Какие документы нужны для аренды квартиры в Польше

Для аренды квартиры в Польше арендатору нужны действующее удостоверение личности или паспорт (иностранцам дополнительно karta pobytu или виза) и документ, подтверждающий доходы — чаще всего справка о заработке за последние 3 месяца, трудовой договор для ознакомления или банковская выписка. Арендодателю, в свою очередь, следует иметь документ, подтверждающий правовой титул на помещение (выписку из księga wieczysta — поземельной книги — или документ о праве собственности), и удостоверение личности. При обычной аренде это практически полный комплект — никакая норма большего не требует.

При najem okazjonalny (окказиональная аренда) дополнительно появляются заявление арендатора о добровольном подчинении исполнительному производству в форме akt notarialny (нотариальный акт, стоимость обычно несколько сотен злотых), указание запасного помещения в Польше и письменное согласие его собственника. Стоит запомнить один принцип, о котором часто забывают обе стороны: справка о доходах или копия трудового договора — это рыночная практика, а не правовая обязанность. Арендатор может отказаться их предоставить, а арендодатель — согласно принципу минимизации данных RODO — не должен требовать больше данных, чем нужно для заключения и исполнения договора. Ниже полный список для обеих сторон, различия между трудовым договором и деятельностью B2B, а также специфика аренды для иностранцев.

Какие документы, удостоверяющие личность, нужны для аренды квартиры?

Основа любого договора аренды — проверка личности. Арендодатель вправе попросить предъявить удостоверение личности или паспорт для ознакомления и выписать из него необходимые данные: имя, фамилию, номер PESEL, серию и номер документа. Однако он не имеет права требовать ксерокопию всего документа или удерживать его хотя бы на минуту — это избыточная обработка данных в понимании RODO.

Для иностранцев документом, удостоверяющим личность, является паспорт, а граждане ЕС и ЕЭП могут воспользоваться и удостоверением личности своей страны. Номер PESEL при обычной аренде не требуется — в договор можно вписать данные из паспорта или karta pobytu. Подробнее о номере PESEL и обязанности регистрации по месту жительства пишем в материале о PESEL и прописке для иностранцев.

Как арендатор может подтвердить доходы — трудовой договор или B2B?

Способ подтверждения дохода зависит от формы занятости. Люди по трудовому договору обычно предъявляют справку от работодателя о размере зарплаты нетто за последние 3 месяца или сам договор для ознакомления, желательно бессрочный либо покрывающий весь период аренды. При договорах поручения (zlecenie) или подряда (o dzieło) дополнительно помогает PIT-11 или PIT-37 за прошлый год, который показывает непрерывность дохода.

Люди, ведущие предпринимательскую деятельность (B2B), реже имеют классическую «справку о заработке» — вместо неё они показывают выписку с фирменного банковского счёта за последние 3–6 месяцев, PIT-36 или PIT-36L за прошлый год и, по запросу, справки из ZUS и налоговой об отсутствии задолженности по взносам. В рыночной практике принято, что месячный доход нетто должен быть как минимум в 2,5–3 раза выше арендной платы — однако это обычай, а не правовое требование. Комплект, подготовленный заранее, сокращает поиски: именно так мы ведём арендаторов через весь процесс аренды, от просмотров до подписания договора.

Форма дохода	Основной документ	Дополнительный документ
Трудовой договор	Справка от работодателя	Банковская выписка с поступлениями
Zlecenie / o dzieło	Копия договора	PIT-11 или PIT-37 за последний год
Деятельность B2B	Выписка с фирменного счёта	PIT-36 / PIT-36L, справка ZUS/US
Доход от другой аренды	Договор аренды, подписанный обеими сторонами	Подтверждения поступлений за 3 месяца

Чего арендодатель не может требовать — где границы RODO?

Принцип минимизации данных (ст. 5 п. 1 подп. c RODO, действует в Польше с 2018 года) означает, что арендодатель может собирать исключительно данные, необходимые для заключения и исполнения договора аренды. На этапе предварительного разговора достаточно имени, фамилии, контактных данных и общей информации о занятости — номер PESEL, данные из удостоверения личности или номер банковского счёта нужны только при подготовке самого договора.

Недопустимы вопросы о состоянии здоровья, инвалидности, вероисповедании, политических взглядах, сексуальной ориентации или семейных планах — это данные особой категории из ст. 9 RODO, требование которых при аренде не имеет обоснования. Арендодатель также не вправе самостоятельно проверять арендатора в Biuro Informacji Kredytowej без его согласия — он может лишь попросить кандидата, чтобы тот сам скачал свой отчёт (бесплатная копия данных полагается раз в 6 месяцев) и показал его. Если собираемые данные выходят за эти рамки, арендатор может спросить о правовом основании такого требования.

Какие документы должен подготовить арендодатель?

Документальная обязанность касается не только арендатора. Арендодатель должен быть готов подтвердить правовой титул на помещение — выпиской из księga wieczysta, нотариальным актом покупки или иным документом о праве собственности — а при сдаче от имени другого лица дополнительно доверенностью. Добросовестный арендодатель готовит также проект договора в двух идентичных экземплярах и protokół zdawczo-odbiorczy (акт приёма-передачи) с показаниями счётчиков. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, всю эту часть мы берём на себя в рамках обслуживания аренды для собственников.

Стоит проверить księga wieczysta ещё до подписания — номер KW позволяет убедиться, действительно ли человек, предлагающий квартиру, является собственником и не обременено ли помещение ипотекой или правом третьего лица. Правила чтения такой записи описываем в тексте о księga wieczysta.

Какие дополнительные документы действуют при najem okazjonalny?

Najem okazjonalny — популярная форма защиты арендодателя, требующая комплекта дополнительных документов. Ключевое — заявление арендатора о добровольном подчинении исполнительному производству и освобождении помещения, составленное обязательно в форме нотариального акта, в отличие от остального договора, который достаточно заключить письменно. К этому добавляется указание другого помещения в Польше, куда арендатор переедет в случае исполнительного производства, и письменное согласие собственника этого помещения на проживание там арендатора.

Договор najem okazjonalny арендодатель также обязан заявить в налоговую в течение 14 дней со дня начала аренды (ст. 19b закона об охране прав квартиросъёмщиков). Полный набор правил и образцы документов подробно описываем в руководстве по najem okazjonalny.

Как выглядит аренда квартиры для иностранца?

Граждане ЕС и ЕЭП снимают квартиру на тех же условиях, что и поляки — достаточно паспорта или удостоверения личности своей страны, без дополнительных разрешений. Гражданам стран вне ЕС дополнительно нужно иметь действующее основание пребывания: шенгенскую или национальную визу (пребывание до 90 или 365 дней) либо karta pobytu временного или постоянного пребывания при более долгом пребывании. Само по себе легальное пребывание не является формальным условием действительности договора аренды, но на практике арендодатель почти всегда о нём спрашивает.

Номер PESEL при обычном договоре аренды не обязателен, однако становится необходимым при najem okazjonalny, поскольку его требует нотариус для составления акта. Получение номера PESEL в гминном управлении бесплатно, а процедура обычно занимает от нескольких минут до нескольких рабочих дней. Доходы, получаемые за границей, стоит подтвердить присяжным переводом на польский язык — это стандартное требование при более долгой аренде.

Комплект документов, подготовленный заранее, сокращает время поисков и минимизирует риск спора на старте аренды. В allproperty мы помогаем проверить кандидата, собрать необходимые справки и подготовить договор, соответствующий актуальным нормам — в том числе при najem okazjonalny и аренде для иностранцев. Комиссия за обслуживание аренды составляет 50% месячной платы, без скрытых сборов. Срок подписания договора часто выпадает на вечер, после работы обеих сторон — если в последний момент не хватит одного из документов или возникнет сомнение по поводу формулировки, звоните в любое время: мы работаем 24/7, телефон +48 666 866 468 или +48 692 649 839.