittlich etwa 13.000–13.100 PLN/m² auf dem Zweitmarkt (rynek wtórny; Transaktionsdaten) sowie 14.800–15.300 PLN/m² auf dem Erstmarkt (rynek pierwotny; Angebotspreise neuer Projekte). Das sind über zehn Prozent weniger als der Durchschnitt für ganz Warszawa, was Ursus seit Jahren zu einem der preislich zugänglicheren Stadtteile links der Weichsel macht. Eine Wohnung mit 50 m² vom Zweitmarkt bedeutet also ein Budget in der Größenordnung von 650.000–660.000 PLN, eine neue Wohnung mit 50 m² vom Bauträger etwa 750.000 PLN, je nach Projekt und Ausbaustandard.

Der Stadtteil verbindet drei verschiedene Bebauungswelten: Werkswohnhäuser der ehemaligen Zakłady Mechaniczne Ursus, Plattenbausiedlungen sowie neue Bauträgersiedlungen, die auf den früheren landwirtschaftlichen Flächen von Gołąbki, Skorosze und Czechowice-Niedźwiady entstehen. Die Anbindung ans Zentrum sichern vier Bahnstationen und die SKM-Linie, und in einer Perspektive von über zehn Jahren auch die Verlängerung der Metrolinie M2. Nachfolgend erfahren Sie, was eine Wohnung in Ursus tatsächlich kostet, worin sich die Bautypen unterscheiden und worauf Sie vor dem Kauf achten sollten.

Was kostet eine Wohnung zum Verkauf in Ursus im Jahr 2025?

Nach den Transaktionsdaten aus notariellen Urkunden bewegte sich der Preismedian in Ursus in der zweiten Jahreshälfte 2025 um 13.000–13.300 PLN/m², mit steigender Tendenz — von August bis Dezember 2025 stieg der Satz um einige Prozent. Der Erstmarkt verzeichnete in den Bauträgerangeboten höhere Niveaus, in der Regel 14.800–15.300 PLN/m², wobei die tatsächlichen Transaktionspreise nach Rabatten niedriger ausfallen können als die Listenpreise.

Fläche	Zweitmarkt (ca. 13.100 PLN/m²)	Erstmarkt (ca. 15.000 PLN/m²)
35 m² (Einzimmerwohnung)	ca. 459.000 PLN	ca. 525.000 PLN
50 m² (2 Zimmer)	ca. 655.000 PLN	ca. 750.000 PLN
60 m² (3 Zimmer)	ca. 786.000 PLN	ca. 900.000 PLN
75 m² (4 Zimmer)	ca. 983.000 PLN	ca. 1,13 Mio. PLN

Mehr über die Preise in der gesamten Stadt finden Sie im Artikel Wohnungspreise in Warszawa im Jahr 2025 — Ursus bleibt deutlich günstiger als Śródmieście, Mokotów oder Wola, ist aber teurer als beispielsweise Białołęka.

Erstmarkt oder Zweitmarkt in Ursus — was wählen?

Der Erstmarkt in Ursus besteht vor allem aus Projekten in Gołąbki, Skorosze und entlang der ul. Posag 7 Panien — neue Gebäude mit Aufzug, Tiefgarage und Gewährleistung des Bauträgers, dafür ein höherer Einstiegspreis und die Notwendigkeit, die Einheit selbst auszubauen. Der Zweitmarkt umfasst sowohl Werkswohnhäuser als auch Wohnungen im Plattenbau — günstiger, oft bereits ausgebaut, aber mit der Notwendigkeit, den Zustand der Installationen und die księga wieczysta (Grundbuch) zu prüfen.

Beim Kauf vom Bauträger erhebt allproperty 0% Provision vom Käufer, beim Kauf auf dem Zweitmarkt 2%. Wie die Transaktion selbst Schritt für Schritt abläuft, haben wir im Text Wohnungskauf Schritt für Schritt beschrieben, die Nebenkosten im Artikel über die Notarkosten beim Wohnungskauf.

Welche Bautypen gibt es in Ursus?

Der historische Kern des Stadtteils sind die Flächen der ehemaligen Zakłady Mechaniczne Ursus — um sie herum stehen Werkswohnhäuser und Arbeitersiedlungen aus den 1950er bis 1970er Jahren, heute größtenteils restauriert. Der Bereich Niedźwiadek und ein Teil von Ursus Zachodni sind typischer Plattenbau (wielka płyta) aus den 1970er und 1980er Jahren — kleinere Wohnungen, dafür ein niedrigerer Preis pro m² und eine etablierte Siedlungsinfrastruktur. Das dritte Segment ist die neue Bauträgerbebauung, die seit über zehn Jahren auf den früheren landwirtschaftlichen Flächen von Gołąbki, Skorosze und Czechowice-Niedźwiady entsteht — hier finden Sie den höchsten Standard und die höchsten Preise im Stadtteil.

Worauf sollten Sie bei der Wahl einer Wohnung in Ursus achten?

• Nähe zu den Bahngleisen — die Strecken nach Warszawa Zachodnia und Skierniewice erzeugen Lärm, es lohnt sich, die Entfernung zur nächsten Haltestelle und eventuelle Lärmschutzwände zu prüfen.
• Baujahr und Bauweise — prüfen Sie in Werkswohnhäusern den Zustand der Elektroinstallation und die Wandstärke, im Plattenbau die energetische Sanierung und den Zustand des Aufzugs.
• Pläne zur Metroverlängerung — die Trasse und die Lage der künftigen Stationen (Ursus Północny, Posag 7 Panien, Ursus Niedźwiadek) können in den kommenden Jahren die Preise in ihrer Nachbarschaft beeinflussen, auch wenn die Bautermine fern bleiben.
• Grundbuch und rechtlicher Status — besonders wichtig bei älteren Häusern mit unklarer Eigentumsgeschichte.
• Stellplatz — in neuen Projekten in der Regel separat zu bezahlen, es lohnt sich, ihn sofort in das Budget einzurechnen.

Wie sehen Anbindung und Verkehr von Ursus aus?

Der Stadtteil hat drei Bahnstationen innerhalb seiner Grenzen: Warszawa Ursus, Warszawa Ursus Północny und Warszawa Ursus Niedźwiadek, und direkt an der Grenze von Ursus (formal bereits in der Gemeinde Ożarów Mazowiecki) liegt eine vierte — Warszawa Gołąbki, die die Bewohner dieses Teils des Stadtteils als ihre eigene betrachten. Die Züge der SKM und der Koleje Mazowieckie bringen Sie in etwa 15–25 Minuten ins Zentrum, was Ursus zu einem der bahntechnisch besser angebundenen Ränder von Warszawa macht. Mit Bus oder Auto dauert die Fahrt ins Zentrum in der Hauptverkehrszeit etwa 40 Minuten, außerhalb der Hauptverkehrszeit 15–20 Minuten. Die Stadt plant eine Verlängerung der Metrolinie M2 von Bemowo nach Ursus um drei Stationen, im Herbst 2025 handelte es sich dabei jedoch ausschließlich um Konzeptarbeiten, ohne festgelegtes Realisierungsdatum.

Für wen eignet sich eine Wohnung in Ursus?

Ursus eignet sich für Familien und Personen, die eine niedrigere Einstiegsschwelle als in den zentralen Stadtteilen suchen, bei weiterhin guter Bahnanbindung. Gut aufgehoben sind hier auch Menschen, die mit dem Zug zur Arbeit in Richtung Śródmieście oder Wola pendeln und für die eine vorhersehbare Reisezeit mehr zählt als die Nähe zur Metro. Investoren mit Fokus auf langfristige Vermietung können mit einem niedrigeren Startkapital als in Mokotów oder Ochota rechnen, wobei es sich lohnt, die mögliche Miete mit der Lage abzugleichen — mehr über den Mietmarkt in diesem Teil der Stadt finden Sie im Angebotskatalog Wohnungen zum Verkauf und zur Miete.

Suchen Sie eine konkrete Wohnung in Ursus — sei es eine neue Einheit vom Bauträger in Gołąbki oder ein geprüftes Werkswohnhaus näher am Zentrum des Stadtteils? Das Team von allproperty kennt den hiesigen Markt von beiden Seiten: beim Kauf vom Bauträger auf dem Erstmarkt arbeiten wir mit 0% Provision vom Käufer, und auf dem Zweitmarkt begleiten wir die gesamte Transaktion für 2% Provision. Wir sind rund um die Uhr erreichbar — rufen Sie unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839 an, um zu klären, welche Siedlung und welcher Bautyp in Ursus zu Ihrem Budget passen.