„Mieszkanie na start" e il mutuo allo 0% — che fine hanno fatto i programmi di sostegno

Situazione ad agosto 2026: il mutuo allo 0%, noto come „Mieszkanie na start” o #naStart, non è mai entrato in vigore — il governo ha rinunciato ufficialmente al programma nel dicembre 2024. In precedenza, il 2 gennaio 2024, era scaduto il Bezpieczny Kredyt 2%, nel cui ambito sono stati erogati circa 67 mila mutui per quasi 30 miliardi di zł. Anche il successore annunciato nel febbraio 2025 — il pilastro „Pierwsze klucze” della strategia „Klucz do mieszkania” — non è mai arrivato a una legge approvata: non esiste alcuna finestra di adesione, e la decisione di rinunciare ai contributi era già stata annunciata il 5 giugno 2025 dal vicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz.

Oggi ad aiutare concretamente chi compra sono tre meccanismi: l’esenzione dal PCC del 2% per la prima casa, il Konto Mieszkaniowe e il Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy con garanzia BGK fino a 100 mila zł. Gioca a favore anche il costo del denaro: il tasso di riferimento della NBP è del 3,75% (dopo il taglio del 5 marzo 2026) e il tasso dei nuovi mutui ipotecari è di circa 5,7–5,9%, a fronte del 7–7,5% di inizio 2025. Qui sotto spieghiamo che cosa significa tutto questo se sta pianificando l’acquisto di un appartamento a Warszawa.

Che cosa doveva essere il mutuo #naStart?

Il punto di partenza è il Bezpieczny Kredyt 2%: le banche hanno accettato domande da luglio 2023 al 2 gennaio 2024. Secondo i dati BIK di febbraio 2024 sono stati erogati circa 67 mila mutui per quasi 30 miliardi di zł (in media circa 397 mila zł): il budget si è esaurito dopo sei mesi.

Il successore avrebbe dovuto essere il mutuo #naStart. Il Ministero dello Sviluppo e della Tecnologia ha pubblicato il progetto di legge il 16 luglio 2024, e la raccolta delle domande era prevista a partire dal 15 gennaio 2025. La struttura era diversa da quella del BK2%: contributi sulle rate per 10 anni, con un tasso finale dipendente dalla dimensione del nucleo familiare.

Nucleo familiare	Tasso dopo il contributo (secondo il progetto del 2024)
1–2 persone	1,5%
3 persone	1,0%
4 persone	0,5%
5 e più persone	0%

Il limite di età fino a 35 anni avrebbe dovuto riguardare i single, mentre le famiglie con almeno tre figli avrebbero potuto aderire al programma anche se già proprietarie di un’abitazione. Il progetto prevedeva che il programma restasse attivo fino alla fine del 2027. Nessuna di queste disposizioni è però mai diventata legge vigente.

Perché il programma di contributi è naufragato?

Il mutuo allo 0% era una promessa elettorale della Koalicja Obywatelska, ma ha diviso la coalizione di governo: Polska 2050 e Lewica si sono opposte fin dall’inizio a nuovi contributi a sostegno della domanda. L’argomento principale era l’esperienza del BK2%: secondo il BIK, nel periodo di attività del programma le banche hanno erogato oltre 100 mila mutui per la casa in più rispetto allo stesso periodo precedente, e l’impennata della domanda ha coinciso con aumenti dei prezzi a due cifre nelle maggiori città nel 2023.

La decisione è arrivata a fine anno: nel bilancio dello Stato per il 2025 non sono stati stanziati fondi per i contributi e, nel dicembre 2024, il ministro dello Sviluppo e della Tecnologia Krzysztof Paszyk ha comunicato che il programma „na Start” non sarebbe stato realizzato. Il capitolo del mutuo allo 0% si è chiuso.

Che cosa comporta l’assenza di contributi per i prezzi degli appartamenti a Warszawa?

I contributi funzionano come carburante per il segmento popolare: lo ha dimostrato il 2023. La loro assenza produce l’effetto opposto: nel 2024 la domanda di credito si è indebolita e i costruttori hanno nel frattempo ampliato l’offerta, che a Warszawa è cresciuta fino a livelli eccezionalmente alti. L’effetto visibile nelle transazioni a partire dal passaggio tra 2024 e 2025 è la stabilizzazione dei prezzi richiesti, con correzioni in alcune zone, tempi di vendita più lunghi e reale spazio di trattativa — anche sotto forma di promozioni dei costruttori (posto auto, cantina, pacchetto di finiture). I dati dettagliati sui prezzi al metro quadro li abbiamo raccolti nell’analisi dei prezzi degli appartamenti a Warszawa.

Il secondo fattore è il costo del denaro — ed è qui che, dalla prima pubblicazione di questo testo, è cambiato di più. Nel marzo 2025 il tasso di riferimento della NBP era ancora al 5,75% e il tasso tipico dei nuovi mutui ipotecari oscillava attorno al 7–7,5%. Da maggio 2025 la RPP ha condotto un ciclo di tagli: dopo la riduzione del 5 marzo 2026 il tasso di riferimento è del 3,75% (dato di agosto 2026) e il tasso dei nuovi mutui è sceso a circa 5,7–5,9%. La capacità di credito cresce quindi gradualmente senza alcun programma di contributi — e il mercato resta comunque più comodo per chi compra rispetto a quello del 2023.

E i „Pierwsze klucze” e la strategia „Klucz do mieszkania”?

Il 13 febbraio 2025 il Ministero dello Sviluppo e della Tecnologia ha presentato le linee della strategia „Klucz do mieszkania”. L’accento si è spostato dai contributi all’offerta: nel bilancio 2025 sono stati previsti circa 2,5 miliardi di zł per l’edilizia sociale e comunale (su circa 4,7 miliardi di zł complessivi per l’abitare), con l’obiettivo di arrivare a oltre 40 mila alloggi sociali e comunali all’anno.

Elemento della strategia avrebbe dovuto essere il pilastro „Pierwsze klucze”: contributi sul mutuo per la prima casa, con abbattimento del tasso a circa l’1,5% per 10 anni, ma in linea di principio solo per il mercato secondario; gli acquisti dai costruttori sarebbero stati esclusi. Nelle ipotesi comparivano limiti di prezzo previsti attorno a 11 000 zł/m² per Warszawa e altre quattro metropoli e 10 000 zł/m² per il resto del Paese — nessuno di questi parametri è però mai stato approvato.

L’epilogo si è rivelato una replica del mutuo #naStart, solo più precoce: già il 5 giugno 2025 il vicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz ha annunciato che i lavori sulla componente di contributi ai mutui non sarebbero proseguiti — le risorse devono alimentare la costruzione di alloggi, non la domanda. Alla data di agosto 2026 la legge non esiste, non c’è alcuna finestra di adesione e nessuna banca accetta domande.

Quali aiuti funzionano già oggi?

Indipendentemente dalla sorte dei programmi futuri, alcuni meccanismi concreti sono già in vigore (dato di agosto 2026):

• Esenzione dal PCC per la prima casa. Di norma, acquistando sul mercato secondario si paga il 2% di PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, imposta sugli atti civili) — per un appartamento da 600 mila zł sono 12 mila zł. Se sta comprando la sua prima casa (non ha posseduto in precedenza un immobile residenziale), dal 31 agosto 2023 è esente dal PCC e paga 0 zł.
• Konto Mieszkaniowe (conto abitativo). Introdotto con la legge del 26 maggio 2023 sul sostegno statale al risparmio a fini abitativi: versamenti regolari (da 500 a 2000 zł al mese) maturano il diritto a un premio abitativo legato alla crescita dei prezzi o all’inflazione.
• Rodzinny kredyt mieszkaniowy (garanzia BGK). Se l’ostacolo è l’anticipo, la BGK può garantire fino al 20% del costo di acquisto (max. 100 mila zł). A ciò si aggiunge la „spłata rodzinna” (rimborso familiare): 20 mila zł alla nascita del secondo figlio e 60 mila zł al terzo o successivo.

Come comprare casa senza un programma di contributi?

1. Non costruisca il suo piano attorno a un programma che non esiste. La storia di #naStart e dei „Pierwsze klucze” mostra che gli annunci possono naufragare per anni. Basi la decisione sulla propria capacità di credito e sui prezzi reali delle transazioni.
2. Negozi. Un’offerta ampia e vendite più lente sono argomenti dalla sua parte: sul mercato secondario la differenza tra prezzo richiesto e prezzo di transazione arriva spesso a qualche punto percentuale, mentre nell’acquisto di un appartamento dal costruttore si negozia piuttosto il pacchetto: finiture, posto auto, piano dei pagamenti.
3. Confronti almeno 3 banche. Una differenza di 0,3 punti percentuali di spread su un mutuo da 500 mila zł a 25 anni corrisponde a circa 25–30 mila zł di interessi sull’intero periodo di rimborso. L’intero processo è descritto nella guida su come comprare casa con un mutuo a Warszawa.
4. Verifichi a che cosa ha diritto. L’esenzione dal PCC, il Konto Mieszkaniowe o la garanzia BGK sull’anticipo possono cambiare concretamente il budget di acquisto.
5. Faccia i conti sugli scenari, non sulle emozioni. Se comunque sta aspettando un nuovo programma di contributi, metta a confronto il beneficio potenziale con il rischio di variazione dei prezzi e con il costo dell’affitto nel periodo di attesa.

Se desidera affrontare questo percorso con calma e sui numeri, in allproperty l’accompagniamo dalla scelta dell’appartamento fino alla finalizzazione: per l’acquisto sul mercato primario non applichiamo alcuna provvigione all’acquirente (0%), sul mercato secondario la provvigione è del 2%. Ci scriva o ci telefoni — calcoleremo insieme lo scenario „compro adesso vs aspetto” per gli appartamenti concreti che le interessano. Questi calcoli capitano spesso di sera, mentre si confrontano le offerte di più banche — per questo lavoriamo 24 ore su 24, 7 giorni su 7 e rispondiamo ai numeri +48 666 866 468 oppure +48 692 649 839 anche di notte e nel fine settimana.