«Mieszkanie na start» и кредит 0% — что стало с программами субсидий

Состояние на август 2026 г.: кредит 0%, известный как «Mieszkanie na start» или #naStart, так и не вступил в силу — правительство официально отказалось от программы в декабре 2024 г. Раньше, 2 января 2024 г., закончился Bezpieczny Kredyt 2%, в рамках которого выдали около 67 тыс. кредитов почти на 30 млрд zł. Анонсированный в феврале 2025 г. преемник — направление «Pierwsze klucze» стратегии «Klucz do mieszkania» — тоже не дождался принятого закона: набора нет, а решение об отказе от субсидий объявил ещё 5 июня 2025 г. вице-премьер Władysław Kosiniak-Kamysz.

Покупателям сегодня реально помогают три механизма: освобождение от 2% PCC при первой квартире, Konto Mieszkaniowe и Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy с гарантией BGK до 100 тыс. zł. Помогает и стоимость денег: референсная ставка NBP составляет 3,75% (после снижения от 5 марта 2026 г.), а ставка по новым ипотечным кредитам — около 5,7–5,9% против 7–7,5% в начале 2025 г. Ниже объясняем, что всё это значит, если вы планируете покупку квартиры в Варшаве.

Чем должен был стать кредит #naStart?

Точка отсчёта — Bezpieczny Kredyt 2%: банки принимали заявки с июля 2023 г. по 2 января 2024 г. По данным BIK за февраль 2024 г. выдали около 67 тыс. кредитов почти на 30 млрд zł (в среднем около 397 тыс. zł) — бюджет исчерпался за полгода.

Преемником должен был стать кредит #naStart. Министерство развития и технологий опубликовало проект закона 16 июля 2024 г., а приём заявок планировали с 15 января 2025 г. Конструкция отличалась от BK2%: субсидии к платежам в течение 10 лет, а итоговая ставка зависела от размера домохозяйства.

Домохозяйство	Ставка после субсидии (по проекту 2024 г.)
1–2 человека	1,5%
3 человека	1,0%
4 человека	0,5%
5 и более человек	0%

Ограничение по возрасту до 35 лет должно было касаться одиноких покупателей, а семьи как минимум с тремя детьми могли войти в программу даже тогда, когда уже владели квартирой. Проект предусматривал работу программы до конца 2027 г. Однако ни одно из этих положений не стало действующим правом.

Почему программа субсидий провалилась?

Кредит 0% был предвыборным обещанием Koalicji Obywatelskiej, но расколол правящую коалицию: Polska 2050 и Lewica с самого начала выступали против новых субсидий на стороне спроса. Главным аргументом был опыт BK2% — по данным BIK за период работы программы банки выдали более чем на 100 тыс. жилищных кредитов больше, чем за аналогичный период ранее, а скачок спроса совпал с двузначным ростом цен в крупнейших городах в 2023 г.

Развязка пришла в конце года: в госбюджете на 2025 г. средства на субсидии не заложили, а в декабре 2024 г. министр развития и технологий Krzysztof Paszyk сообщил, что программа «na Start» реализована не будет. Тема кредита 0% была закрыта.

Что отсутствие субсидий означает для цен на квартиры в Варшаве?

Субсидии работают как топливо для массового сегмента — это показал 2023 год. Их отсутствие действует наоборот: кредитный спрос в 2024 г. ослаб, а девелоперы успели нарастить предложение, которое в Варшаве выросло до исключительно высоких уровней. Эффект, видимый в сделках с рубежа 2024 и 2025 гг., — стабилизация цен предложения, местами коррекции, более долгий срок продажи и реальное пространство для переговоров, в том числе в виде девелоперских промо (парковочное место, кладовка, пакет отделки). Подробные данные по ставкам за метр мы собрали в анализе цен на квартиры в Варшаве.

Второй фактор — стоимость денег, и здесь с первой публикации этого текста изменилось больше всего. В марте 2025 г. референсная ставка NBP составляла ещё 5,75%, а типичная ставка по новым ипотечным кредитам держалась около 7–7,5%. С мая 2025 г. RPP вела цикл снижений: после сокращения от 5 марта 2026 г. референсная ставка составляет 3,75% (состояние на август 2026 г.), а ставка по новым кредитам упала примерно до 5,7–5,9%. Кредитоспособность, таким образом, постепенно растёт без всякой программы субсидий — а рынок по-прежнему остаётся удобнее для покупателя, чем в 2023 г.

Что с «Pierwsze klucze» и стратегией «Klucz do mieszkania»?

13 февраля 2025 г. Министерство развития и технологий представило контуры стратегии «Klucz do mieszkania». Акцент сместился с субсидий на предложение: в бюджете на 2025 г. предусмотрели около 2,5 млрд zł на социальное и муниципальное строительство (из примерно 4,7 млрд zł на жильё в целом), а целью было в перспективе более 40 тыс. социальных и муниципальных квартир в год.

Элементом стратегии должно было стать направление «Pierwsze klucze» — субсидии к кредиту на первую квартиру, снижающие ставку примерно до 1,5% на 10 лет, но по общему правилу только для вторичного рынка; покупки у девелоперов планировали исключить. В предпосылках появились проектируемые лимиты цены около 11 000 zł/м² для Варшавы и четырёх других мегаполисов и 10 000 zł/м² для остальной страны — однако ни один из этих параметров не был принят.

Финал оказался повторением истории кредита #naStart, только более ранним: уже 5 июня 2025 г. вице-премьер Władysław Kosiniak-Kamysz объявил, что работа над компонентом субсидий к кредитам продолжаться не будет — средства должны идти на строительство квартир, а не на спрос. По состоянию на август 2026 г. закона нет, набора нет и ни один банк заявки не принимает.

Какая поддержка работает уже сегодня?

Независимо от судьбы очередных программ, несколько реальных механизмов действуют уже сейчас (состояние на август 2026 г.):

• Освобождение от PCC при первой квартире. Стандартно при покупке на вторичном рынке вы платите 2% налога PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — налог на гражданско-правовые сделки) — при квартире за 600 тыс. zł это 12 тыс. zł. Если вы покупаете свою первую квартиру (раньше не владели жилой недвижимостью), с 31 августа 2023 г. вы освобождены от PCC и платите 0 zł.
• Konto Mieszkaniowe. Введено законом от 26 мая 2023 г. о государственной помощи в накоплениях на жилищные цели: системные взносы (от 500 до 2000 zł в месяц) формируют право на жилищную премию, привязанную к росту цен или инфляции.
• Rodzinny kredyt mieszkaniowy (гарантия BGK). Если барьер — первоначальный взнос, BGK может дать гарантию до 20% стоимости покупки (максимум 100 тыс. zł). Плюс «семейное погашение»: 20 тыс. zł при увеличении семьи вторым ребёнком и 60 тыс. zł при третьем или следующем.

Как покупать квартиру без программы субсидий?

1. Не стройте план вокруг программы, которой нет. История #naStart и «Pierwsze klucze» показывает, что анонсы могут рушиться годами. Решение опирайте на собственную кредитоспособность и реальные цены сделок.
2. Торгуйтесь. Большое предложение и более медленные продажи — аргументы на вашей стороне: на вторичном рынке разница между ценой предложения и ценой сделки нередко достигает нескольких процентов, а при покупке квартиры у девелопера торгуются скорее о пакете: отделка, парковочное место, график платежей.
3. Сравните минимум 3 банка. Разница в 0,3 п.п. маржи при кредите 500 тыс. zł на 25 лет — это около 25–30 тыс. zł процентов за весь срок погашения. Весь процесс описываем в руководстве как купить квартиру в кредит в Варшаве.
4. Проверьте, что вам положено. Освобождение от PCC, Konto Mieszkaniowe или гарантия взноса BGK способны реально изменить бюджет покупки.
5. Считайте сценарии, а не эмоции. Если вы всё же ждёте новую программу субсидий, сопоставьте потенциальную выгоду с риском изменения цен и стоимостью аренды за период ожидания.

Если хотите пройти этот процесс спокойно и на цифрах, в allproperty мы помогаем от выбора квартиры до финализации: при покупке на первичном рынке мы не берём комиссию с покупателя (0%), на вторичном рынке комиссия составляет 2%. Напишите или позвоните — посчитаем вместе с вами сценарий «покупаю сейчас vs жду» для конкретных квартир, которые вас интересуют. Такие расчёты часто выпадают на вечер, при сравнении предложений нескольких банков — поэтому мы работаем 24/7 и берём трубку по номерам +48 666 866 468 или +48 692 649 839 также ночью и в выходные.