„Mieszkanie na start" und der 0-%-Kredit — was aus den Zuschussprogrammen wurde

Stand August 2026: Der 0-%-Kredit, bekannt als „Mieszkanie na start” oder #naStart, ist nie in Kraft getreten — die Regierung hat im Dezember 2024 offiziell auf das Programm verzichtet. Zuvor, am 2. Januar 2024, lief der Bezpieczny Kredyt 2 % aus, in dessen Rahmen rund 67 Tsd. Kredite über knapp 30 Mrd. zł vergeben wurden. Auch der im Februar 2025 angekündigte Nachfolger — die Säule „Pierwsze klucze” der Strategie „Klucz do mieszkania” — hat es zu keinem verabschiedeten Gesetz gebracht: Es gibt kein Antragsverfahren — die Entscheidung, auf Zuschüsse zu verzichten, verkündete Vizepremier Władysław Kosiniak-Kamysz bereits am 5. Juni 2025.

Käufern helfen heute tatsächlich drei Mechanismen: die Befreiung von den 2 % PCC beim ersten Objekt, das Konto Mieszkaniowe sowie der Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy mit einer BGK-Bürgschaft bis 100 Tsd. zł. Günstig wirkt auch der Preis des Geldes: Der Referenzzinssatz der NBP liegt bei 3,75 % (nach der Senkung vom 5. März 2026), und die Verzinsung neuer Hypothekenkredite beträgt rund 5,7–5,9 % — gegenüber 7–7,5 % zu Beginn des Jahres 2025. Im Folgenden erklären wir, was das alles bedeutet, wenn Sie den Kauf einer Wohnung in Warszawa planen.

Was sollte der Kredit #naStart sein?

Der Ausgangspunkt ist der Bezpieczny Kredyt 2 %: Die Banken nahmen Anträge von Juli 2023 bis zum 2. Januar 2024 entgegen. Nach Daten des BIK vom Februar 2024 wurden rund 67 Tsd. Kredite über knapp 30 Mrd. zł vergeben (durchschnittlich etwa 397 Tsd. zł) — das Budget war nach einem halben Jahr erschöpft.

Der Nachfolger sollte der Kredit #naStart sein. Das Ministerium für Entwicklung und Technologie veröffentlichte den Gesetzentwurf am 16. Juli 2024, die Annahme der Anträge war ab dem 15. Januar 2025 geplant. Die Konstruktion war eine andere als beim BK2 %: Zuschüsse zu den Raten über 10 Jahre, wobei die angestrebte Verzinsung von der Größe des Haushalts abhing.

Haushalt	Verzinsung nach Zuschuss (laut Entwurf von 2024)
1–2 Personen	1,5 %
3 Personen	1,0 %
4 Personen	0,5 %
5 und mehr Personen	0 %

Die Altersgrenze von 35 Jahren sollte für Singles gelten, und Familien mit mindestens drei Kindern konnten dem Programm sogar dann beitreten, wenn sie bereits eine Wohnung besaßen. Der Entwurf sah eine Laufzeit des Programms bis Ende 2027 vor. Keine dieser Bestimmungen wurde jedoch geltendes Recht.

Warum ist das Zuschussprogramm gescheitert?

Der 0-%-Kredit war ein Wahlversprechen der Koalicja Obywatelska, spaltete jedoch die Regierungskoalition: Polska 2050 und die Lewica sprachen sich von Anfang an gegen weitere Zuschüsse zur Nachfrage aus. Das Hauptargument war die Erfahrung mit dem BK2 % — nach BIK-Daten vergaben die Banken im Zeitraum des Programms über 100 Tsd. Wohnungskredite mehr als im vergleichbaren Zeitraum zuvor, und der sprunghafte Nachfrageanstieg fiel 2023 mit zweistelligen Preissteigerungen in den größten Städten zusammen.

Die Entscheidung fiel zum Jahresende: Im Staatshaushalt für 2025 wurden keine Mittel für Zuschüsse eingeplant, und im Dezember 2024 teilte der Minister für Entwicklung und Technologie Krzysztof Paszyk mit, dass das Programm „na Start” nicht umgesetzt wird. Das Thema 0-%-Kredit war damit abgeschlossen.

Was bedeutet das Ausbleiben der Zuschüsse für die Wohnungspreise in Warszawa?

Zuschüsse wirken wie Treibstoff für das populäre Segment — das hat das Jahr 2023 gezeigt. Ihr Fehlen wirkt umgekehrt: Die Kreditnachfrage schwächte sich 2024 ab, und die Bauträger hatten Zeit, ihr Angebot auszubauen, das in Warszawa auf außergewöhnlich hohe Niveaus anstieg. Der seit der Jahreswende 2024/2025 in den Transaktionen sichtbare Effekt ist eine Stabilisierung der Angebotspreise, stellenweise Korrekturen, längere Verkaufszeiten und echter Verhandlungsspielraum — auch in Form von Bauträger-Aktionen (Stellplatz, Abstellraum, Ausbaupaket). Detaillierte Daten zu den Quadratmeterpreisen haben wir in der Analyse zu den Wohnungspreisen in Warszawa zusammengetragen.

Der zweite Faktor ist der Preis des Geldes — und hier hat sich seit der Erstveröffentlichung dieses Textes am meisten verändert. Im März 2025 lag der Referenzzinssatz der NBP noch bei 5,75 %, und die typische Verzinsung neuer Hypothekenkredite bewegte sich um 7–7,5 %. Ab Mai 2025 führte der Geldpolitische Rat (RPP) einen Zyklus von Senkungen durch: Nach dem Schritt vom 5. März 2026 beträgt der Referenzzinssatz 3,75 % (Stand August 2026), und die Verzinsung neuer Kredite ist auf rund 5,7–5,9 % gefallen. Die Kreditfähigkeit steigt also schrittweise ganz ohne Zuschussprogramm — und der Markt bleibt weiterhin bequemer für den Käufer als jener von 2023.

Was ist mit „Pierwsze klucze” und der Strategie „Klucz do mieszkania”?

Am 13. Februar 2025 stellte das Ministerium für Entwicklung und Technologie die Grundzüge der Strategie „Klucz do mieszkania” vor. Der Akzent verschob sich von Zuschüssen hin zum Angebot: Im Haushalt für 2025 waren rund 2,5 Mrd. zł für den sozialen und kommunalen Wohnungsbau vorgesehen (von insgesamt rund 4,7 Mrd. zł für das Wohnwesen), und das Ziel waren perspektivisch über 40 Tsd. Sozial- und Kommunalwohnungen jährlich.

Ein Element der Strategie sollte die Säule „Pierwsze klucze” sein — Zuschüsse zum Kredit für die erste Wohnung, die die Verzinsung über 10 Jahre auf rund 1,5 % senken, allerdings grundsätzlich nur für den Zweitmarkt; Käufe von Bauträgern sollten ausgeschlossen sein. In den Annahmen tauchten geplante Preisgrenzen von rund 11 000 zł/m² für Warszawa und vier weitere Metropolen sowie 10 000 zł/m² für den Rest des Landes auf — keiner dieser Parameter wurde jedoch verabschiedet.

Das Ende war eine Wiederholung des Kredits #naStart, nur früher: Bereits am 5. Juni 2025 verkündete Vizepremier Władysław Kosiniak-Kamysz, dass die Arbeiten an der Komponente der Kreditzuschüsse nicht fortgesetzt werden — die Mittel sollen den Bau von Wohnungen speisen, nicht die Nachfrage. Mit Stand August 2026 existiert kein Gesetz, es gibt kein Antragsverfahren und keine Bank nimmt Anträge entgegen.

Welche Unterstützung greift schon heute?

Unabhängig vom Schicksal weiterer Programme gelten einige reale Mechanismen bereits jetzt (Stand August 2026):

• Befreiung von der PCC beim ersten Objekt. Standardmäßig zahlen Sie beim Kauf auf dem Zweitmarkt 2 % PCC (Steuer auf zivilrechtliche Handlungen) — bei einer Wohnung für 600 Tsd. zł sind das 12 Tsd. zł. Wenn Sie Ihre erste Wohnung kaufen (Sie haben zuvor keine Wohnimmobilie besessen), sind Sie seit dem 31. August 2023 von der PCC befreit und zahlen 0 zł.
• Konto Mieszkaniowe (Wohnkonto). Eingeführt durch das Gesetz vom 26. Mai 2023 über die staatliche Hilfe beim Sparen für Wohnzwecke: Regelmäßige Einzahlungen (von 500 bis 2000 zł monatlich) begründen einen Anspruch auf eine Wohnprämie, die an den Preisanstieg oder die Inflation gekoppelt ist.
• Rodzinny kredyt mieszkaniowy (Familien-Wohnkredit, BGK-Bürgschaft). Wenn das Eigenkapital die Hürde ist, kann die BGK bis zu 20 % der Kaufkosten mit einer Bürgschaft absichern (max. 100 Tsd. zł). Dazu kommt die „spłata rodzinna” (Familienrückzahlung): 20 Tsd. zł bei Vergrößerung der Familie um ein zweites Kind und 60 Tsd. zł beim dritten oder jedem weiteren.

Wie kauft man eine Wohnung ohne Zuschussprogramm?

1. Bauen Sie Ihren Plan nicht um ein Programm herum, das es nicht gibt. Die Geschichte von #naStart und „Pierwsze klucze” zeigt, dass Ankündigungen über Jahre scheitern können. Stützen Sie Ihre Entscheidung auf Ihre eigene Kreditfähigkeit und auf reale Transaktionspreise.
2. Verhandeln Sie. Ein großes Angebot und langsamere Verkäufe sind Argumente auf Ihrer Seite — auf dem Zweitmarkt beträgt der Unterschied zwischen Angebots- und Transaktionspreis oft mehrere Prozent, und beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger verhandelt man eher das Paket: Ausbau, Stellplatz, Zahlungsplan.
3. Vergleichen Sie mindestens 3 Banken. Ein Unterschied von 0,3 Prozentpunkten in der Marge bedeutet bei einem Kredit über 500 Tsd. zł auf 25 Jahre rund 25–30 Tsd. zł Zinsen über die gesamte Rückzahlungsdauer. Den gesamten Ablauf beschreiben wir im Leitfaden wie man in Warszawa eine Wohnung auf Kredit kauft.
4. Prüfen Sie, was Ihnen zusteht. Die PCC-Befreiung, das Konto Mieszkaniowe oder die BGK-Bürgschaft für das Eigenkapital können das Kaufbudget real verändern.
5. Rechnen Sie mit Szenarien, nicht mit Emotionen. Wenn Sie trotz allem auf ein neues Zuschussprogramm warten, stellen Sie den möglichen Vorteil dem Risiko von Preisänderungen und den Mietkosten während der Wartezeit gegenüber.

Wenn Sie diesen Prozess in Ruhe und anhand von Zahlen durchlaufen möchten: Bei allproperty begleiten wir Sie von der Auswahl der Wohnung bis zum Abschluss — beim Kauf auf dem Erstmarkt erheben wir keine Provision vom Käufer (0 %), auf dem Zweitmarkt beträgt die Provision 2 %. Schreiben oder rufen Sie an — wir rechnen gemeinsam mit Ihnen das Szenario „jetzt kaufen vs. warten” für die konkreten Wohnungen durch, die Sie interessieren. Solches Rechnen fällt oft auf den Abend, beim Vergleich der Angebote mehrerer Banken — deshalb arbeiten wir rund um die Uhr (24/7) und gehen unter den Nummern +48 666 866 468 oder +48 692 649 839 auch nachts und am Wochenende ans Telefon.