«Mieszkanie na start» і кредит 0% — що сталося з програмами доплат

Станом на серпень 2026 р.: кредит 0%, відомий як «Mieszkanie na start» або #naStart, так і не набув чинності — уряд офіційно відмовився від програми у грудні 2024 р. Раніше, 2 січня 2024 р., завершився Bezpieczny Kredyt 2% (безпечний кредит 2%), у межах якого видали близько 67 тис. кредитів на майже 30 млрд злотих. Анонсований у лютому 2025 р. наступник — напрям «Pierwsze klucze» стратегії «Klucz do mieszkania» — теж не дочекався ухваленого закону: набору немає, а рішення про відмову від доплат оголосив ще 5 червня 2025 р. віцепрем’єр Владислав Косіняк-Камиш.

Покупцям сьогодні реально допомагають три механізми: звільнення від 2% PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — податок на цивільно-правові дії) при першому житлі, Konto Mieszkaniowe (державний житловий ощадний рахунок) та Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (сімейний житловий кредит) з гарантією BGK до 100 тис. злотих. Сприяє й вартість грошей: базова ставка NBP становить 3,75% (після зниження від 5 березня 2026 р.), а ставка нових іпотечних кредитів — близько 5,7–5,9% проти 7–7,5% на початку 2025 р. Нижче пояснюємо, що все це означає, якщо ви плануєте купівлю квартири у Варшаві.

Чим мав стати кредит #naStart?

Відправна точка — Bezpieczny Kredyt 2%: банки приймали заявки з липня 2023 р. до 2 січня 2024 р. За даними BIK від лютого 2024 р. видали близько 67 тис. кредитів на майже 30 млрд злотих (у середньому близько 397 тис. злотих) — бюджет вичерпався за пів року.

Наступником мав стати кредит #naStart. Міністерство розвитку і технологій опублікувало проєкт закону 16 липня 2024 р., а приймання заявок планували з 15 січня 2025 р. Конструкція була інша, ніж у BK2%: доплати до щомісячних платежів протягом 10 років, а кінцева ставка залежала від розміру домогосподарства.

Домогосподарство	Ставка після доплати (за проєктом 2024 р.)
1–2 особи	1,5%
3 особи	1,0%
4 особи	0,5%
5 і більше осіб	0%

Обмеження за віком до 35 років мало стосуватися самотніх осіб, а сім’ї щонайменше з трьома дітьми могли приєднатися до програми навіть тоді, коли вже мали житло. Проєкт передбачав дію програми до кінця 2027 р. Проте жодна з цих норм так і не стала чинним правом.

Чому програма доплат провалилася?

Кредит 0% був передвиборчою обіцянкою Koalicji Obywatelskiej, але розколов правлячу коаліцію: Polska 2050 і Lewica від початку виступали проти чергових доплат до попиту. Головним аргументом був досвід BK2% — за даними BIK, протягом дії програми банки видали більш ніж на 100 тис. житлових кредитів більше, ніж за аналогічний період раніше, а стрибок попиту збігся з двоцифровим зростанням цін у найбільших містах у 2023 р.

Розв’язка настала наприкінці року: у державному бюджеті на 2025 р. не передбачили коштів на доплати, а в грудні 2024 р. міністр розвитку і технологій Кшиштоф Пашик повідомив, що програму «na Start» не реалізовуватимуть. Тему кредиту 0% було закрито.

Що відсутність доплат означає для цін на житло у Варшаві?

Доплати діють як пальне для популярного сегмента — це показав 2023 рік. Їхня відсутність працює навпаки: кредитний попит у 2024 р. послабшав, а забудовники встигли розширити пропозицію, яка у Варшаві зросла до винятково високих рівнів. Ефект, помітний в угодах від межі 2024 і 2025 рр., — це стабілізація цін пропозиції, подекуди корекції, довший час продажу і реальний простір для перемовин, зокрема у вигляді додаткових бонусів від забудовника (машиномісце, комірчина, пакет оздоблення). Детальні дані про ставки за метр ми зібрали в аналізі цін на квартири у Варшаві.

Другий чинник — вартість грошей, і саме тут від першої публікації цього тексту змінилося найбільше. У березні 2025 р. базова ставка NBP становила ще 5,75%, а типова ставка нових іпотечних кредитів коливалася в межах 7–7,5%. Від травня 2025 р. RPP вела цикл знижень: після зниження від 5 березня 2026 р. базова ставка становить 3,75% (станом на серпень 2026 р.), а ставка нових кредитів впала до близько 5,7–5,9%. Отже, кредитоспроможність поступово зростає без жодної програми доплат — а ринок і далі залишається зручнішим для покупця, ніж той, що був у 2023 р.

Що з «Pierwsze klucze» і стратегією «Klucz do mieszkania»?

13 лютого 2025 р. Міністерство розвитку і технологій представило контури стратегії «Klucz do mieszkania». Акцент змістився з доплат на пропозицію: у бюджеті на 2025 р. передбачили близько 2,5 млрд злотих на соціальне та комунальне будівництво (із близько 4,7 млрд злотих на житлову політику загалом), а метою було в перспективі понад 40 тис. соціальних і комунальних помешкань щороку.

Елементом стратегії мав стати напрям «Pierwsze klucze» — доплати до кредиту на перше житло, які знижували б ставку до близько 1,5% протягом 10 років, але, як правило, лише для вторинного ринку; купівлю в забудовників планували виключити. У задумі з’явилися проєктні цінові ліміти близько 11 000 злотих/м² для Варшави та чотирьох інших метрополій і 10 000 злотих/м² для решти країни — проте жоден із цих параметрів не було ухвалено.

Фінал виявився повторенням історії кредиту #naStart, тільки раніше: вже 5 червня 2025 р. віцепрем’єр Владислав Косіняк-Камиш оголосив, що роботу над компонентом доплат до кредитів не продовжуватимуть — кошти мають живити будівництво житла, а не попит. Станом на серпень 2026 р. закону немає, набору немає і жоден банк не приймає заявок.

Яка підтримка діє вже сьогодні?

Незалежно від долі чергових програм, кілька реальних механізмів діють уже зараз (станом на серпень 2026 р.):

• Звільнення від PCC при першому житлі. Стандартно при купівлі на вторинному ринку ви платите 2% податку на цивільно-правові дії — при квартирі за 600 тис. злотих це 12 тис. злотих. Якщо купуєте своє перше житло (раніше не мали житлової нерухомості), від 31 серпня 2023 р. ви звільнені від PCC і платите 0 злотих.
• Konto Mieszkaniowe. Запроваджене законом від 26 травня 2023 р. про державну допомогу в заощадженні на житлові цілі: систематичні внески (від 500 до 2000 злотих щомісяця) формують право на житлову премію, прив’язану до зростання цін або інфляції.
• Rodzinny kredyt mieszkaniowy (гарантія BGK). Якщо бар’єром є власний внесок, BGK може покрити гарантією до 20% вартості купівлі (максимум 100 тис. злотих). До цього додається «сімейне погашення»: 20 тис. злотих при народженні другої дитини і 60 тис. злотих при третій чи наступній.

Як купувати квартиру без програми доплат?

1. Не будуйте план навколо програми, якої немає. Історія #naStart і «Pierwszych kluczy» показує, що анонси можуть провалюватися роками. Рішення спирайте на власну кредитоспроможність і реальні ціни угод.
2. Торгуйтеся. Велика пропозиція і повільніший продаж — це аргументи на вашому боці: на вторинному ринку різниця між ціною пропозиції та ціною угоди часто сягає кількох відсотків, а при купівлі квартири в забудовника домовляються радше про пакет: оздоблення, машиномісце, графік платежів.
3. Порівняйте щонайменше 3 банки. Різниця 0,3 в. п. маржі при кредиті 500 тис. злотих на 25 років — це близько 25–30 тис. злотих відсотків за весь період погашення. Увесь процес описуємо в путівнику як купити квартиру в кредит у Варшаві.
4. Перевірте, що вам належить. Звільнення від PCC, Konto Mieszkaniowe чи гарантія внеску від BGK здатні реально змінити бюджет купівлі.
5. Рахуйте сценарії, а не емоції. Якщо ви попри все чекаєте на нову програму доплат, зіставте потенційну вигоду з ризиком зміни цін і вартістю оренди за час очікування.

Якщо ви хочете пройти цей процес спокійно і на цифрах, в allproperty допомагаємо від вибору квартири до фіналізації: при купівлі на первинному ринку ми не беремо комісії з покупця (0%), на вторинному ринку комісія становить 2%. Напишіть або зателефонуйте — порахуємо з вами сценарій «купую зараз проти чекаю» для конкретних квартир, які вас цікавлять. Такі підрахунки часто випадають на вечір, коли порівнюєш пропозиції кількох банків — тому ми працюємо цілодобово (24/7) і відповідаємо на дзвінки за номерами +48 666 866 468 або +48 692 649 839 також уночі та у вихідні.