„Mieszkanie na start" ve %0 kredi — destek programlarına ne oldu

Ağustos 2026 itibarıyla: „Mieszkanie na start” ya da #naStart adıyla bilinen %0 kredi hiçbir zaman yürürlüğe girmedi — hükümet Aralık 2024’te programdan resmen vazgeçti. Daha önce, 2 Ocak 2024’te, kapsamında yaklaşık 67 bin kredinin ve 30 milyar zł’ye yakın tutarın kullandırıldığı Bezpieczny Kredyt 2% sona ermişti. Şubat 2025’te duyurulan halefi — „Klucz do mieszkania” stratejisinin „Pierwsze klucze” ayağı — da kabul edilmiş bir kanuna kavuşamadı: başvuru alımı yok; kredi desteklerinden vazgeçme kararını daha 5 Haziran 2025’te Başbakan Yardımcısı Władysław Kosiniak-Kamysz açıklamıştı.

Bugün alıcılara gerçekten yardımcı olan üç mekanizma var: ilk konutta %2’lik PCC muafiyeti, Konto Mieszkaniowe ve BGK’nin 100 bin zł’ye kadar teminatını içeren Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Paranın maliyeti de lehte çalışıyor: NBP referans faizi %3,75 (5 Mart 2026 indiriminin ardından), yeni konut kredilerinin faizi ise yaklaşık %5,7–5,9 — 2025 başındaki %7–7,5 seviyesine karşılık. Aşağıda, Warszawa’da daire almayı planlıyorsanız tüm bunların ne anlama geldiğini açıklıyoruz.

#naStart kredisi ne olacaktı?

Çıkış noktası Bezpieczny Kredyt 2%: bankalar başvuruları Temmuz 2023’ten 2 Ocak 2024’e kadar kabul etti. BIK’in Şubat 2024 verilerine göre 30 milyar zł’ye yakın tutarda yaklaşık 67 bin kredi kullandırıldı (ortalama yaklaşık 397 bin zł) — bütçe altı ayda tükendi.

Halefi #naStart kredisi olacaktı. Kalkınma ve Teknoloji Bakanlığı kanun taslağını 16 Temmuz 2024’te yayımladı, başvuruların 15 Ocak 2025’ten itibaren alınması planlanıyordu. Kurgu BK2%‘den farklıydı: 10 yıl boyunca taksitlere destek ve hedeflenen faiz oranının hane halkının büyüklüğüne bağlı olması.

Hane halkı	Destek sonrası faiz (2024 taslağına göre)
1–2 kişi	%1,5
3 kişi	%1,0
4 kişi	%0,5
5 ve daha fazla kişi	%0

35 yaş sınırı yalnızca bekârlar için geçerli olacaktı; en az üç çocuklu aileler ise halihazırda bir konuta sahip olsalar bile programa katılabilecekti. Taslak, programın 2027 sonuna kadar işlemesini öngörüyordu. Ancak bu hükümlerin hiçbiri yürürlükteki hukuk hâline gelmedi.

Destek programı neden çöktü?

%0 kredi Koalicja Obywatelska’nın bir seçim vaadiydi, ama iktidar koalisyonunu böldü: Polska 2050 ve Lewica baştan itibaren talebe yönelik yeni desteklere karşı çıktı. Ana argüman BK2% deneyimiydi — BIK’e göre programın işlediği dönemde bankalar, bir önceki karşılaştırılabilir döneme kıyasla 100 binden fazla ek konut kredisi kullandırdı ve bu sıçramalı talep, 2023’te en büyük şehirlerde görülen çift haneli fiyat artışlarıyla aynı döneme denk geldi.

Karar yıl sonuna doğru geldi: 2025 devlet bütçesine destek ödemeleri için kaynak konulmadı ve Aralık 2024’te Kalkınma ve Teknoloji Bakanı Krzysztof Paszyk, „na Start” programının hayata geçirilmeyeceğini bildirdi. %0 kredi konusu böylece kapandı.

Desteklerin olmaması Warszawa’da konut fiyatları için ne anlama geliyor?

Destekler popüler segment için yakıt gibi çalışır — bunu 2023 yılı gösterdi. Yokluğu ise ters yönde işliyor: 2024’te kredili talep zayıfladı, geliştiriciler ise Warszawa’da olağanüstü yüksek düzeylere çıkan bir arz oluşturmayı başardı. 2024 ile 2025’in dönümünden itibaren işlemlerde görülen sonuç şu: satış fiyatlarında istikrar, yer yer düzeltmeler, daha uzun satış süresi ve gerçek bir pazarlık alanı — geliştirici kampanyaları (otopark yeri, depo, tadilat paketi) biçiminde de. Metrekare fiyatlarına ilişkin ayrıntılı verileri Warszawa konut fiyatları analizinde topladık.

İkinci etken paranın maliyeti — ve bu metnin ilk yayımından bu yana en çok burası değişti. Mart 2025’te NBP referans faizi hâlâ %5,75 seviyesindeydi ve yeni konut kredilerinin tipik faizi %7–7,5 civarında dolaşıyordu. Mayıs 2025’ten itibaren RPP bir indirim döngüsü yürüttü: 5 Mart 2026 indiriminin ardından referans faiz %3,75 (Ağustos 2026 itibarıyla), yeni kredilerin faizi ise yaklaşık %5,7–5,9’a geriledi. Yani kredi kapasitesi hiçbir destek programı olmadan kademeli olarak artıyor — ve piyasa alıcı için hâlâ 2023’tekinden daha rahat.

„Pierwsze klucze” ve „Klucz do mieszkania” stratejisi ne durumda?

13 Şubat 2025’te Kalkınma ve Teknoloji Bakanlığı „Klucz do mieszkania” stratejisinin ana hatlarını sundu. Vurgu desteklerden arza kaydı: 2025 bütçesinde sosyal ve belediye konutları için yaklaşık 2,5 milyar zł öngörüldü (konut alanının tamamı için ayrılan yaklaşık 4,7 milyar zł’nin içinde) ve hedef, nihayetinde yılda 40 binden fazla sosyal ve belediye konutuydu.

Stratejinin bir unsuru „Pierwsze klucze” ayağı olacaktı — ilk konut kredisine, faizi 10 yıl boyunca yaklaşık %1,5’e indiren destekler; ancak kural olarak yalnızca ikinci el piyasası için, geliştiriciden alımlar kapsam dışı bırakılacaktı. Varsayımlarda Warszawa ve diğer dört büyük şehir için yaklaşık 11 000 zł/m², ülkenin geri kalanı için 10 000 zł/m² şeklinde tasarlanmış fiyat sınırları yer aldı — ancak bu parametrelerin hiçbiri kanunlaşmadı.

Final, #naStart kredisinin tekrarı oldu, yalnızca daha erken: daha 5 Haziran 2025’te Başbakan Yardımcısı Władysław Kosiniak-Kamysz, kredi desteği bileşeni üzerindeki çalışmaların sürdürülmeyeceğini duyurdu — kaynaklar talebi değil, konut inşasını besleyecekti. Ağustos 2026 itibarıyla kanun mevcut değil, başvuru alımı yok ve hiçbir banka başvuru kabul etmiyor.

Bugün hangi destekler işliyor?

Sonraki programların akıbetinden bağımsız olarak, birkaç gerçek mekanizma şu anda da yürürlükte (Ağustos 2026 itibarıyla):

• İlk konutta PCC muafiyeti. Standart olarak ikinci el piyasasından alımda %2 oranında medeni hukuk işlemleri vergisi ödersiniz — 600 bin zł’lik bir dairede bu 12 bin zł demek. İlk konutunuzu alıyorsanız (daha önce konut niteliğinde bir taşınmazınız olmadıysa), 31 Ağustos 2023’ten beri PCC’den muafsınız ve 0 zł ödersiniz.
• Konto Mieszkaniowe. Konut amaçlı birikime devlet desteğine ilişkin 26 Mayıs 2023 tarihli kanunla getirildi: düzenli ödemeler (ayda 500 ile 2000 zł arası) fiyat artışına veya enflasyona bağlı bir konut primi hakkı oluşturur.
• Rodzinny kredyt mieszkaniowy (BGK teminatı). Engel öz kaynaksa, BGK alım maliyetinin %20’sine kadarını (azami 100 bin zł) teminat altına alabilir. Buna bir de „aile geri ödemesi” ekleniyor: ailenin ikinci çocukla büyümesinde 20 bin zł, üçüncü veya sonraki çocukta 60 bin zł.

Destek programı olmadan daire nasıl alınır?

1. Planınızı var olmayan bir programın üzerine kurmayın. #naStart ve „Pierwsze klucze” tarihi, duyuruların yıllarca çökebildiğini gösteriyor. Kararınızı kendi kredi kapasitenize ve gerçek işlem fiyatlarına dayandırın.
2. Pazarlık edin. Geniş arz ve yavaşlayan satış sizin tarafınızdaki argümanlardır — ikinci el piyasasında satış fiyatı ile işlem fiyatı arasındaki fark sıklıkla yüzde birkaçı bulur; geliştiriciden daire alımında ise daha çok paket üzerinde pazarlık edilir: tadilat, otopark yeri, ödeme takvimi.
3. En az 3 bankayı karşılaştırın. 25 yıl vadeli 500 bin zł’lik bir kredide 0,3 puanlık marj farkı, geri ödemenin tamamında yaklaşık 25–30 bin zł faiz demek. Sürecin tamamını Warszawa’da krediyle daire nasıl alınır rehberimizde anlatıyoruz.
4. Neye hak kazandığınızı kontrol edin. PCC muafiyeti, Konto Mieszkaniowe ya da BGK öz kaynak teminatı alım bütçenizi gerçekten değiştirebilir.
5. Duyguları değil senaryoları hesaplayın. Yine de yeni bir destek programı bekliyorsanız, olası faydayı fiyat değişimi riski ve bekleme süresindeki kira maliyetiyle yan yana koyun.

Bu süreçten sakin biçimde ve rakamlar üzerinden geçmek isterseniz, allproperty olarak daire seçiminden nihai işleme kadar yardımcı oluyoruz: birinci el piyasasından alımda alıcıdan komisyon almıyoruz (%0), ikinci el piyasasında komisyon %2’dir. Yazın ya da arayın — ilgilendiğiniz somut daireler için „şimdi alıyorum vs. bekliyorum” senaryosunu sizinle birlikte hesaplayalım. Böyle hesaplar çoğu zaman akşam saatlerine, birkaç bankanın tekliflerini karşılaştırırken denk gelir — bu yüzden 7/24 çalışıyoruz ve +48 666 866 468 ya da +48 692 649 839 numaralarından geceleri ve hafta sonu da telefonu açıyoruz.