Ціни квартир у Варшаві 2025 — рік покупця

2025 рік на варшавському ринку продажу належав покупцям — і ось конкретика. Середня ціна пропозиції нової квартири становила наприкінці 2025 р. бл. 18,4 тис. zł/м² (приблизно на 6% більше рік до року), але ціни угод були нижчими за ціни пропозицій у середньому на бл. 4,2%: при помешканні за 800 тис. zł це понад 30 тис. zł реальної знижки. Найдорожче було в Śródmieście, на Волі, Охоті та Жолібожі (понад 27 тис. zł/м²), найдешевше — на Білоленці (бл. 13,4 тис. zł/м²) і в Рембертуві (бл. 14 тис. zł/м²). Забудовники утримували у Варшаві пропозицію порядку 15 тис. квартир, а оголошення на вторинному ринку «висіли» місяцями. До того ж Рада грошової політики (RPP) знижувала у 2025 р. ставки шість разів — з 5,75% до 4,00% — що підняло кредитоспроможність пари з доходом 12 тис. zł нетто з бл. 758 тис. до бл. 900 тис. zł. Нижче підсумовуємо рік у цифрах і підказуємо, як використати ці дані в переговорах (оновлення: серпень 2026).

Скільки коштував метр квартири у Варшаві наприкінці 2025 року?

За даними порталів, що агрегують оголошення, середня ціна пропозиції нової квартири у Варшаві сягала наприкінці 2025 р. бл. 18,4 тис. zł/м² — номінально приблизно на 6% більше, ніж роком раніше. Проте це зростання «середньої» великою мірою є ефектом структури пропозиції: у продаж заходили дорожчі, центральні інвестиції. У популярному сегменті ціни фактично стояли на місці другий рік поспіль.

Розрив між районами лишився величезним. У Śródmieście, на Волі, Охоті та Жолібожі ціни пропозицій перевищували 27 тис. zł/м², а найдешевші нові квартири можна було знайти на Білоленці (бл. 13,4 тис. zł/м²) і в Рембертуві (бл. 14 тис. zł/м²).

Ключовою для покупця була, однак, інша цифра. Різниця між ціною пропозиції та ціною угоди становила у 2025 р. у середньому бл. 4,2% — при квартирі, оціненій у 800 тис. zł, це понад 30 тис. zł «прихованої» знижки.

Чому 2025 рік належав покупцям?

Більшу частину року забудовники утримували у Варшаві пропозицію порядку 15 тис. квартир. Нових виведень на ринок при цьому було помітно менше — за весь 2025 р. на ринок потрапило бл. 13,2 тис. помешкань, тобто приблизно на 11% менше, ніж роком раніше. Час розпродажу девелоперської пропозиції коливався близько 4 кварталів.

На вторинному ринку оголошення «висіли» місяцями. Продавці, які оцінили квартири за піковими ставками 2024 р., мусили або привести ціну до реальності, або чекати; частина власників знімала пропозиції та переводила помешкання в оренду.

Для покупця це означало комфорт, якого не було роками: можна було спокійно порівнювати, оглядати по кілька квартир і повертатися до переговорів без тиску, що «завтра це хтось забере».

Скільки можна було виторгувати у 2025 році?

Знижки в кілька відсотків стали у 2025 р. нормою, а не винятком. При квартирі за 600 тис. zł торг на 5% — це 30 тис. zł, сума, яка реально фінансує оздоблення кухні.

Забудовники замість офіційного зрізання прайсів повернулися до промоційних пакетів: оздоблення в ціні, паркомісце чи комора без доплати, графіки платежів 10/90 (10% при підписанні umowa deweloperska — договору із забудовником, і 90% лише при прийманні). На вторинному ринку відправною точкою для розмови була не ціна з оголошення, а ціни угод щодо подібних квартир в околиці — і саме це знання давало найбільшу перевагу.

Як перевірити історію цін забудовника?

У 2025 р. покупці отримали до рук інструмент, про який раніше могли лише мріяти. Закон про відкритість цін квартир набрав чинності 11 липня 2025 р., а забудовники, які вели продаж раніше, мали час на пристосування до 11 вересня 2025 р.

Від цього моменту кожен забудовник мусить публікувати на своєму сайті актуальні ціни всіх пропонованих помешкань разом з історією їх змін, а дані потрапляють також до відкритого реєстру на сервісі dane.gov.pl. Нагляд за дотриманням норм здійснює Голова UOKiK.

На практиці: перш ніж сісти до розмови з відділом продажу, ти можеш перевірити, чи ціни в конкретній інвестиції реально знижувалися, скільки помешкань лишилося і як забудовник реагував на сповільнення продажу. Це знання варто поєднати з ширшою перевіркою інвестора — підказуємо, як перевірити забудовника крок за кроком. Якщо шукаєш конкретні інвестиції, почни з огляду пропозицій на первинному ринку, де покупець не платить нам комісії.

Як зниження процентних ставок змінило кредитоспроможність?

Рада грошової політики знижувала ставки у 2025 р. шість разів — загалом на 1,75 п.п. Референсна ставка NBP впала з 5,75% на початку року до 4,00% після грудневого рішення. Цикл закрило зниження від 5 березня 2026 р. — від цього моменту референсна ставка становить 3,75% і на цьому рівні залишається (станом на серпень 2026).

Ефект видно в кредитоспроможності: пара із сукупним доходом 12 тис. zł нетто, яка на початку 2025 р. могла розраховувати на кредит бл. 758 тис. zł, наприкінці року мала вже спроможність порядку 900 тис. zł. Падіння WIBOR знижувало також платежі тих, хто брав кредит раніше. Це саме той механізм, який із часом приводить на ринок нових покупців — і поступово закриває вікно для переговорів.

Які податки та витрати треба додати до ціни квартири?

Ціна квартири — це не все. Основні витрати у 2025 р. (правовий стан на грудень 2025) зводимо в таблицю:

Витрата	Первинний ринок	Вторинний ринок
PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — податок на цивільно-правові дії)	немає — VAT включений у ціну	2% від ціни
Звільнення від PCC для першої квартири	не стосується	так, за умови виконання вимог
Внесення права власності до księga wieczysta (поземельної книги)	200 zł	200 zł
Комісія allproperty від покупця	0%	2%

При квартирі за 600 тис. zł із вторинного ринку PCC становитиме 12 тис. zł — хіба що ти купуєш свою першу квартиру. Звільнення, чинне від 31 серпня 2023 р. (ст. 9 п. 17 закону про PCC), охоплює осіб, які раніше не мали квартири, будинку чи кооперативного права на помешкання (виняток: частка до 50%, набута у спадок). Про те, коли ти заплатиш PCC 2%, а коли VAT, пишемо ширше в окремому пораднику.

Увага на другий полюс: від 1 січня 2024 р. купівля шостої та наступних квартир в одній інвестиції обкладена ставкою PCC 6% — також на первинному ринку. До цього додається нотаріальна такса (при ціні 600 тис. zł максимум бл. 3,2 тис. zł нетто) та дрібні судові збори.

Як купувати на ринку покупця? 5 кроків

1. Перевір історію цін інвестиції на сайті забудовника і в реєстрі dane.gov.pl — побачиш, чи і як ціни змінювалися.
2. Порівнюй ціни угод, а не пропозицій — звіти NBP і дані з нотаріальних актів говорять більше, ніж оголошення.
3. Торгуйся пакетом: ціна, паркомісце, комора, графік платежів — сукупна вигода буває більшою, ніж сама знижка.
4. На вторинному ринку перевір правовий стан: księga wieczysta (поземельна книга), можливі обтяження, довідки про відсутність заборгованостей.
5. Порахуй спроможність у кількох банках — після знижень ставок різниці в кредитних пропозиціях були у 2025 р. відчутними.

Чи перевага покупця втрималася у 2026 році?

Сигнали наприкінці 2025 р. були чіткими: менше нових виведень на ринок, пропозиція забудовників, що тане, і зростання кредитоспроможності після знижень ставок. Ми прогнозували, що перевага покупця поступово зменшуватиметься — і дані це підтверджують.

Оновлення (станом на серпень 2026): за даними NBP за II квартал 2026 р. середня ціна пропозиції нової квартири у Варшаві становила бл. 18,5 тис. zł/м², тобто на 6,9% більше рік до року, а RPP утримує референсну ставку на рівні 3,75%. Ринок повертається до рівноваги: простір для знижок закривається поволі, починаючи з найпривабливіших локацій і готових квартир.

Якщо ти плануєш купівлю у Варшаві, охоче допоможемо: в allproperty ми аналізуємо ціни угод, доходимо до пропозицій (зокрема ще до того, як вони потраплять на портали) і ведемо переговори від твого імені. На первинному ринку покупець не платить у нас комісії (0%), на вторинному вона становить 2%. Оскільки вікно для переговорів поступово закривається, добру пропозицію треба ловити одразу — якщо натрапиш на неї ввечері або у вихідні, не чекай до понеділка: ми працюємо цілодобово, телефонуй за номером +48 666 866 468 або +48 692 649 839.