Podatek od najmu prywatnego — ryczałt 8,5% i 12,5% bez tajemnic
Ryczałt od najmu prywatnego: 8,5% do 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki, wyodrębnione media poza przychodem, terminy wpłat i PIT-28 — na przykładach z Warszawy.
Podatek od najmu prywatnego to od 1 stycznia 2023 r. wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Skala podatkowa z kosztami uzyskania przychodu odpadła. Ryczałt wpłacasz sam do 20. dnia następnego miesiąca na mikrorachunek podatkowy (symbol PPE), a po zakończeniu roku składasz PIT-28 — za 2026 r. najpóźniej do 30 kwietnia 2027 r. Od najmu prywatnego nie płacisz składek ZUS ani składki zdrowotnej. Małżonkowie ze wspólnością majątkową mogą po złożeniu oświadczenia rozliczać całość u jednego z nich — wtedy stawka 8,5% obowiązuje aż do 200 000 zł. Kwartalne wpłaty przysługują rozpoczynającym najem oraz tym, których przychód za 2025 r. nie przekroczył 851 720 zł. O tym, ile realnie zapłacisz, decydują trzy rzeczy: limit 100 000 zł, wyodrębnienie mediów w umowie najmu i pilnowanie terminów. Poniżej porządkujemy wszystko, co jako wynajmujący musisz wiedzieć — stan na sierpień 2026 r.
Czy ryczałt to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego?
Tak. Zmianę wprowadził Polski Ład: od 2023 r. przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy poza działalnością gospodarczą podlegają wyłącznie ryczałtowi na podstawie ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wyboru formy opodatkowania nie zgłaszasz w urzędzie skarbowym — wynika on wprost z przepisów.
Wpłacasz ryczałt w trakcie roku, a po jego zakończeniu składasz zeznanie PIT-28. Przychodów z najmu nie dopiszesz do PIT-36 ani PIT-37 — nawet jeśli pracujesz na etacie, najem rozliczasz na osobnym formularzu. Od najmu prywatnego nie płacisz też składek ZUS ani składki zdrowotnej — ryczałt jest jedynym obciążeniem publicznoprawnym z tego tytułu.
Jak działa limit 100 000 zł przy stawkach 8,5% i 12,5%?
Konstrukcja jest progowa, ale przekroczenie limitu nie „psuje” całego roku — wyższa stawka dotyczy tylko nadwyżki:
| Przychód roczny | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| do 100 000 zł | 8,5% |
| nadwyżka ponad 100 000 zł | 12,5% |
| małżonkowie z oświadczeniem — do 200 000 zł | 8,5% |
Limit liczysz narastająco od początku roku, według kwot faktycznie otrzymanych lub postawionych do dyspozycji — nie według terminów płatności z umowy. Jeśli jedna wpłata czynszu przebija próg, dzielisz ją: część mieszczącą się w limicie opodatkowujesz stawką 8,5%, resztę — 12,5%, już w tym samym miesiącu.
Przykład: wynajmujesz mieszkanie na Mokotowie za 3 500 zł miesięcznie (stawki rynkowe zestawiamy w przeglądzie cen wynajmu w Warszawie w 2026 r.). Roczny przychód to 42 000 zł, więc cały rok zamykasz stawką 8,5% — ryczałt wyniesie 3 570 zł (ok. 298 zł miesięcznie). Przy dwóch–trzech mieszkaniach i przychodzie 130 000 zł zapłacisz 8 500 zł od pierwszych 100 000 zł oraz 3 750 zł od nadwyżki 30 000 zł — razem 12 250 zł. Limit obejmuje sumę przychodów ze wszystkich Twoich nieruchomości i umów tego rodzaju.
Od czego płacisz ryczałt — czy media wliczają się do przychodu?
Ryczałt płacisz od przychodu, bez odliczania kosztów. Tym ważniejsze jest, co w ogóle stanowi przychód. Organy podatkowe konsekwentnie potwierdzają w interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja Dyrektora KIS z 29 stycznia 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT), że opłaty eksploatacyjne i media — czynsz administracyjny do wspólnoty lub spółdzielni, prąd, gaz, woda, śmieci — nie są Twoim przychodem, jeśli umowa najmu wyraźnie wyodrębnia je z czynszu i przenosi obowiązek ich ponoszenia na najemcę. Jak skonstruować taki zapis, podpowiada poradnik umowa najmu — na co uważać.
Różnica jest odczuwalna. Przy czynszu najmu 3 000 zł i opłatach 800 zł miesięcznie: z prawidłowym zapisem w umowie płacisz 8,5% od 3 000 zł, czyli 255 zł. Bez wyodrębnienia — od pełnych 3 800 zł, czyli 323 zł miesięcznie. W skali roku to 816 zł różnicy na jednym mieszkaniu. Kaucja zwrotna również nie jest przychodem, dopóki podlega zwrotowi najemcy.
Jak małżonkowie korzystają z limitu 200 000 zł?
Jeśli między Wami istnieje wspólność majątkowa, możecie złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jedno z Was. Wtedy stawka 8,5% obowiązuje aż do 200 000 zł przychodu, a 12,5% dopiero od nadwyżki. Bez oświadczenia każdy z małżonków rozlicza swoją część z własnym limitem 100 000 zł.
Terminy są sztywne: oświadczenie składacie do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu z najmu w danym roku, a jeśli pierwszy przychód wpadł w grudniu — do końca roku podatkowego. Przy rozdzielności majątkowej preferencja nie przysługuje.
Kiedy wpłacać ryczałt i do kiedy złożyć PIT-28?
Ryczałt wpłacasz sam, bez wezwania z urzędu:
- miesięcznie — do 20. dnia następnego miesiąca (za październik do 20 listopada), a za grudzień do 20 stycznia kolejnego roku;
- kwartalnie — do 20. dnia miesiąca po kwartale (20 kwietnia, 20 lipca, 20 października), a za IV kwartał do 20 stycznia; ta opcja przysługuje rozpoczynającym najem oraz podatnikom, których przychody w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro — w 2026 r. to 851 720 zł przychodu za 2025 r. (kurs NBP 4,2586 zł z 1 października 2025 r.);
- wyboru wpłat kwartalnych nie zgłaszasz z góry — informujesz o nim dopiero w PIT-28 składanym za rok, w którym tak płaciłeś;
- przelew robisz na swój mikrorachunek podatkowy z symbolem formularza PPE;
- zeznanie roczne PIT-28 składasz między 15 lutego a 30 kwietnia — za 2026 r. najpóźniej do 30 kwietnia 2027 r. i w tym samym terminie dopłacasz ewentualną różnicę.
Jeśli 20. dzień wypada w weekend lub święto, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.
Czego ryczałt nie pozwala odliczyć?
Ryczałt kupuje prostotę, ale zamyka drogę do kosztów. Nie odliczysz amortyzacji, remontów, wyposażenia ani odsetek od kredytu hipotecznego. Przy mieszkaniu kupionym na kredyt i wymagającym nakładów efektywne obciążenie bywa więc wyższe, niż sugeruje niska stawka.
Alternatywą pozostaje najem w ramach działalności gospodarczej, gdzie koszty można rozliczać, ale dochodzą składki i inne obowiązki — tę decyzję warto skonsultować z doradcą podatkowym.
Krótka checklista wynajmującego
- Sprawdź umowę najmu: czy opłaty i media są wyodrębnione z czynszu i przypisane najemcy.
- Sumuj przychody narastająco ze wszystkich nieruchomości i pilnuj progu 100 000 zł.
- Małżonkowie: rozważcie oświadczenie o rozliczaniu całości przez jedno z Was i przypilnujcie terminu.
- Wpłacaj ryczałt do 20. dnia miesiąca na mikrorachunek z symbolem PPE.
- Złóż PIT-28 do 30 kwietnia następnego roku.
- Zachowuj potwierdzenia przelewów od najemcy — przy dwóch stawkach i limitach dokumentacja bardzo się przydaje.
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady podatkowej. Jeśli wynajmujesz mieszkanie w Warszawie i wolisz mieć najem poukładany od A do Z — od konstrukcji umowy z prawidłowym rozdzieleniem czynszu i opłat po znalezienie i weryfikację najemcy — zespół allproperty chętnie pomoże. Szczegóły znajdziesz na stronie dla właścicieli: obsługa wynajmu kosztuje u nas 50% miesięcznego czynszu, a zaczynamy zawsze od rozmowy o Twojej nieruchomości. Umowę z najemcą podpisuje się często wieczorem albo w weekend, kiedy akurat pasuje obu stronom — jeśli w tym momencie pojawi się wątpliwość co do zapisu o mediach czy stawce, nie musisz czekać do poniedziałku: pracujemy 24/7, wystarczy zadzwonić pod +48 666 866 468 lub +48 692 649 839.
Najczęściej zadawane pytania
Jaka jest stawka ryczałtu od najmu prywatnego w 2026 roku?
Od 2023 roku obowiązują dwie stawki: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Wyższa stawka obejmuje tylko nadwyżkę, nie cały przychód. Małżonkowie ze wspólnością majątkową mogą po złożeniu oświadczenia rozliczać całość u jednego z nich z limitem 200 000 zł. Stan na sierpień 2026 r. stawki pozostają bez zmian.
Czy od najmu prywatnego płaci się składkę zdrowotną lub ZUS?
Nie. Najem prywatny rozliczany ryczałtem nie podlega składkom ZUS ani składce zdrowotnej — ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedynym obciążeniem publicznoprawnym. Dotyczy to także osób pracujących na etacie: przychody z najmu wykazuje się osobno, w zeznaniu PIT-28, a nie w PIT-36 czy PIT-37. Zasada obowiązuje od 1 stycznia 2023 r.
Do kiedy trzeba wpłacać ryczałt od najmu?
Ryczałt wpłacasz do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu, a za grudzień do 20 stycznia kolejnego roku. Kwartalnie mogą płacić rozpoczynający najem oraz podatnicy z przychodem za poprzedni rok do 200 000 euro — w 2026 r. to 851 720 zł za 2025 r. Wpłaty idą na mikrorachunek podatkowy z symbolem PPE.
Czy media i opłaty administracyjne wliczają się do przychodu z najmu?
Nie, jeśli umowa najmu wyraźnie wyodrębnia je z czynszu i przenosi obowiązek ich ponoszenia na najemcę — potwierdza to m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 29 stycznia 2021 r. Przy czynszu 3 000 zł i opłatach 800 zł prawidłowy zapis w umowie oszczędza 816 zł podatku rocznie. Kaucja zwrotna także nie jest przychodem.
Kiedy składa się PIT-28 za wynajem mieszkania?
Zeznanie PIT-28 składa się między 15 lutego a 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym — za 2026 r. najpóźniej do 30 kwietnia 2027 r. W tym samym terminie dopłacasz ewentualną różnicę podatku. Wyboru wpłat kwartalnych nie zgłaszasz wcześniej — informujesz o nim dopiero w PIT-28 za dany rok.