Özel kiralamada vergi — %8,5 ve %12,5 götürü usul, sırlarından arınmış

Özel kiralamada vergi, 1 Ocak 2023’ten itibaren yalnızca kayıtlı gelirlerden alınan götürü vergidir: yıllık 100 000 zł’ye kadar gelirde %8,5 ve bu tutarı aşan kısımda %12,5. Gelir elde etme giderlerinin düşüldüğü vergi tarifesi devre dışı kaldı. Götürü vergiyi ertesi ayın 20. gününe kadar kendiniz mikro vergi hesabına (PPE sembolü) yatırırsınız, yıl bittiğinde ise PIT-28 verirsiniz — 2026 için en geç 30 Nisan 2027’ye kadar. Özel kiralamadan ne ZUS primi ne de sağlık primi ödersiniz. Mal ortaklığı rejimindeki eşler, beyan verdikten sonra tamamını birinin üzerinden beyan edebilir — o zaman %8,5 oranı 200 000 zł’ye kadar geçerli olur. Üç aylık ödemeler, kiralamaya yeni başlayanlara ve 2025 geliri 851 720 zł’yi aşmayanlara tanınır. Gerçekte ne kadar ödeyeceğinizi üç şey belirler: 100 000 zł limiti, aidatların kira sözleşmesinde ayrıştırılması ve sürelere dikkat edilmesi. Aşağıda kiraya veren olarak bilmeniz gereken her şeyi düzene koyuyoruz — Ağustos 2026 itibarıyla.

Götürü usul, özel kiralamanın tek vergilendirme biçimi mi?

Evet. Değişikliği Polski Ład getirdi: 2023’ten itibaren ticari faaliyet dışındaki kira, alt kira ve icar gelirleri, gerçek kişilerin elde ettiği bazı gelirlerden alınan götürü gelir vergisine ilişkin 20 Kasım 1998 tarihli kanun uyarınca yalnızca götürü usule tabidir. Vergilendirme biçimi tercihini vergi dairesine bildirmezsiniz — doğrudan mevzuattan doğar.

Götürü vergiyi yıl içinde yatırır, yıl bittiğinde PIT-28 beyannamesi verirsiniz. Kira gelirlerini PIT-36 ya da PIT-37’ye eklemezsiniz — maaşlı çalışsanız bile kirayı ayrı bir formda beyan edersiniz. Özel kiralamadan ayrıca ZUS primi ya da sağlık primi de ödemezsiniz — götürü vergi, bu başlıktan doğan tek kamu hukuku yüküdür.

%8,5 ve %12,5 oranlarında 100 000 zł limiti nasıl işliyor?

Yapı eşikli, ancak limitin aşılması tüm yılı „bozmaz” — yüksek oran yalnızca aşan kısmı ilgilendirir:

Yıllık gelir	Götürü vergi oranı
100 000 zł’ye kadar	%8,5
100 000 zł’yi aşan kısım	%12,5
beyan veren eşler — 200 000 zł’ye kadar	%8,5

Limiti yıl başından itibaren birikimli olarak, sözleşmedeki ödeme tarihlerine göre değil, fiilen alınan ya da tasarrufa sunulan tutarlara göre hesaplarsınız. Tek bir kira ödemesi eşiği aşıyorsa onu bölersiniz: limite sığan kısmı %8,5, kalanını %12,5 oranıyla vergilendirirsiniz — hem de aynı ay içinde.

Örnek: Mokotów’da bir daireyi ayda 3 500 zł’ye kiraya veriyorsunuz (piyasa fiyatlarını 2026’da Warszawa kira fiyatları incelemesinde derliyoruz). Yıllık gelir 42 000 zł, dolayısıyla tüm yılı %8,5 oranıyla kapatırsınız — götürü vergi 3 570 zł eder (ayda yaklaşık 298 zł). İki-üç daire ve 130 000 zł gelirde ilk 100 000 zł’den 8 500 zł, 30 000 zł’lik aşan kısımdan ise 3 750 zł ödersiniz — toplam 12 250 zł. Limit, tüm gayrimenkullerinizden ve bu türden tüm sözleşmelerinizden elde ettiğiniz gelirlerin toplamını kapsar.

Götürü vergiyi neyin üzerinden ödüyorsunuz — aidatlar gelire dahil mi?

Götürü vergiyi, giderleri düşmeden gelir üzerinden ödersiniz. Bu yüzden neyin gelir sayıldığı daha da önemli. Vergi idaresi bireysel yorumlarında tutarlı biçimde teyit ediyor (örn. KIS Müdürü’nün 29 Ocak 2021 tarihli, 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT sayılı yorumu) ki işletme giderleri ve aidatlar — site birliğine ya da kooperatife ödenen czynsz administracyjny (site aidatı), elektrik, gaz, su, çöp — kira sözleşmesi bunları kiradan açıkça ayrıştırıyor ve ödeme yükümlülüğünü kiracıya devrediyorsa sizin geliriniz değildir. Böyle bir maddenin nasıl kurgulanacağını kira sözleşmesi — nelere dikkat etmeli rehberi anlatıyor.

Fark hissediliyor. Aylık 3 000 zł kira ve 800 zł ödemede: sözleşmedeki doğru maddeyle 3 000 zł üzerinden %8,5, yani 255 zł ödersiniz. Ayrıştırma olmadan — tam 3 800 zł üzerinden, yani ayda 323 zł. Yıllık ölçekte bu, tek bir dairede 816 zł fark demek. İade edilebilir depozito da, kiracıya iade edilmeye tabi olduğu sürece gelir değildir.

Eşler 200 000 zł limitinden nasıl yararlanıyor?

Aranızda mal ortaklığı varsa, kira gelirlerinin tamamının birinizce vergilendirilmesine ilişkin beyanı vergi dairesi müdürüne verebilirsiniz. O zaman %8,5 oranı 200 000 zł gelire kadar geçerli olur, %12,5 ise ancak aşan kısımda. Beyan olmadan eşlerin her biri kendi payını kendi 100 000 zł limitiyle beyan eder.

Süreler katıdır: beyanı, o yıl ilk kira gelirinin elde edildiği ayı izleyen ayın 20. gününe kadar, ilk gelir aralığa denk geldiyse vergi yılının sonuna kadar verirsiniz. Mal ayrılığı rejiminde bu ayrıcalık tanınmaz.

Götürü vergiyi ne zaman yatırmalı ve PIT-28’i ne zamana kadar vermeli?

Götürü vergiyi, idareden bir çağrı beklemeden kendiniz yatırırsınız:

• aylık — ertesi ayın 20. gününe kadar (ekim için 20 Kasım’a kadar), aralık için ise ertesi yılın 20 Ocak’ına kadar;
• üç aylık — çeyreği izleyen ayın 20. gününe kadar (20 Nisan, 20 Temmuz, 20 Ekim), IV. çeyrek için ise 20 Ocak’a kadar; bu seçenek kiralamaya yeni başlayanlara ve önceki yıl gelirleri 200 000 euro karşılığını aşmayan mükelleflere tanınır — 2026’da bu, 2025 için 851 720 zł gelirdir (1 Ekim 2025 tarihli NBP kuru 4,2586 zł);
• üç aylık ödeme tercihini önceden bildirmezsiniz — bunu ancak böyle ödediğiniz yıl için verilen PIT-28’de bildirirsiniz;
• havaleyi PPE form sembolüyle kendi mikro vergi hesabınıza yaparsınız;
• yıllık PIT-28 beyannamesini 15 Şubat ile 30 Nisan arasında verirsiniz — 2026 için en geç 30 Nisan 2027’ye kadar ve aynı süre içinde varsa vergi farkını da ödersiniz.

20. gün hafta sonuna ya da resmî tatile denk gelirse, süre en yakın iş gününe kayar.

Götürü usul neyin düşülmesine izin vermiyor?

Götürü usul sadelik satın alıyor, ancak giderlerin yolunu kapatıyor. Amortismanı, tadilatları, döşemeyi ya da konut kredisi faizlerini düşemezsiniz. Krediyle alınmış ve harcama gerektiren bir dairede efektif yük, düşük oranın çağrıştırdığından daha yüksek olabiliyor.

Alternatif olarak ticari faaliyet çerçevesinde kiralama duruyor; orada giderler mahsup edilebiliyor, ancak primler ve başka yükümlülükler ekleniyor — bu kararı bir vergi danışmanıyla değerlendirmekte fayda var.

Kiraya verenin kısa kontrol listesi

1. Kira sözleşmesini kontrol edin: ödemeler ve aidatlar kiradan ayrıştırılmış ve kiracıya atanmış mı.
2. Gelirleri tüm gayrimenkullerden birikimli toplayın ve 100 000 zł eşiğine dikkat edin.
3. Eşler: tamamının biriniz üzerinden beyan edilmesine dair beyanı değerlendirin ve süreye dikkat edin.
4. Götürü vergiyi ayın 20. gününe kadar PPE sembollü mikro hesaba yatırın.
5. PIT-28’i ertesi yılın 30 Nisan’ına kadar verin.
6. Kiracıdan gelen havale dekontlarını saklayın — iki oran ve limitler söz konusuyken belgelendirme çok işe yarıyor.

Bu yazı bilgilendirme niteliğindedir ve vergi danışmanlığının yerini tutmaz. Warszawa’da daire kiraya veriyor ve kiralamanın A’dan Z’ye düzenli olmasını tercih ediyorsanız — kiranın ve ödemelerin doğru biçimde ayrıştırıldığı sözleşme kurgusundan kiracının bulunması ve doğrulanmasına kadar — allproperty ekibi memnuniyetle yardımcı olur. Ayrıntıları mal sahipleri için sayfasında bulabilirsiniz: kiralama hizmeti bizde aylık kiranın %50’si tutarındadır ve her zaman gayrimenkulünüz hakkında bir görüşmeyle başlarız. Kiracıyla sözleşme çoğu zaman akşam ya da hafta sonu, her iki tarafa da denk gelen bir anda imzalanıyor — o anda aidat maddesine ya da orana dair bir tereddüt belirirse pazartesiyi beklemeniz gerekmez: 7/24 çalışıyoruz, +48 666 866 468 veya +48 692 649 839 numarasını aramanız yeterli.