Аренда квартиры для компании и релокация сотрудников

Аренда квартиры в пользу юридического лица, которое размещает релоцированного сотрудника, подчиняется другим правилам, чем потребительская аренда. Здесь не применяется najem okazjonalny (окказиональная аренда), начисляется НДС по ставке 23% (ст. 43 п. 1 подп. 36 закона о НДС в связи с общим разъяснением Министра финансов от 8 октября 2021 г., № PT1.8101.1.2021), а освобождение от PIT для проживания сотрудника составляет до 500 злотых в месяц (ст. 21 п. 1 подп. 19 закона о PIT, состояние на август 2026). Залог при корпоративной аренде — обычно эквивалент 1–3 месячных арендных плат, а договор на определённый срок можно расторгнуть досрочно только тогда, когда это предусматривает сам договор (ст. 673 § 3 ГК Польши) — потому что защита окказиональной аренды, зарезервированная для физических лиц, здесь не действует. По данным Otodom Analytics за июнь 2026 г. средняя ставка предложения в Варшаве достигает 4 890 злотых, что делает столицу самым дорогим рынком аренды в Польше. Ниже вы найдёте полное руководство: правовое основание, ключевые условия договора, расчёт НДС и PIT, а также стоимость релокации команды в Варшаву — состояние на август 2026.

В чём суть аренды квартиры на компанию?

Стороной договора является компания — с номером KRS и NIP — а в тексте поимённо указываются лица, имеющие право проживания: один сотрудник, иногда семья, иногда ротирующаяся команда. Фирма платит аренду переводом и учитывает её как расход деятельности, а собственник получает плательщика, чьё финансовое состояние он может проверить в KRS и отчётности. Контракты бывают длиннее потребительских — 12, 24, а при более крупных релокациях даже 36 месяцев — и реже заканчиваются задолженностью, потому что для компании своевременная оплата это вопрос репутации и непрерывности проекта. Для сотрудника это означает готовую квартиру с первого дня пребывания в Польше.

Является ли аренда для компании окказиональной арендой?

Najem okazjonalny из ст. 19a закона о защите прав жильцов зарезервирован для договоров, в которых арендатором является физическое лицо. С юридическим лицом вы заключите, следовательно, «обычный» договор аренды по правилам Гражданского кодекса (ст. 659–692 ГК Польши) — без нотариального заявления о добровольном подчинении исполнению. Взамен вы получаете большую договорную свободу: нормы о защите жильцов написаны с расчётом на физических лиц, удовлетворяющих собственные жилищные потребности, поэтому отношения с компанией формирует прежде всего сам договор. Полный механизм окказиональной аренды для частных лиц мы описали в руководстве по najem okazjonalny.

Ключевая норма — ст. 673 § 3 ГК Польши: договор, заключённый на определённый срок, можно расторгнуть только в случаях, указанных в договоре. Если вы не впишете в него причины расторжения, обе стороны связаны до конца срока. Помните также, что лица, фактически проживающие в помещении, могут пользоваться защитой при возможном выселении — тем важнее точно определить, кто и на каких условиях пользуется квартирой.

Какие условия должен содержать договор аренды для компании?

В договоре с компанией стоит урегулировать как минимум семь пунктов:

1. Список лиц, имеющих право проживания, и порядок его изменения — например, ротация сотрудников по письменному уведомлению, без переоформления всего договора.
2. Разграничение предоставления и субаренды — прямо запишите, что компания предоставляет помещение исключительно указанным сотрудникам, а коммерческая субаренда исключена.
3. Условие о досрочном расторжении — например, право расторжения с 2–3-месячным сроком предупреждения, когда контракт сотрудника в Польше заканчивается; без такой записи ст. 673 § 3 ГК Польши заблокирует досрочный выход из договора.
4. Залог — при корпоративной аренде на практике принят эквивалент 1–3 месячных арендных плат; определите перечень удержаний и срок возврата.
5. Ответственность за ущерб — арендатор (компания) отвечает за действия и бездействие лиц, которым он предоставил помещение.
6. Protokół zdawczo-odbiorczy (акт приёма-передачи) с фотографиями — при передаче помещения и при каждой ротации жильцов; правила его составления мы описали в тексте о protokół zdawczo-odbiorczy.
7. Опция цессии — если сотрудник остаётся в Варшаве надолго, договор можно с согласия собственника перевести с компании на него как на частное лицо.

Освобождена ли аренда для компании от НДС?

Освобождение от НДС для жилой аренды (ст. 43 п. 1 подп. 36 закона о НДС) требует, чтобы аренда служила исключительно жилищным целям арендатора. Министр финансов в общем разъяснении от 8 октября 2021 г. (№ PT1.8101.1.2021) установил, что аренда квартиры в пользу хозяйствующего субъекта — также и тогда, когда тот предоставляет её собственным сотрудникам в жилищных целях — не подпадает под освобождение и облагается ставкой 23%. Исключением являются только социальные агентства найма. Такой подход подтверждает и практика Высшего административного суда (в частности, решение от 26 апреля 2023 г., I FSK 524/20).

Что это значит в цифрах: если вы действующий плательщик НДС и сдаёте компании квартиру за 5 000 злотых нетто, вы добавите 1 150 злотых НДС ежемесячно. Частный собственник, пользующийся субъектным освобождением, налог не начисляет — а с 1 января 2026 г. лимит этого освобождения вырос с 200 000 до 240 000 злотых оборота в год (ст. 113 закона о НДС). Однако нужно помнить о новой технической обязанности: с 1 апреля 2026 г. счёт-фактура за аренду, выставленный компании, должна попасть в Национальную систему электронных счетов (KSeF) — независимо от того, является ли арендодатель действующим плательщиком НДС или пользуется освобождением. В свою очередь право компании на вычет НДС по такой аренде нередко оспаривается, поэтому этот вопрос стоит подтвердить с налоговым консультантом ещё до подписания договора.

Как рассчитать PIT сотрудника при служебном жилье?

Бесплатное жильё, предоставленное сотруднику, является его доходом от трудовых отношений. Закон о PIT предусматривает, однако, освобождение: стоимость предоставления свободна от налога до 500 злотых в месяц на сотрудника (ст. 21 п. 1 подп. 19), при условии, что он проживает за пределами населённого пункта, в котором находится место работы, и не пользуется повышенными расходами на получение дохода (ст. 21 п. 14). Превышение облагается налогом — лимит и условия освобождения подтверждают индивидуальные разъяснения KIS, издаваемые регулярно в течение всего 2025 и 2026 года.

Пример: компания снимает квартиру за 3 600 злотых и размещает в ней двух сотрудников. На каждого приходится 1 800 злотых, из которых 500 злотых освобождены, а 1 300 злотых добавляются к доходу сотрудника. Для самой компании расходы на размещение команды по общему правилу являются расходами на получение дохода. Со стороны частного собственника доход от аренды рассчитывается по паушальной ставке: 8,5% до 100 000 злотых дохода в год и 12,5% с превышения — правила этого расчёта мы подробнее описали в тексте о паушальном налоге с аренды.

Сколько стоит релокация сотрудника в Варшаву в 2026 году?

Варшава остаётся самым дорогим рынком аренды в Польше. По данным Otodom Analytics за июнь 2026 г. рост отмечен в 13 из 16 проанализированных воеводских городов, но разница между самым дорогим и самым дешёвым рынком достигает почти 2 930 злотых. Ниже средние ставки предложения в отдельных городах:

Город	Средняя ставка предложения (Otodom Analytics, июнь 2026)
Варшава	4 890 злотых
Труймясто	ок. 3 177 злотых
Краков	ок. 3 148 злотых
Вроцлав	ок. 3 115 злотых
Кельце (самый дешёвый рынок)	1 960 злотых

На практике бюджеты HR чаще всего ориентированы на самый востребованный в поиске сегмент: двухкомнатные квартиры в диапазоне 3 800–5 200 злотых (данные за I квартал 2026 г., квартиры ок. 45–55 м²). При релокации менеджера с семьёй нужно закладывать заметно больше — больший метраж и расположение рядом с международными школами поднимают ставку. К ставке предложения добавьте ещё czynsz administracyjny (эксплуатационный сбор в пользу товарищества собственников) и коммунальные услуги — обычно дополнительные 700–1 000 злотых в месяц (состояние на июль 2026). Полный обзор актуальных ставок аренды в столице вы найдёте в отчёте о ценах аренды в Варшаве в 2026 году.

Как выглядит процесс релокации шаг за шагом?

Хорошо выстроенный процесс начинается с брифа от HR: бюджет на человека, количество сотрудников, даты приезда. Затем следует отбор предложений, онлайн-просмотры с видеозаписью для сотрудника, который всё ещё за границей, согласование договора, подготовленного под корпоративную аренду — включая условия о ротации и досрочном расторжении — и передача помещения по протоколу. После заселения остаётся текущее обслуживание: аварии, ротация жильцов, продление договоров. В рамках сопровождения арендатора при аренде квартиры мы ведём этот процесс комплексно, договоры готовим также на языке сотрудника, а наша комиссия при аренде составляет 50% месячной арендной платы.

Релоцируете команду в Варшаву или у вас есть квартира, которую вы хотите сдать компании как собственник? Напишите в allproperty — мы проверим ваши бюджетные предположения, подготовим подборку подходящих предложений и образец договора под корпоративную аренду. Рейсы релоцируемых сотрудников приземляются в разное время суток, а вопросы от HR не всегда укладываются в рабочие часы — поэтому мы доступны 24/7, звоните в любое время: +48 666 866 468 или +48 692 649 839.