Квартира на продаж на Ursynowie — ціни та що варто знати
Квартира на продаж на Ursynowie у Варшаві: ціни за м² у 2026, велика панель проти нового будівництва, метро M1, Kabaty–Stokłosy і 0% у девелопера.
Медіана ціни квартири на Ursynowie на вторинному ринку становить бл. 17 150 zł/м² (нотаріальні акти, межа 2025/2026), а девелоперські пропозиції на первинному ринку в серпні 2026 сягають у середньому 21 210 zł/м² (RynekPierwotny.pl, станом на 19.08.2026). Це сильно різнорідний район: від великої панелі у Stokłosach і Jarach до нових апартаментних будинків на Wyczółkach. Ціну визначає передусім відстань до станції метро M1 — Kabaty, Natolin, Imielin і Stokłosy — та близькість Lasu Kabackiego.
Ursynów — район для тих, хто хоче мати пряму дорогу метро до центру, але не відмовляється від зелені та простору між будинками. Нижче розкладаємо ціни за м², типи забудови, транспорт і те, на що варто звернути увагу при виборі конкретної локації — від Kabat до Ursynowa Północnego.
Скільки коштує квартира на Ursynowie у 2026 році?
Дані угод із нотаріальних актів (аналіз mScanner, бл. 46 тис. актів із Варшави) показують для Ursynowa медіану 17 154 zł/м² на вторинному ринку і 16 611 zł/м² на первинному — тобто реальні ціни продажу, а не пропозиції. Це ставить район у середину варшавської шкали: дорожче, ніж Ursus чи Białołęka, дешевше, ніж Mokotów чи Żoliborz.
Пропозиції, які видно на порталах, зазвичай вищі за ціни реальних угод:
| Сегмент | Ціна за м² | Станом на | Джерело |
|---|---|---|---|
| Вторинний ринок — угоди (нотаріальні акти) | бл. 17 150 zł | межа 2025/2026 | mScanner |
| Вторинний ринок — пропозиції | бл. 18 665 zł | серпень 2026 | zametr.pl |
| Первинний ринок — пропозиції девелоперів | бл. 21 210 zł | 19.08.2026 | RynekPierwotny.pl |
| Однокімнатна (первинний) | бл. 21 891 zł | серпень 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 2 кімнати (первинний) | бл. 18 341 zł | серпень 2026 | RynekPierwotny.pl |
| 3 кімнати (первинний) | бл. 17 789 zł | серпень 2026 | RynekPierwotny.pl |
На Ursynowie в серпні 2026 було доступно бл. 775–835 пропозицій нових квартир у кільканадцяти інвестиціях, головно в районі Wyczółek і вул. Bokserskiej, площею від 25 до навіть 176 м² (RynekPierwotny.pl). Найдешевші нові помешкання починалися від бл. 440 тис. zł. Актуальний прайс завжди варто перевірити безпосередньо — орієнтовні пропозиції з Ursynowa та інших районів знайдете в каталозі квартир allproperty.
Які типи забудови є на Ursynowie?
Ursynów будували хвилями, тож тип забудови сильно залежить від конкретного масиву:
- Велика панель (70-ті–90-ті роки) — переважає у Stokłosach, Jarach, Imielinie та частині Ursynowa Północnego. Збірні системи (зокрема щецинська, WK-70), великі зелені простори між будинками, але старші ліфти, сходові клітки та інженерні мережі, які часто потребують модернізації.
- Будівництво після 2000 року — масиви в районі Kabat, Natolina і вул. Pileckiego: закриті або напівзакриті комплекси з підземним гаражем, охороною та сервісними приміщеннями на перших поверхах.
- Нові апартаментні будинки (нинішня девелоперська пропозиція) — інвестиції на Wyczółkach і при вул. Bokserskiej, зазвичай найдорожчі, з новішими мережами та вищим стандартом спільних частин.
При купівлі у старшому будинку варто перевірити стан спільноти власників, заплановані ремонти і розмір ремонтного фонду, перш ніж подавати пропозицію.
Як виглядає дорога та транспорт на Ursynowie?
Основа транспорту — це лінія метро M1 з чотирма станціями на території району: Kabaty, Natolin, Imielin і Stokłosy (станція Ursynów лежить уже на межі зі Służewem). Орієнтовний час дороги до центру коливається від бл. 13–16 хвилин зі станції Ursynów до 22–25 хвилин з Kabat, залежно від початкової станції та пересадок.
Ursynów поки не має трамвайної лінії на головних масивах ані станції SKM — щоденний транспорт доповнюють автобуси вздовж al. KEN, вул. Puławskiej, Doliny Służewieckiej і вул. Rosoła. Тим, хто живе на околицях району, варто закласти додаткові 10–20 хвилин дороги автобусом до найближчої станції метро. Лінія M2 наразі не обслуговує Ursynowa — пересадка з M1 на M2 можлива на станції Świętokrzyska.
Чим відрізняються Kabaty, Natolin, Imielin і Stokłosy?
Хоч формально це один район, окремі масиви біля станцій M1 відрізняються виразно:
- Kabaty — найбільш преміальна частина, безпосередньо біля Lasu Kabackiego, новіша забудова і вищі ціни, ніж у центральному Ursynowie.
- Natolin — близькість Parku Natolińskiego, суміш старшої та новішої забудови, спокійніший характер.
- Imielin — центральне розташування щодо кампусу SGGW, добра сервісна база, головно велика панель.
- Stokłosy — найщільніше забудована велика панель, найближче до гуртожитків SGGW, популярна серед студентів та інвесторів під оренду, зазвичай дешевша за Kabaty чи Natolin.
Різниця в ціні за м² між Kabatami і Stokłosami сягає зазвичай кількох тисяч злотих — тому варто визначити, чи вам більше залежить на близькості лісу та спокої, чи на нижчій ціні й пішій доступності кампусу, ще до початку перегляду конкретних пропозицій.
Яка інфраструктура чекає на мешканців?
Ursynów має повну щоденну інфраструктуру: Centrum Ursynów при вул. Puławskiej 427 (гіпермаркет Auchan, бл. 43 тис. м² орендної площі), менший Auchan при al. KEN та Auchan Express при вул. Pileckiego. У районах станцій метро — особливо Imielina, Natolina і Kabat — працюють локальні магазини, поліклініки, аптеки та ресторани.
Найбільша рекреаційна перевага — це Las Kabacki im. Stefana Starzyńskiego, природний заповідник у південній частині району, найлегше доступний від станції Kabaty. Додатково Park Natoliński біля станції Natolin — це історичний палацово-парковий ансамбль, хоча з більш обмеженим доступом, ніж відкритий ліс. На території району працює також кампус SGGW із пʼятьма гуртожитковими комплексами (бл. 3460 місць), що робить Ursynów природним вибором для студентів цього університету.
На що звернути увагу при виборі квартири?
Перед рішенням варто перевірити кілька конкретних речей, незалежно від того, купуєте ви на вторинному чи первинному ринку:
- Відстань до станції метро — реальний час пішої дороги, а не лише відстань по прямій на мапі.
- Рік будівництва і технологія — велика панель вимагає іншого підходу до стану мереж, ніж будинок після 2010 року.
- Стан księgi wieczystej (поземельної книги) — обтяження, сервітути, відповідність площі; правила читання книги ми описали в посібнику про księgę wieczystą.
- Витрати на утримання — czynsz (щомісячна плата за утримання), ремонтний фонд, плата за паркомісце в підземному гаражі.
- План забудови околиці — чи поблизу планується нова забудова, яка затулить краєвид або збільшить трафік.
Якщо фінансуєте купівлю кредитом, увесь процес крок за кроком — від вибору пропозиції до підписання акта — знайдете в путівнику про купівлю квартири.
Кому підходить Ursynów?
Район найбільше підходить родинам із дітьми (школи, дитсадки, майданчики, багато зелені), студентам SGGW (кампус і гуртожитки на місці) та тим, хто працює в центрі або на Mokotowie і для кого важлива пряма дорога метро. Менш придатним він буде для тих, хто шукає нічного життя й камʼяничної атмосфери середмістя, або для тих, кому залежить на прямому трамваї чи SKM.
Розглядаєте також купівлю під оренду? Stokłosy та Imielin, поблизу кампусу SGGW, — це одні з локацій, які найчастіше обирають під студентську оренду в цій частині Варшави.
Шукаєте конкретну квартиру на Ursynowie — від великої панелі у Stokłosach до нового масиву на Wyczółkach — або вагаєтеся, де вам буде зручніше: ближче до Lasu Kabackiego чи ближче до кампусу SGGW? Команда allproperty знає цінові відмінності між окремими станціями M1 і підкаже, де шукати у вашому бюджеті. При купівлі від девелопера на первинному ринку ми не беремо комісії (0%), а на вторинному ринку ставка становить 2%. Ми доступні 24/7 — телефонуйте на +48 666 866 468 або +48 692 649 839, щоб домовитися про перегляд ще цього тижня.
Часті питання
Скільки коштує квартира на Ursynowie у 2026 році?
За нотаріальними актами медіана на вторинному ринку становить бл. 17 150 zł/м², а на первинному — бл. 16 600 zł/м² (дані за межу 2025/2026). Девелоперські пропозиції в серпні 2026 оцінювалися в середньому у 21 210 zł/м² (RynekPierwotny.pl, станом на 19.08.2026), а пропозиції вторинного ринку — бл. 18 665 zł/м² (zametr.pl).
Чим відрізняється велика панель від нового будівництва на Ursynowie?
Велика панель (Stokłosy, Jary, Imielin, частина Ursynowa Północnego) — це будинки 70-х–90-х років із дешевшими метрами, але старшими ліфтами та інженерними мережами. Нове будівництво, головно в районі Wyczółek і вул. Bokserskiej, — це закриті комплекси з підземним гаражем і вищим стандартом, дорожчі навіть на кілька тисяч zł/м².
Як виглядає дорога метро з Ursynowa до центру?
Ursynów обслуговують чотири станції M1: Kabaty, Natolin, Imielin і Stokłosy, а станція Ursynów лежить уже на межі зі Służewem. Дорога до центру триває орієнтовно від бл. 13–16 хвилин зі станції Ursynów до 22–25 хвилин з Kabat, залежно від початкової станції.
Чим відрізняються Kabaty від Stokłosów як локація для купівлі?
Kabaty — це спокійніша, більш преміальна частина біля Lasu Kabackiego, з новішою забудовою та вищими цінами. Stokłosy — це щільніше забудована велика панель поблизу кампусу SGGW, дешевша і популярна серед студентів та покупців під оренду.
Яка комісія allproperty при купівлі квартири на Ursynowie?
При купівлі квартири від девелопера на первинному ринку комісія для покупця становить 0%. При угодах на вторинному ринку ставка — це 2% вартості нерухомості. Деталі узгоджуються індивідуально при першому контакті.